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1、广诚.美林湖主要竞争项目调查分析报告一、市场动态1、市场概况相比去年，2011年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到2800套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河旁边改造项目与检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见2011年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在800套左右（包括认筹），这个数量与推出市场的2800套房源相比显得
2、并不乐观，主要缘由是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注意点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望看法较重，相当一部分客户的购买信念未得到有力激发。2、楼盘销售比例表项目广诚美林恒运叶府巨恒祥和巨恒祥和恒基国际佳晟龙城九龙城龙祥花园湖佳苑盛世房源262套416套（一期220套）162套约336套530套80套625套二期272套三期470套销售（认筹）一期销售约190套认筹约90套未销售认筹约200套销售约30套销售约300套二期销售约200套，三期未销售销售（认筹率）约86%约55%约38%约38%约48%二期销售约73%二、项目状况（一）
3、恒运叶府1 .项目概况项目地址：叶县中岗向东150米化肥厂生活区开发商：叶县恒运房地产开发有限公司销售代理：恒星顾问项目规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有6栋小高层，416套（包含2#楼72套安置房）。建筑风格现代简约风格项目定位中档物业费用未定主力户型销售起价（内部预料）2500元/Itf销售均价约2550元11f销售最高价约2630元11f左右付款方式一次性、按揭、公积金销售率1期推出220套停车方式地上车位促销策略前50名交5000元抵100OO元；4月中旬公布价位并开盘推广方式单页2 .项目优劣势项目优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间(今年会修通一条人民路贯穿两条路
4、)，但不干脆临路，比较宁静适合居住；且接近新城区，周边配套成熟；电梯房，户型设计合理；自然气，壁挂炉取暖。项目劣势：社区规模小，景观一般，工地短暂未起先动工。3 .近期动态(1) 4月2日排号实惠细则：前50名交5000元抵100OO元，并在4月中旬开盘时按排号先后依次进行选房，50名以后交5000元排号，只有优先选房的权利，无实惠；(2)当天排号状况如下：上午：8点11点半交钱的有72名；下午：2点5点半交钱22名；当天共计交钱客户94名。(3)4月16日起先交定金根据排号依次起先选房，选房之后定金不退。4.策略效果通过以上分析，可以看出恒运叶府通过排号到开盘周期在半个月，他们的开盘思路是通
5、过前50名排号实惠5000元房款，首先使许多客户当天凌晨4点左右起先在售房部门口排队，通过客户主动的购房心情，造成案场喧闹的场面，使当天排号就达到94批左右，最主要的因素在于，他们在开盘前承诺客户房价最高不超过2590元，在叶县县城商业繁华的地段，这个价位一般不是很高，基本上达到了客户心理价位预期，最终在4月16日开盘前基本上无流失客户，共签约成交房源共190余套，一期房源销售率达到了86队销售效果比较乐观。（二）佳晟龙城1 .项目概况项目地址：昆阳大道与叶鲁路交汇处开发商：平顶山佳晟房地产开发有限公司销售代理：平顶山中坤地产顾问项目规模：占地2亩、总建筑面积约1万平米左右，建有1栋12层小高
6、层，住宅总计80套。相关指标:建筑风格现代简约项目定位中档物业费用0.7兀/nf左右主力户型2/2/285、90m2；3/2/2128m2销售起价（内部预料）2200元/Itf销售均价约2400元11f销售最高价约2600元f左右付款方式一次性、按揭、公积金销售率未开盘停车方式地上车位促销策略目前项目正在接受排号，有优先选房权，交20000元可以选定房源推广方式客户短信、单页、报广2 .项目优劣势项目优势：地理位置较好，周边配套丰富。项目劣势：户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺。3 .项目分析本项目是从3月初起先推出交20000元诚意金可选定房源，按排号依次选房，
7、无实惠，之前承诺开盘当天如价位不合适客户可有权退款，80套房源已预订完，4月27日开盘当天通过跟踪了解，开盘效果并不志向，仅有30批客户缴纳了购房定金，主要缘由是由于在排号前销售员对客户说价位在2300元左右，但是在开盘当天价位却涨至2500-2688元之间，由于大多客户接受不了这个价位的调整，促使许多已排号的客户选择放弃。（三）龙祥花园1 .项目概况项目地址：叶廉路东段开发商：叶县龙祥房地产开发有限公司销售代理：平顶山博特地产询问项目规模：占地约50亩、总建筑面积98000平米左右，共建有14栋小高层，目前销售的二期总计272套。相关指标:绿化率35%建筑风格现代简约楼间距最大20米取暖方式
8、无项目定位中档物业费用未定主力户型三室两厅两卫140tf,三室两厅一卫134f127.6f,两室两厅9211f销售起价8层电梯房2200元/m2销售均价二期2400元11r销售最高价2590元左右11f付款方式一次性、按揭、公积金销售率一期：98%二期：约80%左右停车方式地上车位促销策略一次性付款，实惠2%推广方式户外广告、单页2 .项目优劣势项目优势：具备确定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。项目劣势：周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖、燃气与其它特色配套。3 .项目分析本项目基本上无销售策略，由于五证齐全，可干脆交首付按揭，实惠方面只有一次性付款可享受2%的
9、实惠，虽然项目自身品质与位置有所欠缺，但是进入2011年以后，项目的2400元均价已经整体低于县区其它区域楼盘，二期销售率已达到80%左右，下一阶段将重点关注三期销售价位与进展状况。CroJ巨恒祥和佳苑1 .项目概况项目地址：广安路与叶舞路交叉口向北50米路西开发商：平顶山市巨恒房地产开发有限公司销售代理：平顶山市巨恒房地产开发有限公司项目规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有3栋小高层，192套建筑风格现代简约风格项目定位中档物业费用未定主力户型3-2-1-123.81IH2；3-2-1-118.25nV；3-2-2-126.471112；3-2-2-135.94nf；3-2-2
10、-131.26nf；2-2-l98.80IIl2；销售起价2399销售均价约2500元11f销售最高价2819付款方式一次性、按揭、公积金销售率52%停车方式地上车位促销策略4月15日起先交30000元认筹金可干脆定意向房源不排先后依次，5月15日开盘，无实惠。推广方式单页2 .项目优劣势项目优势：处于270亩生态园内，现在1#已盖至4层、工程进度快。一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。双气配套。酒店式24小时物管。项目劣势：小区规模小，虽紧邻270亩生态园，但所处位置仍不属于叶县将来居住潜力地区。3 .项目动态2011年4月2日售房部进场（河南大鹰广告做宣扬），4月15日起先交30000元
11、认筹金可干脆定意向房源不排先后依次目前未公布实惠，已交90户左右，5月15开盘，共销售房源约92套。4 .分析目前项目4月15日起先交30000元认筹金，不排先后依次，无实惠，由于地理位置好等缘由，最主要的因素在于案场人员口中对客户承诺的是他们的房价确定不会超过恒运叶府的价位，间接说明白本项目的房价会低于2630元，也促使一部分客户选择本项目，5月15日开盘当天共成交90套左右，效果较好，其中最主要缘由为2529的均价比较合理，基本上达到了客户心理价位预期。（五）恒基国际1. 项目概况项目地址：昆阳大道与叶舞路交叉口开发商：新恒基地产销售代理：平顶山博特地产项目规模：项目占地面积约28亩、总建
12、筑面积约6万平方米共1栋12层小高层和1栋19层高层共计530套，此外还有一栋12层写字楼。相关指标：绿化率35%建筑风格现代简约风格楼间距最大35米取暖方式中心冷暖空调项目定位中端物业费用未定主力户型128.75平米、123.81平米三室两厅一卫，132.81平米三室两厅两卫，88.71平米两室两厅一卫销售起价销售员口中得知约2200元起销售均价约2500元销售最高价未定付款方式一次性、按揭、公积金销售率未销售停车方式地下停车场促销策略交诚意金选定房源，小套交3万，大套交5万，价格未正式公布推广方式户外墙体广告，宣扬单页，户外展示厅2. 项目优劣势项目优势：地源热泵中心冷暖空调，24小时热水
13、，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。项目劣势：老城区环境不佳，拆迁工作进展慢，停车位较少。3. 项目分析恒基国际项目距离美林湖项目较远，处于老城范围内，该项目最为引人关注的就是首家提出地源热泵式中心空调，该系统可具备供暖、恒温、新风置换、恒湿、24小时热水等多种功能，整体配套成本较高，目前该项目正处于意向金收取阶段,小套3万、大套5万，客户可以选定房源，但是价格尚未公开，经过分析，此意向金收取方式的主要缘由可能是开发商启动资金短缺，通过此诚意金收取方式缓解资金压力。该项目最值得关注的是推出体量较大，共计530套房源，其定价策略与整体营销策略对于项目整体销售将起到至关重要的作用，下阶段项目组也将
14、对其进行重点关注。（六）海龙湾.九龙城1 .项目概况项目地址：九龙路与建设路交汇处开发商：河南金九龙房地产开发有限公司销售代理：朝阳地产顾问项目规模：占地约60亩、总建筑面积10万平米左右，共建有24栋多层与小高层，住宅总计约625套、目前二期共四栋八层电梯房与小区16#楼王（多层6+1）,二期房源共计152套、三期最终确认的户型与价格尚未公开，三期整体未启动。相关指标：绿化率40%建筑风格欧式楼间距二期楼间距约18米取暖方式无项目定位中高档物业费用多层：0.38兀/nV电梯房：0.8元/nf主力户型一梯两户3/2/2127.86m135.36m143.86m2销售起价二期所剩房源起价2818
15、元/in?销售均价二期所剩房源均价约2860元11r销售最高价二期所剩房源目前最高2890元11f付款方式一次性、按揭、公积金销售率一期95%、二期85%停车方式地下停车场，车库480个促销策略持续年前部分实惠活动（送空调活动已经终止，目前购房一次性付款实惠2000元，按揭实惠100O元）推广方式车体广告，户外广告，宣扬单页2 .优劣势分析项目优势：现房销售、五证齐全、小区绿化景观已接近成型、叶县首家地下停车场+地下贮存室、双气配套、项目品质较高。项目劣势：楼间距偏小，二期尾盘定价过高、参观现房后发觉房屋布局存在不足、房屋施工中存在瑕疵。（七）祥和盛世1 .项目概况项目地址：县委北侧昆鲁大道与
16、农航路交汇处开发商：广发房地产开发有限公司项目规模：项目占地25亩左右建筑面积5万平方米共5栋17层高层约384套左右,一期推出三栋，两栋板式高层（一梯二户）与一栋典式高层（一梯四户）。相关指标：绿化率30%建筑风格现代主义楼间距最大36米取暖方式地暖+壁挂炉项目定位中高档物业费用预料1元/面主力户型3/2/2136tf、140.5Itf、143.19m2销售起价2608销售均价2972销售最高价3298付款方式一次性、按揭、公积金销售率52%停车方式地上车库，地下停车位促销策略4约份起先内部认购，5月9日开盘，交5000实惠5000元房款，签合同的按揭客户再实惠2000元房款，一次性暂未透漏
17、。推广方式DM单页、户外广告2 .优劣势分析项目优势：全为高层电梯房、赠送壁挂炉，智能电梯、地下停车场项目劣势：楼间距较窄、景观缺乏卖点，过于偏重大面积户型3、总结5月9号前客户可到售房部领取一张邀请卡，同时销售员告知当晚交5OOO元意向金可享受5OOO元房款实惠，另外可参与抽奖，当天客户凭邀请卡到登记台登记，领取一张抽奖卡入座，当晚到场人员约4OO人左右，开盘主要以晚会表演形式起先，同时主持人现场宣布今晚交5OOO元意向金可享受5OOO元房款实惠，截至晚会结束共交意向金客户约12O批左右，另外现场工作人员通知价位明天公布，交意向金的客户明天可到售房部选房。截止到5月20日房源共销售约200套
18、左右，主要针对的是高端客户，并且多是关系客户，另外2972的叶县第一高房价，干脆造成多数客户持观望看法，部分交意向金客户已退订。实惠方式凡属内部购房客户者，可享受每平方实惠40元5月9日晚交5000元意向金的客户可享受5000元实惠一次性付款购买顶层者，总房款实惠2%按揭客户除享受以上实惠外，可再享受2000元房款实惠一次性付款客户实惠暂未透漏（八）美景城1 .项目概况项目地址：广安路与叶舞路交叉口向北20米路东开发商：叶县金世家房地产开发公司销售代理：自行销售项目规模：占地，总建筑面积不祥，共建有3栋小高层，267套建筑风格现代简约风格项目定位中档物业费用未定主力户型82.89-2/2/1；
19、98.98-3/2/2；126.18-3/2/2；126.52/141.42-3/2/2销售起价未定销售均价未定销售最高价未定付款方式一次性、按揭、公积金销售率未销售停车方式地上车位促销策略5月1日进场开业，到访客户赠送小礼品（啤酒起盖器）推广方式单页2 .优劣势分析项目优势：接近公园，是自然氧吧，且周边也正在建两个新小区；周边配套成熟，双气：自然气;项目劣势：小区规模小，小区内景观配套一般，且项目位置偏向叶县南，将来升值空间小。3 .当前动态5月1日进场开业，到访客户赠送小礼品（啤酒起盖器）叶县区域部分竞争楼盘销售状况项目名称目前报价（元/平米）实惠幅度销售与楼盘动态海龙湾九龙城2800元t
20、f目前按揭可实惠100O元房款，一次性可实惠2000元，年前送空调，现已截止二期在售房源约128套，从开盘截止到目前销售率50%左右，现均价涨价在2800元左右，一楼价差在100元左右，剩余近60套左右。目前没有很好的促销宣扬方式。现基本上有来访量无成交量。因为是现房，价格过高，客户接受程度不是很高，通过房管局了解得知，目前还有300余套房源为售。巨恒祥和盛世未出未推出房源未售，春节前入场，沙盘已到位，工程方面三栋楼地基已挖好，己出地面，目前推广方式为DM单页、户外，据说是在5月初开盘龙祥花园2350元tf一次性付款实惠2%二期房源约270套，销售率90%左右，价位适中，主体已封顶。三期房源约
21、470套，从售房部了解到现在只做诚意客户登记，登记约50%左右，详细开盘时间未定。工程方面三期共7栋，初了临街的高层没动工，其它有的出地面了，有的在做基础。佳晟龙城2500-2688元/m2无实惠，开盘当天订房客户可参与抽奖未售，房源约80套，从售房部了解到，目前项目正在接受排号，有优先选房权，交20000元可以选定房源，到开盘时如无购买意向可退款，目前房源已预订完毕，4月27日正式开盘，由于价位过高，目前只有30批左右的客户已交定金，效果一般。恒基国际置业顾问口中得知均价约2500元11f暂无房源约530套，未售，目3月份推出交诚意金选定意向房源，详细额度在30000到50000,已交诚意金
22、客户200户左右，工程方面主要是拆迁区，工程进度缓慢。推广方式DM单、户外、户外展厅、大鹰报。恒运叶府2590元或2630元/m?最高价前50名交5000抵IoOOO优先选房前50名交5000元抵IOoOO元，并在4月中旬开盘时按排号先后依次进行选房，50名以后交5000元排号，只有优先选房的权利，无实惠；巨恒祥和盛世置业顾问承诺不会超过恒运叶府无实惠2011年4月2日售房部进场（河南大鹰广告做宣扬），4月15日起先交30000元认筹金可干脆定意向房源不排先后依次目前未公布实惠，已交90户左右，5月初日开盘。美景城未定未定5月1日进场开业，到访客户赠送小礼品（啤酒起盖器）竞争楼盘优劣势分析汇总
23、项目名称优势劣势海龙湾九龙城现房销售、五证齐全、小区绿化景观与水系已接近成型、叶县首家地下停车场+地下贮存室、双气配套、项目品质较高。周边生活配套不完善，楼间距偏小，二期尾盘定价过高、参观现房后发觉房屋布局存在不足、房屋施工中存在瑕疵。巨恒祥和盛世全为高层电梯房、赠送壁挂炉，智能电梯、地下停车场楼间距较窄、景观缺乏卖点，过于偏重大面积户型，龙翔花园具备确定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖与其它特色配套。佳晟龙城地理位置较好，周边配套丰富，位于主干道旁边，商业繁华区。户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺
24、恒基国际地源热泵中心冷暖空调，24小时热水，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。老城区环境不佳，旁边村庄多，比较嘈杂，拆迁工作进展慢，停车位较少。恒运叶府项目优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间（今年会修通一条人民路贯穿两条路），但不干脆临路，比较宁静适合居住；且接近新城区，周边配套成熟；电梯房，户型设计合理；自然气，壁挂炉取暖。社区规模小，景观一般，工地短暂未起先动工。巨恒祥和盛世小区身在270亩生态园内，小区的东面面对公园是铁艺栅栏。小区规模小，虽紧邻270亩生态园，但所处位置仍不属于叶县将来居住潜力地区现在1#已盖至4层、工程进度快。一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。双气配套。酒店式
25、24小时物管。美景城接近公园，是自然氧吧，且周边也正在建两个新小区；周边配套成熟；双气：自然气；目前2#楼打算盖3层1#楼和3#楼已经做完基础小区规模小，小区内景观配套一般，且项目位置偏向叶县南，将来升值空间小。总结:1、销售价格:目前叶县在售项目中，龙翔花园、恒运叶府等项目对外报价集中在2400-2590元/Itf之间，未售项目祥和盛世、祥和佳苑、恒基国际等项目即将在近期推出，从销售人员口中得知对外报价均价在2500元-2600元/平方米，价位略高，主要由于楼盘地理位置优越，项目中高档定位等因素价位高于其他已售楼盘项目，尤其是这几个项目是年前刚刚启动的项目，价格虽未正式公布，但蓄势待发，客户
26、关注程度很高。总体来说，竞争楼盘项目价格基本均价处在2400-2600元/平方米之间，已售项目一方面为稳定前期客户，一方面结合市场，出现稳中上涨趋势，但总体来说，县区大部分客户对于房价略高的楼盘在接受实力上是有确定的限制，在此表价下，如若不结合实惠，有价无市现象在所难免。以上几个楼盘在2011年里针对我们美林湖项目定价是有确定的影响力，同时也为我们项目近期开盘推出策略供应了有效地决策意义，近期会重点关注竞争楼盘的动态与开盘价位。2、实惠状况与效果：年后，县区在售项目近期不同程度推出实惠。龙翔花园实惠始终持续年前实惠，一次性付款实惠2%,由于房价适中，客户还是有确定的购买实力，东方丽景接着年前的
27、实惠，即交100oO抵15000优先选房，目前已交30余户，效果并不志向,主要由于周边环境不好，配套不全，整体品质有所欠缺；恒运叶府项目前50名交500抵100OO元房款，后50名无实惠，4月1日当天交94批客户，截止到4月中旬已交200批左右，4月26日开盘，销售率为90%,效果志向。而新入市的项目佳晟龙城、恒基国际、巨恒祥和盛世、祥和佳苑目前实惠活动暂未推出，其中佳晟龙城目前已起先交20000元可以选定房源,同时先交有优先选房权，4月27日项目开盘由于开盘价过高，销售效果不志向，祥和佳苑交30000可选定意向房源，无实惠，目前已交90户左右，5月初开盘。另外恒基国际、祥和盛世、美景城这三个
28、竞争楼盘暂未推出各项实惠活动，也是近期重点关注对象。3、新增供应与市场去化量：除去年前海龙湾一九龙城、龙翔花园二期、皓兴一平安佳苑、上河一御花园等项目的推出外，2011年初巨恒祥和盛世、恒基国际、佳晟龙城、祥和佳苑、恒运叶府、美景城等新项目的相继入市，使得我县项目出现“百花齐放”之势，据统计目前叶县房地产市场包括新增楼盘，上半年叶县市场推出房源总量在2800套左右，相当于去年全年总量，去年全年共销售房源所占比例约为70%,通过调查得知今年上半年市场共销售房源为800套左右（包括认筹），所占比例仅为30%,整体市场销售状况不容乐观，其中主要因素由于今年上半年各个楼盘公布的价位高于去年的房价，客户接受实力还是有确定的限制，比如九龙城均价已达到2700元，目前处在滞销状态，佳晟龙城对外报价在2600元左右，最高价达到将近2700元，销售率仅为37%,这说明客户对于高房价的楼盘还是有确定影响购买力，美林湖项目下一阶段的工作重点也就是项目如何定价，如何做好项目2期，3期销售基础，这也是项目前期重点考虑的环节。
