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1、昌江县公共租赁住房委托第三方运营管理实施方案（征求意见稿）为进一步规范我县公共租赁住房运营和管理工作，提高公共租赁住房（以下简称公租房）兜底保障效能，根据住建和城乡建设部公共租赁住房管理办法、海南省办公厅海南省公共租赁住房管理办法（试行）和关于完善海南自由贸易港住房保障体系的指导意见，结合我县工作实际，制定本实施方案。一、总体要求（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，按照党中央、国务院的决策部署，加快政府职能转变，推进供给侧结构性改革，积极推行政府购买服务，吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，不断提高公租房运营管理专业化、规范化水平，不断提升保
2、障对象满意度和获得感。（二）基本原则。坚持公开择优。按照公开、公平、公正的原则，确保具备条件的社会力量平等参与竞争,通过竞争择优方式选择政府购买服务的承接主体。坚持注重实效。加强对承接主体的绩效评估和全过程监管，切实提高财政资金使用效率，提升公租房运营管理效能，让保障对象享受到更好的服务。二、购买服务内容（一）服务范围。全县公租房房源包括：和泰家园（408套）、和兴家园（1204套）、和悦家园（100O套）、和美家园（478套）、廉租房第一小区（141套）共计房源3231套。委托第三方管理公共租赁住房入住和退出管理事项，租金收缴和房屋使用管理事项等综合管理；对和兴家园（建筑面积60200平方米
3、）、和美家园（建筑面积23900平方米）、廉租房第一小区（建筑面积7050平方米），三个小区建筑面积合计9.115万平方米，房屋、小区公共区域日常和应急物业管理等内容提供第三方运营管理服务事项。（一）服务内容及要求1.公租房委托管理服务（1）公租房入住和退出管理事项。组织配租选房，租赁合同签订、续签、变更，办理入住手续，采集新入住租户基本信息，建立住户档案，办理退房手续。建立房屋管理台账，对未配租房屋的进行维护管理等。（2）租金收缴和房屋使用管理事项。租金代收代缴、催缴；房屋日常使用情况的巡查，制定周、月、季巡查计划，组织实施并按规定做好各阶段巡查记录及时发现违法违规行为并采集证据上报等。（3
4、）综合管理事项。利用住房保障信息系统进行信息采集和录入，做好智能化管理系统及监测平台建设和维护,开展社会调查、绩效评价及群众满意度测评等；做好公租房保障对象资格审查资料的送达、报送等工作，以及相关纸质档案的整理、归集和保管及电子档案资料录入系统的工作等；严格落实国家、省、县有关小区安全管理要求，承担运营期间管理区域的安全责任。编制有关服务方案，包括：委托管理服务方案（公租房入住和退出管理方案、租金收缴和房屋使用管理方案、住房保障信息系统建设和维护方案、社会调查、绩效评价及群众满意度测评方案）、服务保障方案（服务质量管理目标、小区安全管理制度、安全文明维修维护管理措施、消防演练方案、突发事件预防
5、应急预案）。定期开展公租房消防演练，制定自然灾害、安全事故、社会安全事件等突发事件预防应急预案，有效处理各类应急突发事件等；协助有关部门核实、处理有关信访投诉；督促物业管理服务人员按要求落实好相关服务。（4）做好县住房保障管理部门要求的其他公租房综合管理工作。（5）公租房委托管理服务基本人员最低配置要求：XX人,其中项目负责人XX人，财务XX人。2 .公租房物业管理（仅包含和兴家园、和美家园、吉宁路廉租房）公租房物业服务内容参考海口市住宅小区物业服务清单制定，具体内容以物业服务合同为准。三、采购方式及最高限价（一）采购方式。通过委托采购代理机构，采用公开招投标的方式确定第三方运营管理机构。服务
6、期自合同签订之日起三年，合同一年一签。(二)供应商资格条件。参与该项目的供应商须同时符合以下条件：1.符合中华人民共和国政府采购法第二十二条第一款第1项至第5项规定的条件：(1)具有独立承担民事责任的能力；(2)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；(3)具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；(4)具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；(5)参加本次政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。3 .符合以下其他条件：(1)不存在与单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的其他供应商参与同一合同项下的政府采购活动的行为；(2)不存在和其他供应商在同一合同项下的采购项目中，同时
7、委托同一个自然人、同一家庭的人员、同一单位的人员作为代理人的行为；(3)不得为“信用中国”网站()中列入失信被执行人和重大税收违法失信主体的供应商，不得为中国政府采购网(WWW)政府采购严重违法失信行为记录名单中被财政部门禁止参加政府采购活动的供应商(处罚决定规定的时间和地域范围内)。4 .为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的服务商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。（三）最高限价。该项目最高限价执行以下标准:序号服务内容单价最高限价最高限价（万元/年）备注1公租房委托管理服务xxxx元/套/月X12月XX2公租房物业服务（仅包含和兴家园、和美家园、吉宁路廉租房）
8、公租房物业费XX元/m2,停车费及其他物业服务费用以物业服务合同为准。由第三方向公租房承租人收取。四、运营管理绩效考核（一）运营管理绩效考核。依据昌江黎族自治县公共租赁住房运营管理事项及物业服务事项考评指标，每季度由县住房和城乡建设局对第三方运营管理及物业服务事项情况进行评分。考核指标分为加分部分和减分部分，主要围绕入住退出管理、房屋使用管理、租金收缴、综合管理及物业管理服务设置相应的考核内容，满分100分，具体考核办法由县住房和城乡建设局另行制定。（一）绩效考核结果运用1 .公租房委托管理服务费用支付。季度运营管理绩效考核不低于70分的，根据委托运营合同商定的方式支付当季公租房委托管理服务费
9、用，1季度委托管理服务费=XX套XXX元/套/月x3月。季度运营管理绩效考核低于70分的，按照以下分段比例支付：不低于60分的，支付1季度委托管理服务费的80%;不低于50分且不足60分的，支付1季度委托管理服务费的60%;不足50分或被一票否决的，支付1季度委托管理服务费的40%。2 .退出机制。一年内存在2次季度运营管理绩效考核低于70分的，县住房和城乡建设局可要求运营管理单位更换项目负责人，第三方运维机构应在下一个季度内进行更换。一年内存在3次季度季度运营管理绩效考核低于70分的，县住房和城乡建设局可与第三方运维机构解除委托运营合同（物业服务合同一并解除）。五、工作机制我县公共租赁住房委托第三方运营管理工作在县委、县政府的领导下，由县住房和城乡建设局牵头组织实施，发展改革、财政、税务、市场监管、人社、社保、物价、房产管理等部门根据自身职责紧密配合。所需工作经费列入县级财政预算，其中：委托第三方运营所需的公租房委托管理服务费，依据住房和城乡建设部公共租赁住房管理办法第二十二条之规定，从公租房租金中专项列支。
