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1、物业紧急事件处理一、概念与性质物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。紧急事件具有极大的偶然性、随机性和复杂性。二、处理紧急事件的要求(1)在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶停口蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。(2)在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。(3)随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境、条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。(4)在紧急事件发生后应由一
2、名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现多头领导，造成混乱。(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。(6)紧急事件的处理要注重沟通，在事前、事中、事后及时通报给政府及业主.三、紧急事件的处理过程紧急事件处理可以分为事先、事中和事后三个阶段。(一)事先准备1 .成立紧急事件处理小组紧急事件处理小组应由企业的高层决策者，公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加。2制定紧急事件备选方案对物业管理常见的紧急事件，不仅要准备预案，而且针对同一种类型的事，牛要制定两个以上预选方案。3 .制订紧急事件沟通计划(二)事中控制在发生紧急事件时
3、，首先必须确认危机的类型、性质，立即启动相应行动计划；负责人应迅速赶到现场协调指挥；应调动各方面的资源化解事件可能造成的恶果；对涉及公众的紧急事件，应指定专人向外界发布信息，避免受到干扰，影响紧急事件的正常处理。()事后处理对于紧急事件的善后处理，一方面，要考虑如何弥补损失、消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性,改进组织、制度、流程，提高企业应对紧急事件的能力。四、典型紧急事件的处理(一)火警(1)确认和了解起火位置、范围和程度；(2)应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警；(3)若火警有发展趋势，应组织人员参与控制火势，同时向公安消防机关报警；(4)清理通道，准
4、备迎接消防车入场；(5)立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资；(6)组织义务消防队，在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势；(7)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。(二)燃气泄漏(1)当发生易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。(2)在抵达现场后，要谨慎行事，设立现场警戒线，严禁烟火，不可使用任1可电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花。(3)立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。(4)情况严重时，应及时疏散人员。(5)如发现有受伤或不适者，应立即将其抬离现场，送往安全地带等待医疗部门救护或直接将中毒、受伤者送往医院抢救，并尽可能同时采取正确的急救措施
5、；(6)燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。(三)电梯故障(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰，要求乘客保持冷静，耐心等待求援；(2)立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者；(3)被困者如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助；(4)在解救过程中，若发现被困者有发病、昏迷症状，应立即通知医护人员到场，以便及时抢救；(5)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患，修复后方可恢复正常运行；(6)将此次电梯事故详细记录备案。(四)噪音侵扰(1)接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看；(2)必要时通过
6、技术手段或设备，确定噪音是否超标；(3)判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施；(4)做好与受噪音影响业主的沟通、解释。(五)电力故障(1)若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知、短信等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。(2)若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。(3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理并施救；同时立即通知住户加强消防和安全防范管理措施,确保不至于因停电而发生异常情况。
7、(4)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。(六)浸水、漏水(1)检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水等)，设法制止漏水(如关闭水阀)；(2)若漏水可能影响变压器、配电室、电梯等，通知相关部门采取紧急措施；(3)利用现有设备工具，排除积水，清理现场；(4)对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。(七)高空坠物(1)在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。(2)尽快确定坠落物来源。(3臃定坠落物来源后,及时协调受损/受害人员与责任人协商
8、处理。(4)事后应检查和确保在恰当位置张贴请勿高空抛物的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。（八）交通意外(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理；(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话；(3)如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录；(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶；(5)应协助有关部门尽快予以处理；(6厚后应对管理区域内交通路面情况进行检查,完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置。(九)刑事案件(1)物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场；(2)如证实发生罪案,要立即拨打IlO报警,并留守人员
9、和控制现场,直到警方人员到达；(3)禁止任1可人在警方人员到达前触动现场任何物品；(4)若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。(十)台风袭击(1)在公告栏张贴台风警报；(2)检查和提醒业主注意关闭门窗；(3)检查天台和外墙广告设施等，防止坠落伤人，避免损失；(4)检查排水管道是否通畅，防止淤塞；(5)物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固措施；(6)有关人员值班待命，并做好应对准备；(7)台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复。(H)人身意夕M穷亡(1)物业管理区域内发生人员伤亡，
10、应立即派有关人员到现场，查明情况并立即报警。(2)若伤者尚未死亡，应当保护现场，立即送往医院或拨打120急救电话。除非必要，严禁搬动伤员，防止伤情加重。(3)若系由触电事故，应就近切断电源或用绝缘物(如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶)W电源拨离触电者,严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者。(4)若系溺水事故，应立即抢救，若落水者呛水较多，应使其头低脚高，按压腹部，使其吐出呛入之水，必要时施行人工呼吸。(5)若系设备故障或设施损坏引发伤亡事故，应立即通知工程人员到场，共同确定抢救方案。(6)若系高层坠落、物品砸伤引起伤亡事故，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同
11、时向警方报警。(7)若系交通肇事引起伤亡事故，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录像，保存相关录像,报请警方处理。若交通事故引起小区内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。(8)留守人员和控制现场，禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品，直到警方人员到达。(9)若有需要关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入。(10)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。(十二)停车场车辆损坏(1)在停车场发现车辆损坏，当班安全主管应迅速到场处理；(2)马上联系车主，并派专人在现场等候车主到来；(3)查看停车场监控录像及值班记录，确认事实
12、，对现场进行拍照，保留相关记录，并上报保险公司；(4)协助有关部门尽快予以处理。(十三)卫生防疫事件(1)当小区内发生卫生疫情时，应立即上报政府相关部门，等待政府部门到来，不要惊慌，及时上报公司；(2)若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入；(3)如发现有受伤或不适者，应立即拨打120急救电话；(4)不要随便传播，以免造成恐慌；(5)配合卫生防疫部门，做好消毒隔离的工作；(6)配合政府部门做好小区现场秩序维护工作；(7)事后分析原因，并对业主做好相关解释。(十四)群体性聚会(1)当发现小区内发生群体性聚会时，应立即拨打Iio报警，同时上报公司；(2)在抵达现场后，要谨慎行事，避免激发事态
13、发展；(3)留守人员和控制现场，直到警方人员到达；(4)保护小区现场设备设施，有关人员值班待命，并做好应对准备；(5)协助警方现场处理；(6)事后向业主做好解释工作。案例1某物业管理公司职工在进行清洁内墙的事故过程中，由于升降机运动时该职工未站稳,不幸坠落下来,造成股骨骨折及脑振荡,需要住院治疗。住院期间，医疗费、误工费、护理费、停工收入损失，造成公司损失共计3万余元。请问根据此情况，你认为物业管理公司应该如何避免此类风险？Q)在日常管理和服务过程中物业管理公司必然要聘请一定数量的员工,而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇佣的约定，雇
14、主需履行相应的保障责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险，要想避免这类风险，就应购买雇主责任保险，将此类风险转嫁给保险公司。(2)物业管理公司还应该加强安全管理方面的培训和安全操作培训1。购买保险，虽然能转嫁风险，但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此，从源头管理也是非常重要的。案例2:请说明电梯发生故障乘客被困时的处理措施。应采取如下措施：Q)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰。(2)立即通知电梯专业人员赶到现场救助被困者。(3)被困者如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足时，需特别留意，必要时请消防人员协助。(4)督促电梯维护保养单位全面检查，消除隐患。将此次电梯事故详细记录备案。
