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1、,房地产基础知识介绍,目录1、房地产行业基础知识2、房地产开发流程3、房地产专业名词,一、基础知识,四个阶段：萌芽期、爆发与平稳发展期、活跃期、调控期,萌芽期：1979年开始经济体制改革，1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。爆发与平稳发展期：1992年邓小平南巡讲话掀起了房地产开发的高潮。活跃期：1998年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（【国发1998】23号）文件出台，决定自当年起停止实物分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。,调控期：1993年以来，历经五次
2、宏观调控：第1次：1993年1994年，主要针对海南、北海房地产投资过热。第2次：1998年2000年，启动住宅市场，剌激房地产业发展。第3次：2003年2007年，抑制过快增长的房地产市场。第4次：2008年下半年2009年，放松调控政策，刺激房产消费。第5次：2009年底至今，严厉调控房价。,1.1 房地产行业发展历史,1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无
3、权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。3、房地产房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性（所有权、管理权、转让权等）。房地产可以有三种存在形态：土地、建筑物、房地合一。4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,1.2 房地产基本概念,5、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。6、房地产市场,1.3 房地产基本概念,全民所有
4、制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。,1、中国大陆现行土地制度,1.4 房地产土地制度,2、国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,1.5 房地产土地转让,1.
5、6 房地产土地性质划分,取得土地使用权,1.7 房地产土地使用权获取方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,1.8 房地产土地招标流程,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主
6、持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,1.9 房地产土地拍卖流程,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,
7、出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,1.10 房地产土地挂牌流程,协 议,协议方
8、式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,1.11 房地产土地拍卖流程,1.12 房地产土地出让方式的适用范围,1.13 房地产土地招标、拍卖、挂牌的异同,二、开 发 流 程,2.1 房地产开发基本流程,五证贯穿整个流程：建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售/销售许可证,2.2 房地产开发五证,房地产开发流程可以用“五证”的取
9、得来贯穿,一,二,三,四,五,2.3 房地产开发五证顺序,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,2.4 房地产开发五证解释,开发商选址、立项,2.5 房地产开发五证解释,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程
10、施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,2.6 房地产开发五证解释,2.7 房地产开发五证解释,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,2.8 房地产开发五证解释,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,2.9 房地产开发选址,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣
11、工验收,立 项,2.10 房地产开发立项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,立 项,2.11 房地产开发土地取得,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的
12、国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,立 项,2.12 房地产开发土地取得,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,开工建设,取得土地,选 址,竣工验收,立 项,规划设计,2.13 房地产开发土地规划设计,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：建
13、筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,2.14 房地产开发开工建设,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资
14、总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,2.15 房地产开发竣工验收,总 结,1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文,2.16 房地产开发流程总结,三、开
15、 发 术语,生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三通一平 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。七通一平 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。,3.1 房地产开发术语,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率）,容积率,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,一定地块内，地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即
16、容积率越大,土地利用程度越高。,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,3.2 房地产开发术语,3.3 房地产开发容积率,3.4 房地产开发容积率关系,3.5 房地产开发楼间距,绿化覆盖率：指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋
17、顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积开间：住宅房子的东西走向的宽度。进深：住宅的南北走向的长度。层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。,3.6 房地产开发术语,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。,道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通
18、、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。建筑红线就是最大建筑范围。投资方在取得某块地皮的开发权时，规划建设单位会给出建筑红线，意思就是投资方所造的建筑不得超过该范围。一些民用建筑，如小区就会沿建筑红线建造围墙，墙内可按设计师的设计来规划，如建造广场，则沿建筑红线设台阶或绿化等。但是如果建造独立的建筑物一般不会压着建筑红线来建造。这是为了保证建筑物之间有充分的间距以便行走、采光、安全通道等基本设施.,3.7 房地产开发术语
19、,绿线是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的城市绿线管理办法规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。凡是城市公共绿地、防护绿地、风景园林、道路绿地、湿地，以及古树名木等都应划定城市绿地界线，必须按照城市用地分类与规划建设用地标、公园设计规范等标准，进行绿地建设。城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。蓝线也称水系规划控制线，指城市水面的管理，城市建设中不得任意侵占水面，包括填湖、占用河道等。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。城市蓝线是指河道规划控制线，蓝线控制范围应当考虑堤防、防洪、环保、
20、景观、排灌等需求，包括为保护城市水体而必须进行控制的区域。在城市蓝线范围内,禁止下列活动：即排放污染物、倾倒废弃物等污染城市水体的行为；填埋、占用城市水体行为；挖取沙土、土方等破坏地形地貌的行为；其他对城市蓝线构成破坏性影响。紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动：即违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的
21、建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。城市黑线指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网；黑线管治是对上述市政管网的管理，做到规划有序。,3.8 房地产开发术语,项目常用规划图：鸟瞰图：反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。总平面图：能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图。各类分析图：对总平面图的道路交通、功能规划等进行分析。组团平面图：能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物
22、，道路系统和景观绿化等的平面图。,3.9 房地产开发术语,如何计算容积率？,3.7 房地产开发术语,房屋层数,建筑高度,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、
23、消防安全等方面的因素综合考虑确定,3.8 房地产开发术语,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,独栋别墅:独门独院，私密性极强的单体别墅双拼别墅:一般由两户住宅并靠组
24、成联排别墅:一般由多个独门独户的居住单元拼联组成，各户在房前房后有专用的院子叠加别墅:一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成花园洋房:为多层的一个特殊形式，6层以下多层住宅，层层退台，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台,3.9 房地产开发术语,复式,跃式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,3.10 房地产开发术语,楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。,楼面地价=土地总价 总建筑面积=土地面积单价 土地面积容积率=单价 容积率,某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5，求：楼面地价？,3.11 房地产开发术语,谢,xi,xi,谢,
