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1、黄圃镇中山市荣德电器有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和单元规划,黄圃镇人民政府拟对位于黄圃镇新地村的中山市荣德电器有限公司旧厂房用地进行改造，由中山市荣德电器有限公司自行改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于黄圃镇新地村，北至新柳西路，南至中山市荣德电器有限公司，东至新发南路，西至中山市宏顺五金精密制品有限公司，用地总面积1.5001公顷（15000.5平方米，折合约22.50亩），其中本次改造地块面积1.1811公顷（11811平方米,折合约17.72亩），剩余地块折3190公顷（3189
2、.5平方米，折合约4.78亩）涉及后期规划调整，暂不纳入本次改造范围。（二）标图入库情况改造地块于2011年6月纳入“三旧”标图入库，图斑编号，图斑面积1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩），纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属集体建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地正在办理土地所有权确权手续，权利人为中山市黄圃镇新地村股份合作经济联合社农民集体，用地由中山市荣德电器有限公司自2006年4月开始使用。（四）土地利用现状情况改造地块现状为建设用地1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩），农用地0公顷，未利用地0公顷。不涉及纳入改造范围整体利用的边
3、角地、夹心地、插花地（下称“三地）、其他用地、征地留用地、与原三旧用地置换的“三旧用地或其他存量建设用地、使用原三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。改造地块现用途为工业，有3栋建筑物，为中山市荣德电器有限公司自2006年4月开始使用，未办理规划报建手续，现有建筑面积8000平方米，现状容积率0.68,作工业厂房和配套用房使用。目前该地块尚未拆除建筑，改造前年产值为1200万元（约67.72万元/亩），年税收为12。万元（约6.77万元/亩）。改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况,不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。（五）规划情况改造地块符合国土空间规划和单元规划，已纳入中
4、山市规划中，均属城镇建设用地1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩）；在中山市黄圃镇新丰南（新糖、文明）片区城市更新片区策划（HPZ-60单元规划）（中府函（2023）122号）中，一类工业用地1.0282公顷（10281.69平方米，折合约15.42亩），规划容积率l.O3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%15%,生产性建筑高度50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度WOO米，道路用地0.1242公顷（1241.68平方米，折合1.86亩），防护绿地0.0288公顷（287.63平方米，折合0.43亩）。城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）。其中,在
5、中山市国土空间总体规划（20212035年）国土空间总体带格式的：孑体：（默认）Tiees New Roman,（中文） 仿辰GB2312,紧缩量0.3磅带格式的：紧缩加03磅带格式的：字体：（坡认）TimeS New ROmar1,（中文） 仿乘一GB2312,紧缩量0.3磅改造地块位于城镇开发边界和一级工业用地保护线内，不涉及永久基本农田、生态保护红线、市域蓝线规划等管控要求。二、改造意愿情况及补偿安置情况（一）改造意愿情况改造范围涉及中山市荣德电器有限公司1个权利主体，黄圃镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求原权利人的意见
6、，并经全部原权利人同意。（二）补偿安置情况1、改造地块已由中山市黄圃镇建设发展公司于1992年2月I4日与所有权人黄圃镇新地管理区（现黄圃镇新地村民委员会）签订关于征用新地管理区土地协议书，款项于1993年至2006年期间黄圃镇建设发展公司已向新地管理区足额支付完毕。2、在1992年9月5日由黄圃镇建设发展公司与黄圃镇建设发展公司住宅分公司签订转让土地合同书，黄圃镇建设发展公司住宅分公司有偿承接上述900亩中的344亩土地，并于1992年9月30日黄圃镇建设发展公司住宅分公司已向黄圃镇建设发展公司足额支付款项。3、在2003年12月28日黄圃镇建设发展公司住宅分公司与石建夫、叶子泉、李深兰、梁
7、杏叶以及杜凤玲等5人签订新丰工业区转让土地协议书土地转让协议书，石建夫、叶子泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5有偿承接上述344亩土地中的27.49亩用地，2003年12月31日石建夫、叶子泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5人已向黄圃镇建设发展公司住宅分公司足额支付款项。4、在2011年1月10日李深兰、梁杏叶、叶子泉等3人（另外2人石建夫和杜凤玲同意由上述3人作为代表签订土地转让协议书）与改造主体中山市荣德电器有限公司签订土地转让协议书，中山市荣德电器有限公司有偿承接上述27.49亩中的22.5亩土地，于2010年9月21日至2011年1月25日期间改造主体中山市荣德电器有限公司已向石建夫、叶子
8、泉、李深兰、梁杏叶以及杜凤玲等5人支付款项。因历史原因该地块一直未完善用地手续，现改造主体申请完善22.5亩中1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩）土地的用地手续。截止目前，改造地块的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。目前正在对改造地块进行违法用地处罚（改造方案报请市政府批复之前完成违法用地处罚）。（三）开展社会稳定风险评估情况改造地块涉及征收土地1.1811公顷，已按规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，从本项目土地征收实施的合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行风险评估,中山市荣德电器有限公司“工改工宗地三旧”改造项目土地
9、征收符合有关法律法规及政策要求，拟征收土地符合国土空间规划，与当地城市总体规划相协调；征地补偿标准按相关规定执行。项目落实风险防范措施后的风险等级为低风险。综上所述，本项目征收工作存在的社会稳定风险等级为低风险，同时采取积极措施，主动介入，可保障本项目土地征收的顺利进行。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间规划和单元规划管控要求实施建设。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市荣德电器有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于工业生产，作智能家电的研发及生产，在符合单元规划的基础上，容积率不小于3.4,总建筑面积不小于41723平方米（
10、含不计容建筑面积5737.5平方米），不保留原有建筑。项目相关情况符合产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定相关规定。改造后预计年产值将达9253.6万元（约600万元/亩），年税收将达462.675万元（约30万元/亩）o四、需办理的用地手续改造范围内1.1811公顷（11811平方米，折合约17.72亩）用地需办理集体土地完善转用、征收手续，根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号）广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）（粤自然资函）（2021）935号相关规定，改造地块符合办理集体土地
11、完善转用、征收手续的要求。上述用地完善转用、征收手续后，依据中山市黄圃镇新丰南（新糖、文明）片区城市更新片区策划（HPZ-60单元规划）（中府函（2023）122号）,1.0282公顷（10281.69平方米，折合约15.42亩）规划一类工业用地拟采用协议出让方式供地到中山市荣德电器有限公司名下，根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号）规定，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体，改造地块符合上述协议出让的条件；规划为道路用地Q1242公顷（1241.68平方米，折合1.86亩）和防护绿地0.0288公顷（287.63平方米，折合0.43亩）拟采用无偿划拨方式供地给黄圃镇人民政府。（上述具体土地面积以实际供地面积为准）五、资金筹措改造主体拟投入资金10500万元，其中自有资金10500万_TG六、开发时序项目开发周期为3年，拟分1期开发，自签订土地出让合同之日起365日内动工建设，自动工之日起1095日内竣工。拟投入资金10500万元,拟建建筑面积不小于41723平方米（含不计容建筑面积5737.5平方米），不保留原有建筑，主要实施建设工业厂房。七、实施监管详见项目实施监管协议。
