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1、市场调研总结一、市场供求分析1.片区供给分析2007年底到2008年初宝安新入市的楼盘较多，包含熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤与泰华阳光海的阳光岛墅等，总供应量将近5000套。春节期间，宝安楼盘多有优惠促销，如泰华阳光海折扣优惠低至95折，还有一口价80万元一套的80平方米左右两房；富通城四期海HOuSE按揭购买95折，一次性付款享受92折等。在这些折扣的影响下，宝安中心区在售新楼主流价格回归到L2T.5万元/平方米，较去年高峰期的1.6T.7万元/平方米普遍下跌了一五%左右。今年上半年，宝安中心区估计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸线、中熙香堤湾等，其中海语西湾有600多
2、套60T40平方米的单位,金港华庭有100O多套面市，深业新岸线也有一三78套出货量。从市场反馈回来的信息看到，今年上半年宝安将有8个左右新盘，能够预算到的推货量就有近5000套，片区楼价有望继续走稳。总体供给特征楼盘总体分布比较集中，宝安大道、新安路、兴华路、新湖路与罗田路分布的较多一些。以高尚住宅小区为主，规模都比较大，集中在IO万平方米左右的建面。高层、小高层为主：目前中心区在售的楼盘基本上都是高层及小高层；16一八层、2432层这两个区间的占大多数，多层很少见。销售户型以三房、四房为主，目前中心区在售楼盘的三房、四房整体供应比例占主导。2.市场需求分析07深圳商品房预售面积统计深圳宝安
3、龙岗据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%龙岗226.4万平米，占全市的35.07%,宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。总体需求特征中心区要紧有两大需求市场：令中心区本地居民一一要紧为个体老板、企业管理者、公务员与事业单位工作人员，他们的经济收入能力较强，但消费观念较为实在，也较为保守，且容易随大众而行；令东莞及宝安中心区周边各镇的客户一一要紧是工厂高层管理人员，私人老板，他们生活富裕，有着强烈的欲望买商品房，但是当地没有商品房或者者标准未达到其所需，从而进入
4、中心区买房。另外，还有少量的市内客户。三房、四房销售状况最好，复式有一定市场，二房及单房的销售状况通常。购房者青睐规划好、产品有创新、性价比高的楼盘。品牌开发公司、品牌代理公司与品牌物业管理公司成为客户选择物业考虑的3个重要因素。3.供求关系分析图12007宝安房地产二级市场住宅各月批准预售面积与成交面积比较500000400000300000200000100000-一批准预售面积T一成交面积图1显示，2007年宝安市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜，市场需求总体处于下降通道。注：数据来源千国土房产局。结合表2,2007年成交面积较2006年下滑了一八.89%。这一点也能够通过2007
5、年的市场形势得到验证。2007年上半年，市场火热，成交火爆，总体需求呈旺盛状态；但下半年，市场形势江河日下，特别是房贷新政的出台，严重打击了市场信心，成交放缓，交易量下滑严重，12月份的成交面积达到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售面积曲线由于受政府操纵与开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下，14月份、68月份、911月份之间的销售面积曲线位于预售面积曲线之上，需求大于供应，全年显现出供小于求的局面。表2:20。52。07年宝安房地产二级市场批准预售面积统计，年份2005年日2006年n2007年*批准预售面积（万钱）240.383262.5
6、9Q177.42成交面积（理生）一263.70237.5,192.63一套数（套）*29087，250271683Od成交套数（套）,26615223550-177862套均面积（现套）一82P105j105。成交套均（爰数套），99UIOlP108j注：数据来源干国土房产局。表2显示，2007年全年宝安住宅市场批准预售面积177.41万平米，较上年下滑32.44%；全年市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降一八.89%,全年供需比为0.92：1,供需缺口一五.22万平米。2007年宝安全年住宅市场供需略显不平衡，供略小于求，市场需求较强。这说明，自2006年以来的房地产调控政策与抑制投
7、资过热政策发挥了作用，加上深圳连年实行的土地紧缩政策，一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工与投资性购房需求，造成了2007年供需双降的局面。同时，宝安现有住宅开发区域土地的有限性与未开发区域建设步伐的缓慢，在深圳常住人口的急剧增加，需求快速上升，刚性需求依然存在的情况下，一定程度上造成了供小于求的局面。估计随着国家宏观调控与政策执行力度的继续深入，从紧从严的经济政策基调，深圳的住房供应会继续小幅菱缩，市场向理性供给与理性需求转变。2007年宝安楼市整体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求与供给转变。尽管供应与需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等
8、片区外，其余片区尚处于房地产的初级阶段，尽管有继续萎缩的迹象，但并不可能削弱宝安作为深圳住宅供给的要紧战场。二、价格走势分析据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为一三369.62元/平米，其中罗湖16945.31元/平米、福田一八442.一五元/平米、南山一八012.2元/平米、盐田14一八3.5元/平米、宝安12214.一三元/平米、龙岗10477.11元/平米。在深圳六区中，宝安住宅均价仅高于龙岗，低于关内四区与全市水平。这说明宝安楼市较为理性，价格处于全市洼地，均价较为合理。表3:20032007年宝安房地产二级市场各年住宅均价统计.年份2003年C2004年P2005年20
9、06年2007年。均价(元/平)W3693/4423P52237753，11669。涨幅(%)19.77%,18.11%Q48.41%50.51%,注：数据来源：宝安房地产交易中，K20032007年宝安二级市场各年住宅现价走势15000一均价10000500002003年2004年200碎2006年2007年注：数据来源：宝安房地产交易中心。*2007年宝安房地产市场住宅均价达到历年最高。表3显示，2007年宝安房地产市场住宅均价为11669元/平米，较上年增长了50.51%。图2显示，20032007年，宝安房价曲线处于上升通道，且越靠近07年的坐标点，斜率越大，涨幅也就越大。表3的涨幅显
10、示，房价涨幅由2004年的19.77%升级到2007年的50.51%,房价涨幅大幅攀升，在2006、2007两年时间内，房价实现了翻一番。2007年宝安新房均价达到了历年均价的最高点。深圳房价的快速上涨，多为理性因素作用。从宏观上说，受益于经济的快速增长，深圳财富聚集效应强，与国内经济流淌性过剩、人民币升值等，加之人口数量大,青壮年人口多，住房需求激增，在供应有限的情况下，房价应声而涨；从微观上说，居民经济实力的增强与消费水平的提高，居民强烈的自住与改善居住水平的需求，投资意识的进一步加强，在快速的城市化进程中，促进了房价的进一步理性上涨。随着需求的继续增强，各项利好因素的释放，宝安房价有继续
11、上升的空间。三、建筑规划分析1 .规模分析2007年住宅推出项目一览表楼盘名称COLOR社区富通城四期富通城三期宏发领域尚都金港华庭建筑面积（Itf）10829782617148600168000210000207061容积率2.792.102.604.633.666.99推出时间2007200720072007200720072008年住宅推出/估计推出项目一览表楼盘名称凤凰汇TATA公寓海语西湾凯旋MIMA阳光海金海华府熙龙湾深业新岸线建筑面积（Itf）362202270090575170000330650一三6129310000559788容积率3.203.一八1.803.802.457
12、.213.22.64推出时间20082008200820082008200820082008近两年宝安新推楼盘的规模不断升级，大部分的项目都在10万平米左右的建面，从市政规划的方面看住宅、商务区功能的划分有利于提高中心区整体形象。2 .建筑类型对中心区楼盘粗略统计发现，多层占5%,小高层占35%,高层占60%（统计标准：111层为多层，12八层为小高层，1932层为高层，33层及以上为超高层）。高层的比例近年有所提高，高层复式楼有一定市场，现在市场上要紧还是以12一八层，1932层为主。四、产品户型分析1 .户型分析图表8:20052007年宝安二级市场销售住宅套画松统计“面积区间小大于144
13、平米290144平米1小于90平米F合计3一2。07年*套数（套V21038568-711517786-P比例(%)48.18%。40%。注：2007年的统计标准有所改变。数据来源于宝安房产交易中心。,表8显示，2007年住宅面积的统计标准有所改变：144平米以上的为大户型住宅，90144的为中等户型住宅，90平米下列的为小户型住宅。2007年大户型住宅仅销售2103套，占到全年销售套数的11.82%。大户型本身具有的高端性造成单价高、总价大；2006年的90/70政策开始发威，造成大户型具有一定的稀缺性；盛传对大户型住宅征收物业保有税，限制大户型交易等因素，是影响大户型住宅成交套数少的原因。
14、90144平米的中等户型销售了8568套，占全年销售套数的48临而小户型销售了71五套，占全年销售套数的40%,90/70政策作用显现，产品分化在即。中小户型的销售套数合占了88.一八%。这说明目前市场需求的主力户型为中小户型，90平米下列户型占比较大，90/70政策作用显现。中小户型由于单价、总价低，适合主流购买人群，迎合了主流消费需求。随着90/70政策威力的渐显，在接下来的2008年，90平米下列的户型将占多数，90平米下列的住宅销售将增多。国家政策在引导消费者需求上的效果正逐步显现。该住90平米下列房子的人群，购买90平米下列的住宅，能承受起大户型价格的富人能够按需要购置大户型房产。产
15、品的分化导致的置业者分层将会显现出来。置业者的理性正发生着转折。2 .户型创新分析中心区大多数楼盘的户型都有自身特殊的优势，户型创新积极，赠送面积/入户花园/玄关/露台等设计要普遍运行。最大的创新应该属于阳光海的花园洋房，赠送面积很大，空间感强，规划设计也非常合理，性价比在片区来说首屈一指。熙龙湾的复式大宅赠送的面积较多，部分户型带有超大回廊,双层挑高设计具有很好的舒适感。3 .畅销户型分析熙龙湾5栋A2户型：4房2厅2卫3阳台，建筑面积一三9.80144.65m畅销原因：南北通透、通风采光，户户入户花园，凸窗设计，赠送双层挑高大露台，景观面好，小区园林景观尽收眼底。QIWW;OIm小中*.方
16、天下；OeW9AAXBfr.MiMHI*BbWii,尺BU阳光海A3户型：2房2厅3阳台,建筑面积78.4684.07肝。畅销原因：入户花园、双层露台、主卧270度转角凸窗三大景观台,*PB5afS300米楼间距，特价房性价比高。3房2厅2卫+入户花园K-ue.u-mm,)2,15号梭A、B座B户型16号楼A、88B户JH 】7号楼A、88户型新岸线一五#A/B座B户型：3房2厅2卫+入户花园建筑面积：1一八.98-128.84ms;畅销原因：入户花园设计特殊，餐厅与入户花园保持良好的通透性，既保证了餐厅的景观视野同时增加采光面积，主卧卫生间大凸窗设计。阳光海Gl户型：3房2厅2卫建筑面积：1
17、16.94122.5511T滞销原因：过道太长、面积浪费严重，主卧没设计卫生间，公共卫生间通风采光效果不佳，客厅过大、主卧过小。滞销户型分析SlJNNYBAYEpBye汨：l1 . JiFTnffTU，-，三,M*MB五、楼盘诉求及卖点分析在卖点上，各楼盘各有侧重点，具体可分为如下几类：1 .产品诉求中心城有几个楼盘是以自身建筑特色、户型特色作为卖点2 .地段在中心城，置业者购房对地段考虑得比较多，因此楼盘把地段作为自身的一大卖点，比如：深业新岸线：世界的平行线3 .规模近年来，中心城的平均建筑规模始终保持在46万平方米，大社区自然成了“稀有动物”一一被当作一大卖点，也是展示开发商实力的证明4
18、 .配套在配套方面，中心城的楼盘显得有些落后，大多数楼盘是依靠周边政府公共配套，鲜有楼盘自建配套5 .人文精神中心区很多购房者是二次置业，他们比较追求生活的品位，因此开发商们都在尽力打造人文主题社区，试图营造与谐、温馨的生活环境，以此打动购房者的心。凯旋MIMA：城港上国际生活大邸6 .物业管理中心城的物业管理水平普遍不高，聘请名牌物管成了楼盘的又一大卖点六、典型楼盘个案分析熙龙湾花园项目名称熙龙湾项目位置宝安区新湖路与兴华一路交汇处项目类型高层X进展商深圳鸿荣源房地产开发有限公司投资商/代理商/广告商黑弧奥美工程进度开工期/竣工期/开盘期2008.2.23入伙期2009.5占地面积69783
19、m,总建筑面积310000ms容积率3.19绿化率30%建筑密度及栋数一期2栋9层洋房，6栋3132层住宅总套数256商铺总套数25车位数2867个，1期1954个层数32档次高尚住宅付款方式一次性、按才曷售价一三00027000元/平方米建筑/园林风格欧式新古典主义风格主力户型户型面积范围(m2)推出套数户型比例出售率备注4房140-19619878%30%复式220-2505822%周边配套学校宝安实验中学、小学、项目自身幼儿园购物天虹、沃尔玛、华润万佳、苏宁、欧麦德医院宝安第二人民医院银行兴业银行、东亚银行、建设银行、上海浦东进展银行、工商银行、中国银行等娱乐餐饮/交通地铁一号线及多路公
20、交线路物业管理公司深圳鸿荣源物业管理公司管理费3元/肝/月目标客户群宝安本地自住客户推广卖点纯大宅核心广告语/开发模式项目本身配套分多期开发居委会、幼儿园、泳池、儿童游乐池1 .楼盘点评熙龙湾位于宝安中心区新湖路与兴华一路交汇处，由N23与Nlo两宗地块构成。东临深圳实验学校，南接规划中的中、小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包含鸿荣源地产的大型购物公园。NI0、N23两地块隔新湖路而邻，南边相距400500米左右为宝安中心区未来美丽的海湾，包含了游艇俱乐部、大型生态滨海公园等众多文化休闲项目；地块西南面为宝安中心区规划中的景观轴线，分布有博物馆、图书馆、青少年宫
21、、演艺中心等文化娱乐配套。用地北边紧邻宝安中心区最大的商业街，因此本项目处于宝安中心区西部滨海港湾生活区的中心地带，加上便利的交通与完善的配套，为本项目成为西海岸高尚住宅小区的开发奠定了雄厚的基础。一期占地约7万平方米，由8栋塔楼与2栋洋房构成，平均户型面积约为170左右，主力户型为左右的四房与20Onr左右的五房，面积最小的户型为12811T的三房。N23项目一共有990户。3房2厅2卫，面积121124平米，共232套，占2成多；4房2厅2卫，面积一五4196平米,共390套，约占4成；5房2厅2卫，面积190205平米，共226套，约占2成多；纯复式（3厅），面积203278平米，共11
22、6套，约占1成；顶层复式（3厅），面积2583I6平米，共26套。在900多套中，一期首先推出200多套。目前推出的5栋有256套，以4房及复式为主。2 .户型点评户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分使用双阳台、双露台、大尺度的户型设计，通风采光效果极佳，为宝安中心区绝版的纯大户型社区。园林使用欧式新古典主义风格，面积约6万肝，充分利用建筑与地势的高差关系，并设计大量的人工地形，配与浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典风格与自然景观完美结合的效果。4房单位配备双阳台，主方向为东南向，有用性能较好，大尺度跃式空间，赠送双层挑高露台；复式户型可赠送面积较大，双层高客厅，超大转角露台，空间感很强，
23、能够给人非常舒适的感受。3 .楼盘进度熙龙湾5栋2008年2月23日正式公开发售4 .概况总套数为256套，主力户型以四房与复式为主。2月23日开盘，交纳定金IO(X)(X)元，任意选房。5 .单位户型配比户型建筑面积(Itf)套数套数比四房二厅140-19619878%五房三厅220-2505822%合计256100%6 .销售价格开盘期间可享受98*96折优惠，其中开盘当天签定意向书的在指定时间内完成付款手续的可额外享受四折优惠。总体而言，优惠折扣后的市场销售均价相对较低，销售价格策略使用低开高走的方式。7 .销售情况鉴于目前市场整体走低，开盘时销售情况通常，销售率达到约30%,要紧通过内
24、部认购的方式进行消化，销售现场场面比较冷清,客户反应不强烈，要紧都是鸿客会会员老客户占多数，新客户比例较少。8.借鉴该项目在建筑、园林及户型设计方面都具有较好的参考意义。图片展示1 .楼盘图片2 .户型图凯旋MIMA项目名称凯旋MIMA项目位置宝安新中心区宝安大道与新安西路交汇处项目类型高层住宅X27899999进展商深圳屹海达实业公司投资商深圳市金泓投资有限公司代理商中原地产广告商思迈广告工程进度开工期2006年底竣工期开盘期2008.2.19入伙期2009.3占地面积3.5万肝总建筑面积17万肝容积率3.8绿化率建筑密度及栋数3栋高层共9个塔楼住宅总套数861商铺总套数14车位数2500层
25、数30档次高尚住宅付款方式一次性、按才曷售价起价一五Ooo元/nV、均价17000元/H1、最高22000元/肝，有按揭98折优惠；建筑/园林风格主力户型户型面积范围(mj)推出套数户型比例出售率备注三房两厅10238480%20%四房两厅1409620%开发模式分两期开发，现正开发二期项目本身配套社区配套的2万平米集中商业与1200米长商业街周边配套学校宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园购物50万平米商业中心、天虹超市、好邻居百货医院妇幼保健院、人民医院、武警门诊部银行中行、工商银行、建行娱乐餐饮交通离地铁一号线延长线新安站50米，相邻的宝安大道与深南大道接通
26、物业管理公司深圳南油物业管理有限公司管理费2.6元/户月目标客户群高端人士、本地客户推广卖点深圳唯一滨海中心区51142511f现代人文新城核心广告语城港上国际生活大邸1 .楼盘点评项目位于深南大道与宝安大道交汇处，紧临前海湾5公里长的黄金海岸线，深圳唯一滨海中心区511425现代人文新城。地块编号A004-0076,总占地107546.0911f,总建面511425肝。计划分两期开发，一期开发面积35万户，2000户。项目地处滨海中心区的核心居住区，拥有大型购物公园、医院、公立实验学校、游艇码头、幼儿园、会所等配套，生活极为便利。距地铁一号线延长线新安站200米。2005年深南大道与宝安大道
27、接驳后，1分钟即可往来南山与宝安之间。凯旋MIMA位于深南大道与宝安大道接驳处，总占地面积约3.5万平方米，总建筑面积约17万平方米。共规划住宅12万多平方米，由3栋29层高层共9个塔楼构成，主力户型为140Hf175肝，总户数861套。超前、精巧、富有生活气息，表达个性、有文化品位的人文新城，以高台高层住宅为主，拥有深圳唯一的阳光生态8万的生态车库，外延的3.6万m，的主题绿化长廊将成为一道特殊的城市风景线。凯旋MnlA极力倡导制造一种优越的城港生活：既可享受城市繁华又可享受港湾的休闲。随着深圳湾大桥的开通，深港同城一体化及片区“双港经济”带动下，凯旋MnIA城港生活将成为国际湾区成功人士置
28、业的首选。2 .户型点评项目户型设计中，三房单位配备三阳台，主方向为东南向，部分户型阳台（上盖二层高），有用性能较好；四房单位户型最大的特点是配备入户花园，但没有设置露台；客厅、双卧坐北朝南，通透性很强，生活品味较高。3 .楼盘进度凯旋MIMA2008年2月19日正式公开发售4 .概况由10#、11#、12#共3栋构成，总套数为861套，主力户型以三房与四房为主。2月19日开盘，先期推出12#共三座480套，面积区间为10211f的三房、140的四房。项目推盘时间受市场影响较大，同时由于在产品户型方面创新性不强，市场受追捧力度不强烈。从销售现场回馈的信息显示，该项目的客户来访量较少，场面冷清，
29、整体去化率不高。5 .12#户型配比户型建筑面积（Itf）套数套数比三房二厅10238480%四房二厅1409620%合计480100%6 .销售价格起价一五Ooo元m均价17000元11最高22000元11T,开盘当天享受额外96折优惠，一次性、按揭付款98折。7 .销售情况开盘前使用VIP意向客户登记的方式，客户登记人数不多，因此开盘时销售情况较通常，销售率达到约20%,到目前为止项目要紧通过内部认购的方式进行消化，目前剩余单位较多。8 .借鉴该项目主推文化主题，以文化新城的概念推广项目，在宝安片区具有超前意识，有比较好的借鉴价值。图片展示1.楼盘图片2.户型图泰华阳光海项目名称泰华阳光海
30、项目位置宝安区西乡宝源路与西乡大道交汇处项目类型多层、高层、小高层X27576666进展商金荣泰房地产开发有限公司投资商代理商世联地产广告商毅华广告工程进度开工期2006.7.8竣工期2007.8.11开盘期2008.1.26入伙期2008.12占地面积Ill一五3Itf总建筑面积330650ID2容积率2.45绿化率建筑密度及栋数8栋一八-25层,21栋洋房住宅总套数2195商铺总套数车位数2530层数5-25层档次中高档付款方式一次性、按才曷售价起价12000均价14800最高17000元/肝建筑/园林风格西班牙风格建筑立面、地中海风格园林主力户型户型面积范围(m2)推出套数户型比例出售率
31、备注两房两厅78-82三房两厅90-114四房两厅140五0开发模式分二期开发项目本身配套幼儿园、会所周边配套学校西乡小学、海湾中学、西乡高级中学（规划）、海城小学、中英公学购物东方城百货、金碧源酒店医院恒生医院银行民生银行、农村信用合作社、中国银行娱乐餐饮米萝咖啡、碧海湾高尔夫球会、西乡体育公园（规划）交通320、311、356、367、319、368、632、601、608、610、631、6三、616、654、717、708、776、794等多路公交车物业管理公司深圳泰华物业管理有限公司管理费2.6元m月目标客户群宝安本地客户、关内客户推广卖点核心广告语1 .楼盘点评泰华阳光海位于深圳市
32、宝安西乡片区，总用地面积111一五3.82平方米。地块北面为西乡干道宝源路，东边共乐路还未通车，南侧小区路临富通城，西侧临一号路。总建筑面积330650.五平方米,规定计容积率总建筑面积266800平方米。其中：住宅238300平方米，商业24500平方米，幼儿园3600平方米，文化活动站一五0平方米，社区居委会100平方米，老年人活动站一五。平方米。1、2、3、5栋25层，10栋10层，11、12、一三、14、一五栋5层，4栋为幼儿园。建筑面积208421.03平米，建筑高度84.55米，2006年7月8日开工，估计2007年8月11日竣工。泰华阳光海具有占地面积大，容积率低的特点，有219
33、5套。33万平米低容积率环水岛居。地中海风格园林，运用水系、拱券、花砖、陶罐、壁泉等景观元素，打造休闲、阳光的自然之地，营造舒适浪漫的生活氛围。泰华阳光海作为总建330650.一五平方米的低密度大社区，分为二期开发，1期第一批房号己经面市，此次一共推出3套样板房，面积从78平米的二房、90-114平米的三房，到140平米的四房。在整体规划方面，分二期，一期与二期相邻，。一期规划布局，中心地带以五栋5层花园洋房（11#、12#、一三#、14#、一五#）为主，占据小区要紧景观节点，周边由25层共4栋高层单位围绕。2 .户型点评300米宽楼间距高层，山景、高尔夫景观、海景围绕，视野开阔、采光通风绝佳
34、。户型舒适度高，绝大部分户型配有入户花园或者内庭院，所有户型双阳台，甚至三阳台。独有的层层退台花园情景洋房为片区稀缺产品，西班牙风格建筑立面，户户赠送大面积花园。3 .楼盘进度泰华阳光海12-三栋2008年1月26日开盘4 .概况由1#、2#、7#、8#、9#、12#共六栋构成，总套数为323套，主力户型以二房与三房为主。原计划8月一八日为诚心登记，交纳诚心金20000元，选房顺序按照交纳诚心金的先后顺序进行排号，9月开盘，后因市场反应较好，购房意向者较多，顾及后期政策之忧等因素，提早开盘，临时将诚心登记改为直接认购，定金为20000元。5 .12#、一三#单位户型配比户型建筑面积（m*）套数
35、套数比一房二厅44.57222%二房二厅67.81-78.8212338%三房二厅95.59114.53Ill35%四房二厅128.93175%合计323100%6 .销售价格开盘期间可享受95折优惠，即98X98X99折，其中99折为普通优惠折扣，98X98折为开盘优惠折扣。除了临街部分户型销售价格低于6000元/11f以外，其它户型的销售价格均在6000元nf以上。总体而言，优惠折扣后的市场销售均价相对较低，销售价格策略仍旧使用低开高走的方式。7 .销售情况开盘前使用VlP意向客户登记的方式，部分二房单位已通过春节期间进行的特价房活动消化，目前剩余少量二房单位；花园洋房仍然在售，市场前景不
36、是很乐观，存量较多；高层产品正在推盘，整体去化率也不是很高。8 .借鉴该项目在建筑、园林及户型设计方面都具有较好的参考意义。图片展示1 .楼盘图片2 .户型图七、住宅市场小结1 .楼盘定位大同小异，产品质素相差甚大近年来，中心区的楼盘定位大致相似，多数定位为中高档。以生活便利为卖点的很多，但相应的配套设施却又严重缺乏，大多依靠周边的市政配套设施。因开发商整体开发水平不高又参差不齐，因此楼盘质素相差甚大。2 .客户群比较单一，市内客户极少目前，中心区楼盘的客户比较单一，要紧以中心区的为主，其他客户要紧来自东莞与龙岗，市内的客户较少。3 .置业以居家为主，主力户型为3房、4房中心区近3年来要紧是以
37、3房、4房为主，占绝对优势，而且这种情况还在连续。这说明中心区的置业者仍是以传统的居家为置业要紧目的。4 .楼盘的商铺比例不高中心区的商业氛围不太浓，商业经济不太繁荣，要紧的商业集中在沃尔玛等几个大型的商场中。5 .政策对购房者影响较大就近半年的观察来看，新政出台后，中心区楼盘均受不一致程度影响，销售状况日益萧条，新盘开盘冷场，客户到访量锐减都说明了这一点。中心区的客户多为二次置业，他们大多都有房居住、都不急于买房，买房的目的是为了改善生活质量。在政府连续出台政策干预房地产市场后，他们多数人认为不久还将有政策出台，意向客户多在持币观望。6 .众开发商抢滩一级市场，楼盘规模有增大的趋势20052
38、007年宝安销售金额超10亿的房地产开发商数量.年份。2005年。2006年32007年Q数量（念”5。金额（7C）3373852964*7045686755.5613331463609.33占比(%),20.33%31.78%p5L52%面积（平米）511107.8712632.25846781.03P占比(%)P17.03%p2731%/39.9%p超10亿开发商总体均价（元/平）*660W988715744当年均价（元/平）/5224P7753/11669。注：占比为销售金额超10亿的开发商占当年宝安商品房销售各细项的比例。数据来源千宝安房产交易中出从上表中能够看出，2005到2007年
39、，宝安房地产开发商年销售收入过10亿的由3家增至8家。这说明，2007年，部分开发商实力得到壮大，市场竞争更加猛烈。随着市场形势的的低迷，出于资金回笼需要，宝安房地产市场将逐步走向“超竞争”的市场状态。超10亿的开发商年销售收入之与占当年宝安全年房地产企业销售收入总与的比例也逐年提高，由20.33%升至5一三52%；2007年超10亿的开发商所销售的金额较2006年增长了89.21%,增幅惊人。销售收入超10亿的开发商所销售的面积也逐年提高，2007年较2006年成交面积增长了一八.82%,而当年销售面积占全年销售面积的39.9%,成交面积的增长速度也较快。这说明2007年房地产成交量与成交金
40、额迅速向大开发商集聚。房地产开发向大开发商集中程度增强。从销售收入超10亿的开发商销售均价上来看，2007年均价达到了一五744元/平，是当年均价的1.35倍。销售金额超10亿的开发商所销售的面积份额相关于金额所占份额较少，但由于均价较高，实现了销售收入的高增长。这说明，大开发商的住宅定价上拥有一定的优势，产品趋向高端，开发商的转折分化迹象初露。随着销售收入超10亿的开发商销售金额、面积的继续增长、豪宅开发力度的加大，大开发商对市场价格的影响力将越来越大，分化也将逐步明显。2007年，宝安大开发商的表现说明宝安房地产市场总体比较理性、合理。价格的制定具有一定的影响力，能够定出高价，形成寡头市场
41、；但由于大开发商数量增多，彼此竞争更加猛烈，相互制约也就越强，形成超竞争的市场状态。更加猛烈的竞争形势阻止了寡头市场的形成，市场处于理性当中。大开发商在销售金额与销售面积上的稳步大幅增长，说明了国家产业政策的效果与开发商生存的努力：行业资源向大的、优秀的企业转移，促进房地产业的健康进展。总体来说，2007年，开发商分化初显，为宝安房地产市场的理性进展做出了相应的奉献。八、客户群分析表9:20052007年宝安二级市场置业者年龄分布统计.面积区间户小于18岁P1830岁Q31-50岁*大于50岁*合计2。07年Q套数2015685p566237217373比例0.092%-72.16%p26.0
42、41.71%pP2006年q套数3615820949W665260比例0.14p60.82%36.49%，2.56%2005年Q套数54“14456/1453W884p29923比例0.18%48.31%/48.56%2.95%p注：然t为商品房而非住宅。数据来源千宝安房产交易中心。套数单位：套；比例：表9显示,2005年至2007年,一八30岁之间置业的人群所消化的数量在当年全年销售数量中所占的比例逐年提高，由48.31%升至2007年的72.16%,青年人口已经成为当今购房的要紧力量。相反，3150岁的富裕阶层购房的比例却逐年下降，由2006年的48.56%降至2007年的26.04%,富
43、裕阶层的购房需求在逐年减少。一八30岁的青年人口，正处于事业、婚姻、家庭的开创期，对住房的需求相当旺盛，这也是深圳最多的人群。有统计显示，深圳口平均年龄不到24岁。一八31岁的青年人口是房地产市场的主流客户群。随着大户型住宅的稀缺性慢慢凸现出来，加上房价的快速上涨，大户型单价与总价已经与2005、2006年不可同日而语。尽管2005、2006年购买大户型阶层的人群具有强烈的换房冲动，但2006年、2007年，房价以超过48%的比例增长，远远高于个人财富的增长。个人财富在房价面前的贬值，与人民币对外升值对内贬值与通货膨胀的事实，稀释了这个阶层的财富，减少了这个阶层的人数，需求相对缩减。同时，3150岁的人群精于投资，社会经验较为丰富，在2007年下半年的市场大势下，预期粘性大，购入房产较为慎重，成交推迟。房价的高增长、人民币的升值、通货膨胀、市场形势，都是影响这部分人购房比例减少的因素。由表10:2OO52O07年宝安二级市场置业者区域分布统计.面积区间C本地内地一境外合计。2007年C套数78513175Q703C21737P比例一36.15%60.63.23%。P2006年3套数一48148003。492-13309比例一36.17%p60.13%37%Q
