《第一部分致估价委托人函.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一部分致估价委托人函.docx（42页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、第一部分致估价委托人函成都市中级人民法院：本机构接受贵院(2017)成都中院法技委字第435号司法评估委托书委托，对贵院受理的(2017)川01执恢148号：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司申请执行成都晶宝实业有限公司、陶锡奎、陶仕富其他案由一案,所涉及的位于郸都区犀浦街道犀团路999号“晶宝塞纳国际”住宅区内117套住宅、公寓进行评估。估价人员秉承客观、独立、公正、科学的原则，运用公认的房地产估价方法，按照必要的估价程序，经实地查勘、市场调查与询证，完成了估价工作。一、估价对象：本次估价对象为位于郭都区犀浦街道犀团路999号“晶宝塞纳国际”住宅区内117套住宅、公寓，建筑面积共计96
2、62.62平方米。二、估价目的：为法院处置委估房地产提供价格参考。三、价值时点：二。一七年九月二十七日。四、价值类型：市场价值。五、估价方法：采用比较法进行房地合估。六、估价结果：经估价确定，估价对象在本报告所述价值定义并满足估价假设和限制条件下的估价结果为：币种：人民币总价小写：6392.81万元总价大写：陆仟叁佰玖拾贰万捌仟壹佰元整明细详见下表：序;房屋唯一号栋号单元楼层房号结构规划用途建筑面积(m2)评估单价(nmi)评估总价(万元)1669628114405剪力墙公寓69.37719049.882669629114403剪力墙公寓69.37719049.8836695291124240
3、3剪力墙住宅69.37651045.16466952511252502剪力墙住宅88.23658058.065669516122206剪力墙住宅86.91658057.196669510124403剪力墙公寓69.37719049.88766946012141403剪力墙公寓69.37648044.958669770812206剪力墙住宅81.61658053.79669771812205剪力墙公寓80.58646052.0510669772812203剪力墙公寓80.58646052.0511669773812202剪力墙住宅80.58658053.0212669774812201剪力墙住宅
4、91.31664060.6313705363813306剪力墙住宅81.61658053.714705364813305剪力墙公寓80.58646052.0515705365813303剪力墙公寓80.58646052.0516705366813302剪力墙住宅80.58658053.0217705358814406剪力墙住宅81.61658053.718705359814405剪力墙公寓80.58646052.0519705360814403剪力墙公寓80.58646052.0520705361814402剪力墙住宅80.58658053.0221705362814401剪力墙住宅91.31
5、664060.6322705354815505剪力墙公寓80.58646052.0523705355815503剪力墙公寓80.58646052.0524705356815502剪力墙住宅80.58658053.0225705348816606剪力墙住宅81.61691056.3926705349816605剪力墙公寓80.58646052.0527705350816603剪力墙公寓80.58646052.0528705351816602剪力墙住宅80.58658053.0229705345817703剪力墙公寓80.58647052.1430705346817702剪力墙住宅80.58659
6、053.131705339818805剪力墙公寓80.58647052.1432705340818803剪力墙公寓80.58647052.1433705341818802剪力墙住宅80.58659053.134705342818801剪力墙住宅91.31665060.7235705333819906剪力墙住宅81.61659053.7836705337819901剪力墙住宅91.31665060.723770532881101006剪力墙住宅81.61692056.473870533181101002剪力墙住宅80.58714057.533970533281101001剪力墙住宅91.3166
7、5060.724070532681111102剪力墙住宅80.58660053.184170531981121205剪力墙公寓80.58703056.654270532181121202剪力墙住宅80.58660053.184370532281121201剪力墙住宅91.31666060.814470531781131301剪力墙住宅91.31722065.934570530981141405剪力墙公寓80.58648052.224670531081141403剪力墙公寓80.58648052.224770531181141402剪力墙住宅80.58660053.184870530381151
8、506剪力墙住宅81.61660053.864970530681151502剪力墙住宅80.58660053.185070529981161605剪力墙公寓80.58647052.145170530081161603剪力墙公寓80.58647052.145270530181161602剪力墙住宅80.58659053.15370529481171705剪力墙公寓80.58647052.145470529581171703剪力墙公寓80.58647052.145570529681171702剪力墙住宅80.58659053.15670529181181802剪力墙住宅80.58659053.15
9、770528481191905剪力墙公寓80.58647052.145870528581191903剪力墙公寓80.58647052.145970528781191901剪力墙住宅91.31665060.726070527881202006剪力墙住宅81.61658053.76170527981202005剪力墙公寓80.58646052.056270528081202003剪力墙公寓80.58646052.056370528181202002剪力墙住宅80.58658053.026470527381212106剪力墙住宅81.61658053.76570527481212105剪力墙公寓80
10、.58646052.056670527581212103剪力墙公寓80.58646052.056770527681212102剪力墙住宅80.58658053.026870526881222206剪力墙住宅81.61658053.76970526981222205剪力墙公寓80.58646052.057070526481232305剪力墙住宅80.58684055.127170525881242406剪力墙住宅81.61658053.77270526081242403剪力墙住宅80.58684055.127370526181242402剪力墙住宅80.58658053.027470525381
11、252506剪力墙住宅81.61658053.77570525481252505剪力墙住宅80.58651052.467670525681252502剪力墙住宅80.58658053.0277669766822205剪力墙公寓79.95646051.6578669767822203剪力墙公寓79.95646051.6579705232827706剪力墙住宅87.41659057.68070521782101006剪力墙住宅87.41659057.68170519982141406剪力墙住宅87.41660057.698270520182141402剪力墙住宅86.33660056.988370
12、515382252506剪力墙住宅87.41658057.528470515482252505剪力墙住宅79.95651052.058570515582252503剪力墙住宅79.95651052.058670515682252502剪力墙住宅86.33658056.818770515782252501剪力墙住宅90.6664060.1688669763832202剪力墙住宅86.33658056.8189705142835501剪力墙住宅90.6720065.2390705128837706剪力墙住宅87.41659057.691705121839902剪力墙住宅86.33659056.89
13、9270510683121202剪力墙住宅86.33660056.989370509383141406剪力墙住宅87.41660057.699470509483141405剪力墙住宅79.95708056.69570509083151503剪力墙公寓79.95648051.819670506883191906剪力墙住宅87.41692060.499770507083191903剪力墙公寓79.95647051.739870507183191902剪力墙住宅86.33659056.899970506383202006剪力墙住宅87.41658057.5210070506583202003剪力墙公
14、寓79.95646051.6510170506783202001剪力墙住宅90.6664060.1610270506083212103剪力墙公寓79.95646051.6510370505383222206剪力墙住宅87.41658057.5210470505483222205剪力墙住宅79.95651052.0510570505583222203剪力墙公寓79.95646051.6510670505783222201剪力墙住宅90.6664060.1610770504883232306剪力墙住宅87.41658057.5210870504983232305剪力墙住宅79.95684054.6
15、910970505083232303剪力墙公寓79.95679054.2911070505283232301剪力墙住宅90.6664060.16Ill70504383242406剪力墙住宅87.41713062.3211270504483242405剪力墙住宅79.95651052.0511370504683242402剪力墙住宅86.33658056.8111470504783242401剪力墙住宅90.6664060.1611570503883252506剪力墙住宅87.41691060.411670504083252503剪力墙住宅79.95651052.0511770504183252
16、502剪力墙住宅86.33658056.81合计9662.626392.81根据成都市中级人民法院(2017)成都中院法技委字第435号司法评估委托书及评估清单，清单共计147套住宅、公寓。根据2017年09月27日现场查看，其中30套住宅、公寓已有住户入住且未能入户查看，无法进行评估。因此,本次评估估价对象共计117套住宅、公寓，建筑面积共计9662.62平方米。七、估价报告使用期限：本估价报告自估价作业完成之日起壹年内有效，即二O一七年十月二十五日至二O一八年十月二十四日。估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告，使用前请阅读本报告全文，并请特别关注其中的估价假设和限制条件。四川通
17、和土地与房地产估价有限责任公司法定代表人：陈蓉二O一七年十月二十五日第二部分注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、
18、房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、注册房地产估价师陈彬、李红缨于2017年09月27日会同本案执行法官、申请执行方代理人对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量等进行调查和其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8、估价人员姓名证书号签名签名日期陈蓉注册房地产估价师2017年10月25日陈彬注册房地产估价师2017年10月25日李红缨注册房地产估价师2017年10月25日第三部分估价假设和限制条件一、本报告基于以
19、下假设条件成立1、注册房地产估价师于2017年09月27日对估价对象进行了实地查勘，该时点为本报告价值时点。2、根据估价人员在成都市哪都区不动产登记中心查询，本次评估估价对象均已抵押给中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，已分别被成都市中级人民法院、郸县人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院查封(查封情况详见房地产估价结果报告)。由于本次评估目的是为法院处置委估房地产提供价格参考。本次评估不考虑以上限制登记、抵押登记对估价对象价值的影响。3、估价委托人所提供的资料真实、合法、完整。4、根据成都市中级人民法院(2017)成都中院法技委字第435号司法评估委托书及评估清单，清单共计147套住
20、宅、公寓。根据2017年09月27日现场查看，其中30套住宅、公寓已有住户入住且未能入户查看，无法进行评估。因此，本次评估估价对象共计117套住宅、公寓，建筑面积共计9662.62平方米。本次评估所采用的房屋用途、结构、建筑面积等以成都市中级人民法院提供的评估清单为依据，估价对象用途为住宅、公寓，结构为剪力墙。如估价委托人和涉案当事人对此事项有异议,应于收到本报告七日内向本机构提出有关事项的书面说明并提供相关资料。5、估价对象被覆盖及隐蔽部分状况良好。6、本次评估假设估价对象现在和未来均处于公开市场环境中，评估结果为未考虑估价对象所涉及本案法律纠纷和限制登记、抵押登记对其价值的影响，而评估的房
21、地产公开市场价值。7、估价委托人未提供估价对象分摊土地的国有土地使用证。根据估价人员在成都市郭都区不动产登记中心查询，估价对象为2014年竣工验收的商品房。根据我国土地管理法，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。估价对象所占用的土地不属于上述4类用地，属于住宅用地，土地使用权类型应为出让，因此，本次评估设定估价对象占用范围内应分摊的土地使用权类型为出让。如估
22、价委托人和涉案当事人对此事项有异议,应于收到本报告七日内向本机构提出有关事项的书面说明并提供相关资料。8、根据评估人员向哪县规划局核实，估价对象2014年9月已办理竣工验收，本次评估设定估价对象建成于2014年9月。二、估价结果使用的限制条件1、本报告估价结果是评估人员在以上假设和前提条件的基础上评估出估价对象的公开市场价值。估价报告使用人应在充分考虑如下因素后，根据本报告估价结果合理确定估价对象的处置价格：（1）估价对象产权性质和规划用途；（2）房地产拍卖变现相关税费；（3）估价对象办理相关的房屋所有权证、国有土地使用证按国家有关收费标准应交纳的相关税费；（4）拍卖公示时间、范围的影响；（5
23、）相邻房地产带来的影响；（6）拟变现时间限制；（7）其它限制条件。2、本估价结果包括房屋及其附属设施和占用范围内应分摊的土地使用权的价值。该土地使用权和房屋附属的设施设备若与房屋分割处置，本估价结果无效。3、本报告自估价作业完成之日起壹年内有效。在报告有效期内，若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。4、本报告对估价对象所作文字性描述是评估人员根据现场查勘和本项目相关各方提供的资料所作的陈述,并不代表对估价对象合法用途和相关特性的认定，评估机构仅对在满足估价的假设和限制条件下的估价结果
24、的合法性和有效性负责。5、评估报告使用者如发现本报告内的文字或数字打印或其他原因出现误差时，请通知本机构进行更正。6、本报告书不得随意分割使用，不能作为宣传材料，不能作为对资产未来价值的承诺。未经本机构书面同意，不得向估价委托人、估价报告审查部门、涉案当事人之外的单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体。7、本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，估价机构盖章并作为一个整体时有效。第四部分房地产估价结果报告一、估价委托人成都市中级人民法院二、房地产估价机构单位名称：四川通和土地与房地产估价有限责任公司法定代表人：陈蓉住所：成都市高新区锦城大道666号奥克斯广场B座15层1507号资格等级：
25、壹级证书编号：川建房估证字2016001号有效期限：2015年10月22日至2018年10月22日三、估价对象本次估价对象为位于郸都区犀浦街道犀团路999号“晶宝塞纳国际”住宅区内117套住宅、公寓，建筑面积共计9662.62平方米。1、地理位置估价对象位于郸都区犀浦街道犀团路999号“晶宝塞纳国际”住宅区内，该住宅小区东临犀团路，南临港通北四路，西隔规划道路临中铁银杏广场住宅区，北临规划道路。2、区域状况“晶宝塞纳国际”住宅小区位于郸都区犀浦街道，犀浦街道隶属于四川省成都市郸都区，东北部邻安靖街道，东南与金牛区金泉街道接壤，西南邻合作街道，西邻红光街道，西北接团结街道，镇域面积21平方公里。
26、紧邻成都市金牛区和高新西区，国道317线、沙西线、成都绕城高速、成灌高速等贯穿境内，地铁2号线、6号线、成灌快铁在犀浦交汇。区域内已建有“中铁银杏广场”、“宇众悦城”、“和润国际”、“嘉通云玺”、“晶宝维吉尼亚”、“云凤苑”、“正成名城左岸”等商品住宅小区；区域内学校有：西华大学、成都工贸职业技术学院、思源学校、西华大学附属学校、启蒙幼儿园等；医疗机构有：成都上锦南府医院、四川托普学院医院、平安村卫生站；生活配套有：红旗超市、世纪百盛超市以及临街商铺、超市、农贸市场、商业银行网点等。区域内基础设施和公共配套设施待完善。3、交通状况(1)对外道路通达度估价对象所在区域有港泰大道、广场路、新犀路、
27、双石路、港通北三路等，道路网络完善，道路通达度较好。(2)公交便捷度估价对象附近有710路、P22路、710A路、P18路、P51路、P12等公交车站点及在建的有轨电车，公交便捷度较优。4、估价对象(1)估价对象所在楼盘情况估价对象所在楼盘为成都晶宝实业有限公司在郸县犀浦街道犀团路开发的“晶宝塞纳国际”，该楼盘占地64837平方米，总建筑面积225585平方米，容积率2.85,绿化率43%,小区总住户1830户。2012年8月开盘，2014年9月已办理竣工验收。(2)估价对象范围的确定根据成都市中级人民法院提供的评估清单，清单共计147套住宅、公寓。2017年09月27日估价人员会同本案执行法
28、官、本案申请执行方代理人对估价现场查看，其中30套住宅、公寓因已有住户入住未能入户查看，无法进行评估。则本次评估范围为扣除未能入户查看的30套住宅、公寓后，本次评估总套数为117套住宅、公寓，建筑面积共计9662.62平方米。本次未能入户的房号为:序号房屋唯一号门牌栋号单元楼层房号规划用途结构建筑面积(m2)166957799911141406住宅剪力墙87.13266952799911242406住宅剪力墙87.13366953099911242402住宅剪力墙88.234705352999816601住宅剪力墙91.315705344999817705公寓剪力墙80.58670532499
29、981111105公寓剪力墙80.58770531899981121206住宅剪力墙81.61870531399981131306住宅剪力墙81.61970531299981141401住宅剪力墙91.311070530799981151501住宅剪力墙91.311170528899981181806住宅剪力墙81.611270528999981181805公寓剪力墙80.581370529099981181803公寓剪力墙80.581470528399981191906住宅剪力墙81.611570527099981222203公寓剪力墙80.581670527199981222202住宅剪力
30、墙80.581770526399981232306住宅剪力墙81.611870526699981232302住宅剪力墙80.581970525599981252503住宅剪力墙80.5820705236999827701住宅剪力墙90.621705231999828801住宅剪力墙90.62270518799982171706住宅剪力墙87.412370517999982191906住宅剪力墙87.4124669760999832206住宅剪力墙87.4125705122999839901住宅剪力墙90.62670508999983151505住宅剪力墙79.95277050789998317
31、1706住宅剪力墙87.412870505899983212106住宅剪力墙87.412970504599983242403住宅剪力墙79.953070504299983252501住宅剪力墙90.6合计2548.46(3)估价对象权益情况根据成都市中级人民法院提供的评估清单、郸县房产管理局房屋在建工程抵押楼盘明细清单，估价对象地址：商：成都晶宝实业有限公司，房屋抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，权益登记明细状况如下:序号房屋唯一号门牌栋号单元楼层房号规划用途结构建筑面积(m2)1669628999114405公寓剪力墙69.372669629999114403公寓剪力墙69
32、.37366952999911242403住宅剪力墙69.37466952599911252502住宅剪力墙88.235669516999122206住宅剪力墙86.916669510999124403公寓剪力墙69.37766946099912141403公寓剪力墙69.378669770999812206住宅剪力墙81.619669771999812205公寓剪力墙80.5810669772999812203公寓剪力墙80.5811669773999812202住宅剪力墙80.5812669774999812201住宅剪力墙91.3113705363999813306住宅剪力墙81.611
33、4705364999813305公寓剪力墙80.5815705365999813303公寓剪力墙80.5816705366999813302住宅剪力墙80.5817705358999814406住宅剪力墙81.6118705359999814405公寓剪力墙80.5819705360999814403公寓剪力墙80.5820705361999814402住宅剪力墙80.5821705362999814401住宅剪力墙91.3122705354999815505公寓剪力墙80.5823705355999815503公寓剪力墙80.5824705356999815502住宅剪力墙80.582570
34、5348999816606住宅剪力墙81.6126705349999816605公寓剪力墙80.5827705350999816603公寓剪力墙80.5828705351999816602住宅剪力墙80.5829705345999817703公寓剪力墙80.5830705346999817702住宅剪力墙80.5831705339999818805公寓剪力墙80.5832705340999818803公寓剪力墙80.5833705341999818802住宅剪力墙80.5834705342999818801住宅剪力墙91.3135705333999819906住宅剪力墙81.613670533
35、7999S19901住宅剪力墙91.313770532899981101006住宅剪力墙81.6138705331999811()1002住宅剪力墙80.583970533299981101001住宅剪力墙91.314070532699981111102住宅剪力墙80.584170531999981121205公寓剪力墙80.584270532199981121202住宅剪力墙80.584370532299981121201住宅剪力墙91.314470531799981131301住宅剪力墙91.314570530999981141405公寓剪力墙80.584670531099981141403公寓剪力墙80.584770531199981141402住宅剪力
