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1、借鉴发达国家案例一一浅谈我国怎样化解以房养老保险的风险目前，我国已步入老龄化社会，人口老龄化速度已经超过了美国和欧洲，而且呈现出明显的“未富先老”特征。在这样的社会背景下，许多老年人未能积攒起足够的养老资产，而现行的子女赡养、退休金、社保金等养老保障模式也越来越不能满足居民日益高涨的养老需求。因此，探索一种新的养老方式成为我国当前亟须解决的问题。以房养老保险作为一种新型的养老模式，在发达国家得到了快速发展，也受到我国相关业界的持续关注，并于2014年7月1日起，以房养老保险业务在我国部分发达城市开始试点实施。然而，截止到2022年初，“以房养老”政策的响应者寥寥无几。究其原因，是各利益相关主体
2、对“以房养老”的风险评估不足，无法提出有效的应对措施。充分评估以房养老保险所面临的各种风险，并建立有针对性的风险防范和化解机制，将极大促进以房养老保险在我国的推广，推动我国养老保险体系的不断完善。一、以房养老保险面临的六大风险在2022年的两会上，商业养老保险一词被频繁提及，受到了广泛的社会关注。而以房养老保险就属于商业养老保险的一种，是指参保老人（借款人）将自己的房屋产权抵押给保险公司，同时享有居住权，保险公司按照约定的方式定期给老年人发放一定金额的养老金，以提高老年人晚年生活质量的养老方式。当老人去世以后，房产所有权将归属于保险公司，以房养老保险是对养老保障体系的一种完善和补充。以房养老保
3、险作为新型的养老模式，在我国仍处于发展摸索阶段，在这个阶段必然面临着各种矛盾和冲突，给其发展带来诸多不确定性。为有效规避化解各种风险，推动以房养老保险在我国的健康发展，笔者对其开展过程中可能面临的风险进行分析。（一）长寿风险随着我国经济发展和社会医疗水平的提高，国民人均寿命也在不断提高。在以房养老保险中，人均寿命的延长意味着保险公司可能要支付比预算更高的养老金给参保老人，这就是以房养老面临的长寿风险。同时，由于参保老人在有生之年保留房屋的居住权，房屋产权在归保险公司之前还要面临长时间的自然折旧和物理折损，这也是长寿风险的一种附加风险。(二)市场风险以房养老保险的载体是房子，房产市场价值的波动直
4、接影响着参与者的利益，如何准确去评估预测房产价值的变动成为以房养老保险实施的关键。影响房产价值波动的因素有很多，房产的价格、物理的折旧、自然灾害对房屋的损害等，但其最重要的因素是房产价格的波动，房子价格的变动不论对借款人还是对保险公司的利益都会产生重大影响。从理论上讲，假如房产的未来预期价格降低，借款人在去世以后,房产因为价格降低而贬值，那么房产价值有可能会因此低于保险公司支付的养老金本息之和，这样，保险公司就会面临亏损的风险。假如预期房产价格会上涨，房产就会因此升值,借款人去世后房产的价值可以偿还保险公司发放的累计养老金本息和，保险公司可以盈利，但仍将会面临借款人中途解约合同的风险，借款人若
5、选择另一种出租房屋的方式来获取养老费用，这也会阻碍以房养老业务的顺利开展。(三)利率风险利率风险是金融市场里面最难控制、最难规避的风险,因此对该风险的预测尤为重要。如何准确地对利率波动进行预测，采取有效的措施来规避风险，对以房养老保险在我国的顺利开展意义重大。近年来，我国积极推进金融市场的利率市场化，这样一来对利率波动的预估就更加错综复杂，难度加大，也是对以房养老模式的挑战。在以房养老模式中，借款人能够获得抵押贷款的总额与市场利率的大小息息相关，利率的大小也关系着保险公司是否能最后以房产的价值偿还发放的养老金本息之和。采用浮动利率的情况下，当市场利率上升时，就会导致保险公司需要发放的养老金本息
6、之和增加，有可能超过最后的房产价值,使保险公司蒙受亏损的风险。当市场利率下降时，借款人将会承担原来高利率带来的高利息，会增大借款人选择退保以房养老业务的可能性，由保险公司来承担利率降低带来的风险损失。若采用固定利率，市场利率上升时，就会占用保险公司的大量资金，使其错失在其他领域投资的机会成本。（四）道德风险根据住房反向抵押养老保险的规定，借款人在领取养老金的同时，拥有对房屋的居住权，但房屋在长时间的折旧后，借款人需要负责对房屋的维修，这样就需要支付维修费用。对于一个靠抵押房产来换取养老金的老年人来说，支付维修费用无疑会增加自己的经济负担，借款人会不会以牺牲自己的生活质量为代价，来对抵押房屋进行
7、正常维修就成了很大的悬念。因为当老人参加以房养老模式后，房产已经做出抵押，从根本上房屋的所有权已经不再归自己所有，自己仅仅拥有的是暂时的居住权。但是如果没有及时对房屋进行出资维修，就会使房屋的物理折旧加速，降低房产的价值和使用生命，保险公司就增加了因为道德因素带来的风险损失。因为道德因素的存在，对房屋的价值估测也增加了难度，准确地预测房屋的寿命也会成为很大的一个未知数。（五）文化风险作为养老保障体系的有益补充，以房养老保险是一种舶来品，由上世纪80年代中期美国新泽西州的一家金融机构所正式推出的。如今，以房养老在美国、日本、欧洲等国家日趋兴旺。但在我国，有“养儿防老”传统观念的老年人却对以房养老
8、这种模式有着相当的抵触。据社会调查资料显示,九成以上受访老人表示，“养儿防老”和“家产传后”是中国的传统，是中华文化的沉淀，更希望将房产作为遗产留给自己的子女来继承。他们认为如果参与以房养老业务，将来把产权交给保险、银行等金融机构，将会造成亲人之间的关系疏远。可见，在家庭养老观念根深蒂固的我国，推行以房养老保险无疑是对我国传统文化的冲击。这种冲击带来的直接后果就是，严重阻碍了以房养老保险业务在我国的顺利开展,表现为以房养老保险市场的有效需求不足。（六）发展环境风险我国法律明文规定了保险、银行、信托业务实行分业经营，对于以房养老业务来说，一方面房屋的反向抵押是一个周期较长的产品；另一方面该产品的
9、复杂操作决定了单由某一个机构独立承担是不可能完成的，需要多方机构协同合作。因此，我国现行的法律环境也对以房养老保险的开展造成了一定的阻力。二、发达国家以房养老模式的成功经验及启示“他山之石，可以攻玉”，研究国外发达国家的以房养老经验，将为还处在以房养老保险探索阶段的我国提供风险防范和化解的有益启示。（一）美国以房养老模式的成功经验在西方发达国家中，以房养老模式最为成熟的国家是美国，我国以房养老保险起步比较晚，难免需要借鉴发达国家的成功经验。第一，美国政府对以房养老产品给予了最大的支持，甚至很多产品政府都参与其中，这提高了产品的信誉度，同时政府的参与为借款人和金融机构都做了担保，并成立了专门的监
10、管部门，提出了配套的监管措施。以“房产价值转换抵押贷款“（HECM）为例，美国住房管理局为以房养老产品作了担保，政府的出面担保，在一定程度上降低了参与以房养老业务双方的风险，提高了公信力，也快速得到了美国人民的认可。第二，重视法律的制定以及执行，监管力度比较适合。在以房养老模式产生后，美国从法律的角度也作出了各种规定。例如联邦不动产法案对以房养老参与双方的信息披露作出了明确的规范。第三，美国繁荣的金融市场为以房养老业务的发展提供了支持。美国各大抵押协会组建了房产二级交易市场并完善了担保体系，来保障住房反向抵押养老保险的顺利进行。在投融资层面，资产证券化活跃了二手交易市场，提高了房产资金的流动性
11、。第四，产品开发多样化，具有选择上的灵活性。美国老年人可以根据自身的实际情况来选择适合自己的以房养老产品。（二）英国以房养老模式的成功经验英国是比较早开展以房养老模式的国家之一，早在20世纪60年代，房产价值释放机制（以房养老模式的雏形）就在英国产生，虽然在发展初期，因为经济动荡，发展遇挫，但经过后期的持续优化，这项机制成功地在英国展开，得到了当地老年人的认可。房产价值释放机制发展过程中，最关键的因素是监管制度和政府的大力资金支持。英国政府成立专门的房产价值释放委员会来对该机制的运作监管护航，对以房养老业务中的权利和义务作了明确的规范和界定。该委员会还规定了金融机构的权责，保障了老年人的利益，
12、制度的制定从老年人的切身利益出发，充分得到了老年人群的信任和认可。从英国案例可以看出，监管机制在以房养老模式发展中的地位。（三）新加坡以房养老模式的成功经验新加坡于1997年引入以房养老模式，在实践中不断改进发展，慢慢地得到了当地老年人群的认可。以房养老业务在新加坡短短的二十几年就取得了理想的成果，其原因在于新加坡从本国国情出发，以老年人群的利益为本，制定符合本国国情的政策，设计适合本国老年人的以房养老产品。为了能够推动以房养老业务的发展，新加坡出台了一系列新政,如实行公共住房保障政策，打破原先的准入限制，提高了老年人参与以房养老业务的比例。（四）发达国家案例的启示从以上三个国家的经验上看，这
13、些成功都离不开政府的政策支持和配套的法律监管措施，繁荣的金融市场和日益开放的思想观念也促进了以房养老业务的快速发展。因此，在我国开展以房养老保险，需要政府在政策上给予最大的支持,鼓励保险公司积极参与以房养老业务，支持其他金融机构参与多元化，实现优势互补，促进以房养老模式在我国快速发展。具体来说，需做好以下三点：1 .发展适合中国国情的，以房养老保险”体制随着经济社会不断发展，老年人赡养问题迟早要面临融入社会化进程。在我国推行以房养老保险要根据具体的国情,可重点针对已经拥有两套以上住房且到退休年龄的空巢老人、失能老人、丁克家庭，丰富其退休收入经济来源，实现老有所养，提高晚年生活质量。2 .加强政
14、策层面保障力度，引导金融机构创新试水从国外以房养老的成功经验来看，发挥政府的主导作用尤为重要，通过政府出面开发以房养老前期的市场工作，实现政府与市场的结合，是以房养老保险能够在我国市场打开局面的前提。政府可以出台政策来鼓励以房养老相关金融产品的创新，增强产品的亲民性，吸引更多的人来参与以房养老这项业务。政府还需提供更多的优惠政策吸引保险公司等市场化金融机构参与以房养老，并制定相关的保障措施来为其担保，为以房养老保险的开展提供一个良好的环境。3 .建立健全养老保障的法律法规，加强监督和引导合理借鉴发达国家立法经验，建立适应我国当前阶段经济发展的养老法律保障体系，使以房养老模式能够在法治环境下平稳
15、运行。出台针对以房养老方案的资产评估细则，可在新修订的老年人权益保障法中设立优先保护老年人居住权的规定。在实施细则上，可比照住房资产高则可贷款数额（或可发放养老金）就高，年纪大住户贷款数额高，夫妻健在比单身者可贷数额低的国际惯例，在遵循生命周期理论的基础上，同时保证金融机构的利益。三、我国以房养老保险的风险化解建议上文中，笔者对以房养老保险面临的风险进行分析。下面，笔者在借鉴发达国家成功经验的基础上，对我国以房养老保险发展中所面临的风险，提出几点防范及化解建议。1.采取多种灵活方式，综合化解长寿风险长寿风险属于可分散风险，因此可以采取分散风险的方式控制长寿风险，降低长寿风险带来的风险损失。一方
16、面,保险公司可制定灵活的措施来控制风险，当借款人在生存时领取的养老金金额低于其死亡时房产价值，房产价值的剩余部分由其继承人来领取，当借款人在生存时领取的养老金金额已高于借款人死亡时房产的价值，差额部分由其继承人来补贴。另一方面，可扩大参保借款人的数量。参与以房养老保险业务的老年人数量越多，那么平均预期寿命就会和期望寿命越接近，就可以尽可能地降低长寿风险带来的损失，所以开展以房养老业务之前，需要做好充分宣传，吸引更多的老年人参与以房养老业务。2 .运用现代金融创新工具，防范利率风险利率风险本质上属于不可分散风险，在以房养老业务中,金融机构借用金融衍生工具或者开发与以房养老产品结构相似的金融产品来
17、对冲利率风险带来的影响。比如说建立利率保险机制，开发相应的保险产品，运用保险方式来转移风险。也可以通过建立期权调整利差模型(OAS),充分运用此模型来衡量风险，最终达到对利率风险的防范目的。3 .科学预测房产价值，引入资产证券化，化解房产价值波动风险以房养老业务中，借款人是将房产的所有权作为抵押，作为抵押物的房产价值直接关系到保险公司等金融机构的利益。因此，对房产价值波动风险的管理控制，是以房养老业务开展成败的关键。防范房产价值波动风险最关键的就是准确预测房产价值。可以采取以下措施：第一，政府积极建立健全房价评估体制，设立专门的评估部门，提高评估水平，增强对房产价值评估的预测准确性。第二，充分
18、运用房地产价格数学模型提高对房屋价值预测的准确性，缩小预测值与实际值的差距。第三，完善资产证券化体制，将资产证券化体制引入以房养老业务中，通过资产证券化来减少房产价值波动带来的风险。4 .建立和完善个人信用体系，防范道德风险通过建立个人信用体制，运用信用机制对借款人进行一定程度约束，同时建立完善监管机制。对不能按照合同约定对房屋进行维修的借款人，保险公司可以降低对借款人养老金的发放额度，用以弥补房屋失修带来的经济损失。5 .加强新消费观和养老观的宣传引导，化解文化观念风险加强宣传力度，普及以房养老观念。以房养老模式能否在我国顺利开展，其关键是客户群体是否能够深刻理解以房养老的内涵。美国在开展以
19、房养老模式初期，为了向老年群体宣传以房养老产品以及理财意识，成立了专门的机构组织房地产价值转换中心。我国可以借鉴美国的宣传经验，成立专门的部门来负责以房养老的宣传咨询，可通过网络、多媒体等形式宣传以房养老模式，让更多的老人了解以房养老保险,逐渐转变传统的养老观念，让更多的人意识到以房养老是未来养老的一种新趋势，是传统养老的一个有益补充。加大宣传力度，增强老人们对风险的意识，对老年人宣传提前消费的理念，提倡老人通过参与以房养老保险提升自己晚年的生活水平。6 .建立良好的以房养老保险发展环境，化解环境风险(1)开发多样化的以房养老保险产品。以房养老的产品开发不能单一，需要结合我国国情，迎合老年人的
20、现实需求,设计开发适合我国老年人的产品。第一，对市场进行调查分析，将市场进一步细分，开发出多样性的养老产品，以适应不同的市场需求。第二，设置多种参与方式，允许老年人或者其房产继承人对抵押房产自由赎回，提高以房养老产品的灵活性。(2)鼓励多方参与。以房养老保险从本质上是一种金融产品，涉及多个领域，如果由保险公司单一的机构来经营,很难承担起以房养老带来的风险损失。鼓励多方参与，让银行、信托等多方机构参与进来，相互合作和制衡，实现优势互补，可提高风险抵抗的能力。（3）制定相关政策完善我国房地产市场。第一，房地产市场的平稳增长对以房养老保险的展开意义重大。政府需要采取相应的措施对房地产行业进行宏观调控
21、，避免房地产行业发展出现大的动荡，还可以通过出台相关优惠措施鼓励经济适用房、廉租房的建设，优化房地产结构，调节房地产市场的供需平衡，保障房屋市场价格的稳定。第二，政府需出台政策保障信贷和利率的稳定，鼓励房地产市场发展的多元化，为房地产的开发提供一个良好的服务环境，制定系列措施规范目前的二手房交易市场。第三，政府可通过建立房地产市场预警机制，对房地产行业的发展进行实时监控，及时准确地获取房产波动的一手信息，进而根据发展波动状况采取相应的宏观调控措施，来稳定房地产市场的发展，保障以房养老保险在我国顺利开展。总之，以房养老保险作为一种补充性商业养老模式在国内受到关注，但以房养老保险在我国发展并不成熟，初级阶段发展遇冷，究其原因是业界对其风险的认识不足。我们应积极针对以房养老保险的主要风险进行分析评估，在借鉴国外成熟经验的基础上，探索其风险化解方案，促进我国养老保险体系的进一步完善。
