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1、盐山县人民法院委托拍卖项目资产评估报告书冀众泰评报字(2023)第275号评估机构：河北众泰资产评估有限企业汇报提交时间：二零一七年十月九日目录一、声明1-1二、资产评估汇报书摘要2-4三、资产评估汇报书正文5-131、委托方和产权持有者简介5-52、评估目的5-63、评估范围与对象6-64、价值类型及定义6-65、评估基准日6-76、评估根据7-87、评估措施8-108、评估程序实行过程和状况9、评估假设10、评估结论12-1211、尤其事项阐明12-1412、评估汇报使用限制阐明14-1413、评估汇报日14-1414、评估机构及注册资产评估师盖章签字14-14四、资产清查评估明细表五、备
2、查文献盐山县人民法院委托拍卖项目资产评估汇报书冀众泰评报字2023第275号第一部分声明1、就注册资产评估师所知，评估汇报中陈说的事项是客观B勺。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存日勺或预期的利益，同步与委托方和有关当事方没有个人利益关系，对委托方和有关当事方不存在偏见。3、评估汇报的分析和结论是在遵守独立、客观、公正原则基础上形成日勺，仅在评估汇报设定H评估假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估汇报载明的评估基准日有效。评估汇报使用者应当根据评估基准后来。勺资产状况和市场变化状况合理确定评估汇报有效期限。5、注册资产评估师及其评估机构具有本评估业务所需的执业资质和有关专业评估经验。6
3、、注册资产评估师及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。7、注册资产评估师执行资产评估业务日勺目日勺是对评估对象价值进行估算并刊登意见，并不承担有关当事人决策日勺责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格日勺保证。8、遵守有关法律法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并刊登专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要H勺资料并保证所提供日勺资料0其实性、合法性和完整性，恰当使用评估汇报是委托方和有关当事人日勺责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况予以了必要H勺关注，但不对评估对象法律权属提供任何形式的保证。10、评估汇报日勺使用仅限于评估汇报中载明0评估目的，因使用不妥导致的
4、后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。第二部分资产评估汇报书摘要本摘要内容摘自资产评估汇报书，与资产评估汇报书正文具有同等法律效一、评估目0本次评估目的为盐山县人民法院受理的盐山县忆冠彩钢加工厂申请执行盐山县明尚服装厂借款协议纠纷一案委托拍卖目的下所波及时盐山县明尚服装厂的房屋建（构）筑物及所租赁日勺盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地日勺剩余6.5年日勺租赁权提供在评估基准日（2023年9月29日）日勺公允参照价值。二、评估对象和评估范围根据委托协议书的规定，本次评估对象为盐山县人民法院委托拍卖目日勺下所波及的房屋建（构）筑物及土地租赁权日勺市场价值。本次评估范围为盐山县人民法院委托拍卖
5、的房屋建（构）筑物及土地租赁权。详细为：盐山县明尚服装厂厂房一栋，大门（含电动伸缩门），围墙，厨房，车棚，地面硬化，门卫一间及所租赁的盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地剩余6.5年的租赁权。纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物与委托协议书以及资产申报表中确定日勺资产范围一致。三、价值类型及其定义根据本项目的评估目日勺和评估对象的详细状况，本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫口勺状况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。四、评估基准日根据我企业与委托方的约定，本项目口勺资产评估基准日为2023年9月29日。五、评估措施本次采用成本
6、法对委估房屋建（构）筑物进行评估；对集体土地租赁权采用协议约定价格及剩余6.5年租赁年限确定。六、评估结论经评估，盐山县人民法院所委托的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权在评估基准日（2023年9月29日）评估价值为522103.83元。其中：房屋建（构）筑物评估值为：483103.83元;集体土地租赁权评估值为：39000.OO元。（详细状况详见后附评估明细表）七、评估汇报有效期本次评估成果有效期为1年，自2023年9月29日起至2023年9月28日止，超过1年应重新聘任评估机构评估。八、评估汇报日：2023年10月09日。以上内容摘自资产评估汇报书，欲理解本评估项目的全面状况，应认真阅读资产
7、评估汇报书的全文。（此页无正文）河北众泰资产评估有限企业评估机构负责人：中国注册资产评估师:中国注册资产评估师：第三部分评估汇报正文河北众泰资产评估有限企业（如下简称“众泰评估企业“）接受盐山县人民法院的委托，根据国家有关资产评估日勺法规、准则，本着客观、公正、独立、科学日勺原则，按照公认的资产评估措施，对盐山县人民法院拍卖目的下所波及日勺房屋建（构）筑物及集体土地租赁权进行了评估。遵守有关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日（2023年9月29日）拍卖目的下的价值进行分析、估算并刊登专业意见是注册资产评估师日勺责任；提供必要日勺资料并保证所提供资料日勺真实性、合法性、完整性，恰当
8、使用评估汇报是委托方和有关当事人口勺责任。众泰评估企业于2023年9月29日至2023年10月09日，按照必要日勺评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2023年9月29日所体现日勺市场价值作出了公允反应。现将资产评估状况及评估成果汇报如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估汇报使用者（一）资产评估委托方及产权持有者资产评估委托方为盐山县人民法院；产权持有者为盐山明尚服装厂（其中集体土地日勺承租人为济南名尚服饰有限企业）。（二）委托方以外的其他评估汇报使用者本次评估日勺汇报使用者为有关当事人及拍卖企业。二、评估目的：本次评估目的为盐山县人民法院受理曰勺盐
9、山县忆冠彩钢加工厂申请执行盐山县明尚服装厂借款协议纠纷一案委托拍卖目的下所波及时盐山县明尚服装厂的房屋建（构）筑物及租赁日勺盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地剩余6.5年租赁权提供在评估基准日（2023年9月29日）日勺公允参照价值。三、评估范围和对象：根据资产评估委托协议书日勺约定，本次评估范围为盐山县人民法院委托拍卖的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权。详细为：盐山县明尚服装厂厂房一栋，混合构造，高5.74米，瓷砖地面，西面、南面及北面砖墙约高2米，东面砖墙约高1米，其他外墙为彩钢构造，方管屋架；大门（含电动伸缩门），其中电动伸缩门已坏；围墙，部分为混凝土花柱构造，部门为砖构造；厨房，混合构造
10、，高约3米，竟砖地面。门卫，混合构造，高约3.5米，竟砖地面；车棚，彩钢构造；地面硬化，混凝土构造，面层厚约60mm。集体土地租赁权详细状况为：土地出租方：黑牛王村委会，承租方：济南明尚服饰有限企业，土地面积为6亩集体土地，位于205国道桥北西侧，四至状况为东至205国道；西至道；北至忆冠彩钢加工厂；南至场地。协议约定土地承租经营期限为30年，自2023年2月16日至2043年2月15日止,一次性交清前23年日勺承包费60000元。纳入本次评估范围日勺房屋建（构）筑物及集体土地租赁权与委托协议书以及资产申报表中确定日勺资产范围一致。四、价值类型及定义：根据本次评估目的，选择日勺价值是市场价值。
11、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫日勺状况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额O五、评估基准日：本项目资产评估基准日为2023年9月29日。根据委托方的规定，评估基准日选用了现场勘察日（2023年9月29日），有助于评估日期靠近经济行为发生日，保证评估成果比较真实、合理日勺反应资产现实状况。本次评估取价原则为评估基准日时有效价格原则。六、评估根据:（一）行为根据：河北省盐山县人民法院司法鉴定委托书（2023）冀0925委评4号。（二）法规根据：1、河北省资产评估协会河北省资产评估操作规范实行细则（1996）冀国资评字第53号2、中国注册会计师协会有关印
12、发注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的告知会协2023第18号3、中华人民共和国都市房屋建（构）筑物管理法4、房屋建（构）筑物估价规范（GB/T502911999）（三）准则根据：1、资产评估准则一一基本准则2、资产评估职业道德准则一一基本准则3、资产评估准则一评估汇报4、资产评估准则一评估程序5、资产评估准则一业务约定书6、资产评估价值类型指导意见7、资产评估准则一一不动产（四）取价根据：1、吕发钦主编口勺资产评估常用数据与参数手册（第二版）2、评估人员现场勘察、调查理解获取日勺资料以及市场调查获取的价格资料3、2023河北建筑、安装工程预算定额和取费定额、调差文献、12市政定额及对
13、应日勺取费定额4、沧州市工程建设造价管理站公布日勺2023年第4期建筑材料价格信息5、委托方、产权持有单位提供日勺资产评估清查明细表等其他评估有关资料6.其他取价根据等。（五）产权根据1、土地租用协议复印件2、其他有关资料七、评估措施：评估人员在认真分析所掌握口勺资料，根据评估对象日勺特点及评估目的，遵照国家有关法律、法规，估价技术原则，对委估房屋建（构）筑物采用采用重置成本法，对集体土地租赁权采用协议约定价格及剩余租赁年限确定。（一）对房屋建（构）筑物的评估对房屋建（构）筑物的评估采用重置成本法。根据委托方提供的房屋建（构）筑物评估明细表进行了查对，做到表物相符。在此基础上，组织专业工程技术
14、人员进行现场勘察和核算。重置成本法计算公式：评估值二重置价值X成新率（1）重置价值确实定重置价值是假设在评估基准日重新建造时与评估对象具有相似效用时全新状态的建筑物价值。评估时考虑了所需的合理、必要的费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、资金成本等）。重置成本二建筑安装工程造价+前期费+资金成本1、建筑工程综合造价确实定按其构造类型跨度、层高、装修水平等影响建筑安造价曰勺原因分类确定其基准单方造价，该单方造价反应了该类型建（构）筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和一般装修原则下的造价状况。在此基础上根据建（构）筑物日勺特点（如不一样日勺层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等）和现
15、场勘查状况，对单方造价进行对应的调整，从而确定建安综合造价。2、前期费和其他费用确实定对前期费用和其他税费确实定按河北省和沧州市日勺有关规定计算。3、资金成本确实定根据施工工期定额确定该项目日勺合理工期，根据评估基准日的银行贷款利率，计算资金成本。（2）成新率确实定重要是通过对房屋建（构）筑物日勺实际有效使用年限及已使用年限的考察；通过实地勘察其工程质量以及建筑物主体、围护、水电、装修等各方面日勺使用、保养状况，综合确定其成新率。（3）评估值确实定将重置全价和成新率相乘，得出评估值，从而对基准日房屋建（构）筑物日勺评估值作出公允估值。（二）对土地租赁权日勺评估按土地租用协议，协议约定IoOO元
16、/亩*年，共6亩，自2023年2月16日至2043年2月15日，已交付23年承包费，截止到评估基准日已交付承包费中的剩余使用年限6.5年。通过计算，得出土地日勺剩余6.5年日勺租赁权。八、评估程序实行过程和状况：本次评估自2023年9月29日开始至2023年10月09日出具正式资产评估汇报。我们根据国家有关资产评估方面日勺规定和一般公认的评估原则，对评估范围内的资产进行了评估，评估工作分为如下几种阶段进行：（一）前期准备工作：在明确评估目的和评估范围及对象后，众泰评估企业接受委托。根据本次评估目的和实际状况，共同选定了评估基准日，确定了本次评估日勺方案，确定了评估程序；指导委托方填制资产清查评
17、估明细表，规定委托方提供有关资产产权证明、资产使用状况等资料。（二）现场调查、搜集评估资料:众泰评估企业构成评估小组抵达委托方驻地，审验了委托方提供的产权证明等资料，查对资产清查评估明细表，进行现场调查，评估人员根据房屋建（构）筑物口勺实际状况，包括房屋构造、房间布局、装修状况、建成年限、使用和维护保养等状况进行了现场勘察，对房屋物理性损耗、功能性损耗及尚可使用年限等作出了判断。规定委托方提供有关资产产权证明、资产使用状况等评估所需资料。（三）分析、验证、整顿评估资料：审验了委托方提供日勺产权证明等资料，查对资产清查评估明细表，对委托方提供日勺和评估人员通过其他方式搜集日勺评估资料，进行分析、
18、验证、整顿。（四）参数选用，评估估算：根据各评估对象的详细状况，评估人员集体讨论分析，根据选定的评估措施和计算公式，选用合适日勺参数，分别进行评估估算。（五）提交汇报阶段:项目小组组员会同项目负责人对初步评估成果进行复核、分析，形成最终评结论，并撰写资产评估阐明；项目负责人将评估成果进行整顿，分析资产评估阐明，汇集资产评估工作底稿，撰写资产评估汇报。汇报复核人和众泰评估企业负责人对工作底稿及评估汇报结论进行审核、审核无误后正式出具资产评估汇报书。九、评估假设：（一）必要日勺评估假设：1、交易假设。交易假设是资产评估得以进行口勺一种最基本日勺前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中
19、，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；2、公开市场假设。公开市场是指充足发达与完善日勺市场条件，指一种有自愿日勺买者和卖者曰勺竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此均有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿日勺、理智日勺，而非强制或不受限制的条件下进行日勺。3、委托方提供的各项基础资料均真实可靠；4、无其他人力不可抗拒及不可预见原因导致的重大不利影响。（二）假设和限制条件对评估结论的影响：本次评估成果是在上述假设和限制条件下得出口勺，假如上述假设和限制条件不成立，评估成果一般会失效。十、评估结论：在实行了上述评估程序和评估措施后，盐山县人民法
20、院所委托评估的房屋建（构）筑物在评估基准日（2023年9月29日）评估价值为522103.83元。其中：房屋建（构）筑物评估值为：483103.83元；集体土地租赁权评估值为：39000.00元。（详细状况详见后附评估明细表）十一、尤其事项阐明与本次评估中的瑕疵事项：（一）本评估结论是反应评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑已承担或未来也许承担的抵押、担保事宜，以及特殊日勺交易方也许追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产也许所欠付的税项，以及假如该等资产发售，则应承担曰勺费用和税项等也许影响其价值的任何限制；也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备
21、。同步，本汇报亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及不可抗力对资产价格的影响。（二）由委托方管理层和有关部门配合人员提供日勺与评估有关的所有资料，是编制本汇报的基础；委托方应对其提供资料日勺真实性、全面性负责；评估机构及执业人员在评估过程中对其真实性、全面性进行了对应日勺查对。根据评估基本准则日勺规定，评估师不对评估对象法律权属进行确认或刊登意见，不对评估对象的法律权属提供保证。（三）本汇报对现场难于观测到日勺建（构）筑物内部质量不负检测责任。（四）评估人员按照委托方陪伴人员指认日勺房屋建（构）筑物进行勘查，本次评估采用的面积以现场实际测量的面积为准，发售或转让时如有异议以有关权力部门认定日勺面
22、积为准。（五）本次评估的资产范围以委托方提供和申报的资产清查评估明细表为基础，如因企业隐匿资产而产生对评估成果日勺客观影响，本机构不承担因此带来的责任。（六）本次评估未考虑产权变更过程中发生的有关税费。（七）本汇报自送达之日起15天内，双方当事人如对汇报中的评估值及其他问题有异议，请以书面形式汇报给法院，以便及时恰当处理。（八）协议约定土地承租经营期限为30年，自2023年2月16日至2043年2月15日止，已一次性交清前23年的承包费60000元。本次评估只对已交付23年租金中日勺剩余6.5年的租赁权进行评估。（九）评估汇报基准日期后重大事项：在评估基准后来有效期以内，假如资产数量及作价原则
23、发生变化时，应按如下原则处理：1、当资产数量发生变化时，应根据原评估措施对资产额进行对应调整；2、当资产价格原则发生变化、对资产评估价值发生明显影响时，委托方应及时聘任评估机构重新确定评估价值；3、对评估基准后来资产数量、价格原则的变化，委托方在资产实际作价时应予以充足考虑，进行对应调整。评估汇报使用者应注意以上的尤其事项对评估结论所产生日勺影响。十二、评估汇报使用限制阐明：（一）本次评估结论仅供汇报使用者根据国家法律法规，在按照本次评估目的对日勺使用的条件下发挥法律效力。本评估汇报仅适于拍卖这一唯一的评估目日勺，用于其他目曰勺无效。评估汇报使用者应合理理解并恰当使用评估汇报。评估机构及注册资
24、产评估师不承担应由有关当事人承担日勺决策责任。（二）本评估汇报只能由本汇报载明的评估汇报使用者使用。（三）未征得出具评估汇报日勺评估机构同意，评估汇报的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及有关当事方另有约定日勺除外。（四）按照国家评估管理的有关规定，本评估汇报需经评估机构负责人以及中国注册资产评估师签字盖章后方具有法律效力，复印件无效。本次评估成果有效期为一年，自2023年9月29日起至2023年9月28日止，超过一年应重新聘任评估机构进行评估。十三、评估汇报日：本汇报提出日期为二零一七年十月九日，评估汇报日即为专业意十四、评估机构及注册资产评估师盖章签字:评估机构负责人:中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：河北众泰资产评估有限企业2023年10月09日备查文献1、评估对象权属证明；2、评估机构及签字注册资产评估师资质：3、其他有关资料。
