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1、关于新时代老旧住宅小区改造后建立物业管理长效机制的指导意见根据中共中央国务院关于加强和完善社区治理的工作意见（中发201713号）、国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号）、市住宅物业管理条例等相关规定，按照市区2020年城镇老旧小区改造实施方案要求，为巩固老旧小区综合改造成果，建立老旧小区物业管理体系，提升管理水平，现提出以下指导意见：一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实国家、省、市关于加强改造后老旧小区事前、事中、事后管理的相关规定，抓住老旧小区综合改造契机，推动构建党建引领社区治理框架下的“纵向到底、横向到边、共建共治共享”
2、的社区治理体系，巩固老旧小区改造成果，建立长效机制，坚决防止改造后失管问题发生。二、工作原则（一）坚持党组织领导、属地组织、部门指导和业主决策相协调的原则。实施综合改造的老旧小区物业管理工作要充分发挥基层党组织领导核心作用，加强基层党组织建设工作；各区政府负责做好具体事项的实施、推进与协调工作；各行业主管部门按照各自职责加大业务指导和行业监管力度；以业主自治为基础，尊重业主参与权和决策权。（二）坚持改造与管理同步实施的原则。实施综合改造的老旧小区，改造工作启动前物业管理与改造内容同步表决，业主同意实施物业管理并交纳物业服务费的，列入综合改造计划。改造中物业服务人、业主委员会或物业管理委员会要全
3、程参与监督，提出合理化建议。改造后要实现物业管理无缝对接，及时、全面、有效开展物业服务。（三）坚持制度建设与依法管理相结合的原则。组织、引导居民确定改造后老旧小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，通过物业服务合同明确管理服务内容、权利和义务，依法推进物业管理服务活动；建立健全改造后老旧小区专项维修资金归集、使用、续筹制度，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。三、组织实施（一）改造后的老旧小区推行专业化物业管理。在签订物业服务合同时要明确改造后老旧小区基础性管理事项，理清各方责任义务，有效做好各项管理和服务。（二）明确工作职责。各区政府对本行政区域内改造后老旧小区物业管理活动负总责；区物业主管
4、部门负责相关政策制定、综合协调和业务指导工作；街道办事处设立或指定具体部门，落实专职工作人员，负责改造后老旧小区物业管理活动的具体实施和监督；落实专人牵头做好业主大会和业主委员会或物业管理委员会等组建、选聘物业服务人、确定物业服务内容、服务标准、服务费用等，物业服务满意度测评及物业服务人信用信息日常采集等工作，监督业主委员会依法履职等小区公共事项。社区居民委员会应当协助街道办事处开展物业管理相关工作。（三）加强业主大会建设。组织成立业主大会选举产生的业主委员会或组建成立的物业管理委员会，应当积极配合社区居民委员会依法履行管理职责，支持社区居民委员会开展工作。成立业主大会并产生业主委员会的，由业
5、主委员会执行业主大会决定事项；难以成立业主大会的，由街道办事处组建物业管理委员会，代行业委会相关工作职责。充分发挥业主中党代表、人大代表、政协委员、党员及其他优秀分子在老旧小区物业管理中的带头作用。业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主大会筹备组和业主委员会或物业管理委员会，引导业主依法履行职责，参与社区居民自治。（四）建立议事协调机制。各区物业行政主管部门应当建立由街道办事处、居民委员会、公安机关、行业协会、物业服务人、业委会或物业管理委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的小区议事协调机制，协商解决小区物业管理过程中的重要事项。（五）物业服务基
6、础事项。改造后的老旧小区物业管理应当包括综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、共用部位及共用设施设备日常运行维修及清除冰雪等六个方面基础事项。服务内容及服务标准参照市区改造后老旧住宅小区物业服务标准指导意见执行，服务收费标准建议以2014年市区住宅物业服务收费指导标准（牡价联发20146号）中二级物业服务收费指导标准为基础，根据小区规模等实际情况，在征求业主意见的前提下，综合考虑增值服务成本，由业主、业主委员会或物业管理委员会与物业服务人共同协商确定最终收费价格。业主应当依据物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的
7、，从其约定，业主负连带交纳责任。欠交物业服务费用责任。业主和房屋使用人不得以没有居住或不需要提供服务等理由，拖欠物业服务费用。对于拖欠物业服务费用的，物业服务人、业主委员会（社区居民委员会）可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳。物业服务合同中应当约定物业费违约金的收取标准，最高不超过日千分之一；逾期未交纳物业费的，自逾期之日起，按照物业服务合同约定加收违约金。物业服务人对欠费业主、房屋使用人可依法申请仲裁或提起诉讼，经仲裁裁决或司法判决后仍拒不执行的，按照有关规定录入失信被执行人名单或由司法部门强制执行。（六）建立改造后老旧小区维修资金缴存制度。关于新改造老旧小区住宅专项
8、维修资金如何归集、使用、续筹等相关事宜，将依据国家、省出台的相关规定，借鉴省内其它地市的经验做法，以及我市的实际情况，适时制定出台相关管理办法，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。（七）选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。投标人不足三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的，可以协议选聘物业服务人。各区物业行政主管部门可向街道办事处提供物业服务人信息，对信誉好、有意愿、具有老旧小区管理经验的物业服务人，由街道办事处优先推荐到小区宣讲物业服务方案，供业主选定。（八）被解聘的物业服务人或者不再续签合同的物业服务人，应当与业主委员会（物业管理委员会）、或者在业主委员会（物业管
9、理委员会）的监督确认下向新选聘的物业服务人移交物业档案、物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资料及资产，及时结清预收、代收和预付、代付的有关费用；物业服务人应在改造竣工验收后做好承接查验工作，即时进驻，改造实施单位应尽快向其移交相关改造资料。四、配套措施（一）各区要强化改造后老旧小区物业管理工作中党组织的领导作用，建立党建引领下的居民小区组织机构，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会或物业管理委员会和物业服务人的指导和监督，重点指导小区组建业主委员会（物业管理委员会）党支部和功能型党组织，改造后的老旧小区全部成立业主委员会（物业管理委员会）党支部，帮助业主委员会或物业管理委员会提高
10、自我管理能力。（二）统筹推进改造后的老旧小区物业管理各项工作，将物业管理纳入到党委政府考核范畴。建立层级目标考核制度，通过区委、区政府对辖区各相关职能部门、对街道办事处，街道办事处对业主委员会或物业管理委员会、对物业服务人的层层考核管理，提高改造后老旧小区物业管理效果。（三）各区要加强物业管理方面的队伍建设，可通过政府购买相关专业协会、机构、专家等服务的方式，提高承担职责相适应的人员能力和水平。搭建交流互通平台，定期对街道办事处工作人员、社区工作者、业主委员会或物业管理委员会成员、物业服务企业负责人和其他管理人及业主开展业务培训和经验交流，引导业主转变观念，树立权利责任意识，培养业主自我管理、
11、主动参与、共同决策能力。（四）探索建立物业服务人、小区项目经理以及小区业主诚信评价机制。研究探讨由业主对物业服务人、小区项目经理服务行为进行综合打分，以业主满意率对物业服务人、小区项目经理服务行为进行综合评价；按照关于开展党建引领小区物业管理专项行动的实施方案中确定的执行定期通报制度，对无正当理由并限期催缴仍不缴纳物业服务费或基础服务费的在职人员业主，经社区党组织同意，通报所在单位。所在单位根据具体情况对当事人批评谈话或内部通报，再次发生的，记入本人档案，并作为年度考核、评先评优，提拔重用重要参考。执行诉讼制度，对欠缴物业服务费和基础服务费，且经催缴后合理期限内仍不缴纳的业主，依法向法院提起诉
12、讼。法院开通物业服务费和基础服务费欠缴诉讼受理绿色通道，依法依规速办快判。对法院依法判决拒不执行的，纳入个人失信黑名单，给予“两高”惩戒。（五）各区要建立健全应急处置机制。选择符合条件的物业服务人组建老旧小区物业管理应急队伍，在必要时向业主提供基础应急物业服务，费用由全体业主承担。应急期间街道办事处应及时组织业主重新确定物业服务人，坚决杜绝出现“弃管小区”。五、责任分工（一）市委组织部负责指导社区党组织在改造后的老旧小区物业管理工作中发挥好党的领导作用。（二）市住建局负责改造后的老旧小区物业管理工作的政策指导。(三)市民政局负责指导社区居委会组织居民开展邻里互助自治，推进以居民会议、议事协商、民主听证为主要形式民主协商。(四)各区政府应当结合本区实际，制定具体实施考核方案，组织开展改造后的老旧小区物业管理长效机制建立工作。
