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1、巴中市南江县项目考察报告,前 言 本次调研目标：主要目标：调研巴中市南江县房地产市场及矿产资源情况 附带目标：巴中市近期土地市场、城市规划动向 调研重点项目：南江红塔片区（含文化中心）项目、黄金片区项 目、巴中市体育公园BT项目 调研方式：实地勘察、政府咨询、个案踩盘,巴中市南江县城市概况,1地理位置 南江县位于四川北缘米仓山南麓，东邻通江县，西靠旺苍县，西南抵苍溪县，南接巴州区，北与陕西省南郑、宁强两县交界。海拔在354.02507.5 米之间，高低相差达2153.6 米。自然条件大体是八分山一分水一分田。2区位条件 南江县位于四川北缘米仓山南麓，东距通江县城75 公里，南距巴中市82 公里
2、，北距陕西汉中市150 公里，西距广元市156 公里。从自然地理上来说，具有与三大经济中心协同发展的区位优势，距离成都、重庆、西安的距离分别为：400 公里、450 公里、480公里。3气候条件 全县各地年平均气温16.0，极端最高气温40.3，极端最低气温-7.1，气候阴冷潮湿，春秋相连，冬长无夏，光照条件差，不同年份气候差异大。风向多为为偏北风。因地貌复杂多样。4土地资源 全县幅员面积3383 平方公里，人均0.4808 公顷，人口密度208 人/平方公里；耕地面积423000 亩，人均0.60 亩，合0.04 公顷/人；森林面积249.7 万亩，其中原始森林50 多万亩，草地155 万亩
3、，活立木储量810 万方，森林覆盖率62.2%，绿化覆盖率98.5%。,巴中市南江县城市概况,5人口 南江县幅员面积为3383 平方公里。辖48 个乡镇（其中11 个建制镇、37 个乡），总人口70.36万人，城镇人口为15.13 万人，占总人口的21.5%，人口密度为208 人/平方公里，民族构成主要为汉族。6经济 2010年全县实现地区生产总值（GDP）55.91亿元，比上年增长14.9%，增速比上年提高0.4个百分点。其中，第一产业增加值16.05亿元，增长4.1%；第二产业增加值24.12亿元，增长28.5%；第三产业增加值15.74亿元，增长9.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为
4、11.9%、82.4%和5.7%。三次产业结构由上年的32.4:34.5:33.1调整为28.7：43.1：28.2。全年城镇居民人均可支配收入12771元，增长10.5%。其中，工薪性收入9254元，增长9.2%。人均消费性支出10163元，增长9.2%。城镇居民恩格尔系数为41.4%。7县政府规划经济增长目标 在优化结构、提高效益和降低能耗的基础上，经济保持较快增长，地区生产总值年均增长8以上。2015 年地区生产总值达到73 亿元。人口自然增长率控制在4以内，至2015年全县总人口达到73.4 万人，城镇人口达到25.69 万人，城镇化水平达到35以上。人均GDP 达到9900 元。到2
5、030 年地区生产总值实现比2015 年翻两番，全县人民生活富裕，社会各项事业更加繁荣。,巴中市南江县城市概况,8南江县交通体系发展规划 结合经济流向、优势资源开发、骨干产业培植，坚持“改造区域骨架，完善交通体系，提高等级建设，打通区域交通出口，畅通乡镇交通”。（1）县域公路路网建设 以新县城为中心，规划形成“一点两线三环”的主骨架公路网络。一点：南江县城 两线：汉中巴中、旺昌通江 三环：杨坝光雾山大坝贵民流坝杨坝、南江赶场关路兴马大河石滩高桥下两赤溪沙河东榆南江、沙河下两正直长赤沙河（2）高速公路建设 现状巴广高速公路工程已经完工，并在正直镇设置了一处高速公路互通式立交下道口，同时结合光雾山
6、风景区的优质旅游资源，服务区域交通，南汉高速公路已规划在关坝、沙滩、南江北、南江南、下两附近设置高速公路立交口。,巴中市南江县矿产资源情况,南江县内矿产资源富集，拥有煤、铁、花岗岩等50 余种自然资源，非金属矿及稀有金属等门类较多，已探明磁铁矿储量8500 吨，铜矿储量0.8 万吨，铜锌矿储量9 万吨，霞石铝矿储量1500 万吨，石墨矿770 万吨，煤炭储量4000 万吨，大理石、花岗岩储量约3 亿立方米，白云石、钾长石、石膏矿、磷矿、金矿储量也十分丰富。据了解，煤矿、磁铁矿、金矿、规模以上钾长石、石灰石矿的勘探、开采由四川省政府统一管理。,巴中市南江县投资环境分析投资优势,1.区位优势 处于
7、成渝经济区的重点辐射区内，将依托四川与陕西、重庆三大政治、经济和文化的辐射带动，具备极佳的发展潜力。随着巴广铁路、巴广高速、南汉高速公路的全面开通，南江县的区位优势将进一步提升，必将带动和促进周边地区的经济发展。2资源优势 南江能源深度开发潜力很大，煤、铁、天然气、花岗岩等矿产资源丰富；农业发展历史悠久，基础较好，农产品丰富，立体农业开发潜力大，黄羊等特色农牧产品极具开发潜力；风景旅游资源丰富，人文景观较多。丰富的资源优势是南江经济发展的原动力，据了解，南江县是巴中市较富裕的一个县，消费水平较高，居民收入较高。3人力资源优势农村大量的剩余劳动力，为工业企业和旅游服务业提供了充足的人力资源。4政
8、策优势（1）国家对中西部市县发展政策的倾斜：西部大开发是这一时期的重大历史机遇，在农业、能源、交通、通讯、旅游及生态方面向西部倾斜。（2）灾后重建政策优势：“512”地震发生后，党中央、国务院出台一系列的政策、条例、办法,在项目上、在资金上支持地震灾区建设，为南江县恢复生产、加快发展提供了重大机遇。通过实施灾后重建，能够实现南江城市规划跨越式发展，提高南江经济发展质量和水平，增强县域经济实力。,巴中市南江县投资环境分析劣势,1南江地质条件复杂，人多地少，土地资源遭到不同程度的破坏。县域地形、地貌复杂，陡坡地多，使城市建设难度增大，基础设施建设投资相对较高，给城镇道路交通的发展带来极大的困难。2
9、市场经济体系、制度发展程度低，尚属培育阶段；产业结构不尽合理；3企业现状发展状况不容乐观，中心城区内大量企业业已倒闭；4基础设施较差，投资环境不够宽松，对外开放程度不高。,巴中市南江县投资环境分析地产投资机遇,1城市进程加快,城市人口增加，新增人口对商品房购买需求增大，土地相对稀缺，将造成土地转让价格上涨。根据南江总体规划对南江县域总人口及其城镇化水平预测的结果可以测算出在两个规划期的城市人口规模如下：目前：2010年总人口：70.4 万人；城市人口：15万人；城镇化水平：21；近期：2015 年总人口：73.4 万人；城市人口：25.69 万人；城镇化水平：35；远期：2030 年总人口：8
10、2 万人。城市人口：47.56 万人；城镇化水平：58；2.改善居民居住质量，县政府已做出中长期规划提高人均用地面积,新增商品房需求量增大，将拉动土地成交价提升 根据南江总体规划 目前2010年人均建设用地为52.84 平方米人,用地规模达7平方公里。规划近期2015 年人均城市建设用地96.25 平方米人，用地规模达11 平方公里。规划远期2030 年人均城市建设用地97.11 平方米人，用地规模达21.84 平方公里。3.据了解，南江县目前商品房售价：住宅均价4200/平方米元，商铺紧俏，城区商铺售价2500045000元/平方米。建设用地近期拍卖价格：二类住宅用地200300万元/亩、商
11、业综合体用地400万元/亩。因灾后重建和大规模旧城改造等因素，南江县房价与土地成交价格呈明显的上涨趋势。,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔文化产业园 项目内容：1、体育馆、影剧院、展览中心等设施；2、三古文化步行街；3、断渠南江古人类遗址遗迹陈列园；4、巴山游击队纪念馆；5、文化产业集聚地。建设地点：南江县南江镇建设周期：20112015年 建设性质：新建 市场分析预测：园区位于南江县城，交通便利。建成后，将成为南江县的群众文化活动中心，年收入可达2亿元，投资回收期5年。前期工作：该项目已经纳入南江县“十二五”发展规划。正在编制项目建设规划。总投资：193亿元。拟引资10亿
12、元。合作方式：合资,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔新区投资环境分析1、区位分析：临近县政府，靠山面水，环境优雅，发展潜力较大，近期有一宗商业地块拍卖成交价为410万元/亩。,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔新区投资环境分析1、现状分析：已拆迁农房175户51000平方米，完成土地征用1300亩，红塔大道已基本贯通。现项目建设正加快推进，中医院门诊楼、残疾人康复中心、教师进修校、公山中学、影剧院、公交场站、体育馆等重点项目主体工程基本完成，红塔新区开发建设已初见雏形。,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔新区投资环境分析1、区域规划功能分
13、析：南江县红塔新区新区面积2.36平方公里，规划区中心面积1300亩，规划红塔主干道宽达44米，规划入住人口4万人，总体规划定位为“文化商贸中心”。,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔新区投资环境分析1、区域交通流向分析：南江县红塔新区，路网规划完善，交通发达。,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔新区投资环境分析1、建设用地指标分布分析：南江县红塔新区的建设用地700亩左右，已配置指标，已完成一级整理。土地投资价值较大，是很理想的BT项目可选择土地。,巴中市南江县投资项目分析之一红塔片区项目,南江县红塔新区是有较高投资价值的区域，尤其是承建BT项目，建议首选
14、此区域地块为担保地块。（红塔新区效果图如下）,南江县红塔新区投资环境分析,巴中市南江县投资项目分析之二黄金村片区项目,南江县红塔新区是有较高投资价值的区域，尤其是承建BT项目，建议首选此区域地块为担保地块。（效果图如下）,南江：巴中首个农业博览园高山峡谷筑新城【2011-12-20 14:29:14】【来源:四川日报】【字体：大 中 小】【颜色：红 绿 蓝 黑】12月初，记者走进南江县东榆镇跃进村，总投资2亿元的巴中市首个农业博览园四川大行宏业集团第五季生态农业项目建设正有序推进。该项目的落户，将对该村今后扶贫开发和城乡统筹发展发挥重要作用。南江县红塔大道绿化美化亮化快速推进，中嘴大桥右幅通车
15、进入左幅施工，黄金片区开发建设加速今年以来，南江县以新型城镇化为载体，规划引领、加快建设、辐射带动，城镇化进程不断加快。三个新区 构建城市大框架 南江县多数城镇位于山麓峡谷地带，道路崎岖。“我们以科学发展观为统领，以统筹城乡发展为方向，按照全域南江的理念，高起点地编制规划，硬是在山沟沟里探出了一条具有南江特色的推动城乡一体、两化互动、三化联动的路子。”南江县委书记刘凯说。南江县红塔新区在南江县城的规划中书写了浓墨重彩的一笔，它是南江城市建设品位提升的一个缩影。新区面积2.36平方公里，规划区中心面积1300亩，规划红塔主干道宽达44米，规划入住人口4万人，总体规划定位为“文化商贸中心”。与红塔
16、新区隔河相望的黄金片区，是南江县城拓展的又一块新领地。黄金片区规划占地约1.4平方公里，居住人口6万余人，以打造山水浪漫、休闲宜居的生态之城为设计理念。在新区建设过程中，重庆大学城市规划与设计研究院担任了对南江县城近期建设规划、红塔新区控制性详细规划、县域城镇体系规划和县城总体规划的编制工作。目前朝阳新区初具规模，红塔新区已见雏形，黄金片区开发启动。三个新区极大地拉大城市框架，改变南江城从狭长到饱满，实现南江城的“丝瓜型”到“南瓜型”的转变。产城一体 打造城市新名片 目前，全县城镇建成区面积达48平方公里、城镇人口18.8万人，城镇化率达到28.5%、城镇绿化覆盖率41%。面对如此低的指标，南
17、江城镇化建设正快马加鞭。挖掘机不停轰鸣，工程车来回穿梭，数百名工人鏖战正酣如今，走进新区，宽阔的红塔大道呈现眼前，昔日的山丘沟壑不见踪影，各式建筑如雨后春笋悄然矗立，学校、影剧院、会展中心、车站、体育场馆、消防中心、医院、残疾人康复中心等大型公益场所正加紧建设。近日，县城黄金片区建设项目开工，重庆家富侨南江县五星级酒店项目在红塔新区开工建设这一系列引资项目的开工，为南江城市建设提升上档创造了条件。围绕再造一座“产业新区、人居新城”目标，南江正实施“南下北上、东进西扩”战略，改造提升老城区功能品位，打造红塔新区和黄金新城两张城市名片，加快榆槐现代产业城建设，推进养生潭片区等组团开发，着力打造红塔
18、大道、黄金大道等特色街区，启动红塔公园建设，完成县城防洪堤、滨河路和客运中心建设，开工建设县城西环线，推进社区医院、体育馆、游泳馆等公共公益设施配套。以“黄金商务区、槐树休闲度假区、东榆工业园、跃进创意农业园、幸福森林家园”五大板块为主要内容，南江正加快建设覆盖两镇十村的榆槐现代产业城，引进10家以上国际国内知名企业入城，努力将其建设成巴陕大通道上具有区域竞争力的现代产业集聚地、开放型经济综合体、“两化”互动新样本。（董金昌 李传君）,巴中市矿产资源概况,巴中地处四川盆地北缘，米仓山南麓，地质成矿条件好，矿产资源丰富。已发现矿种50种，矿产地500余处，其中大型25处，中型52处。已探明储量的
19、矿产22种，矿产地34处，其中大型2处，中型6处，霞石居全国前5名、属全省第1名。主要矿物有铁矿8544万吨，花岗石远景储量20亿立方米，大理石2亿立方米，白云石1.5亿吨，石灰石25亿吨，霞矿2700万吨，以及石墨、石膏、绿豆岩、钾长石、透辉透闪石、萤石、滑石、蛭石、硫铁矿、磷矿、膨润土和金、银、铜、铅、锌、钴、镍、钨、铀等矿产。尤以花岗石、霞石、石灰石、白云石、铁矿等有很大的开发前景和优势。但是，目前储量最为丰富的天然气资源被中石油、中石化垄断，其他力量难以介入。而其余大部分矿产均分布在南江县，通江只有少量煤矿资源。附件：巴中矿产探明储量表（市国土局提供）,巴中市矿产资源开发情况,根据政府
20、相关部门规定，目前巴中矿产资源处置权归属于国土资源局，地方权限及其有限。通常采用的是两种方式取得其开采权：一、政府探明储量，公开拍卖；二、首先取得探矿权，再申请开采权，风险由企业自己承担。,巴中市房地产市场分析,巴中市房地产市场分析城市发展定位及城市性质,城市发展定位 川东北重要的资源开发型宜居城市、川陕结合部重要的商贸物流和旅游服务中心城市。城市性质 历史文化名城，川陕结合部的交通枢纽和商贸物流中心，以生态农业、红色和生态旅游、清洁能源产业为主的山水园林城市。,重点区域分布回风区域,区域详情：1、地处巴中城西，为上风上水之地；2、本区域坐拥新桥湖和巴河两大流域，水岸资源丰富，有打造高端住区的
21、原始条件；3、直接对接成都、广元通道，交通便捷；4、政府重点打造区域，道路开阔、品质大盘林立、有大型集中式商业项目在建；5、本区域生活便利，配套较为完善。巴州区法院、巴州区检察院、广电中心、区疾控中 心、巴中中学龙湖校区、巴中四中、西客站、区电力公司等齐聚本区域；6、本区域根据开发现状可细分为迎宾大道板块和回风北路板块；7、迎宾大道板块目前开发较为成熟，隐具大中型城市气象，位处巴中门户。与西华山隧 道的连接使其具有“别有洞天”的诗意，饶富趣味；8、回风北路板块客观上属于待开发区域，整个区域可用地均依山傍水，河岸资源得天独 厚，是水岸别墅和坡地别墅的理想打造板块；根据规划，该区域有望形成巴中市新
22、兴商业中心，并成为巴中市高档消费桥头堡。,重点区域分布回风区域,区域房地产项目简析,本区域房产项目整体水平较高，价格落差小，大多具备小区景观概念。其中，紫金时代为城市综合体项目，其规划定位较高，包括高档百货和酒店，一旦成型，将对整个区域的房地产市场起到极大的拉动作用。,重点区域分布望王山及北龛区域,区域详情：1、本区域望王山为巴中市市民重阳登高必往之所，其山势舒缓，植被丰富，风景如 画，有打造山地别墅的前提；2、本区域以在建的火车站项目为依托，顺势发展商贸、物流。最为理想的是火车站 商贸板块和山地人居板块“临而不邻”，两两相望，格局优越，为后期的开发消 费市场预置了较为完美的地势；值得注意的是
23、，火车站经济与城市经济发展、交通、专业市场设置、城市人口、自身规模、城市贸易等实际情况息息相关，牵一发而动全身，其开发的难易和开发收益将建立在区域规划及实现程度上，具有一定的风险。显而易见，当火车站规模较大时，望王山山地板块可作为其优良配套；当其规模较小时，火车站将成为山地人居板块的噪音及环境劣势，从而影响山地板块的开发。,重点区域分布南坝及杨家坝区域,区域详情：1、本区域紧邻巴河，河堤整治工程正在进行，一旦成型，将形成大面积的河岸 绿道，景观资源可谓丰富；2、本区域规划定位为巴中未来的高档住区，土地资源较为丰富，目前大片区域 待建，易于进行整体打造；3、交通便捷，紧邻成都、广元、万州、达州通
24、道；4、本区域地势较低，据悉2007年及2011年均遭遇洪灾，特别是2011年遭遇巴中 百年一遇的洪灾，河岸边的5层建筑没顶，现在依稀可见其痕迹，这为其开发 提升了难度，同时，极有可能涉及地势整改，相应提高开发成本。该区域有大片居住老区，生活配套成熟，交通便捷，拥有巴中目前品质最高的房产项目雍景湾，市场口碑较好。但是，本区域规划用地区域为洪灾重灾区，将形成相当的市场阴影，从而影响区域开发项目的后期销售。,重点区域分布南坝区域,重点区域分布南坝区域,在售房产个案简析：该项目整体立面挺括、简洁，小区环境节点分明，是本次调研所见档次最高的项目。该项目产品类型丰富，囊括别墅、多层和高层电梯，且在巴中独
25、树一帜地打造了意境区和销售中心，视觉效果非常显著。但是，项目占地60余亩，自2007年开始销售至今，还有两栋建筑单体未规划，其销售去化速度可见一斑。,重点区域分布中坝区域,区域详情：1、本区域为标准的山水板块，其河滩用地视野开阔，水系优美，是打造高档住区的理想 用地；2、本区域河滩用地地势低缓，从目前的建筑情况分析，后期开发将涉及地势整改，开发 成本较高；3、据悉，中交集团已在本区域拿地，用地规模350亩，根据其用地现状，推断将打造水 景别墅及多层洋房，这将提升本区域房产市场的整体形象和价格；4、本区域城市建设较为落后，为巴中流动人口聚集区，城市面貌较为混乱、破旧，这为 其区域房地产开发留下了
26、一定的隐患。本区域河滩用地上方山坡为巴中殡仪馆，据说将进行拆迁，从房地产开发的一般情况来看，这将产生一定的影响，但是，市场也可以通过一定的风水造势进行弥补，主要以开发项目的档次和利润而定。,重点区域分布中坝区域,重点区域分布后坝区域,区域详情：1、本区域拆迁安置房群聚，建筑形态单一，城市面貌较为落后；2、本区域现有一个大型货车停车场，各型货车随处可见，场面混乱；3、小商业林立，日常生活便利。本区域现状不适合高档项目开发，若有较小面积地块，还是可以做适量中档项目。,重点区域分布后坝区域,在售房产个案解析：,本区域房产项目品质不高，但已有部分小区景观意识，面积上限较小，从一个侧面反映了本区域目前的
27、消费市场停留在中低端。,重点区域分布白云台区域,区域详情：本区域商业业态较为单一，集合有数家汽车销售店，区域内有一家公交客运站，但规模较小，整体来看，其生态及业态、文态均无特别突出之处。但是，目前巴中拍卖价格最高（900万）的地块就在本区域，买家为巴中市最大开发商华兴集团。,重点区域分布白云台区域,在售房产个案解析：,本区域房产平面广告有一定层次，但是其区位均不突出，小区景观档次较低，且有部分项目销售电话停机，销售中心关闭的现象。,重点区域分布黄家沟区域,区域详情：本区域深入山林腹地，离城较远，生态保持完好，区域附近规划有北环线，目前最突出优势为生态优势和道路优势，但开发条件显然滞后。,重点区
28、域分布曹家沟区域,区域详情：本区域深入山林区，植被丰富，但作为房产开发先不论其可行性，其尚不可查的山地特性和横空的高速公路已为本区域的开发划上问号。结合生活配套的可能性设置，除非出现奇迹，5年后本区域将仍然是一片适合隐居的区域。,重点区域分布兴文区域,区域详情：本区域是目前巴中政府规划的热点区域，规划定位为巴中的经开区。据悉，目前已有数家国有大型企业意向入驻，而且，有传言，届时巴中市委市府将迁入改区域。但是，就目前现状而言，经开区的建设力度和周期有待商榷。经过实地勘察，该区域只在其入口处以三个月时间建成一座规模较小的区管委会，整个区域还未进入拆迁阶段。意向入驻企业用地未打围，该区域的建设暂停留在“风声”阶段。况且，根据国内经开区开发实例可以发现，经开区建设本身具有很多不可测因素和风险，很多意向企业最后实际入驻的比率低于其意向比率，况且还有一个经营的过渡期。同时，经开区对区域价值的拉动大于对区域房地产市场的拉动，主要还是要看其入驻企业的性质和规模。当然，非环保业态的入驻对其区域房地产市场的打击是显而易见的。,调研成果拿地策略建议,THE END,
