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1、广告创意执行报告第一节竞争对手广告策略分析一、市场竞争概况广告策划与创意执行是龙头山庄市场营销策划中的重要构成部分，要求广告创意务必习惯市场竞争环境。因此在制定广告活动、广告宣传战略、广告策划创意时，首先要考虑市场竞争环境。2002年，南宁别墅项目纷纷上马。同年10月，龙胤花园展开了全面的广告宣传，南宁别墅项目广告战由此打响，同时也标志着别墅市场竞争正式启动。随后翡翠园、丽水湾、天池山、枫丹丽舍、新天地、山水美地等项目也纷纷增加了广告投放，估计从今年五一开始，南宁的别墅广告战将进一步升级，到10月左右将出现一个集中投放的高峰期。迪博认为：目前仙葫开发区已处于别墅市场的“导入期”，同时马上于今年
2、下半年进入整个别墅市场的“收割期”。在龙头山庄之前,已有多个别墅项目相继开发，仙葫开发区的进展趋势与前景，已在别型消费群中获得认同；同时仙葫优越的生态环境、与别墅开发的规模效应，也吸引大量的市场购买力；其中，天池山等个别项目已取得了不菲的业绩；这些都预示着仙葫别墅市场已开始成熟。但南宁别墅市场购买力是有限的，在市场购买力尚未完全释放前，谁能打动消费者、谁能让消费者产生购买冲动，谁就能制胜对手,赢得市场。这除了要求龙头山庄做好产品定位外，在广告创意表现方面务必个性鲜明，力求在众多别墅广告中脱颖而出。二、竞争对手广告诉求分析1、山水美地：广告语：故乡国际以园林建筑风格为主诉求点，其次有“3000亩
3、一座城”、“优美你的生活”等副诉求点；诉求主题由浅入深，具有良好的拓展空间。但主题概念相对比较抽象，需要较长时间的市场导入；创意表现统一与谐，媒体形式要紧以户外广告为主，4月19日，在荣与新城会所举行了大型的内部认购酒会，为5月28日开盘做准备。2、龙胤花园：广告语：山水园林别墅要紧以景观园林规划为主诉求点，诉求准确单一。媒体方面从去年10月开始，进行了一系列的软文炒作，分别从区位、景观、园林规划设计、建筑风格等方面进行了全方位的市场导入性宣传，随后通过网站报纸、电视等多媒体进行整合宣传。近期媒体宣传力度又有所加强，4月25日在南国早报投放了整版广告。3、新天地：广告语：高尔夫生态纯别墅主诉点
4、也是以小区环境为主，但诉求点炒作成份相对较多，与项目定位与实际品质相差较大，消费者心理落差较大，市场亲与力较差。4、天池山：广告语：森林、湖泊、豪宅白领也能住得起别墅主诉点以小区环境、园林景观为主，但主诉点相对较多，在市场导入期不利于楼盘整体形象的传播；但买点明确、诉求直接明了。5、丽水湾广告语：贵胄群岛豪门海岸主诉点以景观环境为主，诉求点华而不实；与项目实际品质相差甚远，对消费者没有切实的利益，很难取得市场的共鸣，在项目开发未形成规模前，很难找到合适的市场切入点。6、翡翠园广告语：生态家园主诉求点以国家康居示范工程为基础，结合四新技术的应用，已形成一定的美誉度，主诉生态家园，有很强的市场亲与
5、力。通过部分竞争对手广告诉求点的分析，能够看出竞争对手都绞尽了脑汁，在项目的包装与宣传上相当重视。从目前别墅项目的广告战中也能够预测：在以后一段时期内，南宁的别墅市场竞争将是空前的,广告投放量也将是高度饱与的。因此，龙头山庄广告策略的制定与执行务必周密，诉求点务必简洁、易记，易于传播。第二节广告创意策略一、广告策略的目标别里是价值巨大的商品，消费者从认知到信任再到最后购买的实现，需要一个较长的理性判别、决策过程。在这个过程中，龙头山庄需要传播大量的信息，从多方位、多角度锁定目标客户，使目标客户对物业形成良好的主观价值认同，帮助他们消除种种顾虑，最终促成购买。因此，龙头山庄广告策略的制定，也将是
6、一个连续的动态过程,它将贯穿龙头山庄市场营销的全过程。广告策略的目标，取决于项目的定位与企业的经营目标。龙头山庄作为佳园公司与斯壮集团目前最大的一个房地产项目，在公司的可持续进展战略中具有重要意义，迪博结合佳园公司的经营目标，与龙头山庄自身特点，制定了两者相互统一的广告策略目标：1、最大限度收割市场份额龙头山庄的一切广告活动，都是为了开拓市场与赢得市场，从市场竞争中分得最大的市场份额，提高楼盘的销售业绩，使龙头山庄按预订的开发计划完成项目投资与销售目标。2、扩大目标市场通过媒体广告、户外广告与公关活动，首先，展开以南宁为中心的基本营销市场，充分发掘本地市场的潜在购买力，并通过有效的营销手段进行
7、促进，使之尽早成为有效购买群；随后，按预定步骤积极拓展南宁周边县市与大企业市场；如：邕宁、铝矿等。3、树立龙头山庄项目品牌通过一系列广告活动，树立龙头山庄良好的品牌形象，使项目在市场推广中形象更鲜明，增强目标消费群对龙头山庄的好感；最终，将品牌价值回归到佳园公司与斯壮集团。4、提升企业品牌形象通过建立龙头山庄的良好品牌，扩大佳园公司的社会影响力，促进佳园公司的进展，继而提升整个斯壮集团的品牌价值。二、项目分析(一)、龙头山庄市场营销优劣势分析(1)、龙头山庄的市场优势1、成本优势：据龙头山庄市场调查分析数据显示，价格仍是南宁人购房首要考虑的因素之一。由于斯壮集团的良好社会关系与丰富的资金运作经
8、验，使龙头山庄的地价大幅降低，直接降低了总开发成本，为定价制造了较强的市场竞争力。2、景观优势:在仙葫开发区所有别墅项目中，龙头山庄的自然景观优势是最强的；龙头山庄社区园林规划以传统江南园林风格为主，社区内拥有大型天然湖景，将使建成后的龙头山庄，区内区外景观达到极致的优越。3、户型比例优势龙头山庄的户型、面积，与各类别墅的比例分配，是通过市场调研总结而出的，具备良好的市场购买亲与力，能够挖掘部分潜在的别墅购买力。4、具有鲜明的个性龙头山庄的建筑、园林风格将以中国传统文化为基调，形成独具特色的楼盘个性与社区文化，有利于传播与销售。5、品牌优势在仙葫开发区所有别墅中，龙头山庄是唯一一个由上市公司投
9、资开发的。斯壮集团具备雄厚的实力，这将给消费者极大的信心。(2)、龙头山庄的市场劣势1、周边市政配套不完善龙头山庄所在的仙葫开发区，目前仍处于开发建设的初期阶段,各类市政配套与交通都不完善，需要开发商投入大量资金，进行基础配套设施的完善。2、同区域竞争者聚集从风岭开始直到仙葫，共有10个别墅项目同时开发，市场竞争非常猛烈；市场同质化资源较多，并要紧表达在景观方面，而景观也是龙头山庄最大的卖点之一；因此在一定程度上也会削弱龙头山庄的天然优势。3、开发进度比同类别墅项目晚在仙葫诸多别墅项目中，龙头山庄是开发最晚的项目之一。这使得龙头山庄入市时将面临较大的销售阻力。(二)、龙头山庄市场营销的SWoT
10、分析1、市场营销强项(STRENGTH)是一个拥有优越居住环境的纯别墅小区；价格相对优惠；以中国传统文化为基调，建筑、园林风格特殊。2、市场营销阻力(WEAKNESS)周边配套不完善；位置较偏远；开发进度晚于竞争对手，入市初期购买信心较竞争对手弱。3、市场营销机会点(OPPORRUNlRY)南宁城市规划建设步骤加快，仙葫开发区已形成别墅开发的规模优势，市场辐射力进一步增强；仙葫开发区的进展前景已渐为市场所认同；仙葫开发区优越的人居环境，已吸引了大量购房者；南宁经济持续增长，房地产景气指数上升，购买力正平稳增长；国家停批别墅用地，使别墅可能具有一定的升值潜力；通过竞争对手的研究分析，已规避了决策
11、失误导致的不利因素。4、市场营销威胁(TRREAT)南宁别墅市场的购买力有限，容易出现购买力枯竭；龙头山庄的大部分竞争对手，均已进入市场推广期，强大的广告宣传攻势会干扰、争夺龙头山庄的目标市场；山水美地、龙胤花园等强大的竞争对手，马上以现楼公开发售，抢占了市场先机。三、广告定位(1)、目标客户群定位1、政府部门官员与国有企业领导：据市场调查数据分析显示，这群人收入较高，而且稳固(部分人还有不菲的灰色收入)，具有相当强的购买力。同时社会关系广，容易引发联动购买，这是龙头山庄的一类购买群。2、私营业主与私营企业老板：据市场调查数据分析显示，这部分人相当富有，而且购买动机很明确，对居住环境的要求也较
12、高，这是龙头山庄的一类目标客户群；3、合资企业中上层干部与高级技术人才据市场调查数据分析显示，这部分人收入高，工作压力大，需要一个理想的居住环境，这将是龙头山庄的二类目标客户群。4、公务员、医师、教授等据市场调查数据分析显示，这部分人收入高，工作压力较小，一个理想的居住环境，将是他们实现人生价值的最佳表达。由于这部分人文化层次高，因此对项目的综合要求也高，也是龙头山庄的二类目标客户群。(2)、宣传主题定位迪博通过市场调查分析与规划设计中的“互动”，已经为龙头山庄找到了准确的市场定位，但营销推广仍需有一个独具创意的宣传主题，作为贯穿整个营销过程的主线。迪博结合龙头山庄自身优势，提出以塑造“拥有纯
13、自然生态居住环境的纯别墅社区”，作为楼盘形象传播的主题。根据南宁别墅市场的竞争现状与龙头山庄的配套特点，迪博认为假如单以景观或者园林特色为宣传主题，将会导致龙头山庄失去鲜明的个性，与竞争无法形成形象宣传的差异化。因此，迪博将以“龙文化”为人文主题，并辅以纯自然山水、纯别墅的独有优势，对龙头山庄进行整合推广，旨在目标消费群中形成龙头山庄特殊、鲜明的个性,为龙头山庄给予灵性的文化“灵魂”，倡导一种全新的社区文化，并最终升华龙头山庄“纯别墅社区”之定位；发挥市场竞争力，成功地占领市场制高点、取得理想的市场利润。(3)、广告语的提炼一句好的广告语，首先应当能表达楼盘的品质与小区文化的内涵，表达迪博给予
14、龙头山庄的“灵魂”一一特殊的龙文化与全新的传统文化概念。迪博为龙头山庄提炼的广告语是：“气质天生，气势天成”。龙头山庄优越的自然生态环境“气质天生”，并在优越的同时，仍保持着良好的纯自然本性，是一处难得休闲、养生佳境；重点突出龙头山庄山水之天然与纯真品性。“气质天生”，在另一方面是说龙头山庄的高贵气质是天生的，与生俱来的。在得天独厚的自然环境基础上，龙头山庄运用“以人为本”的规划设计理念，充分吸纳了中国传统文化之精髓，打造出以传统文化基调的建筑、园林，以一种前所未有的风度引领南宁别墅；并在规模上形成了一个面积达1500亩的纯别墅社区，南宁别墅龙头的气势，混然天成，这就是龙头山庄的“气势天成二迪
15、博认为：“气质天生，气势天成”，能很好地表达龙头山庄的项目优势与定位，传播龙头山庄园的文化内涵；其次还能够引申为目标客户群的人格特征，是目标客户群实现人生价值的共同语言，符合目标客户共同的生活期望与生活状态。“气质天生，气势天成”高度地概括浓缩龙头山庄项目的特征、定位、优势，并能引起目标客户的共鸣，从而推动销售的进程。四、广告策略分析从购买心理学的角度分析，通常来讲购房者对某个楼盘广告的同意过程都要通过下列五个阶段：即AIDA模式1、从众多广告中明白楼盘的存在；2、对广告宣传的楼盘产生关注与兴趣；3、消费者对该楼盘的信息进行初步的评价，考虑地段、价格环境等因素，是否达到自己的购买需要，是否愿意
16、购买；4、到现场看楼，进一步听取销售人员对楼盘的介绍，对楼盘进行再一次深入地评价，找出与印象中是否存在差距，并与同类物业进行对比；5、决定购买，交付定金，正式同意该楼盘。（一）、广告USP应用根据购房消费的心理特征，迪博认为：龙头山庄的广告要从众多竞争对手的广告脱颖而出，务必使用差异化广告策略，即在宣传推广中引入USP（特殊的营销主张）；USP要求每则广告（或者一个系列广告）务必向消费者提出一个独一无二的说辞，而且这个说辞应是龙头山庄独有的，或者是在竞争对手中第一个提出的，同时这个说辞关于消费者来说是实实在在的利益。因此，USP也并非只是单一卖点的表现，其本质是在销售过程中的某一特定阶段，推出
17、的一个主题卖点。USP能够让消费者把龙头山庄与其它竞争楼盘明显区别开来，利用这种通过高度提练与选择的，独有的“差异性”广告诉求，能使目标消费群印象更深刻、持久难忘。但同时也应注意：若同时诉求多个卖点，反而会今消费者眼花缭乱，无从选择。因此,USP的应用需要统一于各个营销推广期的具体要求,分阶段制定具体的诉求主题。（二）广告USP的应用策略迪博针对南宁别墅市场的竞争现状，在龙头山庄广告USP的应用中，提出下列广告USP的应用策略：A、“软硬兼施在龙头山庄的广告宣传推广中，迪博要求有多种广告表现协同作战，软性广告与硬广告相配合，构成“立体宣传”攻势；在特定推广期，能够借助公关活动与新闻炒作，形成广
18、告与新闻联动，增强广告的渗透力。B、USP主题的系列化：在龙头山庄的广告宣传中，迪博要求不管是平面广告，还是电视广告的制作，都要表现广告诉求主题的系列化，即要求一连几个广告均使用统一视觉基调、统一宣传口号、统一卖点解析成份，围绕同一诉求主题集中告知。由于一组USP系列广告连续时间长、在内容上相互联贯、拥有统一的视觉元素，从而能给消费者留下大气、深刻的印象。C、USP诉求时要保持主题的完整性：在同一个USP主题的诉求中，广告与广告之间除保持连续性、共同为广告USP主题服务外，每则广告都应是一件完整的作品，并具有相对的独立性。这是由于，消费者不可能不间断地读完整个USP主题诉求中的所有广告；因此，
19、迪博要求在龙头山庄的广告USP应用中，每则广告在保持整体连续性的同时，都应有相对的独立性。（三）、USP的应用要求根据南宁别墅市场的广告竞争现状与龙头山庄的自身特点，迪博针对龙头山庄广告策略的USP应用，提出下列要求：A、结合不一致营销推广期的特点，以鲜明的USP诉求主题主导宣传，提高营销宣传渗透力，是赢取市场的第一步；B、USP主题宣传语的提炼，一定要根据特定营销期的具体要求，并与龙头山庄的真实买点挖掘相整合，表达对消费者的切实利益，才能使龙头山庄的USP主题深入人心，获得市场认同；C、USP主题的宣传推广，要求在多种媒体整合统一的前提下进行，以保全方位的宣传效果，有效利用经费，发挥最大的收
20、益；（四”各营销期的广告USP应用要求迪博针对南宁别墅市场的竞争现状，与消费者的购房心理特征，暂时将龙头山庄首期的营销推广划分为：入市筹备蓄势期f开盘试销期f强势销售期f后续销售期四个阶段。迪博项目组根据多年房地产项目推广的成功经验，制定了龙头山庄各营销期的广告USP应用要求各营销推广期的广告USP应用要求如下:1、入市筹备蓄势期通过USP广告，树立龙头山庄的知名度，成功塑造楼盘形象定位（南宁最大的纯自然山水纯别墅社区）；此期以提高龙头山庄的知名度，佳园公司的实力形象为宣传的要紧目的；并要求初步树立龙头山庄独有的纯自然山水、纯别墅社区的形象定位，传播龙头山庄“龙文化”的特殊人文主题，为正式开盘
21、作好市场铺垫，在购房者心中建立良好的知名度。2、开盘试销期通过USP主题系列广告揭示龙头山庄的素养内涵此期USP要紧以开盘期优惠措施、龙头山庄素养形象宣传为主，并对纯别墅、纯自然山水的内涵进行揭示性宣传。其次开始对物业管理与配套进行铺垫性宣传，为开盘期销售聚集人气，争取开门红；3、强势销售期此期广告USP主题以物业管理、社区配套等买点的推广为主，通过USP主题促进整个营销期的销售增长，扩大销售业绩。此期USP要紧以龙头山庄内在素养的深层次推广，与适时推出的各类促销卖点为宣传重点。以达到在此期内完成最大的成交量；同时开始加强对“龙文化”人文主题推广。强势销售期按工程进度还可细分为多个子营销期，各
22、个细分期的侧重点也将稍有不一致，有关全面策略将在媒体策略报告中详解。4、后续销售期此期USP主题以诉求特殊的居住文化、提升龙头山庄的品牌价值为主，为以后各期的开发打好基础。本营销推广期承接着龙头山庄第二期的推出，同样不能忽视。在USP诉求主题上，要求注重龙头山庄品牌形象的巩固，注重社区文化与物业管理等方面买点的提升，力求形成良好的口碑。由于物业管理与社区文化，才是最终提升龙头山庄品牌形象、并与其它竞争对手形成差异化竞争的突破口，是实现龙头山庄可持续开发的品牌保障。第三节USP广告策略执行综合南宁别墅市场竞争现状与龙头山庄的实际情况，迪博把USP广告创意执行贯穿整个项目的营销推广。在龙头山庄的营
23、销推广过程中，市场竞争状况会随时间变化，为了使USP广告的创意表现在执行时得到有效操纵，达到项目的整合推广的要求，迪博将创意表现在入市筹备蓄势期、开盘试销期、强销期、持续销售期四个阶段分步实施。并在各营销推广期采取不一致的创意表现策略。一、广告媒体策略广告媒体策略即媒体选择与组合策略。由于媒体的多样性与复杂性，在制定各营销的期USP广告策略与创意表现时，首先要对众多媒体的传播特点进行深入分析。媒体是广告的传播载体，广告创意不管多巧妙，它最终务必依靠媒体才能传达到目标视听众，不一致的媒体具有不一致的特点，通常媒体可分大众媒体与特殊媒体两种，各类媒体的特性如下：（一）、大众媒体1、报刊报纸是最古老
24、的广告媒体，信息量大，在我国还具有相当的权威性，一直被视为最重要的广告媒体之一。A、报纸广告的优点：覆盖面广，可读性强；具有权威性，可信度高。信息量大，不一致版面都具有特定读者群，投放时需要根据不一致产品的消费特性选择版面。B、报纸的缺点：报纸广告信息量大，内容杂；通常的广告不易引起受众兴趣，特别是同类广告登在一起时，广告传播的有效性可能性大为降低。报纸的印刷效果差，艺术表现力单调、感染力差，影响广告创意的视觉效果；价值低，不具有储存价值；因此报纸广告的有效传播时间短，通常需要连续投放，才能达到有效的到达率。2、电视在电视已经普及的今天，电视已成为进展迅度最快的广告媒体,电视广告以其特殊的魅力
25、，制造了许多传奇的神话，现已成为广告投放时的首选媒体。A、电视广告的优点：电视具有图像、声音、文字的综合传播效果，具有强烈的感官刺激与感染力强；在广告表现手法上丰富多彩，因此电视广告能够使广告的创意得到淋漓的展现；信息量大，覆盖面广，具有广泛的传播性，能够深入千家万户；广告表现力强；通过电脑技术能够实现虚拟现实的效果，将产品的某些特性生动地再现，形式生动，印象深刻。B、电视广告的缺点制作成本高；一则15秒的电视广告片，少则10万多则上100万。传播的时效性强，通常在特定的黄金时段才能达到理想的传播效果，且一则广告的持续时间短，不可重复观看；有效传播率不高；由于电视广告的泛滥，大部分人已对电视广
26、告产生了抗拒心理，每到广告时间观众就会转换频道。3、广播随着电视的迅速普及，广播的听众逐步减少，现在其听众已局限于学生、司机等特殊人群，广告的传播效果大大削弱；因此，尽管其费用低、传播速度快，但由于其表现手法单一，感染力差、受众面过于狭窄，目前已通常不作为房地产广告的传播媒体。4、户外广告户外广告最大优点是持续时间长，能够对目标受众进行反复提醒。但由于户外广告缺乏可移动性，容易被广告受众忽略，往往只是一扫而过；因此其传播渗透力较其它媒体弱。因此户外广告的选址非常重要，并要求传播内容主题单一、且具有强烈的视觉冲击力。户外广告通常适用于品牌形象的推广。（二）、特殊媒体1、宣传画册宣传画册通常由专业
27、公司策划制作，能详尽地介绍产品的特性；宣传画册印制精美，可读性与针对性强，传播到达率高，且持效性强,已成为地产广告的必选的辅助媒体。2、人际传播人际传播即口碑传播。口碑传播是目前最有效、费用最低的广告传播方式，但口碑传播的形成，需要多方面综合因素的促进。3、广告礼品广告礼品由于具有有用性，容易让广告受众同意，因此具有很强的广告渗透力。近几年已逐步兴旺，逢年过节都成为企业对外宣传、维系社会关系的最佳媒体。也适用于促销宣传与推广。4、现场包装广告现场包装广告由于其特殊的情景感染力，已成为房地产广告媒体中的生力军。通常通过样板房包装，售楼部包装与工地包装等形式出现。样板房表达了进展商对目标客户的承诺
28、，向目标客户构画了未来生活的真实场景，对住宅的销售具有很强的促进作用。因此样板房的布置，在设计，选材用料上一定要考究，力求营造最佳的居室环境，表现室内空间最佳的装修效果。作为楼盘销售的第一现场，现场售楼部已成为楼盘形象的最佳表达，不管从装修设计、环境营造，气氛烘托上都应符合楼盘的整体形象，表达楼盘的人文环境。工地包装则是对施工现场的一种美化，减少乱糟糟的施工现场对销售环境的不利影响，同时也表达了开发商的实力与素养，整洁的施工现场将给购房者以品质的信心。二、入市筹备蓄势期USP广告创意执行入市筹备蓄势期时间它排：从开盘前一个半月至开盘前两周止。要紧任务是：通过对龙头山庄知名度的宣传推广，为正式开
29、盘制造有利的舆论声势、积蓄人气。此阶段的媒体选择要紧以户外媒体与报纸为主，同时售楼中心的搭建，宣传资料的印刷也应同时进行。(一)、创意策略一诉求主题：批判时下泛滥的欧陆风格建筑弘扬中国传统特色的建筑风格(1)、创意目的：1、通过阐述国外欧陆风格建筑未能与中国特定的地理、气候与人文特征相结合，批判其不符合特定的气候环境与生活习惯，甚至不符合中国人特有的审美观，以此引导或者改变消费者的消费心理，达到引领市场目的。2、通过介绍中国传统建筑文化，彰显中华民族的建筑特色，推崇龙头山庄的特殊设计理念一一中国传统建筑文化与现代建筑文化的有机结合。3、树立龙头山庄是南宁最大规模的纯别墅高尚生活社区，是南宁市第
30、一个拥有纯天然山水的江南式园林风格社区；是南宁市第一个秉承中国传统建筑文化、龙文化的社区，制造差异化，为下一阶段广告推广作好铺垫。(2)、USP主题的创意内容运用报纸、电视、户外等广告媒体，通过批判泛滥的国外欧陆风格建筑，推崇中国传统文化与建筑风格，探讨别墅如何把现代与传统有机相结合，引出龙头山庄特殊的规划、建筑理念，继而达到引领市场目的。(3)、创意执行策略A、报纸创意表现1、以报纸软文广告的形式，推出一系列关于批判时下泛滥的欧陆风格建筑的文章，引起市场争议热点。2、以报纸软文广告的形式，推出中国传统建筑文化的特色；3、在引起市场关注后，开始系列介绍龙头山庄项目概况，传播龙头山庄品牌形象。如
31、今能够使用新闻报道、软文与平面广告相结合的形式推广。B、电视广告创意表现由于电视广告的特殊优越性，在入市筹备蓄势期要紧利用电视广告的强视觉冲击力，传播龙头山庄的品牌与视觉形象，详尽介绍龙头山庄的概况。在电视广告创意内容形式上，要紧有项目新闻片、项目介绍专题片与龙头山庄品牌形象提升片。C、户外广告创意表现基于户外广告的特点，迪博要求龙头山庄的户外广告一定要具有强烈的视觉冲击力，选择好投放地点，诉求主题单一明了。内容为龙头山庄广告语“气质天生，气势天成”与楼盘形象宣传画。户外广告形式有多种，迪博建议选用下列几种形式：销售中心形象包装工地围墙形象包装户外广告牌车体广告(二)、创意策略二(IX广告诉求
32、主题：苏杭园林重现南宁！龙头山庄，“气质天生，气势天成”(2)、创意目的:传播龙头山庄的特殊园林景观卖点，形成与竞争对手的差异化，突出龙头山庄园林卖点。树产龙头山庄品质、品牌形象，增强目标客户对龙头山庄的熟悉,积聚购买信心，为正式发售做铺垫(3)、创意执行策略A、报纸创意表现以“上有天堂，下有苏杭“为引子，探讨苏杭园林的深厚传统文化底蕴；再引出龙头山庄的园林特色，让具有江南园林特色的龙头山庄成为关注的焦点；最后全面介绍龙头山庄的江南园林景观特色与建筑风格。B、电视广告创意表现要紧利用龙头山庄品牌形象篇电视广告进行市场导入性宣传，(三)、创意策略三(1)、广告诉求主题内容:在龙头山庄品牌形象宣传
33、时，结合佳园公司的实力，进行整合包装推广。(2)、创意目的：通过龙头山庄开发商实力的宣传，在入市前迅速提升龙头山庄的品牌形象，增强消费者信心，为龙头山庄顺利入市奠定基础。三、开盘试销期USP广告创意执行开盘试销期的时间安排：从开盘前两周起，大约需要二个月时间。此期龙头山庄已进入公开销售期，要征服消费者，务必注重理性诉求,以理服人，强调物有所值、强调楼盘质素的特殊性。因此，USP诉求重点应放在楼盘的优势卖点上，；并通过足量的广告公布，让这些卖点尽量广为人知，为开盘期聚集人气，争取销售的开门红。此阶段广告媒体的选择，要紧以报纸与电视为主。并在户外媒体与宣传画册等媒体的配合下，于开盘期前后半个月内，
34、形成一个广告投放高峰期。USP主题创意的内容:在这一营销推广期，需要针对优势卖点，进行揭示性宣传；如全面介绍项目的地理位置、园林景观、项目配套设施等优势卖点的具体情况。.要紧有下列诉求点：1、项目地段、规模、规划；2、纯自然山水生态环境；3、南宁目前最大的纯别墅社区；4、中国传统建筑风格；5、传统江南式园林风格；6、项目独具特色的硬件配套如：安防系统、幼儿园、会所、娱乐休闲设施等。（一）、创意策略一A、诉求主题：项目地段、规模B、创意目的：1、通过项目的地段、规模的介绍，全面提升项目的整体形象与定位优势。2、让消费者全面熟悉龙头山庄的具体区位情况，周边环境、交通，与配套情况。G创意执行策略1、
35、报纸广告创意表现通过USP主题系列广告，全面介绍龙头山庄的所在区域的环境优势，树立清晰的区域形象。2、电视广告创意表现电视广告在此期应作为报纸的辅助媒体，配合阶段性USP广告策略推广，利用素养篇进行重点诉求，向目标消费者传达龙头山庄整体素养形象。（二）、创意策略二A、诉求主题：传统江南式园林景观中国传统建筑风格B、创意目的：1、传统江南式园林景观与中国传统建筑风格是龙头山庄最大的差异化卖点，在市场导入初期，务必建立此卖点的广泛认知度，促进整个差异化宣传策略的实施。2、把龙头山庄独具特色的江南式园林，尽早展示给目标消费者,把卖点转化竞争力。.（三）、创意策略三A、广告诉求主题：南宁目前最大的纯别
36、墅社区B、创意目的：全面提升龙头山庄的品牌形象定位，与竞争对手形成差异性优势，定位与规模上压倒对手，抢占高端市场，增强市场关注度。（四）、创意策略四A、诉求主题：项目独具特色的硬件配套B、创意目的：对龙头山庄的社区配套进行初步推广宣传，提升小区素养形象定位；让消费对小区有一个更全面的认识。（五）工地Vl形象执行A、目的：工地的围护与包装是必要的，利用工地围墙等载体，宣传推广龙头山庄是费用最低的理想场所。同时也可美化工地形象，对提升龙头山庄与佳园公司的品牌形象有着十分重要的意义。B、创意表现形式工地包装：通过大型广告牌，巨型布幅广告、彩旗、喷画、墙体彩绘等多种形式对工地进行包装，不但可美化工地环
37、境，营造整洁有序的施工现场；同时也可吸引目标消费者的眼球，传播诉求信息。工地指示牌：按当地施工安全要求细则，统一定制、悬挂各类指示牌或者警示牌，传达开发商严谨的实力形象。工地围墙：工地围墙可用喷画、彩绘等多种形式进行包装美化，表现内容能够是广告语、形象宣传画、或者龙头山庄的具体卖点。（六）、销售中心展示策略1、目的销售中心是销售的第一前线，它对目标消费者的购买决策影响较大。因此，销售中心要具备一切所需的宣传资料与各项辅助设备，应让目标消费者从视觉、听觉上全方位同意龙头山庄的信息。2、创意表现策略样板房：装修效果要充分展现龙头山庄各类房型的功能分区与空间布局的特性，实现最佳的居住环境，诱导目标消
38、费者产生购买欲。售楼书：售楼书的设计与制作要与龙头山庄的定位相符，内容要详尽表达龙头山庄的卖点，并与实际相符。广告手袋：是最佳的移动媒体，并用于装售楼书等资料；宣传展板：布置在售楼部内，重点宣传龙头山庄的优势卖点；.广告礼品：具有一定有用性，用于广告信息传递费用也低廉，实效性、亲与力强。多媒体资料：在售房部设置多媒休设备，循环播放项目专题广告片，在特定的环境中传播项目的信息。功能标牌：如销售人员的标牌，各类功能室指示牌等，通常都具有统一的Vl标准，能在起到指示功能的同时，传播楼盘品牌形象。四、强销期USP广告创意执行强销期的时间安排：此期是龙头山庄整个营销推广期的重点，量间约为45个月。本阶段
39、由于楼盘的各类内在素养已基本完善，消费者对项目的信心也进一步加强，因此，如今市场已基本成熟，广告推广策略的制定应尽量满足市场推广的需求。媒体策略应采取“集中轰炸”的形式，使用报刊、电视、户外广告等多种媒体进行整合宣传。此期媒体广告投放量将达到最大，同时有有关的促销措施强力推出，因此在广告宣传上一定要处理好促销广告与整体广告主题的关系，既不能影响优惠措施的推出，同时又不能破坏系列广告的完整性与连续性，为强势销售期服务、为进一步提升社区宣传层次服务。创意主题内容:1、通过系列促销活动，全面提升龙头山庄的品牌形象，促进龙头山庄的销售。2、通过系列主题广告，全面传播龙头山庄素养与卖点，引入社区居住文化
40、理念。3、全面推广社区服务与物业管理，（一）、创意策略一A、诉求主题：促销活动与优惠信息B、创意目的：通过一系列优惠促销活动，制造销售气氛，制造最大的销售价值化，全面提高销售率.（二）创意策略二A、诉求主题：生态健康养生B、创意目的：通过对环境、配套等卖点的系列推广，提升龙头山庄的园林景观、人文景观的竞争力，向目标消费者展示龙头山庄优越的居住环境。（三）、创意策略三A、诉求主题：生活品味与社区文化B、创意目的：提升龙头山庄的核心竞争力，升华品牌价值。（四）、创意策略四A、诉求主题：物业管理服务内容与品质B、创意目的通过对物业管理服务内容与服务品质的诉求，达到让目标消费者深层次懂得龙头山庄的居住
41、模式，特殊的社区居住文化。.五、持续销售期USP创意执行持续销售期的时间安排：由于本营销期直接承接着龙头山庄第二期的开发，因此在时间的长短上决定于第二期开发的进度，大约为24个月。本营销期的销售业绩通常是呈缓慢下降的趋势，因此在广告诉求上要求注重品牌形象的巩固，注重社区文化、与物业管理方面的渲染。由于物业管理与社区文化，才是最终提升龙头山庄品牌形象、并与其它竞争对手形成差异化竞争的突破口，是实现龙头山庄可持续开发的品牌保障。创意主题内容：以感性诉求为主，通过一系列描述小区生活状态的软性广告，制造口碑效应，通过对龙头山庄社区文化与物业管理的美誉性传播，为以后各期销售奠定基础，提升龙头山庄的品牌形
42、象；（一）、创意策略一A、诉求主题：小区生活体会B、创意目的：通过对具有代表性的业主的采访，提练出一系列表达龙头山庄小区生活品味、开发商的信誉的软文或者诉求主题，制造口碑效应。（二）、创意策略二A、诉求主题：强力诉求气质天生,气势天成，提升龙头山庄品牌形象.B、创意目的：通过对龙头山庄广告主语的再一次传播，将全面提升、并巩固龙头山庄的品牌形象，为以后各期销售作好铺垫，同时也提升佳园公司、斯壮的品牌价值。第四节公关活动策划创意一、公关活动的创意原则：迪博认为公关活动的创意与执行，务必紧密联系龙头山庄的营销推广节奏，并与电视、报纸、户外广告等宣传媒体有机配合，选用与各类目标消费群生活相联系的活动，
43、集中目标对象，潜移默化地渗透到龙头山庄的品牌形象、差异性特点与各阶段的推广主题，减少目标消费者对项目广告策略的抵触性，实现各营销阶段的目的。二、公关活动的目的：配合龙头山庄各营销阶段的推广与项目施工进度；集中目标消费者；使用不一致的公关活动，针对性地、隐性地宣传龙头山庄的品牌与差异性特点，表达项目的亲与力，形成社会舆论，提高目标客户对龙头山庄的忠诚度。三、活动方式：根据不一致类型的目标对象，采取相应的活动形式，并与销售推广进度结合，大中小活动交替进行，严格操纵成本，这个过程注意联系本地媒体的宣传。四、活动效果评估：与电视、报纸、户外广告等宣传模式相对应，后者属单方面宣传,是一种单纯的信息输出开
44、放性模式，意图明显直接，易受到消费者的抵触。而公关活动营销具有良好的目的隐秘性与较大的参与性，是供需双方互动的交流，在本地媒体的配合下，能够在社会群体与目标客户达到良好的推广效应。(一)入市筹备蓄势期公关活动策略1、阶段时间：项目立项施工至项目正式销售之日2、公关活动营销原则：由于龙头山庄如今尚处于准备期内，有关资料不足或者正准备中，直接对目标消费者进行宣传缺乏项目现场支持与资料支持，在南宁竞争对手直接营销手段的影响下，目标客户在该阶段内对本项目的反应灵敏度与差异性经历差，不能达到良好的宣传效应，为了合理分配整个项H的推广费用，在本时期的工作中心是为项目正式销售作好铺垫工作。3、公关活动设计:
45、目标客户购楼特点分析：本项目处于社会结构中的中上层人员，经济收入稳定且较高，未来预期收入好，购买心理成熟，市场冲动低，同时日常生活圈广泛,交友复杂，关于大额购买活动（特别购买高档物业）十分慎重，会多方探听购买对象的信息，听取多方面的意见，关于购买高档别墅，行政部门与房产专业人士的意见对其购买意向的决定非常重要。针对性公关活动设计说明：针对目标客户的购买特点，这一阶段的中心是先打开房产行业人土的信息渠道（行政人员方面传播见后），特别是基层销售人员，在整个行业中，一线销售人员直接接触客户，具有大量的需求市场的资料，各类客户都有自己特殊的购买需求，市场的供给往往不能符合每个消费者的需要，就会沉淀一批
46、具有购买实力的消费群，大量的销售人员具有该批客户的一手资料，同时通过长时间的工作锻炼，他（她）们具有良好的市场开拓能力，使得该批销售人员对本项目产生注意，在项目正式销售时可使用“泛销售”（详见下）方式，与佳园公司销售人员相结合，获得最大可能的客户资源面。关于房产行业的中高层而言，只要龙头山庄的优势得以表达，必定能够得到他们的认同，同样也是对项目的一个宣传。结论：使用活动营销方式A、龙头山庄工作人员招聘会B、业内人员（销售人员）推介会注：泛销售一一在公司编制外的人员推荐客户购买龙头山庄的物业并认购成功，公司给予相应的销售佣金，但无底薪及其他福利。4、活动组织：D龙头山庄工作人员招聘会活动内容：公
47、开招聘项目销售人员与其他有关工作人员活动时间：项目开盘一个月前活动地点：垠东大酒店会议厅（或者其他中高档酒店）具体操作步骤：招聘会前两星期：在市区醒目位置挂横幅广告在报纸刊登招聘广告（配合形象广告）；招聘会前一个星期截止收求职简历；召开项目推介会（详见后；）正式招聘工作人员；复试并确定人员；上岗培训及筛选；活动效果评估：使得项目名称首先在业内人员中得到认识，熟悉在仙湖区最大的别墅小城正在积极准备中，不久将入市销售。2）业内人士（销售人员）推介会活动内容：简要介绍龙头山庄项目的项目定位与差异性优势活动时间：招聘广告开始一星期后活动地点：琅东大酒店会议厅（或者其他中高档酒店）具体操作步骤：项目推介会前两天通知所有应聘人员召开项H推介会；设计制作调研问卷，要紧内容为探测项目的销售价格与目标对象的定位，调研对象为所有参加推介会的人员；式召开龙头山庄项目推介会；计分析调研问卷，为项目销售对象与价格定位验证与调整;效果评估：通过推介会，将在该批人员中流传讨论
