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1、重庆市璧山区物业管理实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步强化物业管理工作的监管力度，规范物业管理活动，提升物业服务质量，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、行政法规，结合本区实际，制定本细则。第二条本区行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本细则。第三条住房城乡建设主管部门负责本区行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门依据各自职责负责物业管理相关工作。街道办事处、镇人民政府按照规定职责，指导和监督本辖区内物业管理活动。居民委员会依法协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。第四条深化“党建统领、小区治理”工作，业主大会、业主委员会、物业
2、服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，符合条件的物业服务企业和住宅小区应当实现党的组织全覆盖。第五条物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平，接受住房城乡建设主管部门的指导和监督，协助有关部门开展相关工作。第二章前期物业管理第六条规划自然资源部门审查建设项目设计方案，应当按照有利于实施物业管理原则和满足物业管理区域划分需要，自然分割区域应独立设置配套设施设备及物业管理用房等相关指标,在提交区规委会审查前，书面征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见。第七条住房城乡建设主管部门负责监督管理前期物业管理招投标活动。有住宅
3、项目的物业，建设单位应当在预售前通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。住房城乡建设主管部门负责编制招标文件示范文本，组建物业专家库，确定招标场所。建设单位在招标活动中应使用示范文本，报住房城乡建设主管部门备案，应在重庆市物业管理协会官网上发布招标公告。物业服务行业协会负责组织招投标活动，评标委员会的专家成员应从物业专家库中随机抽选，街道办事处（镇人民政府）和建设单位应派人参与物业服务的评标工作。第八条前期物业服务费实行政府指导价。价格主管部门应加强对前期物业服务费标准的审核、指导和监督。价格主管部门应严格控制超等级物业服务费标准备案比例。新开发建设的高层住宅物业服务费标准应按政府指导价执行，
4、其中四万平方米以上可上浮百分之十，四万平方米（含）以下的可上浮百分之十五；分期建设的高层住宅小区在整个物业管理区域建筑物交付完成前，物业服务费不得上浮。制定超等级物业服务费标准的洋房和别墅，其前期物业管理招标前，价格主管部门应会同住房城乡建设主管部门审核建设单位拟定的前期物业服务方案，并确定物业服务收费标准作为招标最高限价。招标完成后，物业服务企业应当自物业服务合同签订后十五日内，将前期物业服务收费标准及对应的物业服务方案报价格主管部门备案。第九条前期物业服务实行履约保证金制度。前期物业服务中标企业应当在签订前期物业服务合同前按规定缴纳履约保证金，未按时足额缴纳履约保证金的，视为其自动放弃中标
5、资格，建设单位应从其他中标候选人中确定中标物业企业或重新招标。前期物业服务履约保证金缴纳标准为中标项目物业管理区域一个月应收物业服务费的总额。履约保证金不足十万元按照十万元收取，超过八十万元按照八十万元收取。前期物业服务履约保证金由住房城乡建设主管部门统一管理，根据相关规定或合同约定进行处置和退还。第十条物业承接查验应由物业服务企业聘请第三方专业机构实施。承接查验报告作为向住房城乡建设主管部门申请物业承接查验备案的必备资料，同时抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。报告中查验出的问题未整改完成的，不予备案，整改期间的物业服务费由开发建设单位承担。问题整改完成并备案后，物业服务企业才能向业主收
6、取物业服务费。第十一条房屋保修期内业主专有部分存在质量问题的，经业主和物业服务企业确认登记后，由物业服务企业通知建设单位进行整改，整改期物业服务费由建设单位承担。建设单位应当依法按时足额交纳自持物业的物业服务费。住房城乡建设主管部门、市场监督管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会及业主有权查询或要求公布建设单位交纳物业服务费的情况。商品房销售合同中约定减免物业服务费的，减免部分的物业服务费应由建设单位按时足额交纳。建设单位不按规定交纳费用的，在其商品房预售资金监管账户中扣除；无商品房预售资金监管的，住房城乡建设主管部门应加强对建设单位房屋销售的监管，在其销售资金中优先偿付。第十二条物业
7、服务企业受建设单位委托代为办理交房手续的，不得以未预存物业服务费等理由拒绝向业主交房。第十三条前期物业服务合同、物业服务方案及物业服务收费标准应在售房部和物业管理区域的显著位置进行长期公示，接受购房者和业主查询、监督。第十四条物业管理区域内入住业主达到百分之二十以上，其中百分之五十以上入住业主认为物业服务质价不符的，可联名向所在街道办事处（镇人民政府）提出评议物业服务质量的书面申请。街道办事处（镇人民政府）在接到业主书面申请后责令物业服务企业在三个月内进行整改，整改完成后，业主对整改结果仍有异议的，由街道办事处（镇人民政府）聘请第三方专业机构对物业服务质量进行评估并出具评估报告。评估报告结果仍
8、为质价不符的，由街道办事处（镇人民镇府）组织召开由住房城乡建设主管部门、价格主管部门、市场监督管理部门、居民委员会、业主代表、物业服务企业、评估机构等共同参加的物业工作联席会议，根据评估报告结果讨论确定质价相符的收费标准，物业服务企业可以选择接受降价或终止服务。第三章物业管理活动第十五条业主在物业管理活动中，依法享有相关权利和履行相应义务。公职人员应带头按时交纳物业服务费，无故拒不交纳物业服务费的，住房城乡建设主管部门将相关情况反馈至组织部门和其编制所在单位。第十六条已交付的专有部分面积达到该物业管理区域建筑物总面积的百分之五十以上，街道办事处（镇人民政府）、居民委员会应依法组织住宅小区业主召
9、开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会在向街道办事处（镇人民政府）备案后三十日内实施实体化运行。未成立业主委员会的住宅小区，由街道办事处（镇人民政府）组建由居民委员会、小区党支部、业主派员组成的物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责，未组建前由居民委员会代管。街道办事处（镇人民政府）可根据实际情况将规模较小、零星分散的老旧小区整合成具有一定规模的物业管理区域，实施物业管理。第十七条业主大会是物业管理活动的决策机构，由物业管理区域内全体业主组成，决定选举、补选或者罢免业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同；决定物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配等重大事项。第十八条
10、业主委员会是业主大会的执行机构，履行执行业主大会的决定和决议；召集并主持业主大会会议；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；协调处理物业服务活动中的相关问题；制定续聘或选聘物业服务企业方案等职责。业主委员会成员应认真履行职责，接受街道办事处（镇人民政府）、居民委员会、小区党支部的监督和考核。第十九条业主委员会成立后，街道办事处（镇人民政府）、居民委员会应指导业主委员会召开业主大会，对物业服务进行评价，作出续聘或选聘物业服务企业的决定。没有依法成立业主委员会或业主委员会解散的，由物业所在街道办事处（镇人民政府）指导居民委员会或物业管理委员会组织开展续聘或选聘物业服务企业的工作。选聘物业服务企业
11、应当参照前期物业公开招标方式由业主委员会组织实施。业主大会作出续聘和选聘物业服务企业的决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。未按标准足额交纳物业服务费的、与物业服务企业有关联的建设单位的专有部分面积不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。第二十条物业服务合同需经业主大会审议通过，物业服务企业应当自物业服务合同正式签订起十五日内，按规定报住房城乡建设主管部门备案。未经业主大会审议通过的物业服务合同不予备案，物业服务企业不得在物业管理区域从事物业管理活动，不得收取物业服务费。第二十一条
12、物业服务企业应当依法履行合同，按照相关服务标准和服务规范提供专业化服务，并依法公开服务事项，接受有关部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会、小区党支部、业主委员会、业主的监督。物业服务企业要履行相应物业管理责任，按照要求配合、协助有关部门、街道办事处（镇人民政府）开展相关工作，依法对住宅小区内违法行为进行巡查、劝阻、上报。第二十二条百分之十以上业主认为物业服务质价不符，向业主委员会提出评议物业服务质量的书面申请，业主委员会应组织召开业主大会，作出降低物业服务收费或另聘物业服务企业的决定。第二十三条住房城乡建设主管部门制定物业服务企业的考核细则，加强对物业服务企业和项目负责人的信用监管，组织
13、部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会、业主参与考核评价。加强考核结果的运用，对考核优秀、信用良好的物业服务企业给予奖励和激励，对考核结果不合格、信用较差的物业服务企业，限制其参加本区行政区域内的物业招投标活动，形成奖惩分明、优胜劣汰的考核机制，有效提升物业服务质量和管理水平。住房城乡建设主管部门负责开展“巴渝先锋物业”和“美好家园”示范创建活动，选树行业正面典型。第二十四条住房城乡建设主管部门应加大对物业服务项目的监督检查力度，并依法及时查处或移交有关部门查处物业服务企业的违法行为。物业管理执法纳入平安法治工作内容，统筹调度住建、公安、规划、城市管理、市场监管、消防等部门执法力量，加大物
14、业管理执法力度，推进物业管理常态化执法。依托“企业吹哨部门报至平台、”小区吹哨部门报到“平台、“三级院坝会问题办理平台，畅通发现、报告、交办、查处、反馈住宅小区违法违规行为的渠道，工作开展情况纳入相关部门年度考核内容。第二十五条后期物业服务实行履约保证金制度，由物业所在地居民委员会按照前期物业履约保证金标准收取保管，不得挪作他用。物业服务合同应约定物业服务企业缴纳履约保证金的相关条款，对履约保证金的考核和退还等事项进行明确，物业服务企业违反合同相关规定，将扣除相应部分履约保证金。第二十六条业主委员会成立前，物业服务企业应当建立业主共有资金共管账户，用于存放公共收益和装修保证金，由物业服务企业和
15、居民委员会共同管理。业主委员会成立并开设账户后，物业服务企业应当在十五日内，将公共收益划转到业主委员会账户。物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。第二十七条预收物业服务费应建立专户管理，不得挪作他用，接受有关部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会、小区党支部、业主委员会的监督。第四章物业管理纠纷处理机制第二十八条未交付的住宅小区，在住房城乡建设主管部门、规划自然资源部门协调配合下，由所属街道办事处（镇人民政府）成立小区临时党支部、房屋建设监督小组，参与房屋质量、配套及附属设施、前期物业服务等监督工作。成立由住房城乡建设主管部门、规划自然资源主管部门、城市管理主管部门、
16、建设单位、施工企业、物业服务企业、小区临时党支部等组成的议事协调机构，协调处理项目在建设及交付过程中出现的问题及矛盾。第二十九条坚持党建统领物业管理融入基层治理，强化基层党组织对物业管理的领导作用，有效结合社区网格治理，街道办事处（镇人民政府）应建立小区、社区和街镇三级物业管理矛盾处理机制，分级分类处理物业管理问题。街道办事处（镇人民政府）根据工作需要，定期召集有关部门、居民委员会、物业服务企业、小区党支部、业主委员会、业主代表等开展联席会议，协调解决重大、复杂的物业管理问题。第三十条住房城乡建设主管部门负责指导和监督街道办事处（镇人民政府）依法开展物业管理相关工作，负责调处涉及物业服务企业的
17、重大矛盾纠纷。第五章监督管理第三十一条住房城乡建设主管部门负责贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案；指导和监督街道办事处、（镇人民政府）依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷；负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询；监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金；宣传物业管理有关法律、法规和政策，定期开展物业管理业务培训。查处损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改在下层住户的
18、卧室、起居室（厅）、书房的上方；存放、铺设超负荷物品；损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备的行为。第三十二条公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动，查处违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品和违反法律、法规和管理规约饲养犬只、违规堵塞小区地下车库进出口、车辆违规停放的行为。第三十三条市场监督部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等。第三十四条消防救援部门负责监督检查消防安全，查处损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地、飞线充电的违法行为。第三十五条生态环境部门负责监督检查污染环境行为，查
19、处发出超出规定标准的噪声的违法行为。第三十六条城市管理部门负责查处占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；破坏或者擅自改变房屋外观；擅自占用居住区绿地，或者擅自移植、砍伐小区内的树木；在畜禽禁养区内养殖家畜家禽，或者在畜禽限养区内违规养殖畜禽的违法行为。第三十七条街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；指导和监督物业服务企业履行法定义务，对物业服务实施情况开展监督检查；参加物业承接查验，指导和监督物业服务项目的移交、接管；建立物业管理矛盾投诉调解机制，调处物业管理纠纷；管理物业档案，协助开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作。第三十八条居民委员会协助和配
20、合街道办事处、（镇人民政府）做好相关工作；派员参加业主大会和业主委员会会议，了解物业管理工作情况；对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督。第六章附则第三十九条住房城乡建设主管部门应建立物业管理第三方专业机构评估评价工作机制，建立第三方评估机构库，由使用方在评估机构库中抽取，用于开展物业服务质量、服务价格、专项维修资金使用费用、承接查验等评估评价工作。第四十条在本区行政区域承接业务的物业管理第三方专业机构应当向住房城乡建设主管部门备案并接受其指导和监督。第三方专业机构收取的相关费用应遵循自愿协商、市场调节、公平合理的原则。第四十一条聘请第三方专业机构进行物业承接查验，费用由物业服务企业承担；因物业服务收费标准或物业服务质量引发矛盾纠纷需要进行评估，如评估结果为质价不符的，由物业企业承担；如评估结果为质价相符的，由全体业主承担，从公共收益中列支；对物业专项维修资金使用进行评估的，评估费用由住房城乡建设主管部门在原物业专项维修资金增值收益中列支。第四十二条本细则自年月日起施行。
