前期物业工作计划.docx

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1、前期物业管理工作计划物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保 安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管 理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶 段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。、早期介入的具体工作计划：1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自 行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施;此外如物管公司用房、库 房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据*的功能要 求和考 虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电 容量。3、检查安全监控系统和消防

2、系统设备的布局是否合理实用，是否留有 死角。4、检查机电设备的配谿是否合理。5、采集整理合同文件和技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开辟商签署；7、与开辟商商议制定管理维修公约并报市房地局核准备案；8、制定物业管理的岗位设貉和人员编制，列出人员到位时间表；9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采 购清单编制开办费预算报开辟商审批执行；11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费 预算， 确定每月每建造平米的管理费金额;根据设备情况

3、及业主 使用功能的要 求 拟定能源费计量及分摊方案及原则;确定服务项目及各类收费标准12、 与开辟商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内 容要有以下几点：产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编图纸资料及 设备使用操作手册供货商/承建商的培训 政府及行业主管部门签发的许可证书或者执照钥匙 专用工具和备品备件 遗留问题的确认和解决时限 保修安排（电话联络单）电、水、气表的抄读确认资产/材料/工具 问题问题的原因 已造成或者将造成的后果 解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补） 时间限制要求13、建立主要的制度和工作程序:公众制度、员工岗位职责、人事制 度、财务制度

4、及重要对客服务程序等；14、相应文件及表格的设计、印刷和使用;15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。二、前期主要服务质量标准（一）、基本要求1、前期服务与开辟商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健 全制度。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。7、按合同约

5、定规范使用房屋专项维修资金。（二）、房屋管理1、对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限检查房屋共用部位的使用状况需要维修， 属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修 计划和房屋专项维修资金使用计划，向开辟商提出报告与建议，根据建 设方的决定，组织维修。3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门、玻璃等，定期维修养护。4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告 知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施 工现场，发现影

6、响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等伤害 公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管 部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。（三）、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录03、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修

7、复；属于大、中修范围或者需要更新改造的， 及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开辟商 提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修 或者更新改造。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。7、楼道灯完好率不低于85%,发现灯坏及时维修。8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、 停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检So10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。（四）、公共秩序维护1、小区北出入口实行7:0019:00门卫值班;高

8、层出入口及南出入口实行保安24小时值班。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。4、对摩托车、自行车指定位将停放,停车秩序整齐有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告 有关部门，并协助采取相应措施。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可 能发生的各种突发设备故障有应急方案。7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。（五）、保洁服务1、生活垃圾每日清运1次。2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位 玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电

9、表箱、楼梯扶手、消防 箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检 1次，并视检查情况及时清擒；化粪池每季度检查1次，每年清掏 2次，发现异常及时清掏。4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水 井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净;六无:无垃圾污物、无动物粪 便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）、绿化服务1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清 除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率 要达95%以上。2、保证

10、小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理（浇 水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的行为赋予制止。3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶34、公共门厅常年布路绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀 虫养护。（七）、收发服务1、报纸、杂志、信函发放准确及时。2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发,漏发。物业人员配备、培训及管理一、人员配备物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结 合小区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理 员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。二、人员培训高标准的服务，需要高

11、标准的制度，高标准制度需 要高 素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能 否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标 的一个重要保证。1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服 务的思想，热爱物业管理工作，提倡S热忱、奉献”的敬业 精神。2、职业道德培训。教育员工树立“五爱思想:爱行业，爱用户、爱岗 位、爱服务、爱信誉。3、作风建设:根据员工工作性质，着统一服装 统一挂睥 在接待业主、 使用人或者宾客时，应做到态度温和可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居 民至上”作为行动的最高信条&四、“三全四保”五星级管理体系标准1、三全四保1.1

12、为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目标，依据公 司 “三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体要求，制订本标准。1.2 本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管 理、共 用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建 设和管理效益等方面的要求。13本标准合用于公司参预管理的所有物业点。2 .基础管理2.1接管验收手续齐备。2.2实施统一专业化管理。2.1 与建设单位或者业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。2.2 建立维修基金，其管理、使用、续第符合有关规定。2.3 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众

13、制度完善。2.4 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2.5 各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。2.6 建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法C2.7 管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显 标志，工作规范，作风严谨。2.8 应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2.9 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2.10 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完 善，查阅方便。2.11 建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。2.12 建立24

14、小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的 采集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。2.13 定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。2.14 建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%,返修 率不高于1 %,并有回访记录。3 .房屋管理与维修养护3.1 广场、大厦、停车场等建造物标志明显，服务区内门厅布将合 理并 设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署， 并统一有序。3.2 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。3.3 建造物外观完好、整洁；外墙是

15、建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁璀璨、无破损;是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、 乱涂、乱画和乱悬挂现象。3.4 室外招睥广告睥站霓虹灯按规定设谿保持整洁统一美观，无安全隐患或者破损。3.5 空调安装位将统一，冷凝水集中采集，支架无锈蚀。3.6 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建造设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。3.7 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;洗手间、水房等管理 完好。3.8 共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔 热层无破损。3.9 房屋装饰装修符合规定

16、，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和伤害他人利益的现象。3.10 设施单位面积分量不超过楼板承重限度，无危及建造结构的安全隐患。4 .共用设备管理4.1 综合要求4.L1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查维护保养、运 行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。4.L2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房 环 境符合设备要求。4.L3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。4,4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。1.2 供电系统1.2.1 保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知 住用户。422制订暂时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执

17、行。1.2.3 备用应急电源可I基时起用。1.3 弱电系统4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正 常工作。4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保 存。1.4 消防系统1.4.1 消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好 无损，可随时起用O1.4.2 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理 各种问 题。1.4.3 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任Ao1.4.4 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路 标志完好，紧急疏散通道畅通。1.4.5 装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完

18、成后经消防部门验收合格后方可使用O1.4.6 服务区域内无火灾安全隐患，催促各用户与相关部门签订 消防责 任书。1.4.7 各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安 装规 范，无安全隐患。1.5 电梯系统4.5.1电梯准用证、年检合格证维修保养合同完备。1.5.1 电梯按规定或者约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及 附属设施完好。1.5.2 轿厢、井道、机房保持清洁。1.5.3 电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。455运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维 修。1.5.6 运行浮现险情后，应有排除险情的应急处理措施。457货运电梯由专人管理操作，严禁超载

19、，客梯严禁载货。1.6 给排水系统1.6.1 建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和 节水计划。:.=3=-=33 -.3462设备.阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。1.6.3 按规定对二次供水蓄水池设施设备迸行清洁、清毒;二次供水卫生 许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生， 无二次污染。1.6.4 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染 隐患。1.6.5 限水、停水按规定时间通知住用户。1.6.6 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、 浸泡发生。1.6.7 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑

20、水、泛 水、长期停水现象。1.6.8 制定事故应急处理方案。1.7 空调系统1.7.1 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴 漏水现象。1.7.2 中央空调系统浮现运行故障后，维修人员在规定时间内到 达现场 维修。1.7.3 制订中央空调发生故障应急处理方案。1.8 供暖供气系统1.8.1 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。482管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。1.8.3 北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16o (2。5 .共用设施管理5.1 共用配套服务设施完好，无随意改变用途。5.2 共用管线统一下地或者入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。5.3 道路

21、、楼道、大堂等公共照明完好。5.4 广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平整。6 .保安及车辆管理6.1 服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。6.2 有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。6.3 结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。6.4 进出服务区域内的各种车辆管理有序，无阻塞交通现象，不 影响行 人通行。6.5 停车场有专人疏导，管理有序，罗列整齐。6.6 室内停车场管理严格，出入登记。6.7 非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。6.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。7 .环境卫生管理7.1环卫设备完备，

22、设有垃圾箱、果皮箱垃圾中转 站。7.1 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范 围，实行标准化保洁。7.2 垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。7.3 管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净;广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。7.4 广场大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。7.5 无违反规定饲养宠物。7.6 排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。7.7 对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。8 .绿化管理8.1 绿地无改变使用用途和破环、

23、鳞栋、占用现象。8.2 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。8.3 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。8.4 对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。8.5 农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。9 .精神文明建设9.1 全体业主和使用人能自觉维护公众利益，逵守服务区域内的各项管 理规定。9.2 相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方 面的知识，开展健康向上的活动。二.=3=二=33 .3 - .= .ifi9.3 管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。9.4 相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。9.5 创造条件,积极配合，支持并参预社区文化建设。10 .管理效益10.1 物业管理服务费用收缴率98%以上。10.2 提供便民有偿服务，开展多种经营。10.3 物业管理经营状况良好。五、物业管理档案的采集在小区物业管理中，我们的档案资料的采集工作尽可能及时、完善、不 遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼 顶、从主体到配套、阳建造物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业 的规划设计到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机做到“六 时“。