《财务管理资料2023年整理-房产税影响.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财务管理资料2023年整理-房产税影响.docx（12页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、【新房产税拟国庆前后出台元旦实施可能性比较大】贰【房地产新政管不住房价，开征房产税就可以了吗？】贰【房产税是否出台取决市场走势】叁【专家认为房产税难以直接打压高房价】陆【房产税风声再起楼市调控更重长效机制】柒【长期看开征房产税不会对房价产生大冲击】捌【曹仁超：开征房产税影响未明】玖【房产税预期比实际实施更影响房价】壹拾贰编号：【新房产税拟国庆前后出台元旦实施可能性比较大】日前，有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大。消息同时称，近期楼市回暖过快，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。京沪深渝或先试点1986年开始实施的中华人民共和国房产税暂行条例目前
2、只针对城镇经营性房屋和出租房屋征税，对个人所有非营业用的房产则免征房产税。由于开征物业税程序复杂，专家普遍认为，扩大房产税征税适用范围是比较可行的做法。早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。2007年，税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。今年以来，关于上海和重庆将获准开征物业税或房产税的消息满天飞。日前又有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。然而至今没有开征的时间表。一位不愿透露姓名的地产人士表示，房产税突然提上日程，很可能和最近全国楼市回暖有密切关系。具楼市“风向标”的京、沪、穗、
3、深楼市自调控以来，日前首次集体飙升全面回暖，其成交量大幅上涨。征税对楼市影响有限据悉，上海的房产税试点方案上次在上报国家发改委被退回后，目前还在修改中，尚未上报。在之前上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%0.8%,略低于经营性物业的税率。满堂红研究部经理周峰认为，若房产税是按每年0.5%0.8%的税率征收，实际上对楼市的负面影响很有限，如评估价是100万元的房子，每年最多缴纳8(X)0元的房产税。但按照过去几年的房地产市场走势，优质物业一年的升值空间起码达到20%,梢微差一些的物业，随市场大势而涨5%也是正常的，在扣除8000元的税费后，还是有足够的盈余，且多数业主不会让房子空置，用
4、于出租所收回来的租金也足够支付房产税了。【房地产新政管不住房价，开征房产税就可以了吗？】日前，有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大。消息同时称，近期楼市问暖过快，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。(9月22日信息时报)征收“房产税”，达到类似物业税的调控效果，进而抑制房价？在我看来，“房产税”的如意算盘未必能如愿以偿，物业税开征了这么久，也没见有多大调控作用。种种迹象表明,地方政府推进房产税的态度比执行楼市新政积极得多。开征“房产税”，说不定还会起反作用，肥了有关部门，而房价依然坚挺。“房产税”，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大
5、的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。可高房价的根源主要是土地财政、开发商炒作，以及有限的炒房客。在我看来，征收“房产税”，不如加强对土地财政监管和调控。房地产占据重要资源，在市场经济大潮中呼风唤雨。然而，这个行业在实际生活中，并没有履行与财富增值相应的社会责任，对社会的反哺与实力不符，遭到了公众的普遍质疑和反对。也因此，我反对将“税”再转嫁到普通消费者身上。作为公民，每一个人在正常消费编号：的同时，实质上已经在“纳税”，既扩大了内需，还为经济增长添加了祛码。当前，物价在上涨，通胀预期虎视眈眈，消费者的负担不断在加重。如果让企业、政府多承担一点，普通公众就会减轻不少生
6、活负担。人们的纳税理想境界是，当纳税人的经济能力或纳税能力相同时,纳税也应相当；同时，经济能力或纳税能力不同的纳税人，应当缴纳数额不同的税收。因此，当税收出现“不公平”时，一方面会触痛依法纳税的纳税人，另一方面会放任偷税逃税的人群。因此，国家在研究抑制房价时，不应老将目光盯在消费者身上，要多示意企业承担更多的税负，尤其是“暴利”这一部分，要它们毫不含糊地交给国家，让暴利与责任真正统一起来。遏制高房价，别总想着向消费者收税。房产税不是救命稻草。收了“房产税”，房价没遇制下来，消费者不仅没得到啥实惠，反而“雪上加霜”，悲催来袭。【房产税是否出台取决市场走势】如果房产税加以调整出台的话，可以说没有任
7、何技术上或者政策上的障碍。我的演讲主要涉及以下内容：首先，中国最近这段时间房地产市场风险情况，以及国家对房地产政策的变化和指导。其次，分析一下中国房地产税制的情况，给大家做一些判断、预计和参考。前西德新加坡都是好榜样解决中国房地产问题的根本途径是什么？问题很复杂，不是税务部门单独发力能解决的,关键是政府要拿出态度。这在于中国的房地产问题太特殊了。第一条就是中国人口多，城市人口增加速度很快，与土地供应的有限性的矛盾是制约房地产市场发展的根木因素。所以从这个角度看，我们不能够把房地产市场调控强调到过分的位置。因为这毕竟是人口资源长期发展的一个条件。所以它的市场化的程度要受到一定的限制。既然这种市场
8、化程度受到限制就产生一个问题，就是市场失灵和政府介入的必要性。各国经验表明，房地产市场绝对不能完全听命于市场，因为如果听命于市场会产生问题。发达国家和地区解决房地产问题有什么经验供我们借鉴？大家知道，德国在二战期间是战争的策源地，战争后期的时候，西德的房屋基本上倒塌。所以前西德政府组建以后第一个任务就是盖住宅。盖住宅的过程中，它实行了严格的管控制度：一个家庭，不管地位多高，只能允许有一套住房，有第二套住房的就是犯法的，当然总理的房间可能有5间，你只能有2间。什么时候放开的呢？1958年，西德人均居住面积达到了42平方米。市场放开，东西不再稀缺的情况下，大家不再关心别人怎么样。所以市场开放一定是
9、一个买方市场环境，这个做法就非常聪明。中国的问题在哪儿呢？在于我们人均住房问题还没有解决,还较为困难、紧张的情况下，政府过早地开放市场，那不囤积才怪。新加坡的例子也很有借鉴意义，它的房子有两种，一种是国土房，一种是私土房。国土房跟我们国家的公租房一样，土地出让然后盖房，私土房是产权归自己。大款说不想住破房子，你可以买房子，独幢别墅，这个非常贵，一般人买不起。工薪阶层怎么办呢？住国土房，政府盖四五十层高的房子，地是国家的，它很值钱，但是房子是你的，你是按年交土地出让金，房子比较便宜，因此绝大部分的人住国土房。但是一个家庭只能买一套，孩子18岁以前是不允许立户的。当然你说我买房子的时候是科员，现在
10、都当部长了，还住这个房？没关系，它有规定，一个人一生可以选择一个时机换一次房。新加坡有一条规定，你只要换房了，三个月之内必须交出原有住房。如果你交不出来，你得说出原因，否则就必须到廉政公署说编号：清楚。新加坡尚且如此，中国有什么理由不这样做呢？因此我们得出结论，发达国家和地区在解决房地产市场发展方面的问题，政府是绝对要起作用的，这是今后我们国家房地产市场发展中，很重要的一个外生变量的问题。10月份有大批政府项目入市2010年以来房地产市场发生变化趋势的短期分析大致如下。这个短期是什么意思？我是指从今年1月份开始，大家现在分析房地产市场的新政，都是从“国新十条”开始，其实不是。去年的12月份，国
11、家出台“国四条”，今年的1月12日，国家公布“国十一条”，其实“国新十条”并没有超出这个过程的内容。现在我们仔细分析一下，“国十一条”是什么意思，它的核心亮点在两个地方，第一是首次承认中国房地产市场出现过热，乃至投机过度现象。第二是“国十一条”说解决问题的核心、长远办法是要改变住房的供应结构。目前中国的房子分几种，第一种是商品房，第二种是两限房，第三种是经适房，第四种是租赁房。四种房子是并重的，但是看重的是商品房，因为在商品房里面各方的利益获得最大，但是苦了百姓。后来政府出两限房，又出经适房，事实证明这些办法是失败的。应该把经适房和两限房取消掉，今后就两种房子，一种是商品房，价格放开，买不起的
12、人怎么办？政府应该盖公租房，公租房要保证居民的基本生活环境需要。政府大批盖公租房有一个好处，就是质量比较高，开发商可以收同成本，而且有一定的利润，个人租的时候也很便宜，这个价差由政府补贴。进入公租房的人应该具备什么条件呢？条件不能太高，如果你月收入超过8000,你就不能租，如果要租的话，需要加倍交房租。住公租房是不能贷款买房、不能贷款买车的，如果发现的话，你得离开。“国十一条”已经提出来了，但是效果不好，所以政府又出台“国新十条”。“国新十条”核心是三个内容，第一是抑制投机性需求，要严格区分买房目标；第二是改善供应结构；第三是实行问责制，看起来这一条管用。“国新十条”公布以后，价格迅速增长的势
13、头目前已经受到相当程度的抑制，但是最近这几天有一些异常。8月份以来又出现一些新的情况，目前判断很难。前年和去年，政府在维护房地产发展的过程中投入的项目，今年10月份要大批入市。这些项目入市以后要改变商品房的供求关系，因此今年第四季度到明年上半年是一个非常关键的时点，所以房价是涨是跌，要把这个时间过了再说。大家目前要保持冷静，不要看到涨一点就去抢。大家要考虑政府调控的决心和未来这半年内房地产供应情况的变化，这需要大家好好搜集资料和研究。持有环节收税可摆脱困局中国房地产税制现状和发展趋势是怎样的？第一，房地产税制改革在中国是一个复杂的问题。中国目前有多少种涉及到房地产的税收？十个半。其中教育附加费
14、是税收但是又不叫税，我把它称为半个。2005年以来，中国房地产税制几次主要改革的内容和实施效果，我们做一个评价。房地产税收第一次大规模的使用是2005年6月1日，这次国家7部委公布八条措施，其中涉及到的税是两条，就是从买房到卖房时间不到2年，可以认定是投机、炒作，2年以内卖房子的，要征5.5%的营业税附加。第二，如果你买的房子是豪宅，即使过了20年以后，价差部分也征5.5%的营业税附加，这就是所谓的“国八条”。但是没有用，在卖方市场的情况下，我可以把税转嫁出去，因此房价又被提高了。一年以后，国家又出台“国六条”,“国六条”规定从买房到卖房时间不到5年都算投机，这也没用，最后造成的结局是征税，房
15、价又上升，这是很大的失误。后来政府为控制房价,要抑制投机炒作，开始个税强征，限制最低交易价格，规定赠与的问题，最后使用土增税,编号：但是都没有实际的效果。是什么原因使得效果不好呢？大概有3个原因。第一是现在的房地产税计算过于复杂，10个半税种相互交叉。第二是税收负担较重。第三个，也是最主要的方面，我们认为是税收的分布不合理。房地产项目有税的地方是三个方面，第一个是盖房有税，第二是买卖房屋有税，第三是拥有环节可以有税。而在中国，现在是所有的税都在交易环节。但是买完以后，在持有期间是不付任何税费的，因此就形成马太效应，越没钱越买不起房，越有钱，越可以买房赚钱，大批资金就进入存量房市场.，要改变这种
16、局面，就是要减轻交易环节税收，挪到持有环节。这就要区分百姓买房的目的，这样一来有望取得好的效果。这一方法在世界上其他国家实践过，而且税理上，根据分析、测算都是这样指向的。因此我们要推出一个新的税种，那就是物业税。香港人把有房有地的房子叫房地产，有房无地的叫物业。因此对没有地权的物业，在拥有环节征收保有税,就是“物业税”。中国从2003年提出了物业税，到目前为止有10个城市在进行试点空转。三原因阻碍京版物业税推出2004、2005年的时候，我在北京市税务局挂职当副局长，在我工作的最后几个月，我主要的工作任务是主管北京市物业税试点的情况，当时我们有一点保守，如果当时坚持征，今天恐怕会好一点，因为我
17、们没有坚持，所以动摇了最高层的决心。我们为什么没下决心征呢？第一个是这个税收理论的定位没解决好，换句话说一个税收要征，得有目的。目的无非是两个，一个是解决地方财政收入问题，一个是调控市场。那时候房地产没有暴涨，所以当时出台的目的是要解决土地财政的问题。第二个使我们难以下决心的是它的技术问题，头一条就是现有的房源掌控很困难，因为中国的房地产市场形成才十几年，产权登记是粗糙的。在上海、北京有大批央产房，当地管不了。还有一个问题就是异地置业的权属确定很难。第三个是关于房地产征税的税基评估，比如说当时我买房子3000元一平方米，现在涨到4万元一平方米，请问税务局是按照3000元一平方米征还是4万元一平
18、方米征？税务局开征物业税，肯定要面对个人，这就有问题了，税务局规模编制才80万人，搞地税的才40万不到，搞房地产税的最多有1万人，中国需要评估的房屋，目前初算是1.7亿套，怎么征？现在的情况有所改变，我们从1998年开始做房地产市场登记，现在征税的手段、水平跟上来了。我给大家简单介绍一下我们当年提的方案之一。我们方案的第一条就是税收的对象是谁要搞清楚，我们认为对象应该是按照评估价格计算的市场价格。因此，目前税务局在做评估方面的培训。第二个，税率应该有多高？我们的判断取决于两个因素，第一，税率应遵循最终税负与财产总值相一致的原则。比如说这个房子70年，最终价值100万，70年之内，你要付的税收也
19、是100万，就是买房和交税一致，70年除100万，一年就是1.5万，因此这个税率应该是1.5%。这不是我个人意见，任何国家的财产税都是这样一个原则。第二是考虑可以采取累进制，换句话说，你一套房子没有税，二套就低税，越多越高，就是要把存量房挤出来，让你觉得买房子是负担。第三个是优惠条款。我们可以设定一个人均基本免税的面积。有人说按套,这也不合理。不管几套，按面积算就好，人均40平方米左右是比较合适的，大家都能接受。这是我们当时在北京考虑的征税标准，有些地方可以有20%的浮动。房产税出台基本无障碍物业税的开征是很大的动作，它将涉及到很多税种的问题，因此目前来看有很多难度。编号：整个“十二五”时期中
20、心目标是要开征物业税这样的税种。但是如果说现在房地产市场依IH疯狂，逼政府马上出台新的政策，有没有急救的办法呢？目前关于替代方案有4种说法，第一种叫做房产保有税，这就是所谓的上海方案。第二种叫房产特别消费税，这是重庆方案。第三种是国税局说只要加强土增税就行。第四种说法是财政部说不用另外征税，就利用现有的房产税价格改造就能够抑制过度投机。第二种不能实现，因为消费税是属于交易环节的，如果供求问题没改变，交易环节的税越高，房价越高。国税局的想法，可行，但是效果未必好，因为土增税是1994年为打击炒地皮而设的，这个税太重了。土增税当时是用来“宰牛”的，现在我们用它来“杀鸡”，弄不好会剁手的。只剩下第一
21、种和第四种。今年6月份我去上海，见到了上海方面的有关负责人。我问：上海提出保有税是什么意思？他说：我们认为是保有环节的税。但是通过你一讲我明白了，房产税就是保有环节的税。如果这样的话，我们愿意使用现在的房产税进行变种以后在上海实行。所以，上面几个方案都行不通。目前剩下可行的是第四个说法，就是把现在的房产税加以整顿，去掉一些过去的限制，用它出台做临时过渡。房产税是上世纪80年代出台的，目前只对商业地产征收，比如说这个房子买来了以后开始征收，生产经营自用，按照原值，扣除30%折旧的平均数，70%的部分征1.2%的税收。第二个是租金收入，按照年租金收入的12%征税，这种税收仅限于商业地产。如果扩大到
22、民用地产的话，不就是保有税了吗？目前据我们了解，财政部的方案是类似这样的方案。如果说物业税出台目前看来有各种各样的困难，但如果房产税加以调整出台的话，可以说没有任何技术上或者政策上的隙碍。这个新政出台的可能性和前提条件是什么？当然从我们的角度看,这个税收在中国出台，时机还是有点欠火候，因为刚才我们谈到三大问题，权属的确认、异地置业、评估的问题都没有完全解决，所以不到万不得已的情况下，尤其是今年出台不是特别合适。因为我们现在要出台政策，要看中国房地产市场的变化情况。新政出台到目前为止是5个月，它的效果基本显现。我们不是要压房价，而是要抑制过度炒作，这个抑制目前是初见成效的，所以我们给中央提的意见
23、是不要急急忙忙出新政策。虽然从2003年、2004年以来，我是力主出台物业税的，但是此时此刻我有些犹豫。我一再强调，这需要全民和市场的配合，如果房价继续大涨，那时候恐怕政府要挥泪斩马谡了。【专家认为房产税难以直接打压高房价】多名专家表示，房产税不可能直接打压当前高房价，社会公众不应对房产税在房地产市场的调控作用抱过高期望。他们是在出席于20日举办的中国税收发展报告(2009/2010)发布会上做上述表示的。房产税重在调节贫富差距中国社会科学院财贸所所长高培勇表示，作为我国深化财税体制改革的一项重要内容，房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场，公众应正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。“房
24、产税税制改革的核心目标是公平市场竞争，调节收入分配。”他表示，由于我国目前还没有财产税，房产税更多是作为一种调节我国日益扩大的贫富差距的手段。高培勇认为，对房地产保有环节征税应该在“十二五”期间积极推进。中央财经大学税务学院汪昊博士认为，税收调控并没有起到抑制房价的作用。他表示，征收于房地产经营环节的税收必然全部转嫁给购房者。如对房地产开发商进行土地增值税的编号：预征和加强清算，对二手房转让加强个人所得税、土地增值税、营业税的征收等，都必然导致价格进一步上涨，并由购房者负担。他认为，”应该降低经营环节税负，增加保有环节税负”。房产税短期内难以推行中央财经大学税务学院院长汤贡亮表示，虽然在保有环
25、节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存在较大难题，房产税在多个省市“空转”近7年。汤贡亮认为,如进入试点实征阶段,关键是要制定相关法律法规,如规定减免税额度等。他表示，当前各相关部门应尽快达成共识，把“空转”的经验归纳成一个科学完整的体系,加快房产税推行。高培勇认为，房产税开征难，在于难征管。他指出，当前我国并没有建立一个在房产税保有环节税收征管的机制。“房产税征收涉及的大部分是个人，在无法强制征税的情况下，很难确保每个拥有房产的人都交税J中国人民大学财政金融学院教授朱青表示，房产税至少在3至5年内都不可能实行。不能仅限于房产税本身汪昊认为,房产税改革需要对很多税制要素进
26、行规定，如在征税范围中，免征额的规定，房产负债是否扣减；税率高低、形式的决定；税收征管中的评估、中报、信息集中等问题。开征房产税，将给地方政府带来大量的税收收入，这就需要降低相关税种的收入，就要对中央与地方之间的收入进行重新分配，就要考虑地方政府的土地出让金收入和各种收费项目的改革。因此，房产税改革还需要相关制度的调整和配合。一是需要对整个房地产税制进行重整；二是需要对土地出让金制度、中央地方财税体制、房地产相关收费制度进行改革。【房产税风声再起楼市调控更重长效机制】“目前有几个方案，但是不知道具体用哪个，但是估计明年元旦实施的可能性比较大J昨日，有消息人士对第一财经日报记者透露，新的房产税是
27、对原来的房产税政策进行修改，可能在国庆前后出台。不过，开发商似乎并不知晓此事。SoHO中国董事长潘石屹昨日对本报记者表示，自己未听说即将出台房产税方案的消息。1986年开始实施的中华人民共和国房产税暂行条例目前只针对城镇经营性房屋和出租房屋征税，对个人所有非营业用的房产则免征房产税。由于开征物业税程序复杂，专家普遍认为，扩大房产税征税适用范围是比较可行的做法。上述消息人士也表示，这次有关部门重新修改房产税，“加上新东西，不需要人大批准，国务院批准即可，时间短，效率高。”早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。2007年，税务总局和财政部又批准安徽、河
28、南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。今年以来，关于上海和重庆将获准开征物业税或房产税的消息满天飞。日前又有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。然而至今没有开征的时间表。昨天，一位熟悉发改委系统的机构人士向本报记者透露，上海的房产税试点方案上次在上报国家发改委被退回后，目前还在修改中，尚未上报。与以往调控多重视短期效应有所不同，木轮调控更加重视房地产市场长效机制的建立,这种背景下，作为长效机制之一的房产税或者物业税更令业界期待。编号：近期，包括新华社、人民日报也多次刊发报道或者发表评论，探讨调控政策再度收紧的可能性。人民日报近日的报道称：”就目前情况来看，楼市
29、调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。”我爱我家副总裁胡景晖对记者表示，就当前市场状况而言，政府可能对调控的效果并不是很满意，下一步政府动向可能有两方面，一是现有政策的严格执行，要加大地方上的落实力度，另外一个就是出台几个长效政策。“长效政策中，我觉得最有可能尽快推出的就是房产税。其他像土地制度改革要涉及立法问题，以及政府土地财政依赖等，近期推出的难度较大。”胡景晖说。链家地产副总裁林倩则并不认可把房产税作为调控房价的一种短期手段，而是应该视之为一项长期制度。“调控楼市就出台房产税，
30、而扶持楼市时就再度减免房产税，如果这样频繁地调整政策反而会扰乱市场预期J不过，出台房产税政策显然不仅仅在于短期调控房价，还有更为深层的原因。中国人民大学财经金融学院教授安体富就在6月份曾表示，房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。而终结地方政府的土地财政在不少专家和业内人士眼中，是抑制楼市过热釜底抽薪的举措。【长期看开征房产税不会对房价产生大冲击】2010年春，在报刊上频频看到这样的言论，如果房价继续暴涨，政府可能会出台更为严厉的宏观调控政策。在心理上给房地产市场罩上一片乌云。于是
31、，很自然地产生了这样一个问题：究竟什么样的政策才是更为严厉的宏观调控政策？整治房价暴涨究竟还有什么杀手铜？显然，人们心目中最严厉的政府政策就是直接通过行政命令来管制房价。在许多人心目中，一谈到宏观调控就想到要政府直接出手干预房价。有人说，干啥那么费事？由政府直接设定一个房价,不就什么都解决了吗？在不知不觉中，这些人的思路又倒退回计划经济去了。确实,在计划经济体制下,根本就不存在着房价问题。在城市中几乎所有的房子都是单位的，分给你住什么房就是什么房，象征性地交点房费，哪里还用得着为房价操心？不过，千万不要忘记，在计划经济年代，人们住的是简陋的“筒子楼”。不论多少人口，老少三代一间房，在走廊上做饭
32、，共用厕所。请问，有谁愿意退回到“筒子楼”的年代？南京就曾经出台地方政策，规定一房一价，没有政府批准，一律不准售房。这里冒出来两个矛盾。第一，政府官员凭什么确定“一房一价”？经济学理论早已证明，世界上没有任何公式可以算出“合理”的房价，主张由官员来定房价的人能不能教教我们如何计算房价？第二，如果发现在交易中没有遵循官员设定的“房价”，是不是要派警察去？不过，是抓买房者还是抓卖房者？抓他们的罪名是什么？假若这些问题没有想清楚，急急忙忙出台政策,难免陷于尴尬。众所周知，住宅是高度不规范产品。地点、环境、朝向、楼层、结构、质量等许多因素决定房价各不相同。不可能对千变万化的楼市规定一个统一的房价。准确
33、地讲，在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。在供求双方的谈判中相互探底，寻求交集,编号：最后确定交易价格。请问，官员怎么知道购房者愿意支付的上限？让官员来定价，有理论支持吗？在没有理论指导的情况下，赋予官员定价权，这个权力就是绝对权力。而绝对权力带来的一定是绝对腐败。吃亏的还是没权没势缺信息的老百姓。呼唤政府强力干预的网友们陷于不可调和的矛盾之中，一方面他们希望政府官员出面，用行政命令的方式来稳定房价。另一方面，他们在痛恨吏治腐败同时，给官员送上更多的寻租机会。他们享受了改革带来的好处，却在不知不觉中否定改革的基本原则。有必要大喝一声，唤醒这些人。由政府直接控制房价固然简单、有效
34、，却万万行不通。如果在控制房价上开了个头，就得继续控制下去。价格是一个系统工程，牵一发而动全身。控制了上游还要控制下游。房地产业和其他产业的关联性很强。上游的上头还有上游，下游的下面还有下游。只要开始价格管制，就产生一连串的连锁反应，上马容易下马难。不得不依赖过去的路径，一直将全部价格体系全都控制起来。扼杀了价格机制也就是扼杀了竞争，必然要严重地打击经济增长，导致更为严重的问题。人们常说，不能在倒洗澡水的时候连孩子也倒了。房价暴涨是市场经济中出现的问题,绝对不能因为房价暴涨就否定了市场经济,更不能否定改革开放的大政方针。还有人猜测，所谓的“更严厉的政策”是房产税。这个猜测就有点不着边际了。房产
35、税顶多就是征个23%,2010年5月全国70个大中城市的平均房价涨12.4%,就是征税之后还有10%的资本回报率，购置物业的回报和其他投资方式相比依然非常可观。怎么就会导致购房者纷纷抛售住宅,导致房价暴跌？在报纸上动不动就有消息说“某某地方出现退房潮，几百人排队要求退房”，这样的消息很快就被证实是谣言，可是，依然有人换个地方接着造谣。西方有句谚语：“第一次听信谣言是造谣者的耻辱，第二次听信谣言是自己的耻辱”。如果开征房产税，很可能在短期内由于人们不了解房产税而造成一些恐慌，对股市和房地产市场带来一些冲击。由于增加了房产持有成本，能够有效地抑制囤房，逼得一些囤积多套住宅的人抛出一些空置房。对于抑
36、制房价过快上升能够起到一些积极的作用。可是，时间一长，当人们了解房产税的细则后，开征房产税不会对房价产生特别大的冲击。【仁超：开征房产税影响未明】从西方经济发展史看，城市化必然导致房价上升，随着工业革命时代来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村涌向城市。城市人口财富创造力高，自然推高楼价。中国1978年城市化率只有17.9%,2009年已达46.6%,平均每年提高0.92%,另一方面，中国楼价由1987年的平均411.4元/平方米升到2008年的3800元/平方米，平均每年升11.2%,2009年一线城市更大幅上升。从2009年日本城市化率为66.3%来看，中国未来仍会进一步城
37、市化。换言之，中国一线城市楼价短期（如两三年）有下调压力，长期（十年八年）继续有上升压力。1997年中国城市化率刚达30%,其后进入加速期。目前，日本居住在城市的人口占总人口的66.3%,韩国达81.2%,马来西亚为69.6%。由1997年起计，未来三十年中国有大量人口涌入城市。以北京为例，今年首五个月外地人口占北京购房总数的50%,说明城市化使大城市房地产需求十分强劲，此趋势在2025年前不可能扭转。A股牛市自2008年11月已开始，去年8月至今虽跌势不断，但不代表中国经济面临另一次衰退，看来只是牛市第一期中的调整。政府为矫正内地房地产过分投机而采取一系列调控政策，结果殃及池鱼。内地房地产价
38、未跌，A股市场已出现大调整。作为投资者，除了在牛市开始时加入外，另一个入货点应是牛市第一期调整期完成之时，估计在今年5月到7月。编号：欧元汇价未见底去年欧元似乎欲取代美元地位,今年欧元却成为最不受欢迎的货币，正是此一时彼一时。从走势看，欧元仍有下调空间，例如看一看1.16美元一2006年1月欧元升势从1.1678美元起步。金价在1250美元形成双顶，未来上升阻力很大，虽不排除未来可升至1300美元，但亦到黄昏岁月。和1970年代不同，当年通胀压力十分大；反之，最近十年虽各国政府滥发钞票，但全球通胀压力仍不大。值得注意的是，今年4月金矿股同金价走势背驰，反映今年金价上升不是因为通胀压力，而是因为
39、欧元货币危机，一旦欧元危机过去，小心金价调整。情况有如2008年上半年油价上升，但石油股却回落，最终油价大幅下挫。今年越南盾已贬值13%,韩元回落17%,新台币亦跌6%,只有人民币兑美元仍维持在2008年7月水平，没有变化。为何人们仍相信人民币可升值？中国廉价劳工供应由2007年起进入结局篇，一些事件后更进一步恶化，如无法将劳工成本转嫁，代表内地制造业进入微利或亏损期；如能转嫁，代表轻工业产品跌价期结束，令那些依赖中国提供廉价产品的美国公司股价大挫，例如宝洁跌幅便十分大。透过印刷货币，使市场价格经常偏离正常轨道，不再反映实际价值，失真度有增无减,亦使价格由一个极端走向另一极端。换言之，泡沫的始
40、作俑者是政府，日后刺穿泡沫者又是政府。自1971年美元同黄金(1298.10,同0,0.14%)脱钩后,滥印货币连最低限制亦失去。作为老练投资者，了解何时加入、何时退出，便能从中获利。趋势到底是上升、下降还是徘徊1,背后推动力量是投资者的情绪变化及资金流向，而非基本因素。上述是为何自1971年起趋势投资法渐渐取代价值投资法的理由。信奉凯恩斯理论的官员，去年让各国政府大力干预，建立一个虚幻的复苏。各位可能忘记了，在政府指导下的生产力分配并不切合社会需要，而成本最后仍须由人民负担。对香港经济而言，美元上升是利淡因素。例如1995年起美汇指数止跌同升到2002年止，使香港楼价由1997年8月起大跌到
41、2003年9月。2002年底开始美汇PI落，则令2003年起香港经济再次复苏。2008年12月起美汇止跌回升，去年3月起美汇又回落，到今年1月美汇又再上升，会否令今年香港经济再次放缓？作为投资者，今年首季宜卖出弱势股，只留下强势股及增加手上现金比重，此乃合理做法。你做了吗？1950年如你投资IOoO美元在标普500指数，到2007年12月变成613013美元，上升612倍。不过，如你因走出走入而错失其中30个大升月份，你便只有35404美元。然而，如你能避过30个最差的月份，你的IOoO美元投资可变成9509094美元！由此可见捕捉时机如何重要。止蚀不止赚的好处就是让你自动自觉逃避大损失，让利
42、润往前跑，你便可达致用IO(X)美元在60年内变成950万美元的梦。人民币十年期债券息率由几个月前的3.7厘降至上周的3.3厘，代表人民币在可见的将来加息机会极微。中国GDP增长率可能由第一季的11.9%降至第二季的10%左右，仍属偏高。为打压房地产，政府已提升银行存款准备金率，结果楼价未跌，上证指数今年已跌了23%,开征房产税影响未明城市化成为带动中国经济增长及追求GDP上升的工具，房地产成为经济重要支柱之一,直接及间接带动很多相关产业发展，各方面对房地产依赖性愈来愈大。目前与房地产有直接联系的产品多达60多种，间接的更不计其数，例如装修、家具、家电、汽车等。去年12万亿元的总消费中，有46
43、.6%来自房地产。德国银行PeterHopker不认同中国房地产形成泡沫，但认同内地楼价须调整几季。编号：5月31日中央政府公布国务院批复发改委的“关于2010年深化经济体制改革重点工作意见通知书一逐步推进房产税改革”，目前上海及重庆响应，其他城市观望；而一度成交额大减的房市，踏入6月成交额却逐步回升。日本1990年开始征收房产税，楼价立刻垮下去，二十年时间过去了，仍没有重新爬起来；反之，美国、英国一向有征房产税，却不影响当地房价升降。早于1986年10月，中国内地已通过征收房产税权，当时针对经营性用房，居民住房暂时不征。这次上海政府打算向70平米以上面积的房产征税6%；另不能提供三年以上工作
44、纳税的非上海户籍居民，购房亦要征税。对中国内地而言，征房产税的结果是日本反应，还是英美反应？不知道。有人担心类似口本，因中国内地一如日本，在过去是没有征税的，一旦开征影响很大；反之英美政府一向有征税，人们早已习惯。另外，由住房城乡建设等七个相关部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见在6月12日正式对外发布，主要针对城市内中等偏低收入家庭住房困难，因为他们无力通过市场租赁或购买住房，成为城镇化快速推进下的受害者。根据有关指导意见，未来住房房源可通过新建、改建、收购等方式向他们提供公共租赁住房，并严格控制在60平米以下，合同期限一般为3-5年，满约后可申请续租。公共租赁住房只能用于承租人
45、自住，不得出借、转租或闲置，亦不得用作从事其他经营活动。如承租人违反规定，应责令退出。如拖欠租金和其他费用，可通报其所在单位从工资中直接划扣。中央以适当方式向各地政府提供资金补助，在建设和营运上给予税收优惠，并鼓励金融机构发放长期贷款，支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金；并探索运用保险资金、信贷资金及房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道；实行“谁投资、谁拥有”，投资者权益可依法转让。上述主要由省政府总负责，由市、县人民政府落实。换言之，中国内地正大力发展廉租房。新中国成立以来，一直实行住房非商品政策。第一个住房变成商品是1979年的深圳东湖花园，主因是1949年起的计划经
46、济失败，1978年起实行改革开放政策。过去三十多年,政策上过分强调效率而忽视公平，渐渐令社会走向两极化。所谓三十年河东三十年河西，是历史周期规律。这次不是走回头路，而是纠正过去三十年政策上过分强调效率而忽略公平原则后的另一次改革。未来把住房用地分为普通住房和奢侈住房两种，分界线是60平方米楼面，然而至今仍未有具体方案。例如所占比例多少？在新加坡是85%比15%,即85%的住宅土地用作发展组屋（类似香港居屋）供新加坡人购买；15%住宅用地是豪宅，任何人都可购买。中国香港是50%比50%,目前公屋为300万人提供居所，另有35万个居屋单位内，约住了一百万人，另有380万人住在100多万个私人住宅内
47、；私人住宅良莠不齐，有些是战前旧楼，亦有些是超级豪宅。日本是15%比85%,约15%居住在政府提供的廉租屋内，其余都是私人住宅单位。不同政府有不同房屋政策，产生不同效果，很难说哪一项政策好或坏。各国或地区房策互有优劣在城市化过程中，当地政府采用什么政策，十分影响未来楼价。例如新加坡约85%市民住在政府提供的组屋内，只有15%（大部分为外来）人口租用或购买私人物业，令新加坡市民只须花百多万港元便可购买一间约一百平米楼面的组屋，首期付30%（可用强积金支付）,然后每年供款，退休前完成。由于政府大量供应组屋，使得组屋楼价升幅每年仅约5%左右。日本政府则视住宅物业为商品，楼价由市场决定。1990年曾出
48、现三代人才供得起一个约70平米住宅单位的情况。其后政府宣布收物业税，1990年至今日本楼价下调70%。另一方面，日本政府近年亦提供类似居屋的物业给日本人租用或购买，使得近年日本楼价无法同编号：升。香港自1953年起是双线行车,既有廉租屋亦有私人住宅，1976年起更加入居屋,到2003年才取消，最后一批居屋在今年内出售。上述政策令及早买楼的港人发达。未来中国内地房屋政策到底是新加坡模式（即85%人口住在政府提供的组屋）还是日本模式（85%人口住在私人地产商提供的房屋）；抑或中国香港模式，即廉租屋及居屋占一半人口、私人物业占一半人口？哪一模式好？各有各的优点和缺点。例如新加坡人可以安居乐业,因楼价长期升幅有限，大部分新加坡人至今仍过着俭朴生活。反之，港人在楼价上升时个人财富大增，生活奢华；在楼价回落时出现负资产效应，消费大减。中国快要公布下一个“五年计划”，在房屋政策方面，相信有更清晰的方向指导。【房产税预期比实际实施更影响房价】房产税对楼市短期利空明显，但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但房地产调控必须要打“组合拳”，确保抑制投机，增加供应。2010年烟台加快保障性住房建设将使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。影响楼市预期利于抑制投资房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有
