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1、商业地产设计标准化指引XXXX房地产集团有限公司研发设计部二OXX年XX月编写说明（一）编制目的本标准是为了适应XXXX集团项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册，通过本标准的实施使示范区、样板房在销售中发挥更积极的作用。（二）适用范围1、适用于集团研发设计部；2、适用于各区域公司设计工程部；3、适用于与集团合作的各建筑设计院。（三）应用说明1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照
2、规划设计管理制度、流程和指引及各类专项设计管理指引执行。2、本文所述设计要求为住宅小区概念规划及方案设计阶段使用标准。3、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系,但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。目录一 .公寓设计指引51 .公寓的概念52 .公寓的分类53 .公寓设计的要点54 .公寓的楼型组合形式65 .公寓的户型平面分类96 .公寓户型平面布局117 .模块的图例分析12二 .住宅楼盘配套商业设计技术指引171 .商业配套的类型172 .商业配套的规划183 .商业配套的规模184 .商业业态规划设置要点195 .建筑布局设计要点196 .建筑
3、结构、水电、暖通设计要点207 .交通设计要点228 .设计模块22三 .购物中心建筑设计技术指引251 .购物中心建筑设计技术要求252 .商业业态的分类253 .购物中心的特点及分类264 .平面柱网与建筑层高265 .室内商业街及中庭共享空间尺度276 .店铺开间、进深与面积的关系277 .垂直电梯与自动扶梯的服务参数278 .公共卫生间设置参数289 .购物中心布局及动线设计28四 .写字楼设计指引291 .写字楼分类292 .建筑专业314 .设计技术指引385 .核心筒模块41-公寓设计指引1.公寓的概念公寓就是适合于小型人群的居住，生活，办公等的空间。2.公寓的分类2.1. 据使
4、用性质，分为三类：居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式公寓。2.2. 2根据产权性质，大致分为三类：2.3. 1出租型，以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。2.2.2自住型，这类公寓每个单位属于不同的拥有者，具有独立产权。2.2.3混合型，混合型通常是有一部分为商业用的办公室、商铺、医生诊所等,另一部分为居住寓所。2. 3根据公寓的结构和型态，分为三类：小型公寓、花园公寓和高层公寓。3.公寓设计的要点3.1 户型设计要兼顾不同人群根据不同人群及行为模式，可归纳出：单身、年轻夫妇、年轻夫妇+小孩、年轻夫妇+成年小孩、年轻夫妇+老人、年轻夫妇+老人+小孩等，面积类型大概有：
5、30-40平米、40-55平米、55-65平米、65-75平米。由此使得产品模块要做到系统性，且能满足最多的户型要求，同时又要有产品化、易推广的特点，户型分配要精简、全面。3. 2户型舒适性舒适性是设计的重点，也是人文关怀的重要体现。同时，产品的销售很大程度上是与产品舒适性紧密相关的，对于小户型公寓产品模块，在设计的时候就要考虑其通风、采光、保温、隔热及防噪等各方面的因素。3. 3外围结构固定及结构形式的选型为求产品内部空间和使用功能的可变性及多元化，产品主体结构选型要在经济合理的基础上尽可能满足适应内部功能的多变性，这样有利于产品工业化的形成，同时也可以提高效率，控制建筑的整体结构。3. 4
6、厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定，能够便于结构的合理布局及设备管线的走位，同时在经济成本上也能大大的节省，也可以尽可能的满足内部空间的可变性。3. 5可变房间布局户型布局的可变性，是吸引消费者眼球的一个诱惑力筹码，同时，又可以增添小户型公寓产品的消费人群。所以，需要增加小户型公寓产品模块内部的可变性，组建出适合不同人群的户型要求，而房间尺度的把握是可变性的重点。3. 6户型的灵活性及可拼性户型之间的可拼性，可以增加户型的种类，增加消费人群，提高小户型公寓产品的适应性，相对降低了项目的风险成本。根据以上设计原则，便可以准确、合理的设计出适合的小户型公寓产品
7、模块，这些产品模块可以根据住户的需要或者所处楼型的不同，而变换内部空间组织形式和使用功能，具有很强的适应性。4. 公寓的楼型组合形式楼型组合设计过程中，一方面要结合小户型公寓原型产品模块的平面特点，保证每户能自然通风、采光、避免楼型内户型产生严重对视问题，满足消防规范要求等。另一方面是尽量减少公共面积，以便提高整体实用率。楼型组合大致分为如下三种:4.1通廊板式连接型公寓特点：1) 户型布置灵活，具有多样性，组合性2) 交通方便，通廊都能有采光，通风3) 每个户型的房间都能解决采光、通风4) 适用于普通居住及商务公寓5) 适合于方形地块或者大型地块内的方形布置6) 使用率高4.2单元组合拼接型
8、公寓特点：1) 户型布置灵活，具有多样性，组合性2) 交通方便，核心筒能采光、通风，住户间干扰性小3) 每个户型的房间都能解决采光、通风4) 适用于普通居住5） 适合于长条形地块或者大型地块内的矩形布置6） 使用率高7） 便于解决朝向问题5.公寓的户型平面分类5.1单房型：作为起居就寝一体化套型单元，是最小的户型单元，满足单身人士、年轻夫妇的居住要求，同时，也可与其他户型单元拼接，成为中小户型或者老少居户型。一般这类户型属于单向采光，拼接方便。如下图1、图2、图3、图4。特点： 使用而枳：25.18平米（可拼接） 国R集中厂入户处 开间进深尺寸可根据实际情况谢节 出居卧室集中布为2特点：使用而
9、职：38.78平米（UJ拼接） 一R-中，入户处开间进深尺寸可根据实际侪况词节起居卧空分开布置适合普通居住 适含杵如展住，疝务公寓及酒店公寓3特点： 使用曲M 32. OQ平米可拼接 同卫集中F入户处 开问世深尺1根据次际怡况羽“ 起居卧室家中加竹 适合普通屈住、商务公K及酒店公百4特点： 使用面积：32.3平米（可拼接） 留卫集中于入户处 TFRMif尺寸可根据实情况调节 起居卧室集中布置 适合杵通一潴及酒店公寓5. 2房型：此房型适合于年轻夫妇或者年轻夫妇+小孩等人群居住，如果有更多房间的需求，可以与单房型进行拼接，从而做到灵活性。另外要兼顾到每个功能房间的采光、通风。如下图1、图2、图3
10、、图4、图5、图6。1特点： 一而联:44.76平米4W 川11集中F入户处 I . L i. I 3厅.管厅分开布贸 所有功能房向均对麻。油收 适ZtgiIRtt2 恃点： 国：61.74 米（可拼技） 妍卫集中于入户处 人.&，；、,节 斤.斤合用 阳尤心也可用阳台 合川!居住 使用面积:42.53 fX (可排接) 附卫泰中于入户处 开何进深尺寸可根据实际的说调节 客斤、在厅分开布置 所有功能仍同均可果先、若风 适合普通居住4特点： 使用而枳:32.02平米(PIO) 开间进深尺寸M根据室际倘直调节 却T、餐厅分开布置 府间均可采光、通Mt 通合普通居05特点： 使那闻:5196 T米
11、川力与卫晌分MiVi 尺寸邛MK实称临X9T *厅、餐厅分开布置 折行功饯掷WHq英北.ISX 阳光室也可由于阳台或Z历间 咖干端头户履 适合件通柠住6特京： 使用曲那把.73平米 W卫一中于入户处 河道深尺,可横姐买g册况网廿 客厅、售行分开布百 府翎哦虏碘可感鹦 用上室2可对，；：，台或树R. 一用WeM型 in06.公寓户型平面布局6. 1单层布局单层布局通常分为两种：一种是厅、辅助空间、卧室三种属性空间两两相连,相互关系比较密切，容易协调各种房间的关系，做到功能紧凑，节约面积，采光、通风也能解决。另一种是以客厅、卧室为主体，辅助空间分为两块，分别依附于主体空间，采光、通风较好，结构紧凑
12、。如下图：6.2跃式布局7.模块的图例分析7. 1基本单元功能尺度7.Ll厨房：宜有直接采光、自然通风、并且布置在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等实施或预留位置且按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于1.5米。7. 单排布置设备厨房净宽不应小于L5米，双排布置设备的厨房，两排设备的净距不应小于0.9米。8. 1.2餐厅：可以分为一下三种常见形式：1）开放式厨房共用2）客厅共用3）独立餐厅开放式厨房共用的餐厅和客厅共用的餐厅多用于单房或者部分一房；第三种独立餐厅多用于一房或者两房，可以解决独立采光问题。小面积户型通常采用前两种类型，可以有效压缩面积。餐厅的面积一般为612平
13、米。7.1.3客厅（起居室）：起居室要求有较充足的采光，面积一般以152011f为宜，不应低于12Hl2,面宽不宜小于3.6m,如果与门厅或餐厅结合，面积可以适当加大。客厅的墙面应尽量少开门，避免穿堂现象，且要求室内布置家具的墙面直线长度大于3米，以方便家具的布置。7.1.4卧室：卧室应为有直接采光，自然通风、较强私密性的独立空间，其使用面积不宜小于下列规定：1）双人卧室：Iom2,最小开间为3.3m；2）单人卧室：6m2,最小开间为2.4m；（若作为书房或者多功能房条件可适当放宽）3）兼起居的卧室：12平米7.1.5卫生间：基本由便厕、洗浴、洗涤、洗面化妆等组成，最好分别设在两个或者两个以上
14、的空间内，互不干扰，使用方便。在小户型中卫生间面积通常为3-6平米为宜。每套户型应至少配置三件卫生洁具。不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于以下规定：1）设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生器具的面积为3平米;2）设便器、洗面器两件卫生器具的面积为2.5平米；3）单设便器的面积为LI平米；7. 2厨卫模块的确定针对一代居和二代居及其以上群，可以把厨房做成三个模块；卫生间主要根据所在户型面积，做成两个主要模块和一个可转换功能的模块，即三个卫生间模块。8. 2.1厨房模块9. 2.1.1厨房模块1此类厨房属于敞开式厨房，使用对象是单身人士、年轻夫妇等，使用频率不高，所以对厨房要求不高。常用
15、尺寸为270OmmXI60Omnb厨房预留放置冰箱位置，安装成品橱柜，配置洗池、灶具，抽油烟机等厨房设备。适用于面积较小的单房型和一房型等一代居户型平面。如下图：7.2.1.2厨房模块2此类厨房用于对厨房使用率很高的人群，需要配置标准的封闭式或有玻璃隔断的厨房，而且厨房里的设备要求齐全，使用空间较大。常用“L”型布局，常用尺寸为270OmmX210Omm。厨房除了预留放置冰箱的位置，还预留了消毒碗柜、微波炉等常用厨房家电的安装位置，安装成品橱柜，操作空间较大，配置双盆洗池、双炉头灶具、抽油烟机等厨房设备。如下图：7.2.1.3厨房模块3为了提高厨房的使用空间，操作面长度，在厨房模块2的基础上，
16、引申出双边操作面的厨房模块3,通常尺寸为270OmmX2100mm。厨房除了预留冰箱的位置，还预留了消毒碗柜、微波炉、电饭煲等常用厨房家电的安装位置，安装成品橱柜，操作台空间较大，配置双盆洗池、双炉头灶具、抽油烟机等厨房设备。如下图：7.2.2卫生间模块7.2.2.1卫生间模块1对于面积较小的单间一体化型和一房型，卫生间由便器、喷淋、洗面器三件主要卫生器具组成。通常尺寸为210OmlnXl600mm。如下图:7.2.2.2卫生间模块2对于面积稍大的二房型和三房型，卫生间由便器、喷淋、洗面器三件主要卫生器具组成。通常尺寸为240OnlnIXI60Onln1。如下图：7.2.2.3卫生间模块3通常
17、尺寸为120OnInlXI60Onim。模块3可以根据不同使用人群的生活要求，转换成不同的使用布局模式。可以单独使用，也可以结合卫生间模块2、3使用，改装成洗面台，变成1.5个卫生间模式；或改装成化妆间，顶部设置储藏空间；或改装成储物间，供家庭的储藏使用。如下图：二.住宅楼盘配套商业设计技术指引1.住宅楼盘配套商业的技术要求衡量标准住宅底商独立商业街社区商业中心规模L面积定量法：住宅配套商业合理面积（m，）=住宅开发体量（面）X35%2.人口定量法：住宅配套商业合理面积（Hf）=住宅导入人口（人）X1L2（而/人）位置1 .住宅区内2 .住宅区外1.住宅区外,主入口附近1.住宅区外,主入口附近
18、层数以1层为宜以1层为宜，不超过2层不超过2层层高3.56米首层，3.56米；二层，4米首层24.5米；二层，4米柱距78米78米28米商铺开间35米35米3.58米商铺进深810米810米28米开间与进深比例以1：2为宜，不超过1：3以1：2为宜，不超过1：3以1：2为宜，不超过1：3商业街宽度以810米为宜，不超过12米以810米为宜，不超过12米商业街长度以100150米为宜,不超过200米以100150米为宜,不超过200米水电设计预留给水接口，排水、排污接口。强电、弱电接至电配电箱。2.商业配套的类型根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：2. 1住宅底商即利用住宅
19、楼盘首层作为商业用房。按照所在的地域，又可以分为：在住宅区内设置；在住宅区周边沿街设置。3. 2独立商业街平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺。2 .3社区商业中心设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体。3 .商业配套的规划3.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则；3. 2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；4. 3
20、开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；3.4适度开发原则：商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则，商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；3 .5景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。4 .商业配套的规模4.1 面积定量法：住宅配套商业合理面积（肝）=住宅开发体量（mbX58%这个模型中有两点需要说明，第一，以上的面积定量仅考虑社区商业为自身所处的住宅服
21、务，不包括项目以外住宅。可以根据以上的定量模型粗略确定一个大致的面积范围段，同时考量项目所处商业环境和周边居住人口状况。如果项目处于成熟的社区，周边已有商业网点密集，则应该把自身的配套商业定位为内向型为主，开发体量不宜超过理论数字。如果项目处于城市新区，原始商业缺乏，而新建住宅众多，则可以除了规划部分内向型社区商业之外，同时规划部分外向型商业，从而整个社区商业体量的确定不用严格套用以上的模型，可适度放大。3.2中型楼盘：3.2.1楼盘总人口规模：20005000户;3.2.2商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置；3.2.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街；3.3大型
22、楼盘：3.3.1楼盘总人口规模：500015000户；3.3.2商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置；3.3.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心，商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80%：20%为宜；5.商业业态规划设置要点5. 1各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40%、餐饮（日常性餐饮）30%和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30%的比例进行设置。5.2中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜
23、市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置；5. 3大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施,并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施；6. 4青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置；7. .建筑布局设计要点6.1总建筑面积在2050万平方米的楼盘，可以结合项目情况，在小区主要入口处或首期组团中心位置设置住宅底商或单侧式商业街；6.2总建筑面积超过50万平方米的楼盘，应在小区主要出入口处集中设置社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团中心位置或重要出入口按人口规模和地块条件
24、设置住宅底商、单侧式商业街或小型商业中心；6.3商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置,如设置住宅底商，也必须临街或临路；6.4商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在100150米之间，最长不应超过200米；6.5两侧式商业街宽度应控制在810米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右；6.6商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。6.7社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点
25、进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。7.建筑结构、水电、暖通设计要点7.1住宅底商7.1.1层高为6米（如果地方规范有要求，应该按照地方规范有关要求），层数以1层为宜，应合理优化剪力墙设计，以保证商铺的使用空间；7.1.2单间商铺建筑面积以20-50平方米为宜，最大不应超过200平方米；7.1.3商铺开间以35米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间；6.1.4商铺进深根据经营业态进行规划，以8-10米为宜，最大进深不应超过15米;7.1.5商铺开间与进深的比例以1：2为宜，不应超过1：3；7.1.6商铺内部原则上不进行室内装修，
26、保持毛坯状态；7. 1.7预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳（建议住宅底商按照单位建筑用电量以100w11f标准计算），但不设置餐饮所需的烟道，电话线、网络接入商铺内，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐；1. 1.8商铺外观设计需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置,空调外挂位置一般要高于地面2.5米,但不可设置在住户阳台附近，以避免扰民；7. 1.9商铺外观设计应考虑改造外装的需要，预留商家招牌、广告和其它饰物的位置；7.1.10为降低噪音和视觉干扰，在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开；7.1
27、.11不设置专用货流通道及专用停车场。7.2商业街、社区商业中心7.2.1层高不小于4.5米，柱距在8米以上，楼层以不超过2层为宜，特殊情况下不超过3层；7.2.2单间商铺建筑面积以30-150平方米为宜，最大不应超过500平方米；7.2.3商铺开间以3.58米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间；7. 2.4商铺进深根据经营业态进行规划，以712米为宜，最大不应超过18米；7.2. 5商铺开间与进深的比例以1：2为宜，不应超过1：3;7.2.6商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。需要装修公共通道、大堂等公共部分；7.2.7预留水、电、燃气、排污等各项设
28、施的接驳（建议社区商业中心以150-200w/m2标准计算单位建筑用电量,商业街以120-150w/in,标准计算单位建筑用电量），餐饮规划区域的给排水量需达到国家标准且要预留烟道，电话线、网络接入商铺内，根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐；7.2.8需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置；7. 2.9原则上不安装手扶电梯，超市、农贸市场设置在二楼区域的，需预留手扶电梯位置；7.2. 10满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求；7.2.11设置专用货流通道及专用停车场（原则
29、上只设地上停车场），商业街停车数量不低于1辆/100m2,社区商业中心停车数量不低于1.5辆/100m2；7.2.12其它照明电源的设置:主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路。同时为保证商铺今后可能采用三相电源,需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间，以保证今后线路的更换。8.交通设计要点8.1 运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式，设计人行道、车道、货物通道,商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道；8. 2人车分流：人流与车流应避免交叉，利用竖向高差的变化将行车道路与人行
30、道划分成两个不同的空间，保证行人在购物时的安全；8. 3停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中区域布置停车位，并利用适宜的绿化进行分割，合理地布置人行商业空间。9. .设计模块8.1西班牙风格模块8.2现代简约风格模块000E01100010S0TnTrrwnTTI-m,Mt三.购物中心建筑设计技术指引1.购物中心建筑设计技术要求衡量标准备注柱距1 .(911)m*(911)m2 .建筑面积为10万户以下时：8.5m*8.5m层高/净高L首层：层高=5.56m,净高23.8m2 .二层以上:层高=5.05.5m,净高23.6m3 .地下一层:层高=5.56m,净高23.7m中庭宽度
31、1618m开洞宽度8m回廊宽度45m天桥宽度4m室内商业街（两侧商铺）L主街宽度：8m2.辅街宽度：46m店铺开间610m店铺进深815m货梯数量与建筑面积的关系1部货梯服务面积：2万而（平均值）自动扶梯数量与建筑面积的关系1部自动扶梯服务面积：0.3万户（平均值）消防电梯数量与单层面积的关系1 .单层面积0.451.5万疔：3部消防电梯（最小值）2 .单层面积L52.5万户：4部消防电梯（最小值）3 .单层面积2.53.5万而：5部消防电梯（最小值）卫生间设置区域一般紧邻疏散楼梯间或疏散走道，个层楼面卫生间分布宜均匀，上下位置对齐或相近为佳。不宜隔层分开设置男女卫生间。卫生间数量与单层面积的
32、关系L单层面积0.40.8万户：至少1个卫生间2 .单层面积0.8L5万nV：至少2个卫生间3 .单层面积L53.0万户：至少3个卫生间每个卫生间的服务半径为5060m范围2.商业业态的分类商业业态主要有：百货店、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心以及便利店、折扣店、专业市场、农贸市场等。3.购物中心的特点及分类购物中心是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。其特点如下：(1)内部结构由百货商店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。(2)根据销售面积，设
33、置相应规模的停车场。(3)地址一般设置在商业中心区或城乡结合部的交通要道。(4)建筑面积：社区购物中心为5万平方米以内，市区购物中心为10万平方米以内，城郊购物中心为10万平方米以上。按照不同的分类标准，可以将购物中心分为不同的类型。这里根据购物中心的规模及服务的商圈将其分为三类：(I)社区购物中心：在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。(2)市区购物中心：在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。(3)城郊购物中心：在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。4.平面柱网与建筑层高1 .1平面柱网：(9ll)m*(9ll)m,是商业建筑开发比较常用
34、和经济的选择，对于店铺开间划分、货架布局及降低施工成本有益，同时也对地下车库的车位排布有利。建筑面积10万瑕以下时，建议柱网：8.5m*8.5m4 .2建筑层高：首层：层高=5.56m,净高23.8m二层以上：层高=5.05.5m,净高23.6m地下一层：层高=5.56m,净高23.7m5.室内商业街及中庭共享空间尺度商业建筑的室内外商业街及中庭共享空间设计，丰富的造型元素与戏剧性中庭空间效果，是商业建筑吸引人气的要素。适当的街道与中庭空间尺度可以满足人流集聚，同时符合经济使用原则。相反，尺度过大造成空间浪费，造价提高，而尺度过小也会致使空间、人流拥挤，购物环境舒适度降低。5.1 中庭共享空间
35、相对合理的尺度：中庭宽度：1618m开洞宽度：8m回廊宽度：45m5 .2室内商业街（两侧店铺）的宽度：主街宽度：8m辅街宽度：46m6 .店铺开间、进深与面积的关系开间:610m进深：815m面积：48-150m27 .垂直电梯与自动扶梯的服务参数货梯数量与建筑面积的关系：1部货梯服务面积：2万肝（平均值）自动扶梯数量与建筑面积的关系：1部自动扶梯服务面积：0.3万而（平均值）消防电梯数量与单层面积的关系：1.单层面积0.451.5万nf：3部消防电梯（最小值）2.单层面积1.52.5万m4部消防电梯（最小值）3.单层面积2.53.5万行：5部消防电梯（最小值245）8.公共卫生间设置参数1
36、 .1公共卫生间设置区域一般紧邻疏散楼梯或疏散走道，各楼层卫生间分布宜均匀，上下位置对齐或相近为佳。不宜隔层分开设置男女卫生间。8 .2公共卫生间数量与单层面积关系：1.单层面积0.40.8万户：至少1个卫生间2 .单层面积O.81.5万nf：至少2个卫生间3 .单层面积1.53.0万而：至少3个卫生间8 .3公共卫生间服务半径：每个卫生间的服务半径为5060m9 .购物中心布局及动线设计购物中心的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种。由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。(1)线形线
37、形布局适用于狭长的基地，在线形步行街两侧布置店铺，其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强,缺点是回游性略差、单方向性造成一定的枯燥感,通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性,在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。(2)环形环形布局适用于较宽松的基地，步行街形成环路，店铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好，可以提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间，缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。(3)枝形枝形布局的实用性很强,不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态,优点是基地利用率高,缺点是回游性差,如果每条“枝”的长度过大,消费者很容易
38、放弃逛枝的其它部分，当然,可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。四.写字楼设计指引1.写字楼分类1. 1.一类写字楼，对应为国际甲级写字楼。.1楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%以上的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞。办公室的净高不少于2.8米。1.1.2装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大
39、理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。1.1 .3配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。1.2 .4客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国公司、国内外大公司。.5物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。1.1.6交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具
40、和地铁直达。1.1. 7所属区位：位于主要商务区的核心区。1. 2.二类写字楼，对应为国内甲级写字楼。1.2. 1楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。建筑物具有灵活的平面布局和高使用率。办公室的净高不少于2.7米。2装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石门套；卫生间安置进口名牌洁具,如科
41、马、科勒、美标、ToTO等等。1.2.3配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。1.2.4客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。1.2.5物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。1.2.6交通便利：有多种交通工具直达。1.2.7所属区位：位于主要商务区或副都心区。1. 3,三类写字楼，对应为乙级写字楼。1楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进。办公室的净高不少于
42、2.6米。1.3.2装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。1.3. 3配套设施：有专用地上、地下停车场。1.4. 4客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。1.5. 5物业服务：有物业公司服务。1.6. 6交通便利：有交通线路到达，交通较方便。1.7. 7所属区位：副都心或较好的城区位置。2.建筑专业2. 1标准层2. 1.1核心筒2. 1.1.1核心筒构成：电梯井道、电梯厅、洗手间、疏散楼梯、管道井、设备房等。2. 1.1.2核心筒形式常用核心筒形式大致分为三
43、种：a)一字型优点：各个分区布局明确，专属性和标识性强。可有效分流高峰期电梯厅内的人流。高区核心筒可收缩，实现更高的实用率。核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。缺点：核心筒长宽比较大，对结构布置不利。b)十字型优点：各个分区布局明确，专属性强。各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位容易形成人流集中点，方向感较弱。高区核心筒不便于收缩，难以实现更高的效率。核心筒方正对结构有利。2. 缺点：中间部位容易形成人流集中，方向感较弱。3. 1.1.3核心筒布置方式核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：a中心筒式：适合楼层面积较大的建筑，办公空间连贯，具有较好的灵活可变和有
44、效的楼层面积。建筑物没有偏心，有利于结构布置。b双侧筒式：能保证有一个较大的空间，办公空间两侧采光。在楼层分隔布置时需要设置走廊，降低了有效使用率。在两侧设置楼梯，能保证双向疏散，有利于防火。C单侧筒式：一般用于中小规模的建筑物。建筑物偏心较大需要在结构采取相应措施。2. 1.1.4乘客电梯的设置要求a）电梯数量的确定是以轿厢的容量和速度设定为基础，然后再根据上下班高峰时5分钟的运送能力及平均运转间隔来决定的。一类（国际甲级）二类（国内甲级）三类（国内乙级）等候时间35S40S12%10%8.5%b）在方案阶段，可按下表初步确定电梯数量、容量等。一类（国际甲级）二类（国内甲级）三类（国内乙级）电梯数量（按照建筑面积）400011f台4000Itf/台5000m7台电梯数量（按有效使用筑面积）2000Itf/台2000Itf/台2500Itf/台电梯数量（按人数）H30或v(
