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1、神湾镇诚艺外沙科创城项目“工改工宗地项目三旧”改造方案（享受我市政策优惠）根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）和中山市神湾镇外沙南片区控制性详细规划（2020）（中府函（2020）377号，下称控规），神湾镇人民政府拟对位于外沙村神湾大道东侧的五宗分别登记在个人名下、用途为工业性质的国有建设用地进行改造，拟采取合并归宗后协议出让的方式，将五宗土地归为两宗工业用地，并由广东诚艺科技投资有限公司作为单一主体对归宗后土地实施全面改造。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造项目涉及5宗土地，均位于神湾镇外沙村神湾大道东侧，北至村民住宅，南至现状道路，东临水塘
2、，西临神湾大道,总用地面积4.0637公顷（40637.26平方米,折合约60.96亩）。表1：改造宗地信息地块编号权属人用地面积地块陈锦珍、陈万多、罗燕芳、刘雅婷、刘雅思、林淑婉L7040公顷（17040.45平方米，折合约25.56亩）地块黄伟焜0.7228公顷（7228.32平方米，折合约10.84亩）地块铳方玄0.2677公顷（2677.70平方米，折合约4.02亩）地块高燕仪0.2897公顷（2897.50平方米，折合约4.35亩）地块陈伟祥L0793公顷（10793.29平方米，折合约16.19亩）（二）标图入库情况地块、地块、地块、地块、地块均涉及闲置，须由市自然资源局出具闲置放
3、行意见后纳入“三旧”标图入库。当前，5宗土地进行了预标图入库，具体情况如下：地块正在办理“三旧”标图入库，图斑编号为，拟纳入标图入库图斑面积为1.7040公顷（17040.45平方米，折合25.56亩），待出具闲置放行意见后全部纳入本次改造范围。地块正在办理“三旧”标图入库，图斑编号为，拟纳入标图入库图斑面积为0.7228公顷（7228.32平方米，折合约10.84亩），待出具闲置放行意见后全部纳入本次改造范围。地块正在办理“三旧”标图入库，图斑编号为，拟纳入标图入库面积图斑面积为0.2677公顷（2677.70平方米，折合约4.02亩），待出具闲置放行意见后全部纳入本次改造范围。地块正在办理
4、“三旧”标图入库，图斑编号为，拟纳入标图入库面积图斑面积为0.2897公顷（2897.50平方米，折合约4.35亩），待出具闲置放行意见后全部纳入本次改造范围。地块正在办理“三旧”标图入库，图斑编号为，拟纳入标图入库面积图斑面积为1.0793公顷（10793.29平方米，折合约16.19亩），待出具闲置放行意见后全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内涉及5宗全部为国有建设用地，证载用途均为工业，已按规定办理用地报批手续，改造涉及的土地已经确权、登记。具体使用情况如下：地块不动产权证号分别为粤（2018）中山市不动产权第号，为土地权利人陈锦珍、陈万多、罗燕芳、刘雅婷、刘雅思、林淑婉自20
5、03年12月开始使用。地块不动产权证号为粤（2021）中山市不动产权第号，为土地权利人黄伟焜自1998年6月开始使用。地块不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第号，为土地权利人钱方玄自1998年3月开始使用，目前由高燕仪（中山市金辰金属制品有限公司）租赁使用。地块不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第号，为土地权利人高燕仪自1998年6月开始使用。地块土地证号为中府国用（2003）第320357号，为土地权利人陈伟祥自2003年12月开始使用。（四）土地现状情况改造地块“二调”及最新土地利用现状为建设用地4.0637公顷。改造地块现约有28栋建筑物，“陈锦珍、陈万多、罗燕芳、刘雅婷
6、、刘雅思、林淑婉”、“黄伟焜”、“钱方玄”、“高燕仪”、“陈伟祥”自2003年12月均已开始使用。部分建筑已按规定办理规划报建等手续，其余地块无合法规划报建等手续(详见附表2)。现有建筑面积28246.55平方米(权属面积3883.06平方米，临建面积24363.49平方米)，现状容积率0.70,作工业厂房所用。该地块目前暂未拆除建筑，改造前年产值为3920万元，年税收为200万元。表2：地块建筑情况一览表地块编号产权证合法建筑面积违法建筑面积地块粤(2018)中山市不动产权第号1925.85平方米10519.94平方米地块粤(2021)中山市不动产权第号1153.66平方米3703.50平方
7、米地块1226.08平方米地块2391.54平方米地块粤房地证字第C号803.55平方米6522.43平方米改造项目涉及5宗土地现状均涉及闲置，正在办理闲置处置手续。项目不涉及抵押、查封、历史文化资源要素及土壤环境潜在监管地块等情况。（五）规划情况改造主地块符合中山市国土空间总体规划（2021-2035年）、中山市神湾镇外沙南片区控制性详细规划（2020）（中府函（2020）377号），已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2021-2035年）（中府函（2022）414号）。其中，在中山市国土空间总体规划（20212035年）中，属城镇建设用地4.0637公顷（40637.26平方米
8、，折合约60.96亩）。在中山市神湾镇外沙南片区控制性详细规划（2020）（中府函（2020）377号）中，一类工业用地3.8635公顷（38635.02平方米，折合约57.95亩），规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%T5%,生产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度WlOo米；防护绿地0.1691公顷（1691.51平方米，折合约2.54亩）；道路用地0.0313公顷（313.66平方米，折合约0.47亩）。改造地块不涉及到永久基本农田、生态保护红线；全部位于城镇开发边界内，属于一级工业用地保护线范围内。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改
9、造项目涉及“陈锦珍、陈万多、罗燕芳、刘雅婷、刘雅思、林淑婉”、“黄伟焜”、“铳方玄”、“高燕仪”、“陈伟祥”共5个权利主体，神湾镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询涉及所有权利人改造意愿，5个权利主体的全部原权利人均同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。（二）补偿安置情况改造主体广东诚艺科技投资有限公司已制定补偿安置方案，明确采取货币补偿或货币补偿和物业补偿结合的方式对原权利人进行补偿安置，具体补偿协议内容如下：地块根据补偿协议，广东诚艺科技投资有限公司与陈锦珍、陈万多、罗燕芳、刘雅婷、刘雅思、林淑婉明确采取货币补偿的方式对原权利人的物
10、业进行搬（拆）迁补偿。双方协商确定货币补偿价款总金额为人民币2630万元，双方确认该补偿价款已包括了原权利人因本次搬（拆）迁应得的全部补偿、赔偿、补助等全部费用，改造主体不再就此次搬（拆）迁向原权利人支付其它任何费用。目前已支付补偿款151万元，剩余2479万元按照补偿协议约定支付。地块根据补偿协议，广东诚艺科技投资有限公司与黄伟焜明确采取货币补偿的方式对原权利人的物业进行搬（拆）迁补偿。双方协商确定货币补偿价款总金额为人民币1517.6万元，双方确认该补偿价款已包括了原权利人因本次搬（拆）迁应得的全部补偿、赔偿、补助等全部费用，改造主体不再就此次搬（拆）迁向原权利人支付其它任何费用。目前已支
11、付补偿款50万元，剩余1467.6万元按照补偿协议约定支付。地块根据补偿协议，广东诚艺科技投资有限公司与钱方玄明确采取货币补偿的方式对原权利人的物业进行搬（拆）迁补偿。双方协商确定货币补偿价款总金额为人民币624万元，双方确认该补偿价款已包括了原权利人因本次搬（拆）迁应得的全部补偿、赔偿、补助等一切费用，改造主体不再就此次搬（拆）迁向原权利人支付其它任何费用。目前已支付补偿款349.6万元，剩余274.4万元按照补偿协议约定支付。地块根据补偿协议，广东诚艺科技投资有限公司与高燕仪明确采取货币补偿和物业补偿结合的方式对原权利人的物业进行搬（拆）迁补偿。双方协商确定货币补偿价款总金额为人民币370
12、万元和物业补偿面积为IOoO平方米（高标厂房，二楼，承重1吨），配一个固定车位，两个流动车位。双方确认该补偿价款和物业置换已包括了原权利人因本次搬（拆）迁应得的全部补偿、赔偿、补助等一切费用，改造主体不再就此次搬（拆）迁向原权利人支付其它任何费用，但政府额外补给租客的搬迁费、腾挪费归原权利人所有，由原权利人自行向政府申请。目前已支付补偿款300万元，剩余70万元按照补偿协议约定支付。地块根据补偿协议，广东诚艺科技投资有限公司与陈伟祥明确采取货币补偿的方式对原权利人的物业进行搬（拆）迁补偿。双方协商确定货币补偿价款总金额为人民币2072.32万元，双方确认该补偿价款已包括了原权利人因本次搬（拆）
13、迁应得的全部补偿、赔偿、补助等费用（但租客的20万元补偿款不计算在内），改造主体不再就此次搬（拆）迁向原权利人支付其它任何费用。目前已支付补偿款172.32万元，剩余1920万元按照补偿协议约定支付。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目将严格按照中山市国土空间总体规划（2021-2035年）（已批复）、中山市神湾镇外沙南片区控制性详细规划（2020）（中府函（2020）377号）管控要求实施建设。在控规中属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取单一主体归宗的改造方式实施全面改造。由广东诚艺科技投资
14、有限公司作为改造主体，改造后将用于工业用途，规划打造一个集精密制造、新材料、医疗器械、新一代信息技术、打印耗材等于一体多元化复合型的现代化产业园区。在符合详细规划的基础上，容积率不小于2.0,总建筑面积不小于77,270.04平方米，其中新建建筑面积不少于77,270.04平方米（最终容积率及拟建面积以规划许可证批复为准。最终规划方案总平面图及单体图以规划许可证及施工许可证批复为准）。项目情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到69540万元（约1200万元/亩），年税收将达到1738万元（约30万元/亩
15、）。四、需办理的用地手续（一）不动产注销登记该5宗土地凭经批准的改造方案及批复等材料办理不动产注销登记手续。（二）土地供应办理不动产注销登记手续后，依据中山市神湾镇外沙南片区控制性详细规划（2020）（中府函（2020）377号），3.8635公顷（38635.02平方米，折合约57.95亩）一类工业用地拟采用协议出让方式按容积率2.0-3.5供地给广东诚艺科技投资有限公司；0.0313公顷（313.66平方米，折合约0.47亩）道路用地和0.1691公顷（1691.51平方米，折合约2.54亩）防护绿地拟采用划拨方式供地给神湾镇人民政府。土地出让价款缴纳标准以中山市城市更新项目土地出让价款计
16、收规则（修订）中的相关规定为准。五、资金筹措项目改造总投入预计为4.88亿元，由改造主体单方全额出资。其中自有资金L5亿元，银行借贷约2亿元，过程中通过招商回款约1.38亿元。以上资金筹措为暂定金额，最终以项目实际运营为准。六、开发时序项目开发周期为3年，拟分2期开发，拟建建筑总面积不少于77,270.04平方米。雄恩路东西两个改造范围地块甲、地块乙将进行开发，其中雄恩路西地块甲为一期，雄恩路东地块乙为二期。一期开发地块为地块甲，开发时限为取得改造方案批复半年内动工，拟投入资金3.66亿元；拟建建筑面积不少于55,683.72平方米；二期开发地块为地块乙，开发时限为取得改造方案批复半年内动工，拟投入资金1.22亿元，拟建建筑面积不少于21,586.32平方米。最终容积率及拟建面积以规划许可证批复为准。最终规划方案总平面图及单体图以规划许可证及施工许可证批复为准。七、实施监管改造主体应当按规定与神湾镇人民政府签订已拟定的项目实施监管协议，并按监管协议约定实施改造。
