养老养生地产研究报告.pptx

《养老养生地产研究报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《养老养生地产研究报告.pptx（105页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。

1、1,健康养老/养生地产 经验分享,2,1.缘起：城市化驱动下的郊区地产发展,8,2.养老客户，郊区地产消费者的重要构成,郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城市房价快速上涨以及土地政策影响，资源稀缺性凸现，各板块持续扩张,时间,1992-1999,1999-2002,2002-2006,2007至今价值主导,阶段,特殊市场,整体启动,快速发展,阶段特点,1992年：以玫瑰园、丽京为 代表的首批别墅项目上市；19921995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义；1995年：政 策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态,19992002年：市场复 苏转

2、暖，人均GDP稳步 提高，入世、申奥成功 等众多利好因素促使别 墅市场发展提速；市场 中出现了一批较为优秀 的项目同时别墅市场的 区域格局正在逐步形成,03、04年政府别墅用地政 策出台，由于前期存在较大 规模的土地储备，在此政策 性脉压的刺激下，新别墅项 目持续入世，总体供应放 大，别墅市场进入了新一轮 较为激烈的竞争期；别墅市 场更加成熟，板块清晰，产 品充分细分，消费者对产品 鉴赏力大大提升,城市房价快速上涨，别墅新增供应持续降低，投资价值凸现,购买人群,外籍人士和国内金字塔顶尖人士,国内财富、准财富阶层 逐渐成为主力,购买人群进一步扩大，中产 阶层大规模在郊区置业，并 逐渐成为购房主流

3、,客户群进一步扩大，投资客比重明显增大,产品特点,独栋，卖产品形式，景观、配套不完善代表项目,突破传统独栋形式，有 TH出现，并逐渐成为产 品中的主流,经济型别墅出现。加之此阶 段消费者对产品认知逐渐清 晰，不再对TH趋之若骛，门槛较低、有天有地的小独 栋成为市场追捧。洋房风行。,随着产品细分的深化，经 济型别墅供不应求，为“金字塔尖”财富阶层量身 打造的顶级别墅也层出不 穷。地段决定产品价9 值,客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求,城市化,被动郊区化,主动郊区化,大都市，城市群,阶段划分,城市中心拥

4、有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，,有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完 善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层,城市出现多个中心副都心的出现 多个城市共同 发展,城市特征,涵盖了城市商务、商业、在全市中低价房分布中郊,金融贸易、教育等所有城市功能,区占到绝对比重,购房目的为第一居所、第二居所或投资,人均收入(GDP)/美圆300,人均收入(GDP)/美圆300-1000,人均收入(GDP)/美圆1000-4000,人均收入(GDP)/美圆4000，城市化率70%,指标特征,解决温饱问题；生

5、理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品 和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求 迅速增加，从已 生活必需品为主 逐渐转向已非必 需品为主,追求降低住宅成本；改善居住环 境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健 及文化欣赏等）大大增加,追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开 始出现度假居所，投 资物业等等。,按北京常住人口计，年人均为美,居住消费特征,重庆市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。,元。,重庆目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。10,城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。主动郊区

6、化、休闲度假、养老、投资及商务会议成为郊区房地产需求旺盛的主要支撑点,11,资源占有型,典型的财富阶层，追求对资源的占有，彰显财富身份,必须是独栋别墅，拥有强势资源或不可复 制的产品形式,投资型,关注 地产 市 场 发展，对 增值物 业具有较强的敏感性,不重视产品形式，注重项目周边配套、交 通利好，以及拥有资源的独特性,主动郊区化型,家庭生活驱动,特别关注老人和孩子，看中社区 配套，向往能跟家人一起游戏，共享天伦的生活方式,不过分追求产品形式，目前从市场上来 看，总价承受力高的购买了联排、独栋，总价承受力低的购买了类别墅、洋房、乡 产权四合院，比如孔雀城,社交生活驱动,与 朋友 周末 聚 会

7、的 场所，可 以 到周 边 游 山 玩 水，也 可 以 在屋子里看电影、打牌度过一天,休闲度假型,具有浓厚的自然情节，追求舒适 的生活环境和轻松的品质生活，同时也注重一定的商务休闲设施,强调优美的自然资源、休闲配套设施和聚会的场所，比如月亮河,养老型,看重良好的自然生态环境、较成 熟的配套和交通条件,不看重产品形式，方便、安全、配套好、环境佳、低总价是关键因素，比如太阳城,案例1：北京.通州.月亮河,12,13,月亮河位于北京长安街东延长线，通州新城规划核心区。地处京杭运河（北运河）与运潮减河（月亮河）交汇处，地块呈现半岛形态,自然资源：京杭大运河和月亮河交汇的河湾三角洲，景观资源丰富；拥有7

8、0万平米运河生态区，投资3亿元的运河广场。内部绿化：绿化率：70%；三条总长约3000米的私家林荫大道、数千株树龄40年的原生树木、上万平方米涌泉湖等。,14,月亮河通过10余年时间对月亮河度假村的经营和高尔夫俱乐部、马术俱乐部、月亮河城堡公寓等配套设施的持续开发，成为北京乃至全国各界高端人士居住、度假、商务、休闲的聚集地,项目基本资料位置：项目位于北京东部，月亮河与京通大运河交汇处，京哈高速第一出口用地面积：70万建筑面积：15.9万，酒店式公寓和公寓式住宅停车位：1：1.2项目规划：6万四星级度假酒店会所；3000英智国际健康管理中心；1.8万温泉SPA会馆（计划09年10月投入使用）；1

9、万当代艺术馆；10万无网高尔夫球练习场；4万垂钓湖；金莎国际马术俱乐部。其中，酒店、马术、高尔夫、艺术馆、健康管理中 心已运营并经营良好，目前引入洲际国际酒店居所与配套面积配比：1：1,月亮河城堡公寓的成交客户价值点认知在于：投资升值潜力、成熟舒适的园区环境、丰富而完备的度假配套设施,通过销售员访谈，了解成交客户置业特征,客户类型及关键词：东部CBD商务人士：居住升级置业,关注居住自然环境和道路,关注社区商务休闲配套,追求性价比,东部CBD商务人士通州本地政务客群：升级置业,追求自然环境关注医疗康体和高尔夫追求合理价格外埠能源类私营业主：追求高品质和形象 关注社区商务社交配套 价格不敏感东部改

10、善型客群：追求居住环境和形象 关注社区酒店、桑拿、康体 关心道路和价格,客户需求,产品供应,假期暂居、注重度假资源,特有配套,私人社交场,主动郊区化自住、注重环境和配套,15,居住,大户型,小户型,度假,酒店马术高尔夫,也有少量客户在这里居住，觉得环境不错，还有一些艺术家，比较喜欢这里的环境，买房后作为工作室，同时可以居住。,我的客户大部分都是投资客，本身产品面积小，适合投资。,觉得环境不错就买了，用于周末度假，但有的客户一般都不住自己家里，却住在酒店里。,度假、投资、养老客户对项目的置业驱动因素即相互融合，又各有侧重2008年月亮河城堡公寓成交客户置业目的统计,其中，度假客户置业关键驱动因素

11、排序,53%,60%,40%,20%,度假,0%,投资,4%,环境,配套,户型,装修,其中，投资客户置业关键驱动因素排序,养老,54%,60%,自住,31%,40%,工作室,20%,0%,10%20%30%,40%50%60%,0%,环境,配套,户型,装修,两河交汇的环境及度假村多年经营形成成熟的绿化和休闲度假氛围是公寓销售的关键因素，此外：度假客户最关注的是月亮河度假村餐饮、桑拿等休闲娱乐设 施；投资客户最关注的因素是月亮河假日酒店（洲际已挂牌）、北京市距CBD最近的万平米温泉会馆等配套设施因素；养老客户最关注的因素是沿河漫步道等环境设施、英智体检 中心等康体配套，以及适宜的户型区间等自住类

12、需求,其中，养老客户置业关键驱动因素排序,60%,40%,18%,12%,20%,0%,16,环境,配套,户型,装修,47%,24%,15%,0%,51%,2,12%,10%,4%,23%20%,4%,案例2：河北.香河.孔雀城,17,大运河.孔雀城:一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群,项目基本资料位置：大运河孔雀城位于其他区中信国安天下第一城对面用地面积：330046平方米建筑面积：365835平方米社区配套：高级会所、幼儿园，以及近万平米的国际商业街周边配套：大型医院、商业中心、便利超市一应 俱全，并具有天下第一城的共享资源，依临第一城国际会展中心。,交通状况入住时将开通社区巴士直达国

13、贸；驱车从国贸出发，只需40分钟即可到达。距京沈高速公路、京津塘高速二线仅十分钟车 程；临近地铁八通线、公交938路。,18,位为,19,大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型,客户形成主要比例构成成交客户年龄统计,8%,4%,客户置业用途以养老占51%、度假占37%，主要为北京区域客户为主，作为第一居所客户占4%主要是香河本地的地缘性客户；纯投资客户占8%地域分布广泛（北京、上海、内蒙、浙江）关注性价比,18%,10%,31-3536-4041-4546-5050-55,以联排类产品为例，成交客户最满意因素

14、统计,62,706050403020100,由分析可以看出，成交客户年龄层次,31-35岁最多，占到了24%，其次为,26,41-45岁，占到总数的21%，第三26-30岁，占到18%。,20,18,18,2,联排客户最满意的因素中，居于首位的为别墅生活体验，其次是区域发展及升值潜力，第三位,为南加州手工建筑，同时价格与庭院也是客户满意因素最不满意的因素中，周边商业生活配套、周边环境以及教育配套是客户比较担心的内容。,区域发展及升值潜力,交通便利,南加州手工建筑,别墅生活,周边环境配套,社区环境,户型,产品设计,庭院,幼儿园,会所,物业管理,样板间装修,现场服务,售价及优惠,孔雀城系列品牌,价

15、格合适,3632,30,6,1010,26848,25以下26-30,55以上,成交客户置业目的统计客户置业目的以投资兼自住为主，占到42%；,养老度假第一居所纯投资,10%2%2%,21%,17%,24%,37%,51%,养老型客户需求特征：认可项目社区内环境和园林设计；对私家庭院的面积要求 比较高；对社区配套的完善性要 求较高，希望涉及日常生 活的配套设施能齐全：医 疗站、便利超市、社区巴 士；区域配套：三甲级的哮 喘专科医院,养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施,典型客户

16、描摹马先生,购买户型：B,典型客户描摹-郭先生本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用客户背景：52岁，北京人。大专学历，中央机关工作，中层管理人员。三口之家，家 庭月收入7000左右，住朝阳区。客户特征：衣着很朴实，自驾车富康。说话语速很快，思路清晰，对项目各种问题都详细了解，态度和蔼。,客户语录：“在很多地方都看到项目广告，宣传力度很大，但开发商实力到底怎么样？”“这里的园林环境做的很好。”“住这种别墅，会和公寓有很大不同，客厅高，阳台面积这么大，挺期待的。”“就是配套不太齐全。”,20,养老型客户需求特征：认可项目社区内环境和园林设计；对私家庭院的面积要求 比较高；对

17、社区配套的完善性要 求较高，希望涉及日常生 活的配套设施能齐全：医 疗站、便利超市、社区巴 士；区域配套：三甲级的哮 喘专科医院,养老型客户,购买面积：228 本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用客户背景：不到30岁，北京人。本科学历，在前奥组委工作，普通员工，月收入4000元左右。母子俩以儿子的名义购买，现居住在崇文区。客户特征：母亲着装得体大方，儿子穿一身耐克品牌运动装，开奥迪A6。客户语录：“很喜欢你们房子的外观，风格很好有特色”“开发商承诺的应该都兑现，这样我们才会有信心再介绍朋友来买”“花园面积还行，以后自己能做点东西”“小区配套太少，生活不方便”,度假型客户

18、需求特征：认可项目社区内环境、园林以及户型设计；对娱乐型和公共交通的 配套要求较高：会所的经 营项目、周边的娱乐设施、社区巴士服务天下第一城：golf、水 上娱乐中心、康体健身中 心、餐饮、球类设施等,度假型客户的置业关注点在于：区域的休闲娱乐价值（天下第一城）以及社区内部小型的棋牌、餐饮、球类等会所娱乐配套,典型客户描摹费先生,购买户型：C,购买面积：340,本类客户经济实力较强，对本产品有较强的认同感与信赖度，做为度假用。客户背景：49岁，北京人。本科学历，市消防局工作。离异，月收入15000左右。目前,住宣武，与儿子共同生活。,客户特征：很朴实，性格外向，人看起来显年轻。与朋友一同过来，

19、没有私家车。客户语录：“小区环境很美，很适合度假，养只小狗，再把花园改个小篮球场，很舒服”“以后有合适的机会，再多带些朋友来一起热闹热闹”“把社区的公共交通改善改善，方便到市区会有更多的人喜欢这里”“天下第一城提高这个社区的档次，基本能能满足娱乐的需求但不是太方便，如果会所的服务内容能确定就更方便了”,典型客户描摹-戴先生购买户型：叠墅A,购买面积：165,本类客户经济实力一般，做为度假用，目前不考虑过来居住。客户背景：40岁，广西人，现在国贸工作，从事媒体行业，两口之家，家住在方庄附,近，目前居住80平方米左右两居。,客户特征：自驾奇瑞，衣着比较朴实，性格比较外向，不拘小节。客户语录：“小区

20、环境、户型、价格都还不错，如果周边的环境能好些就更好了？”“周边好象娱乐的地方太少了，以后经常过来会不会太闷？”“有没有社区巴士，交通更方便点就好了？”,21,度假型客户需求特征：认可项目社区内环境、园林以及户型设计；对娱乐型和公共交通的 配套要求较高：会所的经 营项目、周边的娱乐设施、社区巴士服务天下第一城：golf、水 上娱乐中心、康体健身中 心、餐饮、球类设施等,度假型客户,22,案例3：北京.怀柔.龙山新新,龙山新新小镇是北京远郊低密度持续开发代表，典型第二居所地产项目,龙山新新小镇位于北京市怀柔县庙城镇内，东临京密快速路（101 国道），南枕大秦铁路，西倚京承高速路和怀柔水库，北邻庙

21、城镇。小镇地块距怀柔县城中心 1.5 公里，东直门45 公里基本概况,23,龙山新新,24,除了小规模基本生活配套为主的会所、商业街，龙山新新配合郊区生活的特质，打造了各种类型的参与性的室外休闲娱乐设施,新新小镇商业街,新新小镇垂钓园,新新小镇教堂,苏州园林,苏州园林、北区高档会所（规划中）,商业街：融合了超市、美容院、面包房、洗衣店、书店、自助银行等业态的小镇商业街,5000平米会所：可容纳百余人的大餐厅及五间风格各异的包房；运动主题的西式酒吧、沙壶球室、阳光茶室、万通 历史展览馆；40余套客房；室内运动中心,特色配套,基本生活配套,别墅生活配套：社区会所、商业街,配合资源型置业客户,适合老

22、年人的养生设施,社区诊所、果园农庄 垂钓园、古色古香的书吧、小镇艺术画廊,适合家庭度假的娱乐设施,教堂（可进行音乐会、典礼等）、采摘园、游泳馆、小孩子 超喜欢的动物园（鹿、鸵鸟、狗舍等）、各类室外运动场,置业关注点：别墅产 品形式，追求与现居所截然 不同的别墅院落生活置业目的：别墅生活,置业关注点：良好的自然生态环境、社区配套置业目的：养老、度假,置业关注点：区域大环境、度假资源、产品性价比、置业目的：5+2度假/休闲,各类成交客户扫描,外资企业高层，在市区内有城市住宅，第一次购买别墅。认为怀柔环境好，周末来度假不错。,看过塞班假日，对龙山新新的社区感较满意。对产品的要求是社区感安全很重要，品

23、牌及品质也很重要。距离在1小时或长点都可接受。面积够用就可以，一楼一定要有老人房。喜欢,独栋。可以承受的总价是200万左右。,（外资企业高层）,私营企业主，市区内有城市住宅，为了居住改善及度假，目前考虑选择朱雀门、东方夏威夷、龙山新新中的一个。对产品的要求实安全实用，功能完备。社区氛围好，有资源更好，如果是类别墅，在怀柔150万最多了，还是独栋有别墅感。（私企业主）,龙山新新准客户，海外归国人士，国外有物业，家人目前在国外居住。认为怀柔环境好，空气清新，适合度假和养老。对产品要求是要环境好，空气好，产品看上去应与国外别墅差不 多，适合度假养老的别墅。看过龙山新新，感觉产品很不错，整个社区也比较

24、成熟。承受价,格无上限。,（龙山新新准客户）,目前是老太太居住。今年70岁，老伴刚过世，有两个儿子，均在北京工作。此处房产是大儿子为老人养老所置。已在龙山住了一年多，平时就自己和保姆，每周孙子都回过来，儿 子工作比较忙，有时间会来过周末。认为怀柔的空气很好，去年就在这里过冬的，感觉很 好，以后也打算一直居住。这里冬天一期常住的有二十多户老人家，夏天的过来住的人会多 些，有50、60户。龙山新新环境很好，小区很干净，但是购物不太方便，必须去怀柔县城。平时自己就在园区里活动活动，能够呼吸新鲜空气感觉很舒服。（龙山新新一期联排业主）,购买龙山新新的联排，主要是看中怀柔的生态资源以及小区的成熟配套，价

25、格也很划算。一般都会同父母、孩子一起共度周末，即使不外出，呼吸一下新鲜空气也很惬意。（龙山新新一期联排业主）,传媒行业背景，年收入不固定。一般周末都会带朋友过来，怀柔的所有景点都跑遍了，可以玩得地方很多，比较喜欢去山吧。平常的活动如烧烤、采摘等等。第一次购买别墅，当时考 虑自己度假或者父母住都可以，100万价格很合适，所以很快就订下来了。现在母亲觉得房 子有点小，很喜欢二期推出的300多平米的独栋，但是已经涨到7000了，总价要280万，感觉 价格还是太高了，如果就平时度假住两天，总价一定要低200万以内可以接受。（龙山25新新 联排业主 传媒公司老板）,置业关注点：区域大环境、度假资源、产品

26、性价比、置业目的：5+2度假/休闲,度假生活驱动型客户,养老型客户,置业关注点：良好的自然生态环境、社区配套置业目的：养老、度假,别墅梦想驱动型客户,置业关注点：别墅产 品形式，追求与现居所截然 不同的别墅院落生活置业目的：别墅生活,26,3.中国模式养老社区的发展机会,我国老年社区发展机会：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点,世界老龄化人口发展趋势,亿人,25,20,15,10,5,0,1950年,1970年,2000年老年人口数,2020年,2050年,中国老龄化人口发展趋势,亿人,5,50%,3.55,4,40%,3,763%0%,26.52%,30%,1.

27、73,2,20%,1.31,1,10.34%,10%,0,0%,2000年,2010年,2020年,2030年,2040年,2050年,老年人口数,占总人口比例,27,4.094.38,23,2.45,.,28.,17%,13%,目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例 从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报 告,早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已 进入“老年型”。目前，世界每1

28、0个人口中有1个老年 人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。摘自2002年世界人口老龄化动态,20,10,6,2 3,人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展,2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。,1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出 现增加趋势。3、沿海

29、及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。,由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。,人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。,经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。,经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。,28,房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区,社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展,我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段,全国开

30、始步入老龄化阶段,29,出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体,，他龄化,的第,现在，50年代人年龄 在50-60岁左右 们马上要步入老 阶段；,生在一批,新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；,他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；,20世纪50年代，中 国出生人口爆发式 增长，出生人口约 为2亿；,老年社区的发展,普通型养老院,有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又

31、无亲人，较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,医护型养老院,多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）,老年公寓,老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。,老年社区,30,我国现有的养老模

32、式（1/3）,新模式；,立了中医药健康养生新模式；,我 国 现 有 的 养 老 模 式,模式,代表案例,典型特征,模式点评,“社区+医院+地产”模式,台湾长庚养生文 化村,以长庚医院雄厚的医疗 资源为后盾，建成了全 球最大的银发地产社区,1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际 敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭 新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色,会籍制的养老俱乐部,北京太申祥和山 庄,采用中国传统古典园林 建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住 宿、医疗为一体的综合 性服务机构，是全国首 家推行会

33、员制新型养老 模式的国际敬老院,1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色,以房养老,南京汤山留园养 老公寓、北京太 阳城老年公寓,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”,这种模式的最大问题是我国传统观念的羁 绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的 改变。,我国现有的养老模式（2/3）,我 国 现 有 的 养 老 模 式,模式,代表案例,典型特征,模式点评,异 地 养 老,异地购房,海南、大连、青岛 等地部分楼盘、北 京银龄公司,以养老为目的的异地购房,“候鸟式”养老,大

34、连的互动式异地养老服务中心,“季节性”养老,天津的泰达国际养 老院,海外华人回国养老,新加坡华人、北美 的购屋旅游团,炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中,不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老,炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中,是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。,我国现有的养老模式（3/3）,我 国 现 有 的 养 老 模 式,模式,代表案例,典型特征,模式点评,度假基地连 锁,北京金港家苑

35、、江苏生态养老连 锁,将养老与度假旅游结合 起来，在全国各地建立 连锁基地形成的连锁经 营模式,是一种将养老和度假旅游完美结合的一项 全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整 体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。,分时度假式养老,云南卧云仙居、浙江城仙居,将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁,是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新 模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认 为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。,连锁养老超市,辽宁连

36、锁超市,是一种新型的老年服务型机构,这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。,目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式,主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人,政府收益型,主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。,

37、政府福利型,由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城,企业赢利型,34,我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务,现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经,营”的特点，基本属于商业范畴,我国老年住宅现状,我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不 高、社区管理、设施亟待完善。,仅有部分发

38、达城市的个别发展商开,发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商,35,现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差,建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,老年住宅受众群体有限,目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性,我国老年住宅生存条件：人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟,人口结构龄化加剧,充分条件,我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发 展速度。传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占 主导地位，“度假养老”观念没有形成。,老年人养老观念转变,经济发达，社会保障体系完善,必要条件

39、,政府扶持，给予政策与资金的支持,36,我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年 住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利 性老年住宅并不成熟。,我国老年住宅预期：未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长,37,人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持,未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成,经济发展迅速，社会保障机制将不断完善,2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期,我国80岁以上高龄人口数量

40、占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见,我国老年住宅情况小结,38,人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程 社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展 服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段 传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期 缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展 未来发展前景看好，但需较长的市场培育期,代表案例：北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”,区域概况：,区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚 退休社区”、“全新退 休生活的领跑者”规

41、模：规划面积234万 平方米，总建筑面积70 万平米，共可入住2万 余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公 寓，面积为78-716平方 米不等；,项目所在顺义区植被覆盖率、,绿化率和空气质量等环境条,件和基础条件都非常好，位,于北京传统认知的中央别墅 区板块。,项目主要目标客源地为北京。,2006年，北京65岁及以上人,口超10%，按照国际标准，,已经进入老龄化社会，人均,GDP达6210美元，目标客户,的消费力很强；,39,规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团,：,40,设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担 纲，将

42、东方太阳城作为一个城市来 整体规划，为中国老年人的生活环 境创造一个新型范例；,规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老有所养、老有所乐，老有所为,二期公建区三期一期,整体规划 带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面 组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划 组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布

43、局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；,取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范,时间轴,2002,2003,2004,2005,2006,2007,分期,产品,公寓,独栋别墅,联排别墅/公寓231套/89套,典藏四合院/点式别墅/公寓7套,数量,500套,108套,/共361套424-716,面积,266-502,193-244,71-244,/78-272,四合院价格独栋别墅价格点式别墅价格联排别墅价格,(平方米),12000,8500,7300,6500,6400,价格,公寓价格,42004000,元/平方米,3500,3200,3000,东

44、方太阳城各期销售情况时序图,41,8000,21000,第一期,第二期,第三期,主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；销售情况：一期、二期分批开盘后均已售罄；三期期房于2007年5月开盘,成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境,水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；,绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌

45、木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；,精心设计社区水系和绿化,空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；,社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；,42,43,成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计,户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间,无障碍设计：针对老年人的特殊设计 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫

46、生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性,环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林 区里都开辟了小型平台作为随机 性的交流空间；,宽电梯入口，方便进入,会所,景观步道加宽以便通行,会所,成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北 京市老年病研究中心选派，设施 和医疗水平高于国家二级医院标 准；定期体检提出保健计划：医院对 每位业主每年进行一次

47、免费体 检，并存入个人健康档案，专业 医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼 叫系统将医院同各家各户及公共 场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会 紧急救援中心合作，在太阳城内 设立急救站,主体建筑概况：,规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；,专业医师问诊,大型公共建筑群,专业的医疗器械,44,45,成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,大型康体中心：康体中心接近80

48、00平方米，室内、室外 的游泳池、跑道、各种健身器材、网球 场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对 老年人特别设计；,社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农 庄，每块地管理费低廉，一年 中可以在地块中耕作。很多老 年人非常喜欢这种农家乐的感 觉；,老年大学:是北京市第一家社区内申办的 老年大学，开设多种课程，如芭 蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分 课程由社区中的老年人担当教 师；,室外泳池,开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与 文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；,看护健身中心,健康步道,老年大学,农庄苗圃,成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织,精

49、彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会 社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活 动数不胜数,社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；,音乐会老年合唱,国际风筝文化节,业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身 俱乐部；每个老人都能找到自己 喜爱的活动,棋牌俱乐部活动,太极俱乐部活动,46,上海绿地21城孝贤坊概况,47,项目基础信息,总用地面积,2万亩,总建筑面积,210万,容积率,0.6,物业形态,多层，独栋别墅，TH,背景,全国最早进入老龄化,上海绿地21城孝贤坊规划情况,

50、21城总体规划为13平方公里，包含4大社 区，尊老社区、国际社 区、度假社区、商务社区尊老社区主要指孝贤 坊 物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓,48,各类配套设施,制椅凳,49,广场,无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树 木，做出森林静谧、幽远的感 觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木,休闲走廊,规划了约19万平方米的公建配套设 施，其中有面积11万平方米的香榭里大 道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包 括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文