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1、烟台牟平区人民法院委托评估涉及的肖英志房地产及车辆价值评估报告书烟国诚评报字2018第21号（共一册）烟台国诚资产评估事务所二。一八年八月三日烟台牟平区人民法院委托评估涉及的肖英志房地产及车辆价值评估报告书目录一、注册资产评估师声明2二资产评估报告书摘要5三、资产评估报告书正文1、口72、委托方73、评估目的74、评估对象和评估范围75、价值类型及其定义96、评估基准日97、评估依据108、评估方法H9、评估程序实施过程和情况1210、评估假设1311、评估结论1412、特别事项说明1513、评估报告限制说明1614、评估报告日18四、备查文件五、评估明细表注册资产评估师声明一、我们在执行本资
2、产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，评估结论是合理的。二、评估对象涉及的资料由委托方提供，其资料的真实性、合法性、可靠性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者潜在的利益关系；与相关当事方没有现存或者潜在的利益关系，对相关当事方不存在偏见。本评估报告的分析、判断和结论是以本报告中已说明的假设和限制条件为基础提出的，是我们作出的不带偏见的专业分析、判断和结论。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查并进行了记录；但仅限于其外观
3、及目前的维护管理及使用状况，对被遮盖、未暴露、及难以接触到的部分，依据委托方及资产占有方的提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对评估对象的质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触的部分进行检视的责任。五、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们不承担对评估对象相应权益的责任。评估报告中对评估对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，评估对象的权属界定以有权管理部门认定为准。六、我们出具的评估报告中的
4、分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本评估报告仅是在报告说明的假设与限制条件下对评估对象正常价格进行的合理估算，不考虑特殊事项及其他权利限制（如租赁等）对评估价值的影响。八、本报告所得结果，仅供委托方参考。本报告所得结果未考虑市场风险、兑现难宜、政府有关税费及其他费用交纳情况。至评估基准日止，当事人没有提供有关评估对象的应缴未交税费及其他费用情况，若有则应按法律规定缴纳。交易双方应根据法律规定各自承担各自的税费及其他费用。九、根据资产评估准则的规定，注册资产评估师应当提醒评估报告使用者
5、理解并恰当的使用评估报告，并声明不承担相关方决策的责任。所以本评估机构提醒评估报告使用者应当保持必要的谨慎，理解并恰当的使用评估报告，充分估计委估对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，合理使用评估价值。资产评估机构及评估师不承担相关方决策的责任。十、根据资产评估准则的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。十一、本价值评估报告是本价值评估机构根据价值评估目的，遵循价值评估原则，采用科学合理
6、的价值评估方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合对影响评估对象价格因素进行分析，为本次价值评估目的而出具的，但受本机构咨询人员的职业和权限能力的影响。十二、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托评估机构不承担责任。本报告专为委托人使用，未经本所同意，不得向委托人和评估报告审查部门之外的单位和个人提供。凡因使用评估报告不当而引起的后果，评估机构和评估人员不承担责任。相关单位和人员在使用本价值评估报告时，对因忽视本价值评估报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，我们不承担责任。本报告解释权为本评估机构所有，未经本评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容不得发表于
7、任何公开媒体上。十三、如果发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与本所联系更正。烟台牟平区人民法院委托评估涉及的肖英志房地产及车辆价值评估报告书摘要烟国诚评报字2018第21号烟台牟平区人民法院：烟台国诚资产评估事务所接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法及重置成本法，按照必要的评估程序，对贵单位委托评估的房地产在评估基准日二。一八年七月二十五日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。评估目的：为满足烟台牟平区人民法院核实资产价值的需要，对烟台市牟平区人民法院委托评估的房地产和车辆进行评估，以提供价值参考。评估对象及评估范围：纳入本次
8、评估范围的评估对象为牟平区人民法院委托评估的牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号房地产及鲁F5D935号、鲁YXH905号车辆进行评估。价值类型：市场价值评估基准日：二O一八年七月二十五日评估方法：市场法及重置成本法评估结论：被评估对象资产评估价值为总计373,732.00元（含房屋装修及含小棚）。评估报告使用有效期：为评估基准日起一年。特别提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。烟台国诚资产评估事务所中国烟台二。一八年八月三日烟台牟平区人民法院委托评估涉及的肖英志房地产及车辆价值评估报告书正文烟国诚评报字2018第21号烟台牟平区
9、人民法院：烟台国诚资产评估事务所接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法及重置成本法，按照必要的评估程序，对贵单位委托评估的房地产及车辆在评估基准日二。一八年七月二十五日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方委托方：烟台牟平区人民法院二、评估目的为满足烟台牟平区人民法院核实资产价值的需要，对烟台牟平区人民法院委托评估的房地产及车辆进行评估，以提供价值参考。三、评估对象和评估范围纳入本次评估范围的评估对象为烟台牟平区人民法院委托评估的烟台市牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号房地产及鲁F5D935号、鲁YXH905号车辆。纳入评估范围的资
10、产与委托评估时确定的资产范围一致。根据烟台牟平区人民法院(2018)烟牟法委评字第68号司法技术对外委托书的要求，对坐落于烟台市牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号房地产及鲁F5D935号、鲁YXH905号车辆进行价值评估，涉及的双方当事人为王建军、肖英志和罗福娜。1、评估对象的权利状况(1)评估对象牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号房地产：根据委托方提供的牟房私字第00366号房屋所有权证记载，房屋所有权人为肖英志，所有权性质为私有，房屋坐落于牟平区西北坝小区，幢号为1,房号为152,建筑结构为混合结构，层数为第5层，建筑面积为66.88平方米，用途为住宅，登记时间为1991年4月13
11、Bo另外，有附属草棚1个；根据委托方提供的烟国用(2010)第43311号土地使用权证记载，土地使用权人：肖英志，座落：西关路79号楼(原西北坝65号小区)东六(西一)单元五楼东，地号：(44)-229,地类(用途)：住宅(071),使用权类型：划拨，使用权面积：47.64平方米。截至评估基准日上述房地产已被抵押给烟台银行股份有限公司烟台山支行；已被牟平区人民法院查封。(2)鲁F5D935号车辆：车辆类型为小型普通客车，所有权人为肖英志，使用性质为非营运，品牌型号为金杯牌SY6483N2,车辆识别代码为LSYBCAAA57K018344,发动机号码为585323,注册日期为2007年6月28日
12、，发证日期为2010年12月6H0检验有效期至2016年6月。该车辆已被牟平区人民法院查封。(3)鲁YXH905号车辆：车辆类型为小型轿车，所有权人为肖英志,使用性质为非营运，品牌型号为奇瑞牌SQR7180B11,发动机号码为FF7K00404,注册日期：2007年11月27日，发证日期2013年12月09日。检验有效期至2015年11月。该车辆已被牟平区人民法院查封。2、评估对象概况(1)本评估对象房地产坐落于烟台市牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号，幢号为1,房号为152,混合结构，房屋总层数为5层，所在层为第5层，建筑面积为66.88平方米，用途为住宅。房屋入户防盗11,内瓷砖地面，
13、瓷砖及白腻子内墙面，白腻子顶，内木窗套、木门套,内木门及隔断门，外铝合金窗户；卫生间已吊顶，卫生间瓷砖墙面、地面；评估对象所在的楼宇水、电、暖、气、通讯等基础设施配套完善；附属的小棚约6m2。房地产区位状况：评估对象位于牟平区城中，西临西关路，东临商业大厦振华商圈，南临苏家瞳社区，北邻宁海大街，牟平实验中学和牟平第二实验小学位于其附近，周边基础生活配套设施健全，已达到“七通一平”（通水、排水、通电、通暖、通气、通讯、通路以及场地平整）,交通便利，地理位置优越。烟台市牟平区于1995年设区。牟平历史文化悠久，旅游资源丰富，境内养马岛是秦始皇东巡钦定的皇家马苑，全区有古遗迹30余处，有6处被列为山
14、东省重点文物保护单位，是特级侦察英雄杨子荣的故乡。近年来，牟平区确立了“先进制造业和休闲度假旅游业双轮驱动”的发展思路，形成了机械、食品、电子、黄金和旅游等主导产业，正在布局建设“知识港湾、国家海岸、环保特区、生态绿谷”四大功能板块，着力打造烟台东部新城。牟平区是全国首批国家可持续发展先进示范区和山东省深化经济体制改革试点县市区，先后获得“全国科技进步先进区”、“全国文化先进区”、“中国苹果无公害十强区”、“中国食品工业百强县（区）”、“全省平安建设先进区”等称号。牟平区位于山东半岛东北部，东经121o9,12156、北纬37437。30,北濒黄海，南临乳山市，东接文登市，西临莱山区，西南与栖
15、霞市、海阳市接壤。境域东西最大横距53.9公里，南北最大纵距41.3公里。全区总面积1515.2平方公里。（2）鲁YXH905号小型轿车及鲁F5D935号小型普通客车：较旧，局部需维修保养才能使用。四、价值类型及其定义本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。五、评估基准日本项目评估基准日是二。一八年七月二十五日。（一）本项目所选取的评估基准日为能够全面反映评估对象的实际情况。（二）评估基准日
16、成立的条件：本次资产评估对象的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以此日之外部经济环境及市场情况确定。（三）本次评估过程一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）经济行为依据烟台牟平区人民法院（2018）烟牟法委评字第68号司法技术对外委托书。（二）法律法规依据1、中华人民共和国资产评估法；2、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。（三）评估准则依据1、资产评估基本准则；2、资产评估职业道德准则；3、资产评估执业准则一资产评估报告；4、资产评估执业准则一资产评估程序；5、资产评估执业准则一资产评估档案；6、资产评估执业准则一资产评估委托合同；7、资产评估执业准则一不动产
17、；8、资产评估执业准则一机器设备；9、资产评估价值类型指导意见；10、资产评估对象法律权属指导意见。（四）取价依据1、市场调查及询价。2、委托方提供的资产申报明细表。3、现场勘察资料；4、烟台国诚资产评估事务所掌握的其他有关资料。七、评估方法（一）关于牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号房地产的评估1、评估方法的选择市场法，是建（构）筑物评估方法中最常用的基本方法之一，其基本含义是，依据替代原则，通过对与评估对象类似的建（构）筑物的交易价格的修正调整，得出评估对象在评估基准日的价值。收益法，是建（构）筑物最常用的评估方法之一，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估
18、方法的总称。成本法，是指求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，并按建（构）筑物的使用年限和对建（构）筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估价值。本次评估的该类房地产租金市场不活跃，租售比不合理，导致报酬率不正常，所以不适宜采用收益法评估；成本法为各项重置费用之和加利润和税金来确定价值的方法，而该类房地产由简单的费用累加无法体现出其独特的价值，所以不适宜采用成本法评估；其所在区域同类型住宅房（含应分摊的土地使用权）的成交案例较多，故适宜采用市场法估价。2、评估方法介绍市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。运用市场
19、法评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。本次评估，将被评估房屋建筑物和市场近期已销售或正在销售的区位、结构、功能、装修标准、用途等方面相类似的房屋建筑物相比较，找出评估对象和每个参照物之间在房屋建筑物价值影响诸因素之间的差异，据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定被评估房屋建筑物的评估价值。其基本计算公式为：修正单价二交易单价交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域状况修正系数X实物状况修正系数X权益状况修正系数（二）关于车辆的评估1、评估方法的选择列入评估范围的该品牌型号车辆，二手市场不活跃，没有足够数量的市
20、场参照物，因此不适宜采用市场法对其进行评估；列入评估范围的该品牌型号车辆不具有独立运营能力及独立获利能力，因此亦不适宜采用收益法进行评估。故根据本次评估目的，以市场价格为依据，结合委估该品牌型号车辆的特点和资料收集情况，采用重置成本法进行评估。2、评估方法介绍重置成本法即以基准日的现时价格重新购建同等功效评估对象的全部成本乘以综合成新率得出评估对象的评估价值。公式：评估价值二重置全价X综合成新率八、评估程序实施过程和情况根据国家有关资产评估的规定和资产评估规范的要求，我们实施的评估过程主要包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体操作过程如下：（一）接受委托：1、对委托方拟委
21、托项目进行前期调查，听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求，对委估项目进行风险评估，在此基础上，根据本次评估目的及可能实现日，与委托方签定了“司法技术鉴定委托书”；2、根据司法技术鉴定委托书及结合项目的具体情况，确定了评估目的和评估范围，选定了评估基准日，在此基础上制定了初步的评估实施计划，包括各类资产拟采用的评估方法、人员配备及时间安排进度；在此同时，根据评估工作的需要，请委托方作好资产评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填写各类资产评估明细表，准备与评估有关的各种资料。（二）资产清查及评定估算过程1、根据评估目的，在有关人员配合下，进入现场逐项进行勘察、核实、鉴定，
22、并查阅和搜集有关资料，将其实际情况填写了现场勘查记录;2、征询有关待评估资产的历史情况及现状；3、根据待评估资产的实际状况和特点，结合各类资产清查核实的结果，区别不同的评估对象，制定具体适当的评估方法；4、收集与查阅有关资料、进行市场调查并对评估值进行测算、评定;5、对评估结果进行分析、调整、修改和完善。（三）评估汇总、提交报告1、编制资产评估明细表，汇总评估结果；2、对评估结果进行汇总、调整、修改和完善；3、撰写评估报告书，并经我所三级复核程序。4、根据复核意见，修正评估报告，定稿签发，正式出具资产评估报告提交委托方。九、评估假设前提条件1、本评估遵循资产持续使用的假设，即被评估资产按照目前
23、的用途和使用的方式、环境等继续使用，在此基础上确定评估方法、参数和依据。2、委托方提供的证据资料是真实的、有效的、完整的。3、合法性前提。合法性是指评估对象必须合法交易或合法处分、合法使用为前提。本次评估以权属清晰无异议，可在正常市场条件下自由转让为假设前提。4、评估时点假设。即要求评估结果是在评估对象当前状态于评估时点当时市场状况下形成的客观合理价格。5、公开市场假设。即价值评估结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，有较充裕的时间进行交易，交易条件公开且不具有排他性。6、对被评估的交易对象具有充分的展示时间及采取有效
24、的营销措施并被广大的购买需求方所知晓。7、谈判交易期间评估对象价值将保持相对稳定。8、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。9、不考虑特殊买家的附加出价。10、本报告中对评估对象评定的价格是在公开市场条件下可能实现的客观合理价格，适当考虑了评估对象进入市场交易时交易双方因竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等对评估对象价值的影响。11、在规划方面无影响评估对象的规划限制，在权利方面无影响评估对象的他项权利限制，及无影响评估对象价格的其他限定条件。十、评估结论根据取价依据和选择的评估方法以及评估过程，经评估，我们认为委估资产于评估基准日的评估结果为总计373,
25、732.OO元。列表如下:单位：人民币元项目评估值备注牟平区西北坝小区1号楼西一单元152号66.88户住宅房地产333,732.00含房屋装修及含小棚鲁E5D935金杯牌小型普通客车24,000.00鲁YXH905奇瑞牌小型轿车16,000.00合计373,732.00评估结果详见后附评估明细表。十一、特别事项说明（一）评估结论是我所出具的，受参加本次评估项目的评估人员的执业水平和能力的影响。（二）本次评估，我们对评估对象的法律状态予以了必要的关注，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。不对其产权的完整性、合法性作出界定。（三）本评估报告中所依据的有关法律文件及资料由委托方提供，委托方对
26、其所提供的法律文件及资料的真实性、可靠性和完整性负责，因法律文件及资料失实造成评估结果有误差的，评估机构和评估人员不承担责任。本评估报告中评估对象的情况是依据现场实际勘察及委托方提供的法律文件资料披露的，如果评估对象的实际情况与评估报告中有关资料的披露情况不相符，应以有权管理部门认定的评估对象实际情况及其法律文件为准进行调整。（四）本次评估对象的数量面积等是依据委托方提供的证件、证明等各种资料及现场实际清查并经当事双方认定确认的数据，具体数量面积等以政府有权部门实际清查测量为准。若与本公司披露的数量面积等不相符，需按评估单价相应调整评估结果。如因评估对象的数量面积或产权等产生的法律纠纷与参与本
27、次评估的资产评估师及其所在的评估机构无关。本评估机构仅对委估资产的评估值提出参考意见，不对其权属、性质、数量面积等进行确认。（五）本次评估结果包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的装修、水、电、暖、排污、小棚等配套附属设施的价值，但不包含室内可移动的家具、家电、商品等物资的价值。（六）本评估结论是反映委托评估对象在合法期间合法使用，外部经济环境不发生重大变化等评估假设前提下，于评估基准日、本评估目的下的评估价值。当未来经济环境发生较大变化及假设条件改变时评估人员将不承担由于评估假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。（七）评估对象标的物的状况以现场实际情况为准。十二、评估报告限制说明1、本
28、报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报告所列明的评估目的和用途而服务，即仅为委托人提供对评估对象核实资产价值时作价值参考，以及按规定报送有关管理部门查阅。不作他用，若改变评估目的及使用条件或用于其他用途对使用者造成损失，我们评估机构及评估人员不承担任何责任。2、未征得出具评估报告的本评估机构书面同意，本评估报告的任何资料及内容均不允许在任何其他文件、通告、报告、声明等中引用，也不得被摘抄、引用、发表或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。3、根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为自评估基准日起一年内实现有效，超过一年需要重新进行评估。评估基准日后，有效
29、期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生明显变化，并对资产评估价值产生重大影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。评估基准日至经济行为发生日不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，应重新评估。4、本报告含若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。5、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。6、注册资产评估师只对评估对象进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册资产评估师不能确定该
30、评估对象现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。7、本报告评估结果不考虑评估对象将来可能承担违约责任的事实，以及特殊交易方式下特殊交易价格等对评估值的影响。评估结果不考虑未来处置风险。8、评估结果不考虑评估对象及其营运人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或对评估对象市场运作失当对其价值的影响。9、房产的面积以委托方提供的房屋所有权证等资料为依据确定，若有误差，应以有权管理部门认定为准，由此而产生的价值差异，应予以调整。10、本评估报告所评估的价值是指公开的市场价值，具有很强的时效性。当随着当地政治、经济、税收、规划、社会等状况的变化及评估对象状况和评估对象市场状况因时间变化可能会对评估对
31、象市场价值产生影响。11、本评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的于评估基准日资产公允价格。该价格并不代表评估对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。12、本次评估不考虑国家宏观经济政策发生较大变化以及遇有自然力和其它不可抗力的影响；13、本评估报告仅是在前述报告说明的假设与限制条件下对评估对象正常价格进行的合理估算，不考虑特殊事项及其他权利限制（如租赁等）对评估价值的影响。14、如对本评估结论有异议，可于本结论书送达之日起十日内以书面形式向委托方提出。本次评估的结论系根据上述原则、依据、方法、程序、前提假设和限制条件得出的；评估结论只有在上述条件下成立；当上述条件发生变化时，评价结果一般亦会发生变化。若评估基准日、资产利用方式、资产面积及数量、资产处置方式等因素发生变化，评估结果一般亦会发生变化。十三、评估报告日本评估报告提交日期为二。一八年八月三日。评估机构合伙人：烟台国诚资产评估事务所中国注册资产评估师：中国烟台中国注册资产评估师：二O一八年八月三日
