《财务管理资料2023年整理-房地产财务盈利能力分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财务管理资料2023年整理-房地产财务盈利能力分析.docx（4页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、房地产财务盈利能力分析一概述盈利能力分析主要包括：财务内部收益率（FlRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。1.财务净现值（FNPV）一动态分析通俗定义：用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。例题有一项投资，投资者投资100万元购置一栋住宅用于出租，共租出10年，租约规定每年年初收租，第一年租金10万元，每2年租金增加10%,租约期满后将物业售出，得到利益90万元，贴现率为12%,运用FNPV方法判断该方案是否盈利。净现值计算表年期投资额租金收入贴现率（12%）贴
2、现后租金收入备注1-1,000,000100,0001100,0002100,0000.8929892860.8929*(1+12%)=13110,0000.7972876910.7972*(1+12%)=0.89294110,0000.7118782955121,0000.635576898租金收入X贴现率=贴现后租金收入6121,0000.5674686587133,1000.5066674338133,1000.4523602089146,4100.40395913310146,4100.36065279710年后未售出900,0000.3220289776财务净现值(FNPV)=售楼收
3、益+租金总收入一投资额=289,776+740,399-1,000,000=30,775由于FNPV0,此方案可盈利。2财务内部收益率(FIRR)一动态分析通常定义:指项目在投资期内财务净现值(FNPV)等于零时的贴现率。该经济指标意义：投资者至少要获得比内部收益率更高的回报率才会有利润，否则亏本。内部收益率(FIRR)一般用线性内插法求解。假设有2个非常接近的贴现率il和i2,一般来说Iil-i2I0FNPV(i2)il则 FlRR= il +NPV(il)(i2-il)NPV(il)-NPV(i2)例此题接例题上，当贴现率取12%时，FNPV=301750,假设贴现率为13%,计算FNPv
4、值，见下表：内部收益率的计算表年期投资额租金收入贴现率(13%)贴现后租金收入1-1,000,000100,0001100,0002100,0000.88588,4963110,0000.783186,1464110,0000.693176,2365121,0000.613374,2126121,0000.542865,6747133,0000.480363,9318133,0000.452356,5769146,4100.376255,07410146,4100.332948,73810年未售出900,0000.2946265,130净现值=售楼收入+租金总收入一投资额=265,130+71
5、5,083-1,000,000=-19,7870所以FIRR=I2%+(30175/30175+19787)X(13%-12%)=12.6%以上表示投资者要获得利润，回报率必须高于12.6虬3 .投资利润率(R)静态分析定义：正常年平均利润总额总投资XlOO%4 .资本金利润率一静态分析定义：正常年平均利润总额资本金Xlo0%以上两个指标的意义：当投资利润率高于市场利润率时，可认为该项目是合适的。例某项目基建投资为70万元，流动资金贷款20万元，该项目使用后的一个正常年份实现利润25万元(其中包括所得税、企业留利、上缴国家利润等)，年折旧费2.5万元，求投资利润率(R)o解:该项目投资利润率=率5+2.5/70+20)100%=30.6%综合以上三个财务经济指标，做如下综合例题：某房地产项目预测数据汇总表单位：万元01234525开发投资25025002600注：折现率为ic=10%经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量-250-2500-2600300350800
