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1、蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书烟国诚评报字2017第17号（共一册）烟台国诚资产评估事务所二。一七年十月二十三日蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书目录一、注册资产评估师声明2二资产评估报告书摘要5三、资产评估报告书正文1、绪言62、委托方、资产占有方63、评估目的64、评估对象和评估范围65、价值类型及其定义96、评估基准日97、评估依据108、评估方法119、评估程序实施过程和情况1110、评估假设前提1211、评估结论1312、特别事项说明1313、评估报告限制说明1414、评估报告日16四、备查文件五、评估明细表注册资产评估师声明一、我们在执行本资
2、产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，评估结论是合理的。二、评估对象涉及的资料由委托方提供，其资料的真实性、合法性、可靠性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者潜在的利益关系；与相关当事方没有现存或者潜在的利益关系，对相关当事方不存在偏见。本评估报告的分析、判断和结论是以本报告中已说明的假设和限制条件为基础提出的，是我们作出的不带偏见的专业分析、判断和结论。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查并进行了记录；但仅限于其外观
3、及目前的维护管理及使用状况，对被遮盖、未暴露、及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对评估对象的质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触的部分进行检视的责任。五、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了调查，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们不承担对评估对象相应权益的责任。评估报告中对评估对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，评估对象的权属界定以有权管理部门认定为准。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结
4、论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本评估报告仅是在报告说明的假设与限制条件下对评估对象正常价格进行的合理估算，不考虑特殊事项及其他权利限制对评估价值的影响。八、本报告所得结果，仅供委托方参考。本报告所得结果未考虑市场风险、兑现难宜、政府有关税费及其他费用交纳情况。至评估基准日止，当事人没有提供有关评估对象的应缴未交税费及其他费用情况，若有则应按法律规定缴纳。交易双方应根据法律规定各自承担各自的税费及其他费用。九、根据资产评估职业道德准则-基本准则第二十六条的规定，注册资产评估师应当提醒评估报告使用
5、者理解并恰当的使用评估报告，并声明不承担相关方决策的责任。所以本评估机构提醒评估报告使用者应当保持必要的谨慎，理解并恰当的使用评估报告，充分估计委估对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，合理使用评估价值。资产评估机构及评估师不承担相关方决策的责任。十、根据资产评估准则-基本准则第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。十一、本价值评估报告是本价值评估机构根据价值评估目的，遵循价值
6、评估原则，采用科学合理的价值评估方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合对影响评估对象价格因素进行分析，为本次价值评估目的而出具的，但受本机构咨询人员的职业和权限能力的影响。十二、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托评估机构不承担责任。本报告专为委托人使用，未经本所同意，不得向委托人和评估报告审阅部门之外的单位和个人提供。凡因使用评估报告不当而引起的后果，评估机构和评估人员不承担责任。相关单位和人员在使用本价值评估报告时，对因忽视本价值评估报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，我们不承担责任。本报告解释权为本评估机构所有，未经本评估机构同意，本评估报告的全
7、部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。十三、如果发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与本所联系更正。蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书摘要烟国诚评报字2017第17号蓬莱市人民法院：烟台国诚资产评估事务所接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法，按照必要的评估程序,对贵单位委托评估的房地产和机器设备在评估基准日二。一七年九月二十一日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。评估目的：为了满足核实资产价值的需要，对蓬莱市人民法院委托评估的房地产和机器设备进行价值评估，以提供价值参考。评估对象及评估范围：纳入本次评估范
8、围的评估对象为蓬莱市人民法院委托评估的蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司的房地产和机器设备（后附评估明细表）。价值类型：市场价值评估基准日：二。一七年九月二十一日评估方法：重置成本法评估结论：被评估对象资产评估价值总计为19,955,132.00元。评估报告使用有效期：为评估基准日起一年。特别提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。烟台国诚资产评估事务所中国烟台二。一七年十月二十三日蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书正文烟国诚评报字2017第17号蓬莱市人民法院：烟台国诚资产评估事务所接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资
9、产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法，按照必要的评估程序,对贵单位委托评估的房地产和机器设备在评估基准日二。一七年九月二十一日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、资产占有方委托方：蓬莱市人民法院资产占有方：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司二、评估目的为了满足核实资产价值的需要，对蓬莱市人民法院委托评估的房地产和机器设备进行价值评估，以提供价值参考。三、评估对象和评估范围纳入本次评估范围的评估对象为蓬莱市人民法院委托评估的蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司的房地产和机器设备（后附评估明细表）。纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。根据蓬莱市人民法院司法技术鉴定委托书的要
10、求，对蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司的房地产和机器设备（后附评估明细表）进行价值评估。1、评估对象的权利状况根据委托方提供的蓬国用（2011）第0233号土地使用证记载，土地使用权人：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，座落：潮水镇平畅李家村村西206国道南，地号：，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2061-05-20,使用权面积：29127M：其中独用面积29127if?。根据委托方提供的地字第035号建设用地规划许可证记载，用地单位：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，用地位置：蓬莱市206国道南、平畅李家村西，用地性质：工业。根据委托方提供的建字第010号建设工程规划许可证记载，建设单位
11、：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，建设项目名称：调酒车间、灌装车间、化验楼、配电室，建设位置：潮水镇206国道南、平畅李家村西，建设规模:3604.3模2（其中:调酒车间1619.25、灌装车间1301.41凶2、化验楼490.7M2、配电室193M2）o根据委托方提供的编号2014-026建筑工程施工许可证记载，建设单位：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，工程名称：化验楼、车间1、车间2、电房，建设地址：603.54M2,设计单位：蓬莱市建筑设计院有限公司，施工单位：蓬莱登州建筑公司。评估对象房屋至评估基准日尚未办理房屋所有权证。委托方提供的资料未显示上述评估对象的他项权利状况。评估对象房地产机器设备
12、已被蓬莱市人民法院查封。2、评估对象状况（1）化验楼（办公楼）：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积490.70平方米，框架结构，房屋总层数为三层，评估对象所在层数为第一至三层，用途为化验楼（办公楼），红瓦屋顶，外塑钢玻璃窗，墙面有保温层，外墙面刷涂料，白腻子内墙面，局部瓷砖内墙面，内吊顶造型，瓷砖及理石内地面，内局部玻璃隔断,内木门及不锈钢玻璃门，理石面楼梯，铁木扶手。（2）灌装车间：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积1301.41平方米，框架结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，用途为灌装车间，内理石地面，PVC吊顶，白腻子内墙面，局部瓷砖内墙面，内有固
13、定架及铝合金、彩钢板隔断，外塑钢玻璃窗，外墙面刷涂料。(3)调酒车间：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积1619.25平方米，框架结构，用途调酒车间，内有平台，内理石地面，局部瓷砖地面，内墙面水泥抹平，局部白腻子及瓷砖内墙面，局部PVC吊顶，局部木门，外塑钢玻璃窗，外墙面刷涂料。(4)配电室：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积193平方米，框架结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，用途为配电室，外墙面刷涂料，塑钢窗户，内水泥地面，内墙面水泥抹平。(5)板房仓库：建筑面积320平方米，砖混结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，用途为板房仓库，卷帘门
14、，塑钢窗户，彩钢板顶，外墙面刷涂料，内瓷砖地面，水泥内墙面。(6)传达室和门前造型：建筑面积106平方米，混合结构，塑钢玻璃门窗，外墙面刷涂料，内瓷砖及水泥地面，白腻子及水泥内墙面。(7)自行车棚：建筑面积45平方米，简易结构，彩钢板顶，内水泥地面。(8)灌装车间南边的小房：建筑面积56平方米，砖混结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，彩钢板顶，塑钢及铝合金门窗，内瓷砖地面。(9)配电室前面的彩钢板房：建筑面积32平方米，彩钢板结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，外铝合金门窗,内水泥地面。(10)灌装车间与调酒车间之间的框架棚房：建筑面积1018平方米，简易框架结构，房屋
15、总层数为一层，评估对象所在层数为一层，彩钢板顶，钢柱，内水泥地面。（三）另外有：围墙、大门垛及大门850平方米，地面硬化(含楼西罐平台)4970平方米，花坛及树木等。(12)土地状况：土地使用证号：蓬国用(2011)第0233号，土地使用权人：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，座落：潮水镇平畅李家村村西206国道南，地号：，地类(用途)：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2061-05-20,使用权面积：29127Nf,其中独用面积29127M2o地块形状规则，地势平坦，五通一平。交通便捷，位置及环境较优。(13)机器设备保养情况一般，其他详见后附评估明细表。本次评估对象范围仅限于法院查封及资产
16、占有方认定所能实际清查到的房地产及机器设备(后附明细表)。若有误差，应以有权管理部门认定为准，由此而产生的价值差异，应予以调整。四、价值类型及其定义本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。五、评估基准日本项目评估基准日是二。一七年九月二十一日。(一)本项目所选取的评估基准日为能够全面反映评估对象的实际情况。（二）评估基准日成立的条件：本次资产评估对象的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，
17、均以此日之外部经济环境及市场情况确定。（三）本次评估过程一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）经济行为依据1、司法技术鉴定委托书。（二）法律法规依据1、参照2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正通过的中华人民共和国城市房地产管理法；2、参照1991年11月16日国务院第91号令国有资产评估管理办法；3、参照国资办发199236号国有资产评估管理办法施行细则；4、参照国务院国资委2005年第12号令企业国有资产评估管理暂行办法；5、参照其他与本次评估相关法律、法规和规章制度等。（三）评估准则依据1、资产评估准则一基本准则；2、资产评估职业道德
18、准则一基本准则；3、资产评估准则一评估报告；4、资产评估准则一评估程序；5、资产评估准则一工作底稿；6、资产评估准则一业务约定书；7、资产评估准则一不动产；8、产评估价值类型指导意见；9、资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。（四）取价依据1、委托方提供的资料；2、现场查勘和市场调查所获得的有关资料；3、评估人员对委估资产实地踏勘、分析、记录；4、烟台国诚资产评估事务所掌握的其他有关资料。七、评估方法依据评估目的，本次评估结合实际情况，在评估过程中对评估对象采用重置成本法。八、评估程序实施过程和情况根据国家有关资产评估的规定和资产评估规范的要求，我们实施的评估过程主要包括接受委托、现场调查、
19、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体操作过程如下：（一）接受委托：1、对委托方拟委托项目进行前期调查，听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求，对委估项目进行风险评估，在此基础上，根据本次评估目的及可能实现日，与委托方签定了“司法技术鉴定委托书”；2、根据司法技术鉴定委托书及结合项目的具体情况，确定了评估目的和评估范围，选定了评估基准日，在此基础上制定了初步的评估实施计划，包括各类资产拟采用的评估方法、人员配备及时间安排进度；在此同时，根据评估工作的需要，请委托方作好资产评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填写各类资产评估明细表，准备与评估有关的各种资料。（二）资产清查及
20、评定估算过程1、根据评估目的，在有关人员配合下，进入现场逐项进行勘察、核实、鉴定，并查阅和搜集有关资料，将其实际情况填写了现场勘查记录;2、征询有关待评估资产的历史情况及现状；3、根据待评估资产的实际状况和特点，结合各类资产清查核实的结果，区别不同的评估对象，制定具体适当的评估方法；4、收集与查阅有关资料、进行市场调查并对评估值进行测算、评定;5、对评估结果进行分析、调整、修改和完善。（三）评估汇总、提交报告1、编制资产评估明细表，汇总评估结果；2、对评估结果进行汇总、调整、修改和完善；3、撰写评估报告书，并经我所三级复核程序。4、根据复核意见，修正评估报告，定稿签发，正式出具资产评估报告提交
21、委托方。九、评估假设前提条件1、假设委托方提供的资料是客观、真实、有效、完整的。2、合法性假设前提。合法性前提是指评估对象为合法产权为前提，评估对象应当合法交易或合法处分、合法使用。3、评估时点假设。即要求评估结果是在评估对象当前状态于评估基准日当时市场状况下形成的客观合理价格。4、公开市场假设。即价值评估结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，有较充裕的时间进行交易，交易条件公开且不具有排他性。5、本次评估以权属等清晰无异议，可在正常市场条件下自由转让为假设前提。6、对被评估的交易对象具有充分的展示时间及采取有效的营销
22、措施并被广大的需求方所知晓。7、谈判交易期间评估对象价值将保持相对稳定。8、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。9、不考虑特殊买家的附加出价。10、本报告中对委估对象评定的价格是在本次评估目的及公开市场条件下可能实现的客观合理价格，适当考虑了资产进入市场交易时交易双方因竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等对评估对象价值的影响。11、在规划方面无影响评估对象的规划限制，在权利方面无影响评估对象的他项权利限制，及无影响评估对象价格的其他限定条件。十、评估结论根据取价依据和选择的评估方法以及评估过程，经评估，我们认为委估资产于评估基准日的评估结果总计为19,9
23、55,132.00元。以上评估结论详细情况详见后附评估明细表。十一、特别事项说明在使用本评估结论时，提请报告使用者关注以下事项：（一）本评估结论受委托单位提供资料的真实性及完整性、评估人员询价范围、专业技术能力和特殊交易方式的影响。（二）注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，不对评估对象的法律权属作任何形式的保证,不对其产权的完整性、合法性作出界定。（三）本评估报告中所依据的有关法律文件及资料由委托方提供，委托方对其所提供的法律文件及资料的真实性、可靠性和完整性负责，因法律文件及资料失实造成评估结果有误差的，评估机构和评估人员不承担责任。本评估报告中评估对
24、象的情况是依据现场实际勘察及委托方提供的法律文件资料披露的，如果评估对象的实际情况与评估报告中有关资料的披露情况不相符，应以有权管理部门认定的评估对象实际情况及其法律文件为准进行调整。（四）本次评估对象范围仅限于法院查封及资产占有方认定所能实际清查到的房地产及机器设备（后附明细表）。若有误差，应以有权管理部门认定为准，由此而产生的价值差异，应予以调整。如因评估对象的范围产生的法律纠纷与参与本次评估的注册资产评估师及其所在的评估机构无关。（五）本次评估对象的数量、面积等是依据委托方提供的资料及现场实际清查、测量并经资产占有方认定确认的数据。由于工具及技术上问题可能存在误差，现场清查测量数量面积等
25、仅供参考，具体数量面积等以政府有权部门实际清查测量为准。若与本公司清查测量数量面积等不相符，需按评估单价相应调整评估结果。如因评估对象的数量、面积或产权等产生的法律纠纷与参与本次评估的注册资产评估师及其所在的评估机构无关。本评估机构仅对委估资产的评估值提出参考意见，不对其权属、性质、数量、面积等进行确认。（六）本次评估的房地产结果中包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、消防设施、排污系统、房屋内设备建筑基础等配套附属设施的价值，但不包含房内可移动的商品等物资的价值。（七）本评估结论是反映委托评估对象在合法期间合法使用，外部经济环境不发生重大变化等评估假设前提下，于评估基准日、本评估目
26、的下的评估价值。当未来经济环境发生较大变化及假设条件改变时评估人员将不承担由于评估假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。（八）、本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，本评估结论并不代表评估对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格；本评估机构及评估人员不承担有关各方决策的责任。（九）、对委估资产存在可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明，则评估机构及评估人员不承担相关责任。（十）,本次评估不考虑遇有自然力和其他不可抗力的影响，也不考虑其他特殊事项的影响。评估报告使用者应注意特别事项说明对评估结论的影响。十二、评估报告限制说明1、本报告只能由评估报告载明的评估报告
27、使用者所使用，并为本报告所列明的评估目的和用途而服务，即仅为委托人提供评估对象在核实资产价值时作价值参考，以及按规定报送有关管理部门查阅,不作他用。若改变评估目的及使用条件或用于其他用途对使用者造成损失，我们评估机构及评估人员不承担任何责任。2、未征得出具评估报告的本评估机构书面同意，本评估报告的任何资料及内容均不允许在任何其他文件、通告、报告、声明等中引用，也不得被摘抄、引用、发表或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。3、根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为自评估基准日起一年内实现有效，超过一年需要重新进行评估。评估基准日后，有效期内若资产数量发生变化，应根据原
28、评估方法对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生明显变化，并对资产评估价值产生重大影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。评估基准日至经济行为发生日不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，应重新评估。4、本报告含若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。5、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。6、注册资产评估师只对评估对象进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册资产评估师不能确定该评估对象现状是否存在质量缺陷或安
29、全隐患等方面的问题。7、本报告评估结果不考虑评估对象将来可能承担违约责任的事实，以及特殊交易方式下特殊交易价格等对评估值的影响。评估结果不考虑未来处置风险。8、评估结果不考虑评估对象及其营运单位已承担的债务、或有债务及经营决策失误或对评估对象市场运作失当对其价值的影响。9、房地产和及构筑物的数量面积是以委托方提供的资料及现场实际测量为依据确定，若有误差，应以有权管理部门认定为准，由此而产生的价值差异，应予以调整。10、本评估报告所评估的价值是指公开的市场价值，具有很强的时效性。当随着当地政治、经济、税收、规划、社会等状况的变化及评估对象状况和评估对象市场状况因时间变化可能会对评估对象市场价值产
30、生影响。11、本评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的于评估基准日资产公允价格。该价格并不代表评估对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。12、本次评估不考虑国家宏观经济政策发生较大变化以及遇有自然力和其它不可抗力的影响；13、本评估报告仅是在前述报告说明的假设与限制条件下对评估对象正常价格进行的合理估算，不考虑特殊事项及其他权利限制（如租赁等）对评估价值的影响。14、如对本评估结论有异议，可于本评估报告书送达之日起十日内以书面形式向委托方提出。本次评估的结论系根据上述原则、依据、方法、程序、前提假设和限制条件得出的；评估结论只有在上述条件下成立；当上述条件发生变化时，评价结果一般亦会发生变化。若评估基准日、评估对象利用方式、评估对象开发状况、评估对象数量面积、评估对象处置方式等因素发生变化，评估结果一般亦会发生变化。十三、评估报告日本评估报告提交日期为二。一七年十月二十三日。评估机构合伙人:烟台国诚资产评估事务所中国注册资产评估师:中国烟台中国注册资产评估师:二O一七年十月二十三日
