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1、物流园建设的财务评价与风险分析摘要当下，经济新常态成为热门，适应新时期的经济战略成为必然趋势。物流园区作为物流企业和设施的集中地，凭借其具有的节约土地、降低运营成本、减轻环境压力、改善城市交通和促进区域经济发展等多功能性所产生的优势，在新时期经济发展中在物流行业必将占有较为重要的一席之地。因我国起步较晚，目前的物流园区发展还未形成较为完善的体系，不同地方因其环境因素存在着各自的问题。物流园由某地产集团和投资方共同出资建设，该园区拟建于筑鱼圈港口商贸物流产业园区内，将以现代物流技术以及电子商务手段为支撑，打造以港口及商贸物流业务为基础的某集团公司转向社会物流类项目的示范基地。该园区的建设的目的是
2、想提升统鱼圈整体物流水平，改善地区快速发展的经济与落后的物流产业发展不匹配的现象。本文通过对国内外物流园区发展的理论研究，归纳存在的问题和提出的对策。并以物流园区作为案例，通过SWOT分析法对其进行研究，分析其内外部环境,具有的优势以及存在的问题。为了让其物流在园区建设过程中更有针对性,提出了加强宣传效果，促进招商力度，完善管理体系，提高运行效率的对策。将自身打造成省级物流园区示范点，为国家经济发展作出自己的贡献。关键词：物流园区；SWOT；优势；效率AbstractInthe18thsessionofthecentralplenarysession,thenewnormaleconomybe
3、camepopular,toadapttothenewperiodofeconomicstrategybecomeinevitabletrend.Logisticsparkascentreoflogisticsenterprisesandfacilities,withitslandsaving,reducingoperatingtraveler,reduceenvironmentalpressureandimproveurbantrafficandpromoteregionaleconomicdevelopmentversatilityofadvantages,suchasintheecono
4、micdevelopmentinthenewperiodwilloccupyimportantpositioninthelogisticsindustry.Becauseofourcountrystartslate,thecurrentlogisticsparkdevelopmenthasnotyetformedarelativelyperfectsystem,differentplacebecauseofitsenvironmentalfactorsexistintheirrespectiveproblems.1.iaoningJintailogisticsparkfundedjointly
5、byJintairealestategroupandtheinvestor,theparkplannedinBaYuJuanporttradelogisticsindustrialpark,willsupportedbymodernlogisticstechnologyande-businessmeans,tobuildonthebasisoftheportandtradelogisticsbusinessofBeijingcoalgrouptosociallogisticsclassprojectdemonstrationbase.Thepurposeoftheconstructionoft
6、heparkistopromotetheoverallleveloflogisticsofBaYuJuan,improvetheregionsrapideconomicdevelopmentandbackwardlogisticsindustrydonotmatch.Thisarticlethroughtothestudyofthetheoryofthelogisticsparkdevelopmentathomeandabroad,summarizedtheproblemsandcountermeasuresareputforward.TakingLiaoningJintailogistics
7、parkasanexample,throughtheSWOTanalysismethodtostudy,analyzetheinternalandexternalenvironment,advantagesandproblemsexistinginit.Inordertomakeitslogisticsmoretargetedintheprocessofitsconstruction,putforwardtostrengthenpublicity,investmentpromotion,perfectmanagementsystem,improvetheefficiencyofcounterm
8、easures.MakeitselfintologisticsparkinLiaoningprovincedemonstrationsite,tomaketheirowncontributionstonationaleconomicdevelopment.Keywords:logisticspark；SWOT；advantage；efficiency目录摘要IAbstractII目录Ill1绪论11.1 研究背景及研究意义11 .1.1研究背景12 .1.2研究意义21.2 国内外研究现状及文献综述21.2 .1国外研究现状综述21.3 .2国内研究现状综述41.3 研究内容和方法51.3.
9、1研究内容51. 3.2研究方法72物流园区建设及运营规划82.1功能定位分析92. 2需求分析122. 2.1区域政策环境122 .2.2区域经济环境133 .2.3港口物流环境142. 2.4货运市场分析162. 2.5专业市场物流需求162. 3建设规模分析192. 4选址分析222 .5建设规划方案253 .6物流园区运营方案292. 6.1园区投资开发商运营架构292. 6.2经营物资种类302. 7招商计划分析303园区建设及运营的财务分析322.1 项目投资估算322.1.1 投资测算编制说明322.1.2 项目建设投资估算322.2 项目资金估算353. 2.1项目股东投入组成
10、353. 2.2项目股东总投入资金使用计划363. 3一期项目投资现金流量预测383. 4主要盈利来源404物流园建设与运营的风险分析及对策414. 1物流园建设SWOT分析415. 2园区建设与运营的风险分析434. 2.1市场风险分析435. 2.2经营风险分析456. 2.3财务风险分析457. 2.4招商风险分析464.3 园区建设与运营的风险对策464. 3.1市场风险对策465. 3.2经营风险对策466. 3.3财务风险对策467. 4.4招商风险对策474.4 管理资源配置建议474.4.1管理经营理念474.4.2人员培训485结论与展望495.1结论495.2研究展望49参
11、考文献错误!未定义书签。学位论文原创性声明错误!未定义书签。学位论文数据集错误!未定义书签。1绪论1.1 研究背景及研究意义1.1.1 研究背景全国物流园区发展规划（20132020年）（简称规划），明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市，石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区，到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。规划为我国物流园区的发展起到了指
12、示和牵引作用，由于我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在着建设发展有待规范、设施能力有待提高、服务功能有待提升、经营管理体制有待健全、政策扶持体系有待完善等一些问题,1o中国物流与采购联合会联合中国物流学会2011发布的第三次全国物流园区（基地）调查报告显示物流园区增幅明显，说明其背后还存在着大量的需求。物流产业的发展已成为21世纪中国经济发展的一个重要产业部门和新的经济增长点，博鳌亚洲论坛2014年年会开幕大会上，李克强总理特别强调推进“一带一路”的建设，为中国物流产业指明了新的方向。作为新兴的服务部门，已进入全面快速发展阶段，而沿海开放城市、重要的枢
13、纽城市和中心城市等将成为区域物流市场快速发展的主要基地。本文基于上述背景，对地产物流园建设项目进行多方面分析，外部环境和自身的优劣势也得到了进一步的阐述和释义。尤其是物流园区的功能定位方面，有较强的理论分析。为物流园区的建设及运营提供了有力的理论支撑，对项目的规划具有指导意义。通过对物流园建设进行财务评价和风险分析，判断出金泰物流园建设的可行性及未来发展的可持续性。1.1.2 研究意义物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模和具有多种服务功能的物流企业的集结点。对于物流行业来说物流园区的作用将为整个行业
14、的发展带来新的契机。对物流园区的规划、建设和运营的研究将会进一步提升物流园区建设的科学性、合理性和针对性。因此，本文具有如下意义。理论意义方面。随着物流行业的发展和物流园区建设的井喷，国内专家学者对物流园区的研究也越来越多。有的是通过文献和查阅资料来提出自己的观点，有的是借鉴国外的经验给我国物流园的建设提供参考建议，有的是通过实地调研来发现问题。因此,对物流园区的研究能为园区建设相关者提供较为实用的建议,同时，也能促进我国物流园区的发展。物流园区在建设初期就将理论研究结合环境因素运用到筹建过程的情况较少发生。此次通过对金泰物流园建设项目的分析，能给物流园区的理论研究找到一个可实施的理想场所，能
15、为理论研究的可靠性做一次检验，从而能更加提升理论研究的说服力，并为国家合理规范物流园区建设提供理论支撑。实践意义方面。金泰物流园建设项目通过理论指导，能在一定程度上，减少成本，增加收益。通过SWc）T分析，找出其优劣势，让其进一步完善管理体系，提升运行的效率。而且园区合理建设和有效运行后，可以作为省级甚至全国的物流园区示范基地。也为其他地区物流园区的建设提供了参照。1.2 国内外研究现状及文献综述1.2.1 国外研究现状综述国外物流园区发展、建设各有特点，其中以日本和德国的物流园区最具代表性。德国位于欧洲中部，周围有9个邻国，是欧盟成员国之一。德国物流在欧洲各国的物流发展中是最好的，其物流园区
16、的建设也处于世界领先的地位。德国物流园区建设从20世纪80年代开始，90年代德国联邦政府限购在全国进行了两次物流园区规划，物流园区的发展目标由满足公铁联运需求逐步转移到满足客户需求、提供物流解决方案等。德国现已初步形成覆盖全国、辐射欧洲的物流网络，物流园区发展呈现较好的经济和社会效益。德国物流园区发展速度之所以如此之快，与物流园区的建设运营模式不无关系。在德国，其货运靠集装箱或大型厢式车运输的方式约占95%。此外，德国在发展物流的过程中注重对环境和生态的影响，并形成了具有自身特色的管理模式及运营方式。德国物流园区普遍采取的建设运营模式为“联邦政府统筹规划，州、市政府扶持建设、公司化经营管理，入
17、驻企业自主经营”。资料显示，在德国，1200多家企业于物流园区内部设立了办事机构，提供了40000多个就业岗位。物流园区设在城市边缘，分散的企业迁入园区，园区内企业统一组织城市配送，不但减少了物流运作对当地居民的影响，而且为物流园区多样化、联运化的运输提供了条件。同时，由于物流园区具有长途网络和本地投送点转换的功能，起到了区域节点的作用，通过交通转移来避免和缓解了交通运输的拥挤状况，也为环保做出了贡献。随着更多物流企业进入到物流园区，德国物流园区的发展势头必定会更好迅猛和稳定，其发展历程和经验给我国的物流园区建设提供有效的依据。物流园区建设在日本的历史也较长，日本政府从1965年起，便着手在东
18、京的东南西北部分别建设了四个物流园区。时至今日，日本在22个城市，已建立20多个大规模的物流园区网。日本政府在发展物流园区的时候，最初的考虑是解决交通拥挤问题、理顺城市功能。也许是日本国土面积过于狭小和城市化问题日语严重，日本最先颁布了与物流园区有关的法规。日本物流园区的建设主要是由政府推进的，政府在物流园区的建设中扮演着重要角色。日本政府将发展现代物流是做提高综合国力的重要途径，因此对于充分发挥政府的宏观控制能力和作用十分重视久这也给我国物流园区建设工作提供了宝贵的经验。运用SCienCeDireCet数据库检索“LogisticsPark”，主题检索9篇，关键字检索10篇LKevinOCo
19、nnorUU主要基于延续和扩展物流与全球城市区域间的联系，对全球城市区域物流的重要性进行研究,提出构建全球城市区域物流的设想。同时，具体分析了基础设施港口和航空站在全球城市区域物流发展中的作用。EAktas,P以土耳其处于周边大陆活动的位置而具有巨大物流发展潜力的背景下研究物流外包业务在土耳其的状况。研究表明土耳其的第三方物流公司的能力被低估。此外，土耳其商人认为应该由他们自己来做他们的企业，并没有意识到物流外包活动的利润。虽然他们在选择运输搬运人时会考虑不同的标准，但有共同的趋向一要么是选择名誉好的搬运人要么就选择容易合作的搬运人。JesusCambra-Fierro,RocioRUiZ-B
20、eniteZ1基于强调联运物流的优势，联运物流平台以供应链整合的形式提供给制造商、分销商和物流供应商物流服务的目的对联运物流进行研究。研究结果表明多式联运通过联合运输平台方式带来竞争优势，达到全球供应链的整合。NathalieFabbe-Costes,MarianneJahre,ChristineRoUSSat”/基于供应链整合在不断增长的物流外包中的重要性，研究物流供应商在支持供应链整合和顾客绩效中的作用。最终得出在很多分析中很少将物流供应商考虑在内的结论。网站分析显示物流供应商在他们的通讯上有所不同。一些不将供应链整合作为他们工作的一部分，其他的在纯粹的“资源供应商”和较危险角色的“供应链
21、设计者”之间权衡。在供应链中物流供应商角色的分析可以充实供应链整合现象的理解。1.2.2 国内研究现状综述相对于国外而言，我国物流园区发展起步较晚，在国内，第一个物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日。但经过这么多年的发展，在国家宏观调控和政府大力支持下，我国的物流园区已得到了快速全面的发展。由于物流园区在经济规模、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近几年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予了大力的支持。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的理论指导，现阶段我国
22、物流园区还存在诸多问题。政府出台了一系列文件来支持物流行业，但落实到地方政府层面，仍然不免受到“冷热两重天”的待遇，不少业内专家学者也因此纷纷对政策的落地性表示质疑【。究其原因，主要还是因为物流园区具有用地规模较大，投入和产出相对小的特点，物流投资常不受地方政府待见。由于物流园区的天然属性致使地方政府的收入减少，同时物流节点也会造成交通堵塞、抑制周边地价上涨等问题。面对付出与收益不对等的状况，地方政府落实物流园区发展的积极性往往不大。李昌林指出我国尚未出台一部全国性物流园区总体规划图，各地的物流园区规划存在交叉。而且在现有物流园区经营上，一些企业着眼于短期利益，不愿入园经营，在规划不太合理的情
23、况下，造成物流园区入住率较低的局面。陈丽华，王丽颖认为我国物流园区存在缺乏统一规划，功能定位不明确；盲目追求规模，园区空置率高；缺乏公益性支持，政府扶持力度小；缺少合作机制和网络型；缺乏现代服务体系的支撑等问题。渠涛网研究得出我国存在着对园区功能认识不清、园区建设规模偏大、园区内部建设混乱、园区管理不到位等问题。毛岩在介绍日本、德国物流园区发展特点及相关经验的基础上指出我国物流园区存在建设体制不顺，缺乏整体规划；政府优惠政策不一；变相土地开发状况严重三大问题。姜晶晶画分析得出我国物流园区建设中出现的问题，基本是由于政府对物流园区的内涵认识模糊不清，和政府失范行为所造成的。古银花【2”认为我国物
24、流园区发展存在多而不齐、大而不全、运行混乱等问题。万顺江1221探讨出我国物流园区规划建设中存在企事业单位想圈地、各个物流园区同质化严重浪费资源、缺乏统一规划和管理、路网配套能力较差、专业化程度不够高、缺少政府的协调和推动、专门针对物流园区规划建设发展的优惠政策和建设标准还不够具体和细化等问题。刘彦丽画研究得出闲置、空置问题严重；自主经营，基础设施的集约化不能发挥明显效果；物流园区的服务功能有待提高。徐学明网提出我国物流园区最主要还是政府规划、企业主导开发的运行模式。一些部门缺少对园区选址、功能定位等问题的全方位研究，对地方经济、交通等方面研究不充分，存在一哄而上、跟风行动的问题。综上所述，我
25、国物流园区还处于起步阶段，诸如地方政府积极性、园区的定义及园区规划与管理等很多问题还有待解决，同时这也说明，我国的物流园区建设之路还有很大的提升空间。我国学者对物流园区存在问题的研究主要有集中在两个方面：一是从宏观的视角，与发达国家已经建立的、运营成功的物流园区做横向比较，发现我国物流园区在规划、建设和运营中普遍存在的不足之处；二是从微观角度，研究论述某一地区所建立的物流园所存在的问题。正是发现了这些问题才会让人思考物流园区到底应该如何建设，在建设的过程中应该注意哪些问题3】。1.3 研究内容和方法1.3.1 研究内容本文的开展以物流园区建设为研究对象，阐述了物流园区建设的研究背景和研究意义，
26、并且在此基础上对物流园区的规划、建设和运营等涉及的相关理论进行了综述；以此为基础，通过对物流园建设项目的分析，并运用SWOT分析法分析其建设过程中出现的问题和不足，得出了产生这些问题和不足的原因，针对其实际情况提出了有效的对策建议，对金泰物流园建设提供了指导意义。本文的具体内容和结构如下：第1章，绪论。重点分析了本论文的研究背景及其意义，对国内外的研究现状进行了综述，提出了本文的研究方法和相关思路。第2章，物流园建设及运营规划。主要从功能定位、需求、建设规模、选址、建设规划方案和运营方案6个方面对园区的建设及运营进行分析和规划。第3章，园区建设的财务分析。通过对园区建设项目进行投资估算、盈利模
27、式、财务指标、资金来源等进行分析，来验证项目建设在财务资金上的可行性。第4章，物流园建设与运营风险分析及对策。对物流园概况进行SWoT分析，从整体上了解园区建设的优劣势。并分析运营中可能存在的风险，最后提出相关的对策建议。第5章，结论与展望。总结了本文的研究成果，对进一步的研究提出了新的要求。论文的结构如图1所示：图1论文结构图Fig.lPaperchart1.3.2 研究方法本论文的研究主要采用以下几种方法。（1）理论分析结合实际研究本论文以理论分析为出发点，理论结合物流园的实际情况，对物流园建设进行可行性分析，并提供有效的对策和建议。（2）文献研究法翻阅了国内外相关的文献、学术方面的期刊、
28、电子图书中相关的研究理论和研究结论，了解并把握相关理论及研究结论，为建立物流园区建设提供理论指导。（3）比较分析法比较园区所处地理位置和其他地域的优劣势，以及与鳏鱼圈内部的竞争对手的分析对比，得出其自身所具有优劣势，为下一步运用SWoT分析奠定了基础。4 4）SWoT分析法根据SWOT分析法的相关理论，研究出金泰物流园建设中的优势、劣势、机遇和威胁，并依此建立SWOT矩阵，得出不同组合下的具体情况，为园区建设提供有效指引。(5)加权因素评分法通过对不同因素赋予1-6分的权重，并根据每个待选地块在不同权重下的取值，求出平均数，来判定哪个地块最为合适。2物流园区建设及运营规划某地产集团与营口经济技
29、术开发区管理委员会以BT模式进行开发的营口开发区文化广场（大剧院、图书馆）项目。物流园项目初衷是为了与政府形成债务风险转化，盘活营口开发区文化广场（大剧院、图书馆）项目建设投资9.67亿资金。具体回收金额为土地出让金约2.7亿元。土地面积874976平方米，其中挂牌地价约为300元/平方米，具体价格以政府实际挂牌金额为准。2013年1月开发区政府已完成初次审计工作，确认截止到2012年12月31日审计金额总计为：9.67亿元。但因簸鱼圈开发区政府财务状况欠佳，对于某地产公司的投资具体偿还方式未能明确。某地产意向以区政府新规划的物流产业园区内的部分土地进行置换，由某地产集团投资建设“物流园”，以
30、化解公司经营风险。5 .1功能定位分析依托项目所在地良好的区位交通、经济产业条件，应将物流园打造成：立足簸鱼圈，辐射中心城区及周边地区，并借助发达的交通网络，连接各省市的物资贯通沈阳经济区与环渤海经济区，服务省沿海经济带，带动地区经济发展。集仓储保管、集港疏港、保税监管、货运集散、流通加工、信息服务、金融服务以及管理办公八大功能于一体的临港型全国级物流园区；成为鳏鱼圈规范化、现代化、规模化大型物流园区的领跑者，推动鲸鱼圈物流产业快速、稳定发展。（1）仓储保管提供标准化仓储设施出租，园内库房均采用轻钢结构建设，配有配送装卸站台、雨棚提高装卸效率的同时，库房内部还包括完整的防火、防盗、通风、采光设
31、施设备，提供最完整、最安全的库房设施。同时还提供物资堆场、集装箱堆场、特殊功能仓库满足不同自营业务的需求。（2）集港疏港园区的建成将整合现有集疏港物流资源，并提供规范化、现代化、信息化发展平台，消除恶性竞争，促进海陆联运行业稳定、快速的发展，做到与鲸鱼圈港区匹配发展，共同增长。集疏运体系是连接多种运输方式的平台和纽带，是进行一体化运输组织的关键。集疏运体系的快速高效，能在相当大的程度上缓和由于船舶随时到港、货流不均衡而引起的压船压货现象，也可以缓和货物集散对码头仓库容量过大的要求。集疏运体系能力的不断增强也会在一定程度上弥补港口其他系统的不足乃至扩大港口腹地半径，从而促进港口发挥最大的潜力，一
32、般大型或较大型港口的集疏运系统，均应因地制宜地向多通路、多方向与多种运输方式方向发展。（3）保税监管保税仓库是保税制度中应用最广泛的一种形式，与保税区/保税物流园区不同，其功能简单，不需设立检验检疫、海关办公等设施，仅需经海关批准设立即可，专门存放保税货物及其他未办结海关手续货物的仓库，其中公用型保税仓在临港/内陆港类型的物流园区应用最为广泛。一自用型I由特定的中国境内独立企业法人经营，仅存储供本企业自用的保税货物。公田型由主营仓储业务的中国境内独立企业法人经营，专门向社会S供保税仓二公用望储服务（保管保税货物及其他未换吉海关手续货物）0,专用型液体危险品保税仓库：符合关于危险化学品仓储规定的
33、，专门提供石T油、成品油或者其它散装液体危险化学品保税仓储服务的保税仓库。备料保税仓库：加工贸易企业存储为力QI复出口产品所进口的原材料、设备及其零部件的保税仓库，所存保税货物仅限于供应本企业。I，寄售维修保税仓库：专门存储为维修夕届产品所进口寄售零配件的保税仓库。图2保税仓库功能类型Fig.2Bondedwarehousefunctiontype（4）流通加工流通加工是指在物品从生产领域向消费领域流动的过程中，为了促进销售、维护产品质量和提高物流效率，对物品进行的加工。与生产活动不同，流通加工的中心在为了提高物理服务水平（分拣、配送、用户满意），而不是改变对象的物理形态。1）仓储增值服务：一
34、般包括分装、包装/重新包装、托盘化、贴标签等类型的服务，使得园区内的货物在进行分拣、出库作业以及配送运输时的效率大大增加，并帮助客户降低在厂内的物流作业时间以及降低包装破损所带来的损失。2）物流加工服务：为园区内钢材经销商、石材经销商提供加工服务。（5）货运集散园区内提供的运输类服务主要包括两种：分拨配送业务以及干线运输业务0其中分拨配送业务：建设分拨配送中心，引入分拨配送企业，为开发区内及周边商贸企业、生产企业提供配送运输服务；干线运输业务：建设干线运输中心及信息配载中心，整合社会零散干线运输企业资源，提升货运信息发布、共享效率，并利用公路运输500公里的最佳辐射半径，加强港区辐射能力。上述
35、两类业务相互交叉合作，完成本地区及周边商贸企业、生产型企业对物流运输业务的需求。（6）信息服务为物流服务的供应商、需求商提供物流供需信息的发布及查询、物流金融结算信息发布及查询、标准化信息的发布及查询，为整个园区提供专业化的资讯服务。本项目信息平台以专业、全面、简易、自助为平台标准；以“行业搜索+垂直门户”相结合为理念，以“成效第一、服务第一”为客户服务理念。着力解决本地产业内物流供需信息不对称等问题。 货运资源供需信息 仓储资源供需信息 搬运设备租赁信息 服务标准化 产品标准化 原材料标准化 仓单质押业务查询 小额贷款业务查询 订单融资业务查询图3信息服务类型Fig.3Information
36、servicetype（7）金融服务通过应用和开发各种金融产品，有效地组织和调剂物流领域中货币资金的运动，提供专业化的金融服务功能。为园区入驻企业搭建“金融一物流”一体化平台，降低企业原材料、半成品的资本占用率，实现企业、银行、物流三方无缝对接。这些金融服务功能包括发生在物流过程中的各种存款、贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、有价证券发行与交易，以及金融机构所办理的各类涉及物流业的中间业务等。1）小额贷款：指园区自身提供小额贷款业务的同时，也为小微企业和民间资本打造最高速的融资平台，成为债权融资领域的最佳途径，创建具有特色的高速、有效、合法的网络借贷平台。可实现将出借人和借款人进行自主
37、配对，为国内广大个人和中小企业解决最急需的贷款和融资问题。2）仓单质押：指银行与借款人（物流企业）、保管人（本园区）签订合作协议，以保管人签发的借款人自有或第三方持有的存货仓单作为质押物向借款人办理贷款的信贷业务。为仓储企业拓展服务项目，开展多种经营提供了广阔的舞台，特别是在传统仓储企业向现代物流企业转型的过程中，仓单质押作为一种新型的业务应该得到广泛应用。3）订单融资：指企业凭信用良好的买方产品订单，在园区对企业在技术成熟、生产能力等方面进行有效保障担保的条件下，由银行提供专项贷款，供企业购买材料组织生产，企业在收到货款后立即偿还贷款的业务。（8）管理办公包括管理办公中心、员工住宿、总部基地
38、、交易展示中心。并引入银行邮政、海关、公安、保险、信贷、酒店、餐饮、健身娱乐厅等多种服务功能于一体，为园内企业提供一站式商务/生活服务。项目围绕“一中心、三平台、八功能”展开，一中心即：临港物流中心；三平台即：物流金融平台、物流操作平台、物流信息平台；八功能即：仓储保管、集港疏港、流通加工、保税监管、信息服务、货运集散、管理办公、金融服务。项目定位依据：仓储保管、货运集散、信息服务、管理办公是物流园区的基本功能，是物流园区建设运营的基础条件，在物流仓储区、公路物流港、展示交易区、管理办公区四个功能分区中均有体现。流通加工及金融服务属于物流园区增值功能，近年获得政府政策、资金等多项支持，积极鼓励
39、物流园区开展此功能业务。本项目紧邻营口港，因此需添加集港疏港、保税监管两项功能，更好的服务于营口港。2.2需求分析2.2.1 区域政策环境201318号关于加快营口经济技术开发区港口物流、贸易发展的实施意见中明确表示把加快港口物流、贸易企业发展作为促进港口经济发展的重要举措，加大政策扶持力度，并提出财税政策、免收行政事业性收费以及奖励政策，为促进开发区经济社会发展提供有力支撑。201326号关于印发营口经济技术开发区加快港口物流贸易发展优惠政策实施细则的通知表明园区管理委员会设立港口物流贸易企业扶持基金，主要来源为国家、省、市有关部门下拨资金、上级补助资金、区本级财政预算安排资金、捐赠资金、其
40、他资金。扶持资金主要用于扶持港口物流企业、港口贸易企业、工业企业总部、外贸出口企业以及对港口物流贸易发展做出突出贡献的。优惠政策的出台，对促进港前物流贸易发展，推动“港区联动”发展具有重要意义。政策的出台，对促进港前物流贸易发展，推动“港区联动”发展具有重要意义。截至2014年底，稣鱼圈本地注册物流贸易企业增至1600多家。本年度与园区进行意向洽谈的物流贸易知名企业达410家，其中，中铁物资集团和中铁铁龙物流园已于2015年开工建设。目前，新规划的中俄韩自由贸易试验区所选的E地块与本项目隔路相望，而其中的韩国商品城项目正在积极筹建中。2.2.2 区域经济环境营口经济开发区整体经济环境良好，多年
41、呈现持续上涨趋势，2013年前三季度,地区生产总值完成395.4亿元，同比增长10.8%。规模以上工业增加值160.2亿元，同比增长14.1%,全区已开工千万元以上项目137个,完成年计划的91.3%,这其中按投资规模划分，1亿元10亿元项目85个，1030亿元项目17个，3050亿元项目3个，50100亿元项目2个。项目涵盖工业、服务业、房地产、能源、基础设施等多个行业领域，具有体量大、数量多、科技含量高、投资强度大、产业关联度高等特点，具有鲜明的聚集效应、带动效应和引领效应。图4营口经济开发区地区生产总值Fig.4GrossregionalproductofYingkoueconomicd
42、evelopmentzone2014年，开发区提升港口服务功能的举措即将付诸实施一进出口贸易平台建设，提升“大通关”效率和口岸部门服务水平，依托营口港公路物流配送网络平台，建设智能物流工程；推进钢铁、矿石、粮食、蔬果等专业化运输作业公司建设，拉长物流运输产业链条。营口港的独特地理位置优势带动了港区物流以及周边物流的发展,所有物资均将通过港区配套的物流园区进行物资的转换、加工、配送，并配以电子信息平台整合周边物流资源，拓展市场潜力，最终实现临港资源整合，实现经济突破。2.2.3 港口物流环境港口物流是特殊形态下的综合物流体系，是作为物流过程中的一个无可替代的重要节点，完成整个供应链物流系统中基本
43、的物流服务和衍生的增值服务。港口对比分析横向对比营口港与大连港均是东北重要的港口，共有相同的经济腹地。营口港的发展必将挑战大连港的地位。从两港对比来看，近几年营口港得到了快速发展，总体吞吐量呈线性增长，集装箱业务发展也较为迅速，而大连港增长相对放缓营口港与大连港历生吞匚士堂%S泡比UOO100020200S200720092010201120122013营口港与大连港历年熏装喈数指对比图5营口港与大连港历年标箱数据、吞吐量数据对比Fig.5 Portofyinkoucomparedwithstandardhistoricaldataofdalianport,thethroughputofdat
44、a表12013年中国十大集装箱港吞吐量排行榜Table1in2013Chinastoptenportcontainerthroughput名次港名2013年1-12月（万TEU）2013年12月（万TEU）2012年1-12月（万TEU）全年同比增幅1上海港3361.70266.533252.903.342深圳港2327.80197.412294.131.463宁波-舟山港1732.68133.921617.507.124青岛港1552.00115.101450.007.005广州港1530.92140.031474.363.836天津港1300.00103.161230.005.697大连港
45、991.2084.60806.4022.918厦门港800.7972.47720.1711.209连云港港548.8046.61502.009.3010营口港530.1032.78485.109.3011烟台港215.00185.0416.2012日照港202.66171.0015.8613福州港197.67182.508.31数据来源：（港口对比分析纵向对比据2013年网上数据分析，与全国（部分）其他港口对比，营口港吞吐量具有一定竞争优势；营口港标箱数远远落后国内先进港口。但与环渤海诸港口对比，营口港吞吐量仅次于天津港、唐山港、大连港；营口港完成标箱位于环渤海诸港口前列。谑力橙85.3（单位
46、：万标准箱；亿吨）图6营口港与环渤海港口、与其他港口标箱量、吞吐量对比Fig.6 portofyinkouandbohaiseaports,andotherstandardportvolumeandthroughputcontrast以港口为依托，营满欧大陆桥打通了东三省和俄罗斯及欧洲国家市场的新通道，是经营口港鲍鱼圈港区至满洲里口岸出境，达到俄罗斯与欧洲国家的中俄欧集装箱运输大通道，横跨亚欧大陆，向西可到达俄罗斯、白俄罗斯、波兰、斯洛伐克、匈牙利、奥地利、德国，向南可辐射我国沿海省份以及韩国、日本、东南亚等国家和地区，一周六班，并已开通了对莫斯科的点对点班列，近三年来运量爆发式增长，年增长率
47、均在50%以上，将不断带动新的经济增长点。截至2013年12月31日，营口港当年吞吐量完成3.3亿吨，同比增长10%；集装箱吞吐量完成530标箱，同比增长9.3%,两项主要生产指标均创历史新高,排名全国沿海主要港口第八位。1.1.4 货运市场分析鲸鱼圈金港路西起鲸鱼圈港区大门，东起沈大高速，区位交通资源优势明显，因此在这全长5公路的道路范围内，周边自发聚集了大量的中小型物流运输公司/企业。但此物流聚集带为自发形成，企业以中小型为主，也缺乏整体规划，市场环境简陋、脏乱，一定程度上影响了城市形象以及制约了港口物流的发展。据了解政府为更好的整合缀鱼圈物流资源，科学有条理的发展临港物流产业，将拆除现有金港路货运企业自发聚集带，并在原有土体基础上扩大规模，规划建设8.25平方公里港口物流贸易园区。按照统计，保守估计在此规划范围内的金港路自
