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1、XX（集团）X物流有限公司建材批发市场可行性研究报告X省X融投资咨询事务所有限责任公司2009年2月X建材桃安市场目录第一章总论4第二章可行性研究的依据6第三章项目提出的背景及建设的必要性6第四章可行性研究的主要内容10第五章项目的保障措施11第六章组织机构及劳动定员H第七章环境保护、劳动保护及安全和消防13第八章项目实施计划安排14第九章投资估算与资金筹措14第十章经济效益分析（正常年份）17第Hk章评价结论20附件：1、X物流园区生活区平面规划位置图2、土地使用证3、关于XX建材批发市场建设项目备案的通知（元发改字2007265号）4、X物流园区建设规划图Xst*M发市场第一章总论1、项目
2、名称：建材批发市场2、建设单位：XX（集团）X物流有限责任公司3、项目性质：新建4、项目负责人:5、项目主管部门：XX（集团）投资有限公司6、经营范围：建筑材料、卫生洁具、五金灯具、石材、木材、钢材7、建设工期：10个月8、总投资：项目总投资3000万元9、资金来源：自筹1500万元，申请国家扶持或借贷10、经济效益：年实现营业收入1275万元，交纳营业税63.8万元，城建税、教育附加税6.40万元，交纳所得税116.8万元，企业获利润707.60万元（见主要经济技术指标汇总表）主要经济技术指标汇总表序号指标名称单位数量备注1总投资万元3000L1固定资产投资万元29001.2流动资金万元10
3、02建筑面积m2270003经营设备台、套404劳动定员人304.1新增工人和后勤人员人4.2新增管理人员人5经济效益5.1营业收入万元12755.2营业税及附加万元63.85.3所得税万元116.85.4税后利润万元707.6企业净利润5,5投资利税率%25.95.6全部投资回收期年4.24含建设期5.7投资利润率%15.875.8盈亏平衡点%11、XX（集团）投资有限公司概况XX（集团）投资有限公司是X区知名民营企业家岳国君先生创建，集团公司是以煤炭生产和销售、建材、房地产开发为主业，具有经济实力的集团企业。X区建材批发市场的建成，对繁荣X区周边地区的经济繁荣必将起到巨大的推动作用。第二章
4、可行性研究的依据一、国务院关于整顿和规范市场经济秩序的规定；二、中共X省内党发（2004）11号X省党委、政府关于印发X省2004-2010年第三产业发展规划纲要的通知；三、X省关于加快发展第三产业若干规定的通知；四、X统计年鉴；五、X区工业园区投资指南。第三章项目提出的背景及建设的必要性一、X社会经济基本状况X市位于X省东部，近几年，X市国民经济持续快速发展，按照X市国民经济和社会发展纲要，从“九五”到2010年，将是X市经济社会发展的重要时期，主要经济指标如下表：、指人口万人国内生产总值(GDP)(亿元)合计第一产业第二产业第三产业小计占GDP比重%小计占GDP比重%小计占GDP比重/20
5、07年预计4702656624.99335.110640年增长率%0.8910712112010年预计4853538724.713036.813638.5年增长率0.6311101310从表中可以得出如下结论：国民生产总值稳定增长，二、三产业发展较快，占全部GDP比重不断增加，第三产业将逐渐占主导地位。2006年X区建筑工程总产值334693000元，钢材消耗17933吨，木材4578M2,水泥消耗48953吨，房屋建筑面积517696M2,X区劳动就业人员48000人。二、X区社会经济状况X区是X市辖区，面积888平方公里，人口32万人。2005年实现国民生产总值57亿元，占全市的15%,居
6、全市第一位。其中第一产业6亿元，第二产业33亿元，第三产业18亿元，人均生产总值为18000元，其中第三产业国民生产总值占32%,预计到2010年将达到65亿元，将发展成为X市的经济骨干地区。近年，X区被确定为全国乡镇企业东西部合作示范区，全区食品工业强区，国家重要能源基地，X镇则是一个以工业、采矿业、电力及第三产业为主的经济较发达地区。X镇镇已成为辐射内蒙、辽宁、河北七个县的商贸中心，依托区位和资源优势，形成了以煤炭、建材、建筑、运输、食品加工为主体的经济结构框架。X区地理位置优越，交通便利，位于X省的东南部，地处X省、辽宁、河北三省交界，距北京、沈阳、锦州均500公里左右，是X省最近的出海
7、航道。111、306国道、205省道穿境而过，镇与镇通柏油路，村与村通公路。国铁叶赤县纵跨全境，交通线横越北端，X镇距X机场45公里，可达北京、呼和浩特及全国各大中城市。X区通讯发达，中国网通、中国移动、中国联通、中国铁通四家通讯公司在此设有分公司，并建立了完善的运营网络。矿产资源丰富，煤炭储量约20亿吨，优质硅石储量2亿吨以上，品味大于90%,石灰石储量1.2亿吨，金、银、铜、铁矿储量也比较丰富。X区能源充足，国家大型煤炭企业平煤公司年生产能力2000万吨，电业发达，X发电厂年发电量达80亿度，X镇热电厂也并网发电。由于X区特殊的地理位置，加之X区物产丰富，能源相对集中，X4TXMiMM*务
8、f7MMW多年来已形成了周边地区七、八个旗县区的密切经济贸易关系，已成为“环渤海经济圈”中的经济重镇，是X省东部重要的货物集散地。随着X区经济的全面振兴，城镇居民生活水平有了很大的改善，建材行业呈现出蓬勃发展的势头。三、建设建材市场的必要性建材市场的大发展是经济发展的客观需要(1)有利于加强市场管理，规范流通秩序，促进企业合法经营，公平交易，公平竞争，繁荣本地经济。(2)健全货物信息网络，真正做到信息共享，降低运输成本，合理配置资源。(3)目前X省中东部(含X市)均无成型的大规模的建材市场，建材市场西侧是X区最大的X物流园区。市场建成后和物流园区有机的结合起来，延长了经济发展的链条，带动其他行
9、业同步发展。综上所述，建立一个统一开放，规范管理，竞争有序，高效运营的建筑材料批发市场，势在必行。第四章可行性研究的主要内容一、建材市场的基本功能建材市场独特的地理位置，西侧是X物流园区，可利用这个物流平台，发挥建材市场货物集散、中转、仓储功能。结合物流的公路货运配载，以货运代理、中介方式，整合物流资源，提高运输效率，降低营运成本，充分利用现代通讯信息，构建广泛的跨地区信息服务网络，发挥全方位、多功能、强辐射的作用。二、建材市场所在地点和考察及评价此项目坐落在X区X镇工业园区内，位于X镇东出口路南，赤朝高速公路入口西侧，路北为新建的X镇热电厂，西侧是X物流园区，距火车站1.5公里，交通非常方便
10、。在方圆5公里范围内有5条铁路专用线。有如下优势：(1)在X镇工业园区内，可享受政府的优惠政策：如政府投资完成七通一平”(通路、供电、供暖、供气、供水、排水、通讯、场地平整)，客户入园实行一站式。(2)靠近综合网络的枢纽地带，便于公路、铁路衔接。(3)靠近X物流园区，便于为客商提供住宿、运输、仓储、机动车存放、加油，地理位置极佳。(4)该地与城区距离1公里，不受城市人流和交通流的影响，符合环保要求。通过综合考察认为，建材市场用地充足，交通方便，物流基础好，发展前景乐观，园区环境良好，是理想的发展之地。三、经营范围以石材、钢材、木材、卫生洁具为主，兼营其他建筑材料、五金灯具、石材等服务项目。西侧
11、的X物流园区可提供货运服务、汽车配件、商务信息、汽车美容、商品零售、住宿、餐饮、娱乐、货物储存、银行储蓄、邮电网点等服务。第五章项目的保障措施1、建材批发市场位于X区X镇工业园区内，可以享受政府的优惠政策。2、发挥政府职能和市场的调节职能，在区政府的统一协调下，交通、城管、公安、工商等部门进行服务。3、制定优惠政策，积极培育市场，吸引外地企业进入园区，走联合发展之路，带动相关产业发展。第六章组织机构及劳动定员合理的企业组织是建材批发市场高效率、规范化经营的必要条件。物流园区领导小组由X区交通局、公安局、工商局、城管部门和X物流有限公司共同组成领导小组，制定一系列建材批发市场有关管理制度，下设建
12、材批发市场办公室，由建材批发市场办公室具体组织实施。1、招商部门：负责与各入驻客商联系，并办理有关手续。2、业务部门：负责建材产品业务工作。3、信息中心：用先进的计算机网络了解掌握经济信息。4、财务部门：按照会计制度组织会计核算工作。5、服务队：负责建材产品的装卸和场内清理。6、治安办：负责保安业务。7、货管办：建材批发市场招商入驻商户：300户。第七章环境保护、劳动保护及安全和消防一、环境评价建材批发市场环境的污染源主要是生活垃圾、废水、生活污水以及汽车尾气等。二、环境保护及环境卫生建材批发市场正常经营后，生活垃圾、废弃的包装物等，集中排放到环保指定地点。生活废水不含有害物质，可直接排放到城
13、区下水道。组建卫生清洗队伍，划分责任区，负责市场内外卫生，确保环境卫生良好。三、安全、消防加强安全保卫工作，确保市场秩序良好，确保人身财产安全，配备充足的保安人员，昼夜巡逻值班。消防工作按行业管理及有关消防规范执行，重点防火区设置防火自动报警监控装置，室内和库房配备泡沫灭火器和消防栓，建筑物之间符合消防有关规定。第八章项目实施计划安排一、工程进度说明在确保资金到位的情况下，加快工程进度、土建工程及所需设备物资提前订货和安装，保证工程进度。为保证工程质量和节约投资，土建工程施工提前做好招投标的准备工作。二、本项目建设工期10个月2009年35月，前期准备工作，做可研报告，施工图设计，办理各种前期
14、手续，安排资金，落实施工单位。2009年6月-10月，土建施工。2009年11月，设备安装。2009年12月，竣工验收。2009年12月，开始营业。如有变化，按计划顺延。第九章投资估算与资金筹措一、投资估算1、固定资产投资(1)建筑工程费：2280万元(含原有建筑)，占固定资产投资的78.6%o(2)设备购置及安装费：290万元，占固定资产投资的10%。(3)其他工程费：330万元，占固定资产投资的IL4机合计占固定资产投资2900万元。2、流动资金：100万元总投资3000万元，其中：申请国家扶持资金或贷款1500万元，建设单位和地方政府自筹1500万元。固定资产投资估算表单位：万元工程项目
15、建筑工程设备购置其他费用合计金额占估算价值%X史材林或市播及安装费1、工程费用228022800.7861.1己建物流商业楼18451.2新建建材商厅3501.3供热及给排水工程501.4电气通讯工程352、设备购置费2902900.13,其他工程费3303300.1143.1地面硬化及绿化1203.2勘察设计费203.3建设单位管理费1503.3职工培训费40合计228029033029001.000占投资的比例验0.7860.1000.1141.000投资计划与资金筹措表单位：万元序号xw项我、合计金额建设期开始经营期达到设计能力经营期备注123456营业负荷菊80100100100100
16、1总投资300030001.1固定资产投资290029001.2建设期利息1.3流动资金1001002资金筹措300029001002.1自有资金150011001002.1.1用于固定资产投资140014002.1.2用于流动资金1001002,2申请银行贷款2.2.1长期借款2.2.2流动资金借款2.2.3其他短期借款3申请国家补助15001500第十章经济效益分析（正常年份）经济效益分析依据经济效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格进行分析测算本项目的费用和效益的，以考察验证项目的活力能力和抗风险能力以及其他财务指标，以判断项目在财务经济上的可行性。项目建设期为一年。项目营业的第一年按
17、80%设计能力计算，第二年达到设计能力。1、总成本费用估算(1)工人和服务人员的工资按每人每月800元计算，按工资总额的14%提取福利费，工人、服务人员定员30人，则工资及附加32.8万元。(2)折旧费：固定资产原值：2820万元，残值按5%计算141万元，其中：厂房原值2530万元，折旧年限20年，年折旧额120.2万元；机器设备原值290万元，折旧年限10年，年折旧额27.6万元，合计，年折旧额147.8万元。(3)摊销费：递延资产80万元，分5年摊销，每年16万元。(4)修理费：按折旧费的20%计算29.6万元。(5)土地租赁费：0.08万元/亩X126.9亩=10.2万元。(6)房产税
18、：营业收入1275万元X90%X21.2%=13.8万元。(7)土地使用费：16万元。(8)企业管理费：30万元。(9)财务费用：122.4万元。(10)水电热动力费：13.6万元。(11)原材料：65万元。合计：总成本费用497.2万元。盈利性分析(1)财务内部收益率FIRK=I1+(I2-Ii)NPV1(NPV1+INPV2I)1(X)%=33%+(34%-33%)215.1(215.1+247.2)=33%+l%47%=33.5%(2)净现值I。=12%时，净现值为1373.1万元Ii=33%时，净现值为(一)215.1万元Iz=34%时，净现值为(一)247.2万元(3)投资回收期(税
19、后)PT=(4-l)+906.8l165.5=(4-1)+0.8=3.8年5、经济指标计算(1)投资利润率=税后利润(固定资产+流动资产)100%=474.1(2900+100)=15.87%(2)投资利税率=(利润总额+营业税金及附加)/(固定资产+流动资产)X100%=(707.6+70.2)(2900+100)=25.9%盈亏平衡分析以营业总收入表示BEP=固定成本（营业总收入-变动成本-营业税金及附加）X100%=356.2（1275-141-70.2）-33.5%计算结果表明：该项目营业收入只要达到设计能力的33.5%时，企业即可保本，本项目经济效益很好，抗风险能力很强。（见盈亏平衡
20、示意图）盈亏平衡示意图营业收入（万元）亏损区33.5100第十一章评价结论根据财务评价分析，项目投入营业后，正常年份营业总收入1275万元，年上缴营业税63.8万元，城建税和教育附加税6.4万元，企业每年获净利润707.6万元，投资利润率25.9%,全部投资回收期为3.8（不含1年建设期），财务内部收益率33.5%,证明该项目经济效益很好，抗风险能力和获利能力很强，项目是可行的，建议有关部门予以大力支持，争取早建成早见效。建设X区建材批发市场是经济发展之必然，符合国家产业政策，并可引导资金流向，吸引外部投资该区经济建设，对增加地方财政收入，发展地方经济有十分重要的作用。该项目属第三产业，是利国、利民的好事，项目投资规模设计合理，经营方式得当，经济效益较好，由此可见，项目可行。内部资料请勿外传45HANDONOLNIVBtsHX3t2t黄再注事*55wr323
