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1、河北省2016年房地产估价师案例与分析：住宅房地产市场调查探讨报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价报告书中说明的限定了其用途.【2003年考题】A：估价原则B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格2、经济增长通常用肯定时期内实际_的平均增长率来衡量。A.国内生产总值B.国民生产总值C.国民收入D.国民消费水平3、依据当前的市场租金水平，预料将来建成的某写字楼的月租金为每平方米运用面积35元，出租率为90%,运营费用占租金的30%
2、,酬劳率为10%,可供出租的运用面积为3800011运营期为47年，则该写字楼的将来总价值可估计为。A：8579万元B：8653万元C：8760万元D：9941万元E：工业用地的监测点评估价格4、实际估价中设定将来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A.过去数据简洁算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.将来数据简洁算术平均法D.将来数据资本化公式法5、假如是无期限的土地全部权，就无需计提A.时限问题B.附加值C.利率D.折旧6、在现实中主要存在着下列相邻关系A.通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系B.通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C.友好睦
3、邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D.通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系7、城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括A.建设项目批准文件B.建设用地规划许可证C.建设项目价值资料D.国有土地运用权批准文件8、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地运用期限为30年，土地酬劳率为6%,该房地产的价值为万元。A：489.99B：495.53C：695.53D：800.00E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市
4、场具有是不正确的。A：供应非同质性B：需求多样性C：竞争充分性D：交易困难性E：借款合同10、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地运用年限为40年(自开工之日起算)，安排开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入运用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为_万元。A. 3939.61B. 4433.88C. 4768.50D. 5652.0911、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房产税C.廉租住房的供应以实物配租为主D.廉租住房保障面积标准原则上不超过
5、当地人均住房面积的60%12、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经应年年年年 命 O 2 8 O 4 4 4 5 济A:B:CD:E：工业用地的监测点评估价格13、某宗房地产的总建筑面积为5O(M)m2,房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元.某人购买了其中200m2,该部分的房地价值为182万元.假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：4%B：7%C:17%D：30%E：工业用地的监测点评估价格14、负责全国房屋全部权的确权、登记、发证管理工作的是A.建设部B.国土
6、资源部C.国家房管总局D.市县房地产管理部门15、在房地产产品的生产过程中，一般担当结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理16、下列利息支出中，应予以资本化的是A.为生产经营活动而发生的长期借款利息B.为对外投资而发生的借款利息支出C.筹建期间发生的长期借款利息支出D.清算期间发生的长期借款利息支出17、某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其供应了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%,按月等额还款。假如该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年起先的抵押贷款月还款额将削减元。A. 544.10B.
7、 555.10C. 1776.32D. 2109.3818、某宗土地的面积为IoOom2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为A. 8.0B. 5.6C. 5.0D. 0.719、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为O万元。A. 6.19B. 6.42C. 7.20D. 9.5820、运用估价，首先须要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加
8、权法D.市场法21、房地产开发项目的前期工作的内容不包括_。A.征地、拆迁、安置、补偿B.规划设计及建设方案的制订C.施工现场的水、电、路通和场地平整D.施工建设22、估价报告有效期应从一起计。A.估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价托付合同之日23、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路途价(土地单价)为3000元/m2,后街路途价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为A. 18%B. 20%C. 15%D. 25%24、某宗面积为3000户的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/行.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼
9、面地价为960元/nV.理论上应补地价.【2004年考题】A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格25、某高层楼房占用的土地总面积为900nV,房地产总价值为3(XM)万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2(X)O万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为IoOO万元。那么假如按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为肝。A：700B：600C：500D：200E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选
10、，所选的每个选项得05分)1、房地产开发企业不得实行的方式销售商品房。A：分期付款B：收取预售款C：收取定金D：返本销售E：执行层的组织协调2、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A：用途B：区位C：建筑规模D：建筑档次E：房地产开发企业3、影响房地产市场发展的因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A.家庭B.社会C.文化D.政策4、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。A：设置百分比租金的目的是让业主共享部分经营成果，激励其更好地管理物业B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C：百分比租金的基数通
11、常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同5、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入B：补贴收入C：出租收入D：经营收入E：营业外收入6、王某准备承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据：出租单元内运用面积3011外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2,公摊面积3m20那么，可出租面积应为行。A：33B：40C：43D：47E：借款合同7、不得抵押的房地产包括。A：列入拆迁范围的房地产B：用于教化、医疗、市政等公共福
12、利事业的房地产C：列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物D：已依法转让的房地产E：被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产8、下列经济活动中，须要评估房地产抵押价值的是OeA.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需接着以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产9、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本确定的，因此运用成本法估价应留意的内容包括。A：应采纳客观成本而不是实际成本B：应采纳实际成本而不是客观成本C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E：应结合估价托付人的要求对成本
13、法的测算结果进行调整10、农用地包括。A：养殖水面B：草地C：耕地D：水利设施用地E：未利用地11、房地产抵押担保的范围包括A.主债权及利息B.违约金C.定金D.损害赔偿金E.实现抵押权的费用12、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。A：干脆费B：间接费C：利润D：税金E：税费13、依据污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染B：固体废弃物污染C：噪声污染D：废水污染E：废气污染14、某房地产开发企业以其土地运用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15%的债券，债券必需经过背书才能转让。这种债券的类型属于。A：公债券B：抵押债券C：私募债券D：记名债券E：公
14、司债券15、依据合同是否必需以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。A：典型合同B：实践合同c：诺成合同D：主合同E：从合同16、在求取净收益中，运营费用包括。A：房地产持有环节的税收B：房地产折旧费C：房屋保险费D：房地产抵押贷款还本付息额E：为承租人供应的服务费17、要做到现金流量折现，首先应做到A.后续开发经营期间原委多长要估算精确B.各项支出收入何时发生要估算精确C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算精确D.投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一样E.各项支出、收入发生的机率18、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时
15、的处理方式，当面积误差比肯定值在以内时,据实结算房价款。A. 4%B. 3%C. 6%D. 5%19、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是OoA.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款20、下列关于土地补偿费、安置补助费的运用，表述错误的是A.土地补偿费归农村集体组织全部B.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的全部者全部C.由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和运用D.由其他单位安置的人员，补助费发放给个人21、工程造价限制的主要方法有。（2008年试题）A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性探讨22、物业代理公司通过具体的市场调查分析和预料，可以帮助开发商或业主进行O项目融资B.工程招标C.市场定位D.物业管理23、某块土地总面积为200m2,建筑物的各层面积相同，共IO层，其建筑密度为60%,则总建筑面积为_m2。A. 1200B. 120C. 3333D. 333.324、某幢房屋的建筑面积为200m2,该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为IoOo元/m2。估算该房屋的重新购建价格为一万元。A. 10B. 20C. 25D. 3025、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的A.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积
