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1、2023年下半年上海房地产估价师经营与管理：房地产债务融资的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升2、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是_。A.按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、托付贷款和特定贷款B.商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类C.长期贷款指贷款期限在10年以上（不含IO年）的贷款D.抵押贷款是指按肯定的质
2、押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款3、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。A：可逆性和可延期性B：可逆性和不行延期性C：不行逆性和可延期性D：不行逆性和不行延期性E：借款合同4、推断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。A：1个月B：2个月C：3个月D：半年E：执行层的组织协调5、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资6、房地产估价方法之一的市场比较法是基
3、于很多房地产之间有肯定的程度的。A：替代性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格7、己知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教化费附加3%,若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为一万元。A. 55.0B. 38.5C. 105.0D. 23.68、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。A：被烧损前的状况B：被烧损后的状况C：被烧损前与被烧损后的差异状况D：将来修复或重建后的状况E：工业用地的监测点评估价格9、由折旧费、修理费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的租金。A.商品B.理论C.成本D.市场10、某临街商铺
4、，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可供应6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8%B：10%C：18%D：18.6%E：工业用地的监测点评估价格11、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是一。A.杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B.在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C.融资租赁的特征是全部权与运用权分别D.转租赁时，设备的全部者与运用者之间没有干脆的经济或法律关系12、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流淌资金为600万元。假如投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600
5、万元。则该投资项目的资本金净利润率为()。A. 13.0%B. 43.3%C. 30%D. 23.3%13、某市于2023年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4(X)0元/m2,并且始终没有变动；2023年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预料为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以一元/m2为基础进行修正。A. 4000B. 5000C. 6000D. 900014、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是A.零售商的财务实
6、力B.零售商须要的服务C.零售商组合与位置安排D.零售商的声誉15、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A：半B：1C：2D：3E：房地产估价机构必需加盖公章16、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注一。A.相邻土地的权利界线B.海拔高程C.用地面积的分摊系数D.套内建筑面积与共有分摊面积17、各项成本费用的构成困难、改变因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有肯定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A.不行预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B.
7、土地费用包括土地运用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性探讨费、三通一平费18、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业管理企业努力削减物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预料到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥当的处理方法，以满意这项费用的支出C.预算有很多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些改变19、某城市2000年和2023年一般商品房的
8、平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采纳平均发展速度法预料2023年的价格最接近于_元的2。A. 4800B. 5124C. 5800D. 712420、需求比供应增长快，空置率接着下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。A：第一阶段B：其次阶段c：第三阶段D：第四阶段E：借款合同21、须要预料某宗房地产2023年、2023年的价格.通过市场调研，获得该类房地产2023-2024年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2歹I、第3列所示.采纳平也发展速度趋势法估计，该宗房地产2023年的价格为。A：17580TE/mjB：14520元/1112C：11430元/
9、fD：23700元/fE：工业用地的监测点评估价格22、某宗房地产的收益期限为40年，通过预料将来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的酬劳率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于O万元。A. 280B. 285C. 290D. 29523、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准确定及有关事项通知拆除房屋所在地的。A：乡人民政府B：县人民政府C：拆迁管理部门D：公安部门E：执行层的组织协调24、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过_年。A. 1B. 2C. 3D. 525估价对象房地产2023年的纯收益为500
10、万元，从2023年起先年增长2%,该房地产剩余运用年限为35年，该类房地产的酬劳率为8%,则该房地产2023年1月1日的收益价格为。A：5794.53万元B：6126.32万元C：6341.41万元D：7333.33万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分）1、下列关于登记簿的表述，正确的是。A：登记簿是不动产物权的法律依据B：不动产登记簿是物权归属和内容的依据C：不动产物权的设立、变更、转让和歼灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力D：除有证
11、据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准E：依据中华人民共和国物权法和房屋登记方法的规定，国务院印发T房屋登记簿管理试行方法2、下列不属于担保物权特征的是。A：担保物权以确保债务的履行为目的B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行供应担保的，是以对全部人的处分权能加以限制而实现这一目的D：担保物权具有从属性和不行分性E：执行层的组织协调3、在下列行为中，属于犯罪的有一。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税4、不属于房地产价特别部影响因素的是。A：人口因素B：权益因素C：经济因素D：区位因素E：社会因素5、依据规定，商业
12、、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特别状况下才允许协议方式出让。A：招标B：拍卖C：挂牌D：划拨E：协议6、我国房屋权属登记。A：具有公信力B：公告是必经程序C：是一项法定制度D：为权利动态登记E：可以制作颁发统一的房地产权证书7、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商8、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛法C.幕景分析法D.故障树分析法9、拆迁支配和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。A：准确地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤B：对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、
13、企事业单位提出补偿安置方案C：安置房和临时安置周转房的房源状况D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源E：补助费的预算状况，以及拆迁期限、详细时间支配10、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。A：经市（县）人民政府批准B：经托付人书面同意C：经房地产行政主管部门批准D：经省（自治区、直辖市）人民政府批准E：执行层的组织协调11、银行为某家庭供应年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款,若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最终一个月的还款额中的本金额是元。A：1428.74B：1475.37C：1482.74D：2
14、000.00E：借款合同12、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采纳的市场细分标准有。A：按存量增量细分B：按交易形式细分C：按目标市场细分D：按房地产用途细分E：按地域细分13、关于房地产投资特性的说法正确的是A.所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不行移动性对房地产投资的重要性。B.房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被运用的价值。C.对于特别物业高速马路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。D.世界上没有完全一样的东西，这可以很好的说明房地产价格的异质性。1
15、4、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E.开发期与经营期15、下列关于住宅专项修理资金的表述中，正确的有。A：住宅专项修理资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的修理和更新、改造的资金B：业主交存的住宅专项修理资金属于业主全部。从公有住房售房款中提取的住宅专项修理资金属于公有住房售房单位全部C：商品住宅的业主、非住宅的业主依据所拥有物业的建筑面积交存住宅专项修理资金D：出售的公有住房，业主依据所拥有物业的建筑面积交存住宅专项修理资金E：住宅专项修理资金划转后的账目管理单位，由业主大会确定16、原城乡建设环
16、境爱护部发布房屋完损等级评定标准（试行）在_实行。年年年年44 8 58 8 4 89 9 9 912月8日B.CD.11月8日12月8日11月8日17、_的详细考试及注册、接着教化工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。A.房地产经纪人员B.房地产估价师C.房地产询问人员D.房地产估价员18、下列房地产中，一般状况下适用市场法估价的有。A：标准厂房B：房地产开发用地C：行政办公楼D：写字楼E：在建工程19、.2023年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。A：4000B：5000C：6000D：7000E：执
17、行层的组织协调20、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。A：城乡居民房屋保险B：建筑工程一切险C：企业财产保险D：安居定期保险E：执行层的组织协调21、确定房地产开发项目，应当符合的要求。A：国土规划B：年度建设用地支配C：城市规划D：土地利用总体规划E：房地产开发年度支配22、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的C：国家在“老、少、边、穷”地区实行以工代赈方法修筑的马路，缴税的确困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出详细看法报财政部批准后D：不属于干脆为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的23、动态投资回收期是反映开发项目投资回收实力的重要指标，动态投资回收期设定的目标收益率之间的关系是。A：越大，越大B：越小，越大C：越大，越小D：与无关E：借款合同24、我国住房公积金制度实行的利率政策是。A：低存低贷B：低存高贷C：高存低贷D：高存高贷E：执行层的组织协调25、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于_。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他
