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1、房地产合作开发项目招标文件招标人：招标代理：日期：2013年5月书目第一章招标公告其次章投标人须知第三章投标资料表第四章用户需求书第五章合同条款第六章投标文件格式第七章评标方法第一章招标公告受的托付，对房地产合作开发项目进行公开招标，欢迎符合相应资格条件的投标人参与。一、项目名称：红塔小区房地产合作开发项目二、项目概况：项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，现占地224.55亩。三、开发方式：本项目采纳合作开发模式进行。即：本项目由招标人供应公开招标方式选择供应条件最优、履行合同实力最强的投标人（中标人）作为合作开发一方的当事人，予以合作开发此项目。四、合格投标人应具备的条件：1、具备独
2、立担当民事责任的实力，具有有效的营业执照；2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；4、三年内，在经营活动中没有重大违法记录；5、投标人须具备房地产开发资质；6、投标人或投标人子公司近3年在本项目所在地内开发过10万肝（含）以上的房地产开发业绩；7、投标人需供应300011f（含）以上的拆迁置换新居的房产证明（必需是现有新居，承诺中标后，作为安置搬迁户的安置房）。五、报名时间：2013年_月_日至2013年_月_日，每天上午：8:30-11:30,下午：2:30-5:30（节假日除外）。六、报名地点：。七、投标报名须知：投标申请人报名时由法定代表人
3、携带法定代表人证明书及本人身份证、营业执照（副本）、房地产开发资质证书（副本）、税务登记证、组织机构代码证、基本户开户许可证、近三年企业财务审计报告、银行资信证明、房地产开发业绩证明、置换新居的房产证明材料等（验原件，收加盖公章复印件）。八、招标文件领取:1、招标文件领取地址：；2、招标文件及相关资料售价：人民币贰仟元整（2000.00元，售后不退）。九、联系人：联系电话：2013年月日其次章投标人须知投标人须知前附表序号条款名称编列内容1招标人名称：地址：联系人：联系电话：2招标代理机构名称：地址：联系人：电话：3项目名称红塔小区4项目地点项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路5招标范围
4、房地产合作开发,即招标人管理框架下全面负责本项目的项目策划、报建报批、勘探设计、招投标管理、施工管理、成木管理、验收办证、营销策划和服务、融资服务等6建设期限五年，从开工之口计起7投标人资质条件、实力I、具备独立担当民事责任的实力，具有有效的营业执照；2、投标人须具备房地产开发资质，供应建设行政主管部门颁发的房地产开发资质证书。3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，供应近三年财务审计报告；4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，供应税务登记证及近一年的企业全部员工的社会保险缴纳凭证；5、三年内，在经营活动中没有重大违法记录，出具检察机关供应的无犯罪行贿记录证明；6、投标人或投标人子公
5、司近3年在本项目所在地内开发过IO万m?以上的房地产开发业绩:7、投标人需供应3000肝（含）以上的拆迁置换新居的房产证明（必需是现有新居，承诺中标后，作为安置搬迁户的安置房）。8踏勘现场EI不组织口组织，踏勘时间：踏勘集中地点：9投标预备会回不召开口召开，召开时间：召开地点：10投标人提出问题的截止时间投标截止日期15天前11招标人书面澄清的时间投标截止日期15天前12偏离回不允许口允许13构成招标文件的其他材料按招标文件要求的其他材料14投标人要求澄清招标文件的截止时间投标截止日期15天前15投标截止时间另行通知16投标人确认收到招标文件澄清的时间投标截止日期15天前17投标人确认收到招标
6、文件修改的时间收到澄清文件的24小时内18构成投标文件的其他材料按招标文件要求的其他材料19投标有效期自投标截止日起90日历天20投标保证金口不要求递交投标保证金回要求递交投标保证金投标保证金的形式：必需从投标单位工商注册所在地基本账户转账方式缴纳（禁止代缴，到帐后须供应基本账户开户许可证原件及转账单到代理公司开具投标保证金收据，否则代理公司拒开出收据）。保证金金额：开户行：账户名称：_账号：（以收款人的收据为提交凭据）用途：招标投标保证金递交截止时间：投标截止前一个工作日21近年财务状况的年份要求2009-2011年22完成的类似项目的年份要求近3年，2010年1月至2012年12月23签字
7、或盖章要求招标文件所附格式中有明确盖章、签名位置的，须依据格式所示进行。副本与正本不一样时，以正本为准。24投标文件副本份数投标文件正本一份，副本四份，电子文件一份25装订要求按A4规格竖装，正本与副本分别装订，并编制书目，不得用活页装订。26封套上应载明的信息投标人名称：招标人名称：.项目投标文件在开标前不得开启27递交投标文件地点另行通知28是否退还投标文件回否口是29开标时间和地点开标时间：同投标截止时间开标地点：另行通知30开标程序开标依次：按递交投标文件的依次顺次开标（1）密封状况检查：检查投标文件密封、标记、盖章是否符合招标文件要求；（2）开启投标文件，检查法定代表人或授权托付人身
8、份证、授权托付书、项目负责人和投标报价31评标委员会的组建评标委员会构成：1人，由招标人依法组建。32是否授权评标委员会确定中标人是因否，举荐的中标候选人数：3名33中标候选人公示媒介海南日报34履约担保壹亿伍仟万元人民币，以转账方式提交到招标人指定账户。35须要补充的其他内容开标会投标单位须携带的资料原件：营业执照副本、资质证书副本、税务登记证、组织机构代码证、基本户开户许可证及保证金收据、银行资信证明、2009-2011财务审计报告、法定代表人或受托人身份证、社会保险缴纳凭证、检察机关供应的无犯罪行贿记录证明、置换新居的房产证明。一、总则1说明1. 1项目背景及概况有关本项目背景及概况的主
9、要内容详见本招标文件的用户需求书。招标目的1.2.1择优选择富有实操阅历和融资阅历的建设管理团队，确保本项目按期、高质量、低成本地完工和交付运用。1.2 招标内容1.2.1 中标人在招标人管理框架下全面负责本项目的项目策划、报建报批、勘探设计、招投标管理、施工管理、成本管理、验收办证、营销策划和服务、融资服务等。1.3 招标原则1.3.1 本项目的招投标活动，将遵守中华人民共和国招标投标法及国家有关法律法规的规定，遵循公开、公允、公正和诚恳守信的原则进行。1.4.2招标人将以无差别待遇、公开和客观的看法确保本项目的招标规范有序,招标人不会向任何投标人供应任何可能导致限制竞争的有关本项目或招标工
10、作的信息。1.4.3 每个投标人应保证其投标文件的独立性和完整性。任何出于限制竞争目的而与其它的投标人协商、串通或取得他方理解的投标将被视为无效，该投标人的投标保证金将被没收。1.4.4 对招标人行贿（无论是用金钱形式或运用其他形式）或实行其他不正值手段，对招标人对本次招标活动进行影响，则该投标人的投标将被拒绝，该投标人的投标保证金将被没收。2合格投标人2.1 合格投标人是指：（1）在境内外依法注册的独立的法人实体。（2）资信状况良好，拥有运作本项目所需的财务实力，且没有处于财产被接管、冻结、破产或其他不良状态，无重大不良资产或不良投资项目。（3）具有良好的声誉，在法律方面无重大的不良记录，且
11、未处于投标资格被取消状态。（4）本项目不接受联合体投标。（5）符合本须知前附表第二项规定的。2.2 投标人必需在售卖招标文件期间购买本项目的纸质招标文件，方能参与本项目的投标。2. 3投标人须在投标文件中主动填报投标之前三年内有无受各级管理部门的处分或惩罚（含其授权服务的子公司、分公司等），假如不主动填报而事后被发觉者，将取消其投标资格，并按有关规定从重处理。3保密2.1 招标人将对投标人提交的投标文件和其他书面文件及其相关内容实行合理、谨慎的措施予以保密，不予披露。2.2 招标文件的购买人，对于招标文件（含澄清文件、补遗书）中供应的信息和方法保密，未经招标人的书面同意，不得披露或运用招标文件
12、中供应的信息和方法。3. 3招标人可在评标阶段，向其顾问询问机构和/或评标委员会及评标工作有关人员供应3.1款所述的文件及相关内容，但上述的文件和相关内容的供应，仅供评标运用。4. 4招标文件的购买人，在打算投标文件和澄清打算过程中，可以向其顾问询问机构和/或其他与上述打算工作有关的机构,供应3.2款中所述的文件和相关内容,同时,招标文件的购买者应确保上述机构受本投标人须知项下适用于招标人和/或招标文件的购买人的保密义务的约束。4投标费用及踏勘现场4.1无论投标过程的程序和结果如何，投标人须担当全部与编写和递交投标文件有关的费用，招标人在任何状况下不负担这些费用。4.2踏勘现场4.2.1本项目
13、不组织统一的现场踏勘，投标人可自行前往。因投标人未到现场踏勘，或踏勘后获得错误信息、错误评价而引起投标报价失误，由投标人自行负责。4. 2.2招标人供应的有关数据和资料，是招标人现有的、能被投标人利用的资料，招标人对投标人由此做出的任何推论、理解和结论概不负责。4.2.3经招标人允许，潜在投标人可为踏勘的须要进入招标人的项目现场，但潜在投标人不得因此使招标人担当有关的责任和蒙受损失。潜在投标人应担当踏勘现场的责任和风险，同时应担当踏勘现场自身所发生的费用。二、招标文件5招标文件的构成5. 1招标文件包括：第一章招标公告其次章投标人须知第三章投标资料表第四章用户需求书第五章合同主要条款第六章投标
14、文件格式第七章评标方法5.2 投标人获得招标文件之后，应细致检查招标文件的全部内容，如有残缺等内容应在获得招标文件三日内向招标人书面提出，否则，由此引起的损失或造成的不良后果由投标人担当。投标人同时应细致批阅招标文件中全部的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有依据招标文件的要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自己担当，并依据有关条款规定，该投标文件有可能被拒绝。5.3 本招标文件运用的词语有如下定义：（1）“招标人”指中维地产海南有限公司；（2） “投标人”指在招标文件售卖时间内向招标人或招标代理方购买纸质招标文件，参与本项目合作开发的投标，
15、并向招标人提交投标文件的当事人；（3） “评标委员会”是依据中华人民共和国招标投标法等法规组建的特地负责本次评标工作的临时性机构；（4） “中标人”指其投标被招标人接受，招标人依据评审后评标委员会的举荐看法，最终确定的中标人；（5） “招标文件”指由招标人发出的本招标文件，包括全部章节和附件；（6） “投标文件”指投标人依据本招标文件向招标人提交的全部文件；（7） “书面函件”指手写、打印或印刷的函件，包括电传、电报和传真；（8） “合同”指由本次招标产生的协议、合同或合约文件；（9） “建设期”指从合同生效后，本项目具备开工条件之日起至本项目验收合格之日止的期间；（10） “工程竣工验收”指
16、已完成了与本项目有关的全部土建工程和设备安装工程，并通过法定部门主持的工程验收，证明其以满意中国现行工程验收的法律、法规和设计技术标准、技术规范等要求，且没有任何实质性的质量缺陷。6招标文件的澄清投标人对本招标文件如有技术和商务的疑问，请将问题按招标文件中载明的信息以书面的形式（包括函件、传真）通知招标人，招标人对在投标截止日期十五天前收到的任何澄清要求以书面的形式予以答复,超出上述截止时间提出的任何疑问，招标人可不予答复。答疑文件为招标文件的有效组成部分。7招标文件的修改7.1 在投标截止时间15天前，招标人可以书面形式修改招标文件，并通知全部已购买招标文件的投标人。假如修改招标文件的时间距
17、投标截止时间不足15天，相应延长投标截止时间。7.2 投标人收到修改内容后，应马上以书面形式通知招标人，确认已收到该修改。三、投标文件8投标运用的文字和度量衡单位8.1投标人的投标文件以及全部来往函件均应运用简体中文。8.2投标文件采纳的度量衡单位采纳中华人民共和国法定计量单位。9投标文件的组成9.1 投标文件（一套正本，三套副本）9.1.1 商务文件书目（1）投标函及投标函附录（2）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证书（复印件加盖投标人法人公章）（3）法定代表人身份证明书、法定代表人授权托付证明书（4）法定代表人及被授权代表身份证复印件（加盖投标人法人公章）（5）投标人基
18、本状况介绍（6）财务状况资料及企业社会保险缴纳状况（7）银行等级或资信证明（复印件加盖投标人法人公章）（8）投标人近3年房地产开发业绩（附相关证明材料复印件加盖投标人法人公章）（9）最近三年投标人牵扯的主要诉讼案件、处分惩罚（如有）（10）投标保证金汇入状况说明（含投标保证金银行汇款底单复印件加盖投标人法人公章，原件备查）（11）投标人认为须要提交的其他商务文件9.1.2 技术文件书目（1）对招标项目的理解a）项目背景、发展及其地位作用的相识b）项目开发的区位优势、市场分析C）项目环境、现有基础条件的了解d）项目开发的市场定位（2）项目开发的初步规划设想（3）项目运营模式构建（4）项目开发的成
19、本分析、投资估算、经济效益分析及投资融资方案（5）项目开发的进度支配和限制保障措施（6）制定销售策划方案，确保本项目合理收益（7）开发模式：拆迁招标人原宿舍区，对本项目进行整体开发建设运营管理开发（8）对项目实施的合理化建议（9）投标人认为有须要提交的其他技术文件9.2 投标人编制投标文件应包括上述内容，但不限于上述内容。10投标书格式10.1投标人应完整地填写招标文件中供应的投标函格式、投标报价表。11投标报价11.1给招标人自购房均价承诺和招标人自购车位均价承诺。12投标保证金12.1 投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式和“投标文件格式”规定的投标保证金格
20、式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。12.2 投标人不按本章第12.1项要求提交投标保证金的，其投标文件作废标处理。12.3 招标人与中标人签订合同后5个工作日内，向未中标的投标人和中标人退还投标保证金。12.4 有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：（1）投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件；（2）中标人在收到中标通知书后，无正值理由拒签合同协议书或未按招标文件规定提交履约担保。13投标有效期自开标之日起90天有效。14投标文件的式样和签署14.1 投标人应打算一份正本（注明投标人名称及项目名称）、三份副本“投标文件和一份电子文件，在每一份投标文件上编上页次，装订成册（
21、不允许运用活页夹），并要明确注明“商务文件”、“技术文件”、“正本”或“副本”，一旦正本和副本发觉差异，以正本为准。14.2 投标文件正本和副本须打印或用不褪色墨水书写，由投标人法定代表人或其授权代表在投标文件的每页的右下角进行签名，后者须将“法人授权托付证明书”以书面形式附在投标文件中。副本文件可由正本文件复印而成，但复印的副本必需在骑缝和封面加盖投标人法人公章。14.3 除投标人对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须由签署投标文件的人进行签字，并加盖投标人法人公章。14.4 投标文件的正本及全部副本的封面及骑缝均须由投标人加盖投标人法人公章。14.5 投标文件的封
22、面应注明“招标项目名称、投标人名称、开标日期等“。14.6 电子文件用MSOFFICE2000或以上版本制作，内容包括：由投标人自行制作的与投标文件正本一样的全部文件。电子文件用U盘或CD-R光盘储存，并密封于“正本”内。14.7 电报、电传、传真投标概不接受。四、投标文件的递交15投标文件的密封和标记15. 1投标文件的正本与副本应分开包装，加贴封条，并在封套的封口处加盖投标人单位章。16. 2投标文件的封套上应清晰地标记“正本”或“副本”字样，封套上应写明的其他内容见投标人须知前附表。17. 3未按本章第15.1项或第15.2项要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。16递交投标文件
23、的截止日期投标人应在投标截止时间前递交投标文件17迟交的投标文件逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。18投标文件的修改和撤回18.1在投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标文件，但应以书面形式通知招标人。18.2投标人修改或撤回已递交投标文件的书面通知应依据要求签字或盖章。招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。18. 3修改的内容为投标文件的组成部分。修改的投标文件应依据规定进行编制、密封、标记和递交，并标明“修改”字样。五、开标、评标19开标18.1 招标人在第三章“投标资料表”规定的投标截止时间（开标时间）和规定的地点公开开标，并邀请全部投标人的法定代表
24、人或其托付代理人准时参与。19. 2开标程序主持人按下列程序进行开标：（1）宣布开标纪律；（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；（3）宣布开标人、唱标人、记录人、监标人等有关人员姓名；（4）依据投标人须知前附表规定检查投标文件的密封状况；（5）依据投标人须知前附表的规定确定并宣布投标文件开标依次；（6）设有标底的，公布标底；（7）依据宣布的开标依次当众开标，公布投标人名称、投标报价、投标保证金的递交状况及其他内容，并记录在案；（8）投标人代表、招标人代表、监标人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；（9）开标结束。20述标（如有）19.1 依据投标
25、的先后确定投标人述标依次，先投先述。19.2 每个投标人有四非常钟的述标时间，其中二十五分钟为投标人述标时间；十五分钟为评委提问时间。19.3 述标文件一律采纳PPT文件格式制作，由投标人负责现场讲解。20. 4述标语言统一采纳一般话。21评标过程的保密性20.1 公开开标后，直至向中标人授予合同时止，凡与审查、澄清、评估和比较投标的有关资料以及授标看法等，均不得向投标人及与评标无关的其他人透露，否则追究有关当事人的法律责任。20.2 在评标过程中，假如投标人试图在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面对招标人施加任何影响，其投标文件将被拒绝。22评标委员会22.1评标由评标委员会负责，评标委
26、员会由招标人依法组建。23投标文件的初审23.1 资格性检查：依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标人是否具备投标资格。23.2 符合性检查：依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。24投标文件的澄清24.1对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一样或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以要求投标人作出必要的澄清、说明或者订正。投标人的澄清、说明或者补正应当采纳书面形式，由其法人代表或被授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者变更投标文件的实质性内容。25对
27、投标文件的比较和评价25.1 评标委员会将对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行比较和评价，包括商务和技术的具体评审。25.2 对投标文件的评审详见评标方法25.3 依据上述商务和技术综合评价的权重安排计算出各投标人的综合得分。26评标原则及方法26.1 对全部投标文件的评审，都采纳相同的程序和标准。按步骤先进行初步评审，再进行商务、技术评审。26.2 评标严格依据招标文件的要求和条件进行。在评标时将依据招标文件条款，采纳综合评分法的评审方法，对全部实质响应性投标文件进行综合打分。26.3 最终综合得分由高向低排序，评标委员会举荐综合得分最高的投标人为第一中标候选人、综合得分次高的为其次中
28、标候选人、综合得分第三的为第三中标候选人。27拒绝任何或全部投标的权利27. 1评标委员会经评审，认为全部投标文件都不符合招标文件要求的，可以推翻全部投标文件；28. 2招标人依照有关法律法规的规定，在授予合同前的任何时候，保留选择接受或拒绝任何投标、宣布招标程序无效或拒绝全部投标的权利，无需向受影响的投标人担当任何责任。六、授予合同28授予合同准则28.1 除第26款规定外，招标人将合同授予其投标文件符合招标文件要求、且能承诺履行合同、对招标人最为有利的投标人。28.2 在确定中标人后，招标人将与中标人就项目的具体实施方案进行沟通，谈判，以达成一样看法，签署合同。29中标通知29.1 中标通
29、知书是合同的有效组成部分。29.2 中标人如在收到中标结果通知后15天内不按规定领取中标通知书，则视为自动放弃中标资格，将依据法律法规的相关要求追究其相应的责任。30签署合同1 0.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内，依据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人无正值理由拒签合同的，招标人取消其中标资格，其投标保证金不予退还；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。30 .2发出中标通知书后，招标人无正值理由拒签合同的，招标人向中标人退还投标保证金；给中标人造成损失的，还应当赔偿损失。31合同生效自合同签订（双方签字盖章）之日起，在30个工
30、作日内中标人须向招标人提交人民币不少于壹亿伍仟万兀的川动化设V-32履约担保：见须知前附表33方案补偿费除中标方案外，招标方有权运用未中标投标人的方案，方案补偿费用为5万元。第三章投标资料表项号内容说明与要求1项目名称红塔小区建设地点项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路2建设规模容积率3.0,扣除市政规划道路用地后的总用地面积约224.56亩（现有土地证容积率为25片区控规容积率为30,如按3.0建设需交增容费约一亿元人民币o）3方式及要求1、招标方供应本项目所需的合法用地；2、中标方负责项目整体运作，组成一个共管机构，在双方约定成立的共管机构下运作；3、确保招标人优先选择约定面积的房源
31、；4、确保招标人的员工综合购房成本最优；5、确保招标人国有资产的保值增值；6、制定本项目范围内旧住宅楼总体拆迁及补偿方案；7、确保招标人优先运用不少于100o个小车停车位的需求；8、制定销售策划方案，确保本项目合理收益。4投标人资质等级房地产开发资质暂定级及以上5经营目标1、收回前期支付的土地款：;2、利润及利息：;第四章用户需求书一项目背景1、周边环境及现状：项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，地理位置极为优越。本项目占地面积224.55亩（含尚未批准的南北即划道路），其中现有职工老住宅区占地约有XX亩，老住宅建筑面积约有XX平方米；其他地块的建筑物已拆除完毕，场地平坦具备建设条件。
32、2、项目指标：按XX市规划局批复建设指标建设。3、须要拆迁补偿的招标方原有职工住房面积：见本章第四款第2条附件：本项目基地的基础资料之g）XXX的单体建筑面积。二双方责任1、双方责任：招标方以土地全部权出资，中标方在招标方管理框架下全面负责本楼盘的建设开发、融资、销售及策划运营。2、出资比例及利益安排要求：招标方已支付的本项目用地地价XX,中标方负责除地价之外的全部建设开发及策划运营所需资金的融资。招标方利润安排要求:a、保证招标方国有资产保值增值；b、保证招标方员工自购面积：十三万五千平方米；c、保证招标方员工购房综合成本最优。d、保证招标方不少于IOoO个停车位的需求。3、项目法人为：XX
33、公司，按职责限制投资、运营权限主要归项目法人，项目组织机构由双方人员共同组成。4、在投标方负责整体项目运作的基础上，招标方在符合国家法律法规的前提下监督和协调项目总体规划、资金运作、自购房建立质量和工期等。若项目实施过程中有违反相关法律法规的情形，招标方有推翻权。三项目要求1、小区定位：本区域中高端住宅小区（市场均价不低于7000元/m2）；2、户型需求：一期主要开发职工住宅，需求IoOO套、总建筑面积约有13.5万平方米，户型见需求表、停车位约100O个。3、小区功能配置需求：按设计规划配套相应的设施。4、在“共建多赢”的原则下体现职工利益最大化，职工住宅按双方可接受的最低价计取。5、整个小
34、区必需依据“统一规划，分批分类定向开发”的原则，确保整个小区品质保持一样，且刚好办理房屋的产权证和土地分割证（在办证过程中，除个人应付费用外，由开发建设运营管理方支付）。6、项目当中的13.5万平方米的职工福利房自中标方与招标方签署合同后3年完成，整个项目5年内开发建设完成。7、在国有资产保值增值的基础上，招标方获得最大的利润比例。四其他说明1、招标人住宅小区户型配置需求表招标人住宅小区户型配置需求表序号户型建筑面积（n?）套数备注1二房一厅约801422三房一厅约1001542三房二厅约1201704四房二厅约1402205五房二厅约1602306跃层约200267跃层约240308跃层约2
35、802810合计135000m2100O套2、附件：本项目基地的基础资料a）土地证；b）地形图；c）海口市府城片区限制性具体规划（C地块图则）邻居代码C01；d）海口市府城片区限制性具体规划（C地块图则）邻居代码C02；e）土地运用权落及现状图；f）路网图；g）XX职工住房的单体建筑面积。第五章合同条款项目合作开发协议书甲方：中维地产海南有限公司乙方：XXX项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，地理位置极为优越。甲方通过招标，确定与乙方共同合作开发建设本项目。该项目甲、乙双方本着互惠互利、自愿、公允的原则，在遵守国家和省市有关法律法规的基础上，就合作开发红塔小区事宜，经过充分的协商，达成
36、如下条款，以资共同遵守执行。一、项目合作开发内容1、项目名称：红塔小区2、项目土地面积为224.55亩（含尚未批准的南北规划道路）（土地证号：）3、甲方已投入土地款本金：467,199,209元，乙方承诺合作3年内，运营形成甲方的累积税后利润达到土地款本金：467,199,209元。4、甲方土地资产运用利息：36,254,115元（确保国有资产增值保值，依据1年期存款利息3.25%共计3年）5、甲方保底税前回报利润：2000万元6、建设期限：五年，从开工之日计起。二、运营方式1、上款标定的土地由甲方供应：224.55亩土地（政府指定商住用地、容积率为2.5）,用地面积149776平方米，该土地
37、不存在任何产权纠纷问题。2、乙方负责项目开发过程中开发建设运营管理，包括立项、设计、规划、报建、质检、检测、监督、融资、策划、销售、办证、后续物业管理等。并担当土地增容费及全部项目建设资金的投入等一切费用。3、甲、乙双方同意以甲方的名义申报本项目，进行本项目的规划、勘察、设计、报建、施工，办理房屋预售证，从事销售活动，进行财务结算，交纳税费以及与政府有关部门的协调活动等有关事宜，在乙方投入资金并起先建设后，不能认为运用甲方名义办理项目有关手续就视为甲方独立拥有该项目，应视为甲、乙双方共同拥有该项目。4、甲、乙双方都不能单独将该项目转让或抵押给第三方。5、乙方在项目启动过程中投入自有资金XXXX
38、万元，作为项目开发建设前期启动费用。6、职工福利房的交房方式：工程完工后由乙方统一向甲方整体交付。三、利益安排方式甲方利益：（一）、甲方职工住宅福利房回购的面积、单价和车位数量、单价1、甲方职工福利房总建筑面积：135000平方米其中：无偿以新置换旧房部分住宅建筑面积：45187平方米按成本回购住宅建筑面积：89813平方米捆绑回购车位总数：1000个（具体位置后定）。2、回购房价格：XXX元每平方米（住宅建筑面积）3、回购车位价格：XXX万元/每个4、甲方回购的房屋和车位位置，待修规图纸确定后，由甲、乙双方依据上述原则另签订补充协议确定。（二）、甲方股东缴交的土地出让金本金、利息和利润的归还
39、1、项目公司以向股东分红的形式清还甲方股东已经缴交的土地出让金本金和交易费的支配：项目正式开工后XXX年期末全部还清本金共计467,199,209元2、项目土地出让金本金和交易费两项的利息36,254,115元以及甲方（中维地产）固定回报税前保底利润XXX万元在项目正式开工后XXX年期末由项目公司清还。3、甲方股东不再向本项目投入资金。（三）、住宅商晶房房价上涨溢价收益的全部乙方的利益（一）、询问技术服务费1、代建管理费为工程建设费用的XXX%。2、融资、策划推广、营销费用为商品房销售总额的XXX%；职工福利房依据每户办证手续费XXX元计（二）、项目开发过程中的全部商业建筑四、项目的设计标准内
40、容及标准1、单位的基础工程、主体工程、装修装饰工程、屋面保温防水工程，其它防水防渗工程等，以设计院的施工图纸为准。2、单位工程的室内外装修工程、门窗工程。原则上以设计图纸为准，经甲、乙双方协商，设计和施工标准由以下几点原则确定：（1）设计用料标准不低于XXX的标准。（2）外装修采纳进口高级涂料或高级面前，局部可由设计单位选择其它材料。（3）采纳铝合金金窗，玻璃由设计院确定。（4）分户门仅装豪华防火、户内仅作粗装修，即地面为混凝土结构面，起居室、卧房等处墙面、顶棚完成中级抹灰打底。(5)楼房的入口门厅，电梯厅等公共部分采纳中高级装修；顶棚吊顶、墙面及地面，依据设计选用饰面镶贴材料。(6)防火楼梯
41、采纳瓷砖地面、墙面作乳胶涂料。(7)考虑到永久解决防腐蚀问题，阳台栏杆建议设计院设计时选择铝合金制作。3、单位工程内的水电安装、电视电话系统工程。原则上以设计图纸为准，设计及施工标准由以下几点原则确定：(1)给排水系统仅安装管道部分，厨、卫洁具均由买房客户自行选购安装。(2)电气照明除公共部格外，户内依据设计图纸施工，家用电器(包括灯具)由买房客户自行选购安装。(3)电视系统依据设计入户。(4)电话线入户。(5)宽带网入户。4、电梯工程采纳进口或合资电梯。5、小区内的环境绿化工程，托付专业设计院进行设计。6、小区内的消防系统工程，以消防主管部门审定的看法执行。7、人防工程，以人防主管部门审定的
42、看法执行。8、防盗系统工程，托付专业公司进行设计并施工，单位工程内供应可视对讲系统入户、小区内的红外周界护系统、电视监控防盗系统依据设计标准执行。9、变配电工程，依据设计图纸。五、工程管理1、项目的建设管理项目的规划设计、报建、招标、施工、策划、销售均由乙方负责2、设项目监督机构，由甲方组织职工代表组成，定期对职工福利房部分的设计、施工质量、进度、平安提出建议和看法。六、销售管理1、乙方全权负责组建并管理销售团队，负责该项目房屋的销售。2、该项目的销售价格、营销策划在充分了解市场的前提下，由乙确定，报甲方备案。3、甲方整体回购后销售给职工的回购房，销售收入进入双方共同管理的以甲方名义开设的账户
43、。4、乙方销售的商晶房,销售收入也进入双方共同管理的以甲方名义开设的账户。七、财务管理1、以甲方的名义设立双方共同管理的银行账户。2、乙方派人担当日常财务管理，甲方派人参与监管。3、本项目销售收入，进入双方共同管理的账户，用于支付工程建设的各项费用、政府税费、清还甲方股东已经支付的土地出让金、利息、保底利润回报。4、财务审批权限：双方另行设定八、项目实施支配1、整个项目支配用五年时间完成，待施工图完成后，由乙方编制，经甲方确认后执行。2、职工福利住宅回购房的施工进度及交房时间2.1 开工后三个月完成到0.002.2 开工后15个月完成到主体结构封顶2.3 3开工后21个月单体建筑完成到质量验收
44、标准2.4 开工后24个月室外主要配套设施完成，达到交房标准3、本合同书签订后，乙方抓紧图纸设计及报建工作，乙方应在规划报建批准并完善施工图取得施工许可证之日起，二个月内支配施工队伍进场开工。4、商品房的开发建设支配待项目修建性具体支配完成后，由乙方报甲方确认后执行。九、物业管理1、XXX小区的物业管理由乙方所属的海南现代物业管理有限公司负责。2、物业公司所制订的收费标准、服务范围应依据甲、乙双方探讨确定的销售策略所制订的标准并经政府批准执行。3、物业管理按海南省住宅区物业管理条例执行。十、甲、乙双方的责任和义务甲方：1、负责供应该款土地面积为224.55亩（折合149776平方米）。保证项目
45、土地没有任何法律纠纷，帮助乙方办理土地增容工作。2、甲方应在该项目开工前向乙方供应项目的有关资料（立项文件、土地红线图、周边基础状况资料等）。3、协作乙方办理规划部门的报建手续。4、协作乙方办理施工用水、用电及小区内用水、用电的报装手续。5、协作乙方办理房产预售许可证。6、协作乙方为客户办理房产证和土地分割证。7、参与工程技术、质量、平安的监督管理。8、协作乙方负责办理纳税手续。9、协作乙方为客户申请银行按揭及办理手续。10、供应项目贷款应出具的相关材料。11、甲方保证在本项目实施过程中，本公司的任何成员或其他任何人员不得实行任何干扰本项目的实施，甲方有解除阻碍的责任。12、甲方担当旧房拆迁及过渡费用。乙方：1、负责项目土地增容报批工作，负责项目建设资金的投入与项目的建设管理。2、负责项目的融资筹资工作。3、负责图纸设计，办理规划、建设部门的报建、施工用水、用电及小区内用水、用电的报装。4、负责工程建设的技术、质量、平安管理工作，保证项目施工按进度支配进行。5、负责出回购房之外的房屋策划、推广销售工作，办理银行按揭及办理手续，办理房产预售许可证、房产证、土地证等手续。6、负责工程交付运用后一年内的工程保修管理工作。7、负责组建物业管理组织，做好物业管理工作。7、负责向甲方供应建设资料，供甲方归档。十一、违约责任1、甲方如违反本合同其次条第4款及其他约定义务，视为甲方违约
