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1、XX区无物业小区物业服务全覆盖工作方案（试行）根据关于党建引领社区物业治理的指导意见（X建房（2022）X号）、关于进一步深化城市基层党建引领基层治理的二十条措施（X市组发（2022）X号）精神，结合我区实际制定本方案。一、总体要求坚持问题导向、因地制宜、试点推进，探索无物业小区物业服务专业化、市场化、规范化有效途径，加快建立体系健全、政策完善、收费合理、全面覆盖的无物业小区物业服务机制。按照已进行老旧小区改造的优先纳入、未进行老旧小区改造的逐步纳入的原则，采取先行试点、总结推广、全面提升的方式，在全区所有无物业小区组织实施。各镇（街道）要于6月底前完成试点工作，并完善提升方案，为全面推广奠定
2、基础，确保全区物业服务、业主自治组织实现全覆盖。二、工作步骤（一）划定物业服务区域（3月31日以前）。各镇（街道）在听取业主代表意见的基础上，按照“化零为整、组团连片”的思路，根据辖区内无物业小区规模、社区网格设置、共用设施分布、道路围合等实际情况，对XX区无物业小区基础台帐（附件1）中的无物业小区进行重新划定，整合为新的物业服务区域，为后期实施规模化专业化连片管理提供便利。（二）成立业主自治组织（5月15日以前）。在新划定的物业服务区域成立业主自治组织。1 组建物业管理委员会。由镇（街道）牵头，组织村民委员会或社区居民委员会、业主代表、建设单位以及城管、市监、公安派出所等部门共同成立物业管理
3、委员会，代行业主大会及业主委员会职责，解决小区管理主体缺位的问题。物业管理委员会委员人数5至11人，其中业主代表不少于委员人数的二分之一，主任由居民委员会或村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。2 .成立业主委员会。对符合条件成立业主委员会意愿强烈的，由各镇（街道）、社区（村）和物业管理委员会指导业主召开业主大会和选举产生业主委员会，督促业主委员会严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，依法依规履行职责。（三）建设国有物业企业平台（5月15日以前）。成立区属国有物业企业，发挥属地在资源整合、政策运用和组织居民的优势，各镇（街道）设立子公司，自主经营、自负盈亏
4、，力争收支平衡，受物业管理委员会或业主委员会委托，进驻本辖区无物业小区实施物业服务。（具体实施方案另行制定）（四）进驻小区运营服务（5月15日至11月14日）。各镇（街道）子公司与业主自治组织充分协商，拟定服务内容、服务标准和收费标准，签订物业服务合同后进驻服务。（五）实现“两率”达标（12月31日前）。通过划定物业服务区域、成立业主自治组织、引入物业企业进驻运营服务等措施，全区无物业小区物业服务覆盖率、物业管理委员会或业主委员会成立率分别达到85%、80%o三、创新管理模式（一）优化组织架构。建设“区属国有物业企业+镇（街道）子公司+社区（村）服务点”三位一体国有物业企业平台，各子公司自主经
5、营，自负盈亏，确保收支平衡，收取的物业服务费用由区属国有物业企业实行统一管理，建设方案另行制定。（二）实行清单式服务。坚持注重公益、服务专业、有偿低价的原则，在充分考虑业主承受能力并确保物业管理企业可持续经营的基础上，制定XX区无物业小区物业服务清单及参考性收费标准（附件2）,为委托人签订物业服务合同提供参考。（三）整合各方资源。一是由区城管局对各镇（街道）玉和田保洁清扫面积进行核算确认后，将相关费用拨付至国有物业企业平台，再划拨至各镇（街道）子公司。二是各镇（街道）对物业服务区域内经营资源进行梳理，纳入物业服务收费项目专项用于弥补小区物业服务费用的不足。三是各镇（街道）子公司优先使用收取的物
6、业服务费，然后申报上级奖补资金。（四）改善基础条件。进一步加大老旧小区改造力度，在不影响小区总体规划的前提下，把增设物业管理用房、停车场、充电桩、物防技防等设施设备统一纳入项目改造方案,为物业服务提供基础保障。（五）拓宽服务费收缴渠道。社区（村）服务点工作人员按照物业服务合同约定向业主收取物业服务费用；公职人员、党员干部要发挥先锋模范作用，带头缴纳物业服务费用，对拖欠物业服务费用的由镇（街道）子公司发函至其所在单位催缴，所在单位要积极予以配合；对物业服务区域内可用于经营的资源进行梳理整合，作为物业服务收费项目专项用于弥补小区物业服务费的不足。四、奖惩措施1.老旧小区物业管理考评奖。根据关于加强
7、XX区住宅小区物业管理工作的实施意见（区府办字2022）X号），对进驻无物业小区提供“五有”基本物业服务，且在XX区物业行业主管部门备案的物业服务企业按照XX区老旧小区物业管理考评奖补办法予以奖补。2 .开办补助金。对按期成立镇（街道）物业企业子公司的，一次性给予5000元的开办补助，用于保障各子公司前期运营。补助资金由区财政承担。3 .工作推进奖。一是根据各镇（街道）“两率”排名情况，对完成年度工作目标且排名第一的，给予4万元的奖励；排名第二的，给予2万元的奖励；排名第三的，给予1万的奖励；未完成的，予以通报批评，取消评先评优资格。二是按照各社区（村）服务点物业服务费用年度收费率给予各镇（街
8、道）子公司工作经费。其中，收费率60%以上的，按3%兑现；收费率80%以上的，按4%兑现；收费率90%以上的，按5%兑现。奖励资金由区财政承担，各镇（街道）子公司也可结合各自实际制定社区（村）服务点考核奖励办法。五、有关工作要求（一）高度重视，合力推进。各镇（街道）要提高政治站位，充分发挥主观能动性，主动承担属地责任，把此项工作作为提升城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程，抓紧抓实，抓出成效。区住保中心要加强业务指导，区直有关职能部门要密切配合，共同促进我区无物业小区物业管理全覆盖工作目标的如期实现。（二）党建引领，共建共享。深化社区党组织领导下的社区居委会（村民委员会）、物业管理委员会或
9、业主委员会、物业服务企业共同参与的“幸福1+3”基层治理模式，通过定期召开四方联席协调会议，协商解决小区的重大事项和重要问题。结合在职党员到社区报到工作，组织在职党员进社区开展志愿服务，满足物业服务中的群众需求，提升工作合力。（三）大力宣传，浓厚氛围。充分发挥报纸、电视、微信等新闻媒体作用，大力宣传提升无物业小区物业服务全覆盖对促进城市建设可持续发展及构建和谐社会的重要意义，及时报道正反两方面的典型，积极引导居民树立决策共谋、发展共建、物业共管、利益共享、等价有偿的理性消费意识。（四）强化考核，明确奖惩。区住保中心要加强对各镇（街道）无物业小区物业服务全覆盖工作的指导，细化考核奖惩措施，建立完
10、善工作联系、检查调度和定期通报机制，通报结果作为年度综合考核和干部评优评先重要指标。各镇（街道）要将“两率”提升做为考核社区（村）工作的重要指标，形成层层传导压力、层层压实责任的工作格局，并依据考核结果兑现奖惩。本方案自印发之日起实施，有效期3年。附件1XX区无物业小区基础台帐序号物业服务区域名称小区名称所属社区（村）详细地址建成时间建筑面积（m2）老旧小区改造情况自治管理组织（勾选“，）自治管理组织成立时间是/否改造时间业主委员会物业管理委员会填报单位（盖章）：联系电话:填报人:填报日期:附件2XX区老旧小区物业服务清单及参考性收费标准序号类别项目服务内容服务内容收费标准备注服务中心1.设有
11、服务中心。2.小区经理有一年以上物公共设置业管理经验；配备必要的秩序维护人员、客性物基础人员要求服人员。3.急修3小时内到场处理，一般修0.4-0.6（元/该费仅包含公业服综合理5天完成；业主投诉7天内答复处理，年卜月）共性服务项务项日常管理与服有效投诉处理率高于60%；每年度开展业主满目。目务意度调查。4.对工程图纸、设备技术资料、业主资料等重要资料有效管理。秩序维护门岗L有门卫的要建立保安24小时值班制度，外来车辆、人员有登记。2.无门卫的，要建立定期巡查制度，发现问题及时处理并上报相关部门。3.小区配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24小时开通
12、，每年进行1次保养检修，发现问题及时处理。4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。巡逻岗技防设施和救助公共秩序1.合理施划机动车停车位及消防车道标线标0.4-0.6（元/该费仅包含公性物维护车辆管理识，引导和提醒业主有序行驶、规范停放管11f月）共性服务项业服理，严禁侵占消防通道、公共通道等行为。目。务项目2.合理设置非机动车停车棚、充电装置，建立日常巡查制度，规范非机动车辆停放管理。清洁服务地面、水景、喷水池、屋顶等L路面、绿地、沟、渠、窖井、露台、屋顶等公共部位定期清扫。2.按规定配置和摆放垃圾桶，并保持外观完好清洁，生活垃圾
13、日产日清。3.雨水井、污水井定期清掏。4.公共雨、污水管道定期疏通。5.化粪池定期清掏。6.定期开展“除四害”消杀。7.消防栓、指示牌、公共灯具、宣传栏、小品、休闲健身设施、水景、喷水池等定期打扫。给排水设施、化粪池清理楼梯扶手、栏杆、窗台、露台垃圾收集、消毒灭害电梯轿厢共用部位及设施设消防栓、指示牌、公共灯具、宣传栏、休闲健身设施1.对小区房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和定期维护保养，保证正常使用。2.房屋装修符合规定，提供基本的装修服务，0.6-1.0（含）该费用包含公共性服务项目及差异化服务差异性物房屋共用部位维护电梯维护消防设施设备二业服备维护维护对违规装修、违章搭建及时劝阻并
14、取证，对（元/itf月）项目，不可拆务项目其它共用设施设备维护于造成事实后果的应及时向相关部门报告Q分。不含电梯运行费、二次绿化草坪L劝阻、制止毁绿种菜、毁绿停车、圈地饲供水加压费养护树木修剪养家禽等行为；2.定期清除绿地杂草、杂物，特种设备花坛花境对树木、草坪、花卉定期修剪、补植和养护；3.定期开展花草树木病虫害防治。不含维修、更新和改造据实分摊或合同约定（一般不高于0.37Gm2月）=专项性物业服务项目电梯运行费二次供水加压费用不含维修、更新和改造据实分摊或合同约定（一般不高于0.1元/nf月）消防设施运行费不含维修、更新和改造据实分摊专项性物业服务项目车辆停放自有产权车位L建立健全车辆停
15、放服务管理制度，做好车辆进出管理登记。2.停车场所保洁、排水、照明、监控（巡视），维持良好的叫他秩序和日常维护等服务工作。40元/月（管理费）租赁停车位300元/月（租金260元/月，停车管理费40元/月）临时停放车位30分钟内免费，31分钟-4小时不超过6元，24小时按20元封顶。其他特约便民更换灯泡、门锁、调控开关、人工费按照低于市场价低保、五保等四服务项目服务拆（装）吊扇等更换、拆装等便民服务10%收取,材料由业主自备困难群体免人工费说明：1.该标准参考关于发布XX市中心城区普通住宅物业服务参考性收费标准的通知（X市发改价管字（2021）X号）制订；2.物业服务收费标准最终以合同约定的为准；3.该收费标准将根据物价上涨幅度、物业服务成本变化和我区物业行业发展水平适时调整，调价周期为3-5年。
