某大厦前期物业管理投标文件.docx

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1、南通海外联谊大厦前期物业管理投标书南通市城南物业有限公司二OO九年 月 日投标函南通环中置业有限公司：首先，感谢贵公司同意我公司参加“海外联谊大厦”项目前期物业管 理投标。接海外联谊大厦前期物业管理招标文件后，我公司组织专门工作 班子，认真研读文件，并到现场踏勘，深刻认识建设单位和项目本身对前 期物业管理的要求，分析我单位的优势，认真细致地拟制了前期管理方案。 我公司的主要优势有：（-）我公司成立早，有丰富的人力、技术、设备、信息资源，公司 规模效应明显，服务成本合理，建设单位和管理处一旦有特殊任务，公司 能提供强有力的支持。（二）我公司改制后，体制、机制都及时进行了转换，内部管理严格 而富有

2、活力，锻炼和培养了一支责任心强、技术业务熟的骨干队伍。为了 做好此项工作，我公司专门从上海聘请了具有丰富管理经验的顾问，专门 跟踪此项目。可以说，我公司己作了管理队伍的充分准备。完全有能力组 建一个好的管理团队。（三）我公司多年与建设单位合作，在与建设单位、施工单位协作沟 通，做好房屋售后服务，加强空置房的管理，维护建设单位声誉，促进后 续楼盘的销售，便利业主等方面做了大量富有成效的工作，积累了丰富经 验。正因为如此，我公司决定参加“海外联谊大厦前期物业管理”的投标， 并申明：（一）我公司按规定提交海外联谊大厦前期物业管理投标书两份。（-）我公司遵守、执行海外联谊大厦前期物业管理招标文件中 的

3、各项规定，响应文件的各实质性要求。（三）如果我方中标，我们将以全新的理念、负责的精神、百倍的努 力，扎扎实实按投标方案实施，努力成为南通市执行物业管理法规和服务 标准的典范，达到建设部创优标准，为业主提供安全、舒适、温馨的办公、 经营环境，为业主提供优质服务。（四）海外联谊大厦前期物业管理投标书自开标之日起，30日内 有效。祝商祺！南通环中置业有限公司法定代表人（签字）：二00九年 月 日目录第一篇资格、资质篇7一、公司概况7二、企业营业执照证明件17三、企业法人代表证明件18四、企业资质证明件19五、企业组织机构代码证明件21第二篇技术文件篇22一、管理总体设想22（-）管理服务理念和目标2

4、2（二）管理模式、机构及人员配置、管理培训.271、管理模式282、管理机构283、人员配置314、人员管理445、人员培训53（三）管理制度、机制、规程531、管理制度562、管理机制563、主要服务项目运行规程58（四）物资装备计划61（五）采购程序、运营成本控制目标、方法62（六）外包工作选聘的原则、方法63（七）计算机在工作中的运用63二、早期介入内容与计划64（一）早期介入内容64（二）早期介入服务计划67三、房屋交付后（原属开发商售后服务）的服务方案、计划69（一）我方承担售后服务的优势69（二）服务目的69（三）服务内容69（四）人员组织70（五）工作计划71四、日常分项管理方案

5、71（一）公共事务管理71（二）入住管理服务77（三）装饰装修管理79（四）安全管理服务82（五）车辆管理服务94（六）保洁管理服务97（七）绿化管理服务108（八）档案资料管理119五、房屋及设施、设备的维修养护计划及实施方案.124（一）组织实施办法124（二）维修养护标准125（三）主要项目管理维修规程129（四）设施、设备故障的应急措施161六、特约服务163七、社区文化建设163第三篇商务文件篇167一、物业服务报价书167二、物业服务费测算明细168（一）成本汇总表168（二）成本平均分摊费用176（三）服务费标准176（四）收入测算176（五）效益分析177三、财务管理工作模式、

6、制度、预决算的方式内容177四、能源费的估算与控制措施178五、达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚.179六、对招标方及项目的承诺及优惠措施179第一篇资格、资质篇一、公司概况（-）公司简介我公司原成立于1993年，前身为城南房管所下属机构。2002年底改 制，现为南通环中置业有限公司下属单位，并有科兴公司、房产中介等各 家公司。公司现有职工一百多人，共有大专以上学历40人，有国家高级职 称多人，国家级物业管理资格证书2人，专业技术证书多人，全国劳 动模范全国五一劳动奖章1人,我公司有四十余年房屋管理维修经验, 并有一支劳模带领的通称“徐虎班”服务队，有较高的技术服务水平 和良好的声誉，在社

7、会上赢得了业主的好评。我公司管理过的楼盘有濠景园、白家园、新桃园、段家坝三德小 园、五一职工苑、跃龙公寓及信普大厦写字楼、以及长桥万利发大厦， 有着多年的写字楼和商业的管理经验。公司建有完善的各项内部管理规章制度和细化考核标准，建有修缮、绿化、保安、保洁、车辆管理等日常管理台帐，及时检查、定期 考核、综合档案、专项管理。建立并严格执行服务质量，服务收费等 企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩， 以科学的管理、自动化办公赢得信誉,取得了一定的规模和社会效益。（二）公司发展目标以三个代表思想和科学发展观为指导，学习国内外物业管理先进经验, 严格遵守ISo9001质量体系标准，

8、不断创新管理模式和服务手段，通过艰 苦努力，使公司建设成为具有较大规模、较高运行质量、多个运行平台的 具有理特色的一流物业管理企业。（三）企业精神文明、高效、团结、创新（四）服务宗旨业主至上，服务第一，全心全意为业主提供优质服务。（五）经营目标经济效益、社全效益和环境效益的和谐统一。（六）质量保证体系公司成立十年来，认真贯彻执行物业管理行业的有关法律法规，牢固 树立服务意识，以现代化的理念管理物业，建立IS09001标准的质量管理 体系和计算机网络管理系统，优质高效地向业主提供满意的服务，为企业和业主共同创造价值，获得了较好的社会效益和企业信誉。（七）、公司和所管物业主要获奖项目一览表（注：文

9、件、证书、奖状附后）二、企业营业执照编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页共168页三、企业法人代表证书编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页共168页四、企业资质证书编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页共168页五、企业组织机构代码证第二篇 技术文件篇一、管理总体构想(-)管理服务理念和目标接到海外联谊大厦前期物业管理招标文件后，我们组织专门班子 认真研读，并到现场踏勘，详细分析研究了物业蕴含的思想内涵和招标方 的要求,认为对该项目的物业管理服务要树立“三个理念。1、树立高起点、高品

10、位管理服务理念。这是物业本身档次的要求。海 外联谊大厦位于南通市新城区中心，地处规划中的CBD中心。在工农路和 世纪大道交界处东侧，与南通市新市政府仅有一街之隔，区位特殊，交通 便利。该项目配有完备精良的设施、设备和高标准的安全智能化弱电系统， 同时配有商业。综观以上情况，该项目确属高档办公楼。对这样高档办公 楼的管理服务，首先必须树立高起点、高品位管理服务的理念。高起点、高品位服务体现在以下方面：1.1 制订高质量的服务标准。我们以江苏省住宅物业管理服务标准 中的五级标准为基本依据，同时参照全国物业管理示范大厦标准及评分 细则，结合本物业实际和建设方、业主方要求，制订好每项服务的标准和 细则

11、，使各服务项目有标准可依。1.2 抓好质量控制。遵守国际质量管理标准体系，执行好各项管理的规 范化程序，严格按各项管理制度和操作规程办事，坚持项目跟踪检查评价， 全面实行奖惩条例，持续改进服务，使我们的每项服务都达到制订和承 诺的标准。1.3 配强、建设高质量的管理服务队伍。高质量的服务是靠高素质的人。 我们将发挥我公司的人才优势，利用好骨干储备资源，选配优秀的物管处 主任，抽调部分骨干，再向社会择优招聘，通过岗前、岗位培训，配齐、 配强、管好管理服务队伍，落实好工资、福利待遇，最大限度地调动各员 工的积极性、创造性，切实管理好物业，服务好业主。1.4 抓好开局，一以贯之。根据我们的管理经验，

12、一个项目要管好，抓 好开局非常重要，起点要高，管理要严，服务要实。具体做到：制订、 准备好一套完整的业主入户资料；协助建设单位拟制好符合法规、切合 实际的临时管理规约，并做好宣传解释工作；举行隆重的入住仪式； 抓好岗前培训，特殊工种持证上岗；严格按入住规程办事，办好、办 齐各种手续；管理处的内部从一开始即严格管理，严格制度，严格各项 服务的规程，并持之以恒，转入常规管理。2、树立品牌管理、特色管理服务理念。树立“南通城南物业”品牌一 直是我公司发展战略之一。我们靠这一品牌,使我公司业务范围不断扩大， 市场不断拓展，赢得了客户，增强了美誉度。海外联谊大厦的物业管理是 我公司市场延伸的一个标志性重

13、要项目，是我们树立品牌，打造品牌的极 好契机。因此，我们在对该项目的管理中，牢固树立品牌管理、特色管理服务理念。在管理服务的实践中，体现在以下方面：2.1 在本公司管理服务队伍中，不断灌输品牌服务的思想。利用岗前培 训，讲评工作，思想教育等机会，认真进行品牌战略思想的教育，使公司 全体人员以实际行动，为维护品牌，树立品牌出谋划策，奉献出力。2.2 建立形象化标识系统。首先建立公众标志，如道路指引标识、消防 标识、绿化标识、建筑物标识、设备设施标识、景观标识、安全防范标牌 标识等，其次，设立服务标志，如公司标识、服装标识，工作牌、办公标 志等。2.3 坚持富有公司传统特色的管理办法。如我公司在内

14、部管理方面坚持 的“基本工资+效益工资+奖惩”的分配制度，“社会招聘骨干和内部骨干同 时竞聘上岗”的用人制度，“日检、周检、月检”制度，“管理处一日基本 活动”制度，在服务业主方面的“大厦110服务”制度，“公开服务承诺” 制度，“酒店一站式服务”制度，“业主、物管联席会议”制度，“社区、业 主、新闻、内部共同监督”制度等。在坚持过程中，根据具体情况的变化 和形势要求的发展，进一步发扬光大，使“南通城南物管”的特色更加鲜 明。2.4 在全面提高服务质量的基础上，根据该项目的特点，搞好更富有特 色的服务，以进一步提升“南通城南物管”的形象。要特别关注大厦的高 尚综合体特点，体现在整个管理体系中商

15、业、写字楼既是大型综合体，但 又要体现相互独立性，既有共同性服务，又要体现服务于不同的形态，使 不同的业主都能获得新体验。2.5 打造保安队伍形象化建设亮点。强化仪容仪表训练，实行准军事化 管理，规范言行举止，开展和部队、公安共建活动，学习他们的好思想、 好作风、好技术，建立高素质保安队伍，给人们树立全新的、正规化形象。3、树立“人性化”管理服务理念。物业管理，管理的是物，服务的是 人。“人性化”管理服务是“以人为本”科学发展观在物业管理中的具体体 现，是物管行业发展、人们日益增长的需求的必然要求，也是我们公司不 断成长壮大的内在需要。所谓“人性化”管理服务，从本质上讲即使我们 管理服务更符合

16、人的需求，符合人的发展的需求，更提升人的生活价值。 我们在管理服务中，在全面提高常规项目管理服务质量的同时，在以下方 面给予进一步加强和关注：3.1 始终把服务态度放在重要位置。物业管理服务在很多方面需要人与 人的交往，好的服务态度则是人们最直接的需求。我们公司的所有服务人 员都要严格遵守着装、仪容仪表、接待服务用语，行为举止规定，尊重业 主、理解业主，热情耐心接待业主投诉，认真负责处理好问题，全心全意 为业主服务。3.2 放大特约服务功能，增加个性化服务内容。专门配备客服人员，树 立先进的客服理念，放大客服范围，优化客服质量。适当增加维修服务人 员，对业主自用设施、设备的维修，采取业主购买材

17、料或根据业主要求代 为购买的形式，免去人工费用。如业主使用管理处的材料，只收取材料成 本费。3.3 建立“大厦110”服务。公安部门虽然只负责社会治安工作的职能， 但在实际工作中，人们遇到难题、急事就自然想到请求“110”帮助。“110” 服务在社会上引起强烈反响和人民群众的一片赞誉。根据这一情况，我们 响亮提出，我们在大厦的物管服务队伍要成为“大厦110”。在可能情况下， 尽最大可能主动为大厦业主解决急、难问题。“人性化服务”是我们物业管理中一个极其深刻和永恒的课题，我们 将在具体的服务实践中，不断创新服务，增加内涵，使我们的服务更加亲 情化。我们对海外联谊大厦的总体管理目标为：成立海外联谊

18、大厦物业服务中心，成为南通市执行物业管理法规和服务标准的典范；一年内达到市级物业管理优秀项目，二年内达到省级物业管理优秀项目；三年达到建设部创优标准。为大厦的广大业主提供“安全、舒适、温馨”的办公环境，为业主提供良好的服务。分项管理目标为：1、房屋设施设备维保1.1房屋及配套设施完好率298%1.2设施、设备使用完好率100%,返修率VI%1.3零修报修及时率100%1.4业主特约维修合格率100%1.5特约维修回访率100%2、安全护卫，秩序维护2.1因管理责任发生的火灾、事故、案件数02.2消防设备、设施完好率100%2.3灭火预案演习达标率100%2.4各类突发事件的有效处理率95%2.

19、6违章处理率100%3、保洁管理3.1环境卫生清洁率99%3.2明显垃圾停留地面时间不超过1小时；3.3工作标准抽检达标率99%3.4化粪池、雨、污水井（管）完好率100%3.5机房卫生、物管用房、垃圾岗卫生达标率100%3.6水池卫生达标率100%4、绿化管理4.1 绿化养护成活率95%4.2 补种、补植率100%4.3 植物长势达标率98%4.4 绿化设施完好率98%5、公共事务、综合管理5.1 服务有效投诉小于1%,处理率 100%5.2 有效回访率100%5.3 员工培训计划完成率100%5.4 特种行业员工持证上岗率100%5.5 服务规范出错率（以检查、投诉、记录为准） 95%（二

20、）管理模式、机构及人员配置、培训管理1、管理模式1.1 从管理体制考虑，我公司在海外联谊大厦设立物业服务中心，作为 我公司派出机构，实行公司领导下的主任（项目经理）负责制。由主任具 体组织实施整个大厦的安全防卫、卫生保洁、房屋及设施、设备的维修养 护、绿化养护等管理服务。服务中心的人事、财务、档案管理由公司直接 负责，公司各职能机关对服务中心各项业务实施指导，服务中心大的维保 项H由公司工程队协助组织实施。1.2 从服务功能考虑，公司采取一体化主管理。各大项管理服务项目， 包括房屋、设施设备的维护保养、安全护卫、卫生保洁、绿化养护及开发方承担的售后服务职能等均由我公司进行实质性管理运作服务，日

21、常管理 均不外包。电梯、消防、弱电等特种设备的维修、保养委托有资质的专业 公司进行。1.3 服务中心实行扁平化管理，减少专职管理人员，队长、主管、组长 均不脱产，除管理任务外，均得负责具体服务事项。2、管理机构海外联谊大厦物业服务中心4人绿化组2人保洁组10人JL维保组6人保安队不人3、人员配置3.1 定额海外联谊大厦物业服务中心共配备人员38人（含车管员3人），其中主任1人副主任1人客服专员2人保安队长1人保安班长3人保安员人9人维保主管（兼智能化管理）1人维保工2人高配值班3人保洁主管1人保洁工9人绿化组长1人（非脱产）绿化工1人车管员（汽车）3人（纳入保安队管理）合计38人3.2 选配办

22、法与基本条件选配采取“骨干内选，择优外招”的办法，即从公司人才库中，挑选 约三分之一的人员作为中心骨干，另三分之二，公开向社会招聘，择优录 用，经培训上岗。321保安321.1 性别：男；321.2 年龄：45岁以下;321.3 文化：高中以上；321.4 身体：1.70m以上，五官端正，身心健康；321.5 具有一定的专业素质，退伍军人优先；321.6 无犯罪和严重不良行为记录（公安部门证明）。321.7 保洁员321.8 性别：男、女不限；322.2 年龄：52岁以下；322.3 文化：初中以上；322.4 身体：身心健康；322.5 业务素质：劳动态度好。322.6 维保人员：323.1

23、 性别：男；323.2 年龄：45岁以下；323.3 文化、业务：高中以上文化，具有电工证和特种作业资格证；323.4 身心健康。323.5 绿化人员：1.1 .4.1 50 岁以下；1.2 高中以上文化；1.3 有一定的业务素质，具有园艺方面的资格证书优先；1.4 身心健康。3.3拟配服务中心主任简况姓名性别年龄职务海外联谊大厦 服务中心主任职称学历政治面貌参加工作 时间从事物业管理工作年限曾管理项目情况项目名称项目类型项目规模（Itf）备注服务中心主任简历4、人员管理人员管理主要通过实行岗位责任制和内部管理制度加强对人员的管理。4.1 管理处人员岗位职责4.1.1 管理处主任职责4.1.1

24、.1 根据物业管理法规、管理合同和公司确定的年度管理目标和经 济指标，对大厦的房屋、公共设施组织验收、接管、维修养护，治安、车 辆秩序，保洁绿化，社区文化等实施全面管理。4.1.1.2 组织员工学习、培训，提高管理服务水平。加强对员工的考核， 提出奖惩建议。关心员工生活、福利，调动员工的积极性。4.1.1.3 结合大厦区实际，建立健全各项规章制度，率先垂范、模范遵 守并督促员工认真贯彻、执行。4.1.1.4 审批房屋、公建设施的维修养护计划，按规定报请公司和业主 委员会审批，并组织实施。4.1.1.5 按预案负责对突发事件的处置，亲临一线组织指挥，保护人民 生命财产，避免事态扩大，减少一切损失

25、。4.1.1.6 加强同政府执法、管理部门、建设单位，供电、供水、供气、 电信等部门和业主委员会、居委会等组织的联系，协调好关系，搞好工作 的协同。4.1.1.7 组织人员收缴好物业服务费。4.1.1.8 组织开展好社区文体活动，搞好精神文明建设。4.1.1.9 定期向公司请示汇报工作，完成公司交办的其他任务。4.1.1.10 主任在主任领导下，协助主任工作，主任不在时，代理主任 职责。4.1.2 客服专员职责4.1.2.1 负责对业主的回访工作，及时收集各类信息，了解住户对公司 提供服务的意见和建议反馈给物业管理处主任。4.122负责定期发放、回收住户意见征询单。4.123负责住户进户、退户

26、手续的办理工作。4.124负责对客户接告诫的日常工作指导和监督。4.1.2.5负责管理处各种文件及通知的拟写。4.126负责策划、组织社区文化活动。4.1.2.7负责物业业主的投诉接待工作。4.128 负责物业管理处的文件收发、登记、分类、保管和文印工作。4.129 负责住户资料的收集、保管、归类工作。4.130 .10负责物业管理处各项费用收缴的汇总工作。4.131 .11负责物业管理处员工的考勤，做好办公场所的安全、清洁工作。4.132 .12负责整理制作相关报表。4.1213 负责办公用品及固定资产的添置申请、领用、保管、保养工作， 并做好记录。4.1214 协助物业管理处主任，协调好工

27、作，组织好会议并做好记录。4.1215 15协助物业管理处主任完成其他工作。4.1.3 保安队长职责4.1.3.1 带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。4.1.3.2 带领全队人员加强政治思想学习和保安队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。4.I. 3. 3 足壬队积极一丈住污动 皿炼自住.0g住友。4.1.3.3 和检查全队人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加 强工作责任心。4.1.3.5 全面、统一协调全队的工作，监督全队人员着装整齐，文明执 勤，树立良好的保安形象，严格执行作息时间制度。4.1.3.6 每周对全队人员的业务训练进行考核，做好全队人员的思想工 作。4.1.

28、3.7 详细收集业主意见和发现质量问题，及时做好处理，并迅速上 报。4.1.3.8 完成上级交待的其它任务。4.1.4 安全巡查员职责4.1.4.1 认真学习和熟悉治安管理、道路交通管理、城市建设管理等有 关法律法规，以及物业管理有关规定和保安业务知识，以维护好所辖物业 的治安、交通秩序，确保辖区安全。1.1.1.1 出所指导下，负责所管理区域日常巡视工作，对进出辖区 的外来人员按规定进行审查登记。对辖区内分管区域的治安、消防、违章、 摊点、机动车辆等实行全方位的巡查管理，发现问题，善于解决，处理不 了的，及时向上级或有关部门报告，并做好巡查记录。1.1.1.3 熟悉辖区物业情况，熟练掌握消防

29、器材的使用，懂得一些救护 知识，提高业务水平。发生紧急事件，及时处理并上报有关部门，积极配 合有关部门进行抢救工作。1.1.1.4 严格执行交接班手续，认真做好值班记录、交接班记录及各类 台帐。1.1.1.5 负责安全防犯设施的管理。1.1.1.6 负责房屋装修控制与管理。1.1.1.7 讲究文明和礼貌待人，耐心说服教育业主遵守辖区各种规章制 度。1.1.1.8 完成公司交办的其它工作任务。4.1.5 门卫职责4.1.5.1对出入大厦的人员进行证件，身份的查验,遵守会客登记制度， 办理好登记手续，防止无关员进入，扰乱工作程序；4.152对出入大厦的外来人员和车辆所携带、装运的物品、物资进行 检

30、验、核查，以防单位物资或物品流失和易燃、易爆、有毒物品流入大厦， 确保单位财产和人生安全。4.153疏导车辆，清理无关人员，维持好正常的交通秩序，引导车辆 停放有序、整齐。4.1.5.4提高警惕，注意发现可疑人，可疑事，如有发现，正确处理并 及时报告领导，妥善处置；4.156根据业主要求，及时接收、分发报刊、邮件，搞好登记手续， 防止误时、误事。4.1.5.7完成上级交给的其他任务。4.1.6 监控保安职责4.1.6.1 正确操作和爱护监控设备，消防报警台，双监报警设备及电梯 监控报警设备。4.1.6.2 做好值班详细记录和交接班工作，保持室内整洁和设备无故障。1.1.1.1 相带及其有关资料

31、做好存放管理工作，确保正常便用，随时协助调查各类案件。1.1.1.4 加强重点部位的监控，遇有特殊情况或嫌疑人及时与所在区域 保安人员联系，妥善处理。1.1.1.5 工作认真仔细，精益求精，监控值班中遇事要及时判明情况， 重要事件及时报告主管领导。1.1.1.6 未经批准，任何人不得将录像资料外借，值班中禁止擅离职守 和会客，确保监控工作安全、有序。1.1.1.7 完成领导交办的其它任务。4.1.7 义务消防员岗位职责管理处主任是大厦消防负责人，管理处员工都是义务消防员、须履行 消防员职责如下：4.1.7.1 管理处全体员工积极主动参加每月消防训练，按消防部门有关 规定要求，认真学习有关消防知

32、识和熟练掌握消防器材的正确使用方法和 规范操作技术。4.1.7.2 在有关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、 台风、液化气泄漏、水灾等情况下，能及时赶到现场，疏散和组织住户到 达安全地点。4.1.7.3 熟悉住宅区消防器材和设备的分布情况，当有事故发生时，能 迅速地找到和利用附近的消防器材进行抢救工作。4.1.7.4 对大厦内的各楼宇的消防器材设备定期检查及时维修，保证设 备处于完好状况，检查防火通道，时刻保质畅通，及时纠正消毒违章和消 除火险隐患。4.1.7.5 积极做好宣传教育和防范工作，在凡是没有消防器材的地方标 明”消防”字样和火警电话“119”，与业主订立防火安全公约

33、，向业主普及 消防知识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法。4.1.7.6 发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知有关消 防单位，并协助调查事故原因，接受消防人员的指挥，全力开展救护工作。4.1.8 车场保安员职责4.1.8.1 值班时不得擅离职守，交班前必须抄车号、交车，认真做好交 接班工作。4.1.8.2 查验停车收费卡与车辆号牌相符后方能停放，指导车辆停放到 位，不得一车占二位。4.1.8.3 督促驾驶员熄火关机、拉手刹、切断电源、取下点火钥匙关锁 车门和车窗玻璃，保管好物品。1.1.1.1 车场巡逻，看护场内公共设施及车辆停放情况，发现有异 常、可疑之处要及时查明，发生重

34、大事故必须奋力抢救，保护现场并立即 上报。4.1.8.5 对闲杂人员进入车场实施管理，遇可疑人员必须核实，作出判 断，妥善处理，对夜间车辆出场必须核对清楚后方予放行。4.1.8.6 管理好车场交通安全秩序，对在场内修理汽车、加放汽油、吸 烟者进行劝阻、警告、禁止其违规行为。4.1.8.7 对车场文明清洁进行督促管理，定期清洁倒车镜，对从车辆上 抛弃垃圾者，要对其进行教育，让其清扫整改。4.1.8.8 发现车辆携带易燃、易爆、有害、危险品及污染物品进入停车 场，要立即报告上级，采取果断措施，劝其出场。4.1.8.9 妥善保管车场收费票据，收取的现金清点后与发票存根要按规 定时限及时送交公司财务部

35、，做到帐目清楚。4.1.8.10 完成领导交办的其他任务。1.1.1.2 主管职责4.1.9.1 服从领导，模范带头，以身作则，积极带领队员完成上级交给的各项任务。4.1.9.2 全面负责大厦内的清洁卫生工作的安排，做好每日检查记录并 及时向主管汇报。4.1.9.3 负责做好保洁员的思想教育、法纪教育工作，组织保洁员学习 文化和专业知识。4.1.9.4 协助大厦内除四害消杀工作，组织安排保洁员完成此项工作。4.1.9.5 检查监督卫生、消杀，评定工作效益，搞好环境卫生管理。4.1.9.6 每日巡查大厦卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和 行为。4.1.9.7 坚持原则、办事公道。4.1.9.

36、8 管理处主任交待的其它任务。1.1.1.3 洁员职责4.1.10.1 对分管的道路实行全天保洁，每天清扫不得少于1次，保证路 面无积水、无垃圾。4.1.10.2 对分管的绿化带每日检查拾零不少于1次，保证绿化带内无瓜 皮果壳、纸屑等杂物。4.1.10.3 对分管楼宇的楼梯及走廊每日清扫1次，楼梯扶手擦拭1次， 公共部位无杂物堆放。4.1.10.4 爱护清洁用具、材料，减少浪费，节约开支，并认真做好蚊蝇 灭杀工作，垃圾桶每周擦洗一次。4.1.10.5 积极完成领导交办的其他任务。1.1.1.4 保主管职责对维保组进行实务性的管理，组织维修工对大厦的物业进行维修、改 造及保养，监督、检查维修工的

37、日常工作，确保大厦内物业管理的正常运 转,具体职责如下：1.1.1.5 服从主任的领导及工作安排，根据管理处的管理目标，制订住 宅区内物业维修及养护的实施方案。1.1.1.6 2必须具备工民建的有关知识，能编制工程预结算，懂得房屋结 构特点以及使用要求。1.1.1.7 3必须具备物业的有关管埋知识，熟悉江苏省住宅大厦物业管 理条例与管理处的有关规章制度。1.1.1.8 4掌握大厦内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走 向、分布和起止点。1.1.1.9 接受业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决 住户的疑难问题。1.1.1.10 组织维修工对大厦内房屋本体及公共配套设施进行维

38、修及保 养，确保地下排污、雨水管道的畅通。1.1.1.11 经常巡视大厦及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。1.1.1.12 定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的 思想和技术素质。1.1.1.13 响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其它部门做好各 项物业管理工作。1.1.1.14 0完成主任交给的其它任务。4.1.12 维修工职责4.1.12.1 参加物业的验收和交接工作，负责物业竣工验收资料的交接和 收集整理工作。4.1.12.2 负责建筑物、构筑物及共用部位设施、设备的维修和保养。制 定及组织实施房屋及公用设备设施的维修计划，对改建、扩建项目进行现 场监督管理

39、，做好竣工验收工作。4.1.12.3 负责地下设施、污水管线、化粪池、雨水管线的疏通、维修和保养。4.1.12.4 责对辖区内道路、路灯、娱乐场所、园林绿化、消火栓、停 车场、停车库、共用卫生设施、卫生保洁设备等的维修和保养。4.1.12.5 负责处理业主维修申请，核定收费项目和标准，及时安排维修 人员为业主提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量。4.1.12.6 负责监督机电设备、消防设施及防盗设施的检查检修工作，参 与重大项目维修施工，把住维修质量关。4.1.12.7 负责采购物资的质量验收，严把质量关。4.1.12.8 负责配合自来水公司、电话公司、煤气公司、供电公司及有

40、线 电视台的维修检查工作。4.1.12.9 负责对业主装饰装修有关问题的管理，对业主的装修咨询提供 技术上的建议和监督工作。4.1.12.10 坚持修旧利废，控制能源低消耗，降低成本，提高效益，热 情为业主提供优质服务。4.1.12.11 积极参加公司、管理处组织的有关业务理论和技术的学习， 不断提高维修养护水平。4.1.12.12 积极完成公司下达的其它各项任务。4.1.13 智能化管理员职责4.1.13.1 在维保主管领导下，重点负责大厦弱电系统，包括消防报警系 统、监控系统、门禁系统、对讲系统、红外线系统的检查、检测和维护， 制订全面的维护计划；4.1.13.2 加强对中控室运行的管理，

41、会同保安队监控人员加强对中控室 各设施、设备的维护，做好检查、督促所有人员遵守中控室管理、运行制 度和规定；4.1.13.3 做好对重点设施、设备的点检和抽查，保证各设施、设备正常运行；4.1.13.4 及时排除智能化设施、设备的故障，对技术复杂项目做好外聘 方案，在领导同意后，组织实施，跟踪监测，搞好工程决算；4.1.13.5 完成上级交给的其他任务。4.1.14 绿化主管职责4.1.14.1 熟悉大厦绿化概况，充分利用和发展绿化面积，保持绿化完好 率达95%以上。因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植 物景观，发挥绿化的生态环境效益。4.1.14.2 提高绿化养护管理的知识和技

42、能，熟悉花草树木的品种、名称 和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林器械的使用方法。4.1.14.3 花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖 方法、管理方法等，方便业主欣赏。4.1.14.4 巡视大厦绿化，做好分析和记录，掌握大厦绿化的基本情况。4.1.14.5 借鉴其他先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议, 结合实际情况，制定管养计划、管养方法，确保绿化管养的正常运作。4.1.14.6 关心绿化员工的生活，多交流思想，为绿化工作好后勤工作， 解释工作疑难，多渠道增进绿化工的知识和素质。4.1.14.7 广开门路，与社区文化建设结合，建设大厦“爱绿化、护绿化 ”

43、的文化环境。4.1.14.8 与管理处其它部门精诚合作，搞好单位的各项活动。4.1.14.9 完成管理处主任交办的其它工作。4.1.15 .绿化养护员职责4.1.15.1 熟悉辖区的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量，充分利 用绿地面积，保持绿化成活率在95%以上，并且合理布置花草树木的品种 和数量。4.1.15.2 熟悉花草树木的名称、特性和培植办法，并对较为名贵、稀有 和数量较大的品种在指定的地方公告其名称、种植季节、生长特征、养护 办法等，供业主观赏。4.1.15.3 对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝剪 叶、补苗、浇水。大棵的灌木，要给予造型，丰富绿化内容。4.1.

44、15.4 保持绿化带的清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗、花木生 长茂盛。4.1.15.5 每月检查、记录、报告绿地、树木情况，及时劝阻和处理违反 有关绿化管理规定的行为。4.2考核细则4.2.1 本办法主要用于甲方对乙方的考核乙方亦可作为内部考核用。422考核采取定期考核与随机考核结合，即每季集中考核一次，同时 平时可抽查；考核过程与考核结果结合，既考核工作的行为过程，又考核 最终效果；考核人与考核事结合，既考核人的行为、举止、态度，又要考 核工作数量、质量。423考核目的主要是为了服务能得到持续改进，因此，评分细则采取 只记录扣分项的办法。4.2.4每扣1分，扣效益工资或奖金1元。区分序号

45、考核内容扣分数备注1上班迟到、早退102不按定着装（或不整洁）10共同3不戴工号牌10性内4上班私自离岗、干私活10容5工作时大声喧哗、吵闹106长时间闲聊，打工作电话107未及时、准确、清楚填写记录108无故缺席、迟到各种会议109损坏、丢失公物20照价赔偿10伪造、涂改票据、记录2011上班使用辱骂性语言2012服务态度差，有合理投诉2013违反安全工作规程运作3014工作失责、公司信雀受损3015服从正常调度5016无故旷工半天以上5017禁烟处抽烟1018工作吃零食1019工作中营私舞弊、谋私利100视情另罚20紧急情况，逃避100视情另罚管理1领导不力，管理混乱202未按时制订月计划，报工作小结 上交考勤表203对员工考核不认真、不公正204隐瞒内部违规违纪事实205所管员工发生问题，造成不良影 响306工作缺少协调，造成损失307对分管业务不熟，使工作失误308工程预算不合理，审查不细造成 损失309公司、业主要求未贯彻，使工作 造成影响3010整改项目完成不好，业主不满意501