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1、省十三届人大常委会第9次主任会议议题之七汇报材料3湖南省物业管理条例（草案）立法听证报告（报告省人大常委会主任会议）省人大常委会法工委,2018,年,5月21日为了广泛听取业主、物业服务企业及社会其他方面的意7【带格式的：行即：固定使30磅带格式的：字体：（默认）楷体GB2312GB2312,三号（中文）楷体带格式的：居中.行距：固定值30磅带格式的：字体：（默认）楷体GB2312GB2312,二;号（中文）楷体j带格式的：行印：固定值30磅带格式的:字体：（默认）楷体.GB2312GB2312,三号（中文）楷体带格式的：字体：（默认）格体GB2312-GI312（中文）楷体带格式的：字体：（
2、坡认）梢体.GB2312_G应觉2（中文）楷体带格式的：字体：（默认）精体GB2312GB2312（中文）楷体带格式的：字体：（默认）格体GB2312GB2312.三号（中文）楷体带格式的：字体：（默认）楷体.GB2312GB2312,三号（中文）楷体带格式的：字体：（默认）楷体.GB2312GB2312,三号（中文）楷体带格式的：字体：（默认）精体GB2312_GB2312,三号（中文）楷体带格式的：字体：（我认）梢体一GB2312_GB2312,三号（中文）楷体带格式的：字体：（默认）带体GB2312GB2312,三号（中文）楷体带格式的：字体：（然认）槽体GB2312_GB2312.三号
3、（中文）楷体带格式的：字体：（默认）楷体.GB2312GB2312,三号仲文）梢体见，提高民主立法、科学立法水平，保证立法质量，2018年4月27日上午，省人大法制委、省人大常委会法工委（以下简称听证机构）在省人大常委会会议中心召开了湖南省物业管理条例（草案）（以下简称条例草案）立法听证会。根据常委会主任会议通过的湖南省地方立法工作规程的规带格式的：,行距：固定侑30球带格式的：行距：固定值30磅一带格式的：1默认）仿宋GB2312GB2312带格式的：字体：（坡认）仿朱GB2312-GB2312带格式的：字体：（球认）仿宋GB2312GB2312带格式的：字体:（默认）仿末GB2312_GB
4、2312（中文）仿宋（中文）仿宋（中文）仿宋（中文）仿宋定，现将立法听证情况报告如下:带格式的：字体：（玳认）仿宋一GB2312_GB2312带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312GB2312橘格式的：字体：（默认）仿末GB2312GB2312（中文）仿宋（中文）仿宋（中文）仿宋一、听证会基本情况,带格式的:字体：（默认）仿宋一GB2312GB2312仲文仿宋，本次听证会遵循了公开、公正、客观的原则。鱼月,4,日，1听证机构通过湖南日报、湖南人大网、红网等新闻媒体将条例草案全文公布并发布了举行立法听证会的公告。公告带格式的带格式的带格式的带格式的带格式的：7体：（国际）TimeSM*RCma
5、n帝格式的：字体：（国际）TiaeSNeWRoman帝格式的：N体：（默认）仿末GB2312,（中文）仿宋_GB2312发布后，共有J18,名社会各界人士踊跃报名参加立法听证会。其中，业主方面,58人，物业服务企业方面,22人，行政管理单位方面,8人，专家学者法官律师方面,30人。上月J6,日，听证机构按照报名的实际情况及先后顺序，经过认真遴选，确定了,16,名听证陈述人。其中业主方面代表4名：，长沙市开福区华盛新外滩业主何高宝、,长沙市星沙幸福里小区业主余培祥、,湘潭市岳塘区湖湘家园小区业主王建存、，长沙天翼未来城业主路玲。物业服务企业方面代表3家人：,长沙大田物业公司总经理周杰、,长沙市万
6、厦园丁物业管理有限公司董事长田小德、长沙市物业协会会长黎林辉。行政管理方面代表4条段，株洲市房产局物业处副处长邢民、，长沙市芙蓉区城乡建设局物业科科长常维、长沙市开福区新河街道办事处.人大工委主任盘剑华、长沙市开福区通泰街街道办事处危冲。专家学者代表5名：,长沙学院教师柳易林、，湖南师范大学法学院教师陆强、学沙法物信息科技有限公司董事长张洋、长沙市中级人民法院法官金新贵、，湖南通程律师事务所律师何亚伟。听证机构还从报名者中确定了,30,多名旁听人员。同时，邀请了省人大环资委、省政府法制办、省住建厅等单位相关处室人员列席观摩了听证会。湖南卫视、湖南经视、红网、湖南人民广播电台、湖南人大网、人民之
7、友等新闻媒体对本次听证会进行了宣传报道。带格式的： _GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的： _GB2312字体:（默认）仿宋一GB2312,仲文）仿宋带格式的： ,GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的：字体： _GB2312僦认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的: _GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,仲文）仿宋带格式的： GB2312字体：（就认）仿宋 GB2312,（中文）仿宋带格式的： _GB2312字体:（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的： GB2312字体:（默认）仿宋一GB2312,（中文
8、）仿宋带格式的： _GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的：字体：GB2312僦认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的：字体：GB2312（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋字体：（就认）仿宋 GB2312,（中文）仿宋带格式的：字体： _GB2312（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的：字体：GB2312（默认）位宋一GB2312,(X)仿宋常格式的： _GB2312字体：（默认）仿末 GB2312,（中文）仿宋带格式的： _GB2312字体:僦认）仿宋一GB2312,仲文）仿宋带格式的： GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文
9、）仿宋带格式的：字体：GB2312（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的： _GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的： _GB2312字体：（默认）份宋一GB2312,（中文）仿宋常格式的:字体： _GB2312（默认）仿宋 GB2312,（中文）仿宋带格式的： _GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,仲文）仿宋带格式的： GB2312字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的（带格式的（带格式的（带格式的f带格式的带格式的L带格式的U带格式的L带格式的（带格式的（带格式的（,本次听证问题的选定，遵循了不重复听证的原则。此前,省政府法制
10、办在议案形成阶段已就如下八个问题进行了听证：（一）如何加强对业主委员会的监督？是否需要设立业主监督委员会？对业主监督委员会的规定是否合理？（二）业主大会采取异议表决方式是否可行？（三）草案送审稿规定的不得作为业主委员会委员候选人的情形是否合理？（四）是否应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则选聘前期物业服务企业？建设单位可否选聘与自己有关联的物业服务企业为前期物业？（五）建设单位的保修责任怎么落实？草案送审稿规定的收取建设单位保修金是否合理？保修金应该交给谁保管？建设单位不履行保修责任，怎样扣除保修金？（六）草案送审稿规定经业主大会决定，可以出资设立资产管理公司，代表全体业主对物业实施管理，
11、是否合理？（七）草案送审稿规定的业主公共收益的分配和适用是否合理？（八）草案送审稿规定的维修资金使用程序是否合理？规定的保值增值措施是否合理？根据常委会会议审议及调研中掌握的情况，本次确定听证的主要问题是：（一）条例草案关于设立业主代表会议的规定是否可行？（二）条例草案关于物业管理区域划分的规定是否合理？（三）条例草案关于物业服务企业在物业管理区域显著位置公示业主欠费信息的规定是否合理？（四）条例草案关于禁止擅自利用住宅作为私房菜馆、棋牌室及办公场地等经营服务场所的规定是否合理？（五）房屋竣工后尚未出售和建设单位自留的物业，建设单位在竣工验收备案前是否应缴存专项维修资金？（六）利用专项维修资金
12、及其增值收益购买物业共用部/带格式的：字体：（就认）仿GB2312,（中文）仿宋 /_GB2312位、共用设施设备质量保险是否可行？，,本次听证会由省人大常委会委员、法制委主任委员王刚主持，省人大法制委副主任委员、常委会法工委副主任吴秋菊，省人大法制委副主任委员、常委会法工委副主任曾东楼,省人大常委会法工委副主任戴少一，省人大常委会法工委副主任胡雪清，省人大常委会委员、环资委委员石潇纯，省政府法制办副巡视员毛晓军，省住建厅总工程师易继红等作为听证人出席了听证会。/希格女曲:字体：（默认）仿一GB2312,（中文）仿宋/_GB2312二、陈述人的主要意见和建议,/带格式的：字体：（默认）楷体GB
13、2312,（中文）楷体GB2312,非加租带格式的：缩进：30磅首行缩进：2字符，行距:固定值带格式的：字体：GB2312,非加利（默认）楷体-GB2312,（中文）楷体带格式的：字体：GB2312（默认）仿末GB2312,（中文）仿宋1带格式的：行距：固定值30磅带格式的：字体：GB2312（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋_GB2312,（中文）仿宋 GB2312,（一）关于设立业主代表会议的规定是否可行，X何亚伟、陆强、张洋、邢民、柳易林、路玲、盘剑华、N常维、周杰、危冲、田小德、何高宝、黎林辉、金新贵等14、,位陈述人认为：设立业主代表会议可行，但应完
14、善细化可信立业主代表会议的小区规模、业主代表的最低人数限制、权、利清单、选举表决程序、性质、职能等内容，以利于实际操作。理由是，业主代表会议是对业主大会召开和表决机制的创新，可以在业主大会召开不及时和业主委员会不能真正维护全体业主利益之间找到更好的平衡，既有利于提高业主决主代表会议作出规定，业主代表会议的法律地位和具体职责不清。是否成立业主代表会议，可以由各物业管理区域根据实际情况而定，在业主大会议事规则或管理规约中进行约定即可，不宜由条例规定。议的效率，也能监督业主委员会的行为，维护全体业主的合华人民共和国物权法和国务院物业管理条例没有对业,（二）关于物业管理区域划分的规定是否合理，,陆强、
15、邢民、柳易林、路玲、盘剑华、常维、周杰、田小德等少位陈述人认为：条例草案关于物业管理区域划分的规定必要且合理。,，何亚伟、王建存、张洋、余培祥、危冲、何高宝、黎林辉、金新贵等,8J立陈述人认为：条例草案关于物业管理区域划分的规定必要但不合理，需要完善细化重新划分物业管理区域的申请、表决、备案、公示等程序性规定。.,（三）关于物业服务企业在物业管理区域显著位置公示业主欠费信息的规定是否合理4带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312 .GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）楷体一GB23I2 GB2312,非加租（中文）梢体带格式的：字体：（我认）楷体GB2312 .GB2312（中文
16、）楷体带格式的：缩进：首行缩进：2字符, 30磅行距：固定值带格式的：字体：（戏认）仇宋一GB2312GB2312仲文）仿宋常格式的：行距：固定值30磅带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（戏认）仇宋一GB2312GB2312仲文）仿宋带格式的：字体：（默认）伤宋_GB2312 .GB2312（中文） 仿宋带格式的：字体：（默认）仿末GB2312 _GB2312（中文） 仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312GB2312仲文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312 .GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋.GB2312
17、GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（胡认）楷体.GB2312GB2312,非加粗仲文）楷体帝格式的：缩进：首行缩进：2字符， 30磅行拒：固定值带格式的：字体：（默认）楷体GB2312GB2312,非加粗（中文）楷体带格式的：字体：（戏认）仿宋一GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：行矩：固定值30磅带格式的：字体：（默认）仿末GB2312,GB2312（中文） 仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋.GB2312 _GB2312（中文）仿宋,何亚伟、王建存、张洋、邢民、盘剑华、常维、周杰、危冲、田小德、何高宝、黎林辉、金新贵等，12.位陈述人认为：公示业主欠费信息的规定合理，但还应当
18、进行完善。理由是，公示业主欠费信息是当前“信用社会”环境下的有效举措，催交的方式成本低，有利于破解物业服务费收费难的问题，也保护了其他缴费业主的知情权；但应当限缩公示的内容和明确公示的条件，如只能公示房号、欠费金额等信息,公示应当取得业委会同意并由业委会公示、长期欠费且合法催交后仍不缴纳的才能公示等，避免公示业主身份信息、手机号、工作单位等隐私内容。，,陆强、柳易林、路玲、余培祥等,4,位陈述人认为：公示 业主欠费信息不合理，不应当在条例中规定。其理由是，网 络信息时代无法保证公示的个人信息不扩散，处理不当可能带格式的：子体：（我认）仿宋GB2312,（中文）仿宋GB2312带格式的：字体：（
19、默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋GB2312带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋 GB2312会侵犯业主隐私，激化矛盾，且欠费的原因多样复杂，物业服务企业应当通过提升物业服务水平实现物业费的收缴，也可以由物业服务合同双方在合同中约定或者由业主大会议地方性法规无需规定，可以在业主大会议事规则或者管理规约中由全体业主自主选择是否禁止。带格式的：字体：（戏认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋-GB2312带格式的? Y体：（优认）带体GB2312, （中文）带体GB2312,非加粗带格式的：缩进：背行缩进：2字符，行距：固定值 30聒（五）房屋竣工后尚未出售和建设单位自留的
20、物业，设单位在竣工验收备案前是否应缴存专项维修资金/带格式的：字体：（默认）楷体一GB2312,（中文）楷体GB2312,非加粗,16,位陈述人均认为：房屋竣工后尚未出售和建设单位自XZ带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312,（中文）仿宋_GB2312带格式的：字体：（玳认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋_GB2312留的物业，建设单位在竣工验收备案前应缴存专项维修资带格式的：行距：固定值30跨金。理由是，此时建设单位等同于业主，应当履行交存专项维修资金的义务，确保物业共用部位、共有设施设备的维修、更新、改造。何亚伟、田小德还认为，在物业出售或产权变更后，建X带格式的:字体：（默认）仿宋一
21、GB2312.中文仿宋 / GB2312J带格式的:字体：（默认）仿宋GB2312,（中文）仿宋 / 1_GB2312设单位可以在出售价格中包含已缴纳的专项维修资金或者险可行，有助于及时赔偿、降低风险，化解专项维修资金使用难的问题，但应当在业主大会授权、购买对象及价格、公示等方面制定相关细则予以完善。Zf格式的:字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋/1_GB2312带格式的：字体：（戏认）仿宋_GB23I2,中文）仿宋 GB2312带格式的：7体：（就认）仿宋GB2312,（中文）仿宋,GB2312带格式的；字体：（坡认）仿朱.GB23I2,（中文）仿宋GB2312，何亚伟、王建存、
22、张洋、柳易林、周杰、余培祥等,6,位陈述人认为：利用专项维修资金及其增值收益购买物业共用部位、共用设施设备质量保险值得商榷，因为建设部财政部住宅专项维修资金管理办法仅规定可以利用住宅专项维修资金购买国债，且对购买国债的程序、种类、方式进行了严格的规定，并未规定可以购买保险。另外，保险市场是否推出相应险种尚不确定，是否符合保值增值的原则也存在疑问。因此，建议不在条例中规定，可由业主依据实际情况在,Zz一格式的：字体：（默认）宋一GB2312,（中文）仿宋业主大会议事规则或管理规约中自主选择。,/GB2圻爱三、听证会意见分析及采纳情况（一）关于设立业主代表会议,14,位陈述人认为设立业主代表会议可
23、行，但应完善细化相关操作性内容。2 ,位陈述人认为设立业主代表会议意义不大，不必在条例草案中作规定。：（默认）楷体.GB2312,（中文）梢体带格式的：字体：（默认）楷体.GB2312,（中文）楷体GB2312,非加租听证机构认为，设立业主代表会议的目的，主要是为了带格式的：缩进：首行缩进：2字符，行距：固定值 30磅带格式的：了体：（默认）仿宋GB2312,（中文）仿宋 _GB2312带格式的：涌，：固定值30盼带格式的：7体：（钦认）仿宋GB2312,（中文）仿宋,GB2312带格式的：K体：（默认）仿宋GB2312,（中文）仿宋 GB2312带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312,（
24、中文）仿宋 _GB2312带格式的：A体：（就认）仿宋GB23I2,（中文）仿宋,GB2312带格式的：2体：（城认）仿宋GB2312,（中文）仿末 GB2312解决在业主人数较多的物业小区业主大会召开难的问题。但是，解决业主人数较多的问题，源头在于合理地划分物业管理区域，对此，条例草案已有明确规定；解决业主大会召开难的问题，在通讯高度发达的新形势下，利用微信平台等新型通讯手段是较为有效的解决办法。在业主自治管理的基本的制度框架中，起主体作用的是业主大会和业主委员会，业主大会是权力机构，业主委员会是执行机构。国务院物业管理条例也没有对业主代表会议进行规定。条例草案不宜对业主代表会议作出过于详细
25、的规定。是否设业主代表会议以及如何设，是业主大会的权利。条例草案可规定：“业主大会根据需要可以设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的议事规则J（二）关于物业管理区域的划分16位陈述人均认为条例草案关于物业管理区域划分的规定有必要。8位陈述人认为还需要对重新划分物业管理区域的申请、表决、备案、公示等程序性规定进行细化完善。听证机构认为，条例草案对物业管理区域划分进行规定（三）关于物业服务企业在物业管理区域显著位置公示是必要的，同时采纳进一步完善细化的意见，待,充分调研后,在条例草案中予以体现,。，业主欠费信息12位
26、陈述人认为公示业主欠费信息的规定合理，但还应当进行完善。4位陈述人认为公示业主欠费信息不合理，不应当在条例中规定。带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）楷体GB2312 GB2312,非加租（中文）楷体带格式的：字体：（城认）梢体.GB2312 GB2312,非加粗（中文）楷体带格式的：缩选：首行缩进：2字符， 30磅行距：固定值带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：行距：固定值30磅带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312 _GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）伤宋一GB2312 GB2312
27、（中文）仿宋带格式的：字体：（就认）仿宋GB23I2GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312 _GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312 GB2312（中文） 仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（钦认）仿宋_GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312 _GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）带体GB2312GB2312,非加租（中文）梢体带格式的：缩进：首行缩进：2字符， 30磅行距：
28、固定值带格式的：字体：（默认）楷体.GB2312 GB2312,非加粗（中文）楷体带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312GB2312（中文）仿宋常格式的：行矩：固定值30磅带格式的：字体：（默认）仿宋GB2312 .GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312 _GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312 GB2312（中文）仿宋帑格式的：字体：（就认）仿宋GB23I2 _GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312GB2312（中文）仿宋带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋 GB2312,听证机构认为
29、，业主根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费是业主基本义务，业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以采取必要手段予以催收，采纳多数代表的意见，保留条例草案的这一规定，并作适当修改完善，限缩公示内容和明确公示条件，避免侵害业主隐私权，条例草案可规定：“业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以上门催交，欠交一年以上的，可以在物业管理区域内显著位置公示欠费业主房号及金额督促其交纳，但不得侵害业主隐私,业主委员会应当予以协助Jk带格式的：字体：（默认）带体一GB2312,（中文）带体 _GB2312,非加粗带格式的：字体：（戏认）楷体一GB23I2,（中文）楷体 GB2312,非加租带格式的：缩进：
30、首行缩进：2字符，行距：固定值 30磅带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312,（中文）仿宋 _GB2312f带格式的：行即：固定位30磅带格式的（,（四）关于禁止擅自利用住宅作为经营服务场所，XZ,位陈述人认为关于禁止擅自“住改商”的规定合理，符合上位法的有关规定，应当保留这一规定并从明确监管部门、纠违程序、利害关系人同意等方面进行完善。2位陈述人主张严厉禁止“住改商”。3位陈述人认为不宜在条例草案中规定，可以在业主大会议事规则或者管理规约中由全体业主自主选择是否禁止。带格式的（五）关于房屋竣工后尚未出售和建设单位自留的物4业，建设单位在竣工验收备案前是否应缴存专项维修资金J6 ,位陈述人
31、一致认为房屋竣工后尚未出售和建设单位X 自留的物业，建设单位在竣工验收备案前应缴存专项维修资金。常格式的，听证机构,米纳,上述,意见，保留条例草案的现有规定F.（六）关于利用专项维修资金及其增值收益购买物业共乂用部位、共用设施设备质量保险10位陈述人赞成利用专项维修资金及其增值收益购买,物业共用部位、共用设施设备质量保险，但应当在业主大会授权、购买对象及价格、公示等方面制定相关细则予以完善。带格式的：字体：（默认）楷体GB23I2,（中文）楷体GB2312,非加租带格式的：缩进：首行缩进：2字符，坨：固定值30磅带格式7字体：（默认）梢体GB2312,（中文）带体GB2312,非加粗带格式的：
32、了体：（戏认）仿宋GB2312,（中文）仿宋_GB2312带格式的：距：固定值30磅一带格式的F带格式的：字体：（默认）楷体GB2312,（中文）楷体GB2312, S1带格式的：缩进：苜行缩进：2字符，行距：固定值 30%带格式的：字体：（默认）楷体GB23I2,（中文）楷体GB2312,非加租带格式的：体：（就认）仿宋GB2312,（中文）仿宋_GB2312带格支的：彳距：固定值30加一带格式的：不体：（默认）仿宋GB2312,（中文）仿宋GB2312,听证机构认为，物权法和国务院物业管理条例,并未,绝对,禁止隹改商二，而是要依法办理相关手续，不得擅自“住改商”。因此,采纳大多数,陈述人的意见,，保留条例草案关于禁止擅自隹改商:的规定，并进一步阴研,论证完善正面规定。
