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1、佛山市三水区商业城建筑旧楼改造招商招租项目方案建议目录第一章项Fl概况3Ll项目建议书编制所依据的重要文件：31.2 项目地址及现状51.3 项目建设规模和内容71.3.1 项目建设规模和内容71.3.2 项目总投资71.4 项目建设的宏观方向7第二章项目建设的背景82.1 建设背景82.1.1 项目提出的理由和过程82.1.2 社会发展背景分析92.2 “三旧改造”背景分析112.2.1 城市发展的自我完善112.2.2 加快推进“三旧”改造的意义112.2.3 完善三水商业圈的需要11第三章建设条件133.1 建设条件133.1.1 区域自然条件133.1.2 施工条件13第四章项目投资概
2、算154.1 概算编制范围及内容154.1.1 装饰部分154.1.2 安装部分154.1.3 其他164.2 编制依据及费用标准164.3 项目总投资20第五章财务分析以及经济评价215.1 基础数据表225.2 财务指标一览表235.3 成本估算245.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算245.3.2 修理费计算245.3.3 借款利息计算245.3.4 水电费计算（物业管理公司收取）245.3.5 工资及福利费计算245.3.6 维护费计算255.3.7 业主管理费计算255.4 利润总额及分配255.5 年出租收入及年销售税金及附加255.5.1 年销售税金及附加255.5.
3、2 年出租收入265.6 财务分析265.6.1 财务分析报表：285.7 清偿能力分析295.7.1 借款偿还期285.7.2 还款资金来源及还款能力分析285.8 盈亏平衡分析（详见下图）295.9 财务敏感性分析（详见下图）305.10 综合评述：31第六章结论以及建议316.1 项目优势劣势分析316.2 项目建议336.2.1 市场现状336.2.2 项目市场定位346.2.3 项目各区的规划建议356.2.4 项目建筑风格建议366.2.5 配套设施建议366.2.6 租金定位396.2.7 项目经营理念396.2.8 经营策略396.3 总结39附表1:商业城改造项目概算编制说明
4、41附表2:商业城改造项目概算表41附表3:商业城改造项目装饰部分概算详细清单41附表4:总成本费用估算表41附表5:利润总额及其分配表41附表6:借款还本付息表41附表7:现金流量表41第一章项目概况1.1 项目建议书编制所依据的重要文件：1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求2、投资项目可行性研究指南（试用版）3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、中国建设项目管理实用大全5、佛山市建设工程技术经济指标6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图7、相关的法规和行业文件8、与项目相关的其他文件资料1.2 项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中27号，是三水来往南海、禅
5、城、广州等地班车的必经之路，也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史，使商业城成为三水的地标之一。商业城在建成初期，曾经有两三年非常兴旺。1998年前后，商业城这一带是很火的，有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目，还有各类购物商家，差不多是当时三水最旺的商业中心之一。商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅；A区、B区、C区面积总共约3.4万平方米，除了一楼的店铺尚在营业，楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将A、B
6、、C区重新策划、包装，再推出市场。图为商业城A区现状罪i 横涌村 GSgJ优户村新增商户1黎边辨岭村园外贸港口码头高丰村三水花田酒店事/HzK区人民医院张边路% 集 彝西南公园商业城的位置图12公里1.3 项目建设规模和内容1.3.1 项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。1.3.2 项目总投资项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。1.4 项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式，发展为集购物、
7、娱乐、休闲于一体的商业中心，但主要面向中档消费群体。第二章项目建设的背景2.1 建设背景2.1.1 项目提出的理由和过程佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定、佛山市推进旧城镇改造的指导意见、佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进三旧改造工作。佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。
8、商业城旧楼气地理位置优越，交通便利，周边有相当数量的企事业单位和居民小区，但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提升、消费的带动，有着不可替代的作用，尤其是在需要鼓励消费、拉动内需的当下，此类商业中心更能发挥其独有的优越性。三水要建设成为“生态时尚之都”，云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造，但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目，以及身边现成的资源，更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的
9、实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。2.1.2 社会发展背景分析2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1T2月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84和1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%;2010年1-12月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5,354.02和2,148.81亿元，分别增长46.3%和31.2%,达到近年来最高水平
10、。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
11、目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自2009年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。2005年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业抢先进驻。娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，伴随
12、着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善，中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。纵观整个三水中心城区，目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心，整体的城市商业氛围仍不够成熟，距时尚都市更是相去甚远。况且，由于地理位置和定位等方面的原因，三水广场部分店铺除了周末和节假日外，客流量其实并不大
13、；而西南影剧院片区是老城区，虽然平日里人气较旺，但整体层次偏低，缺乏发展潜力，目前还面临文锋东路拆迁的影响。因此，商业城如果能够重新盘活，不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地，还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。商业城地理位置优越，交通便利，周边有相当数量的企事业单位和居民小区，而且它有辉煌的过去，积淀着很多三水人的情感，若加以合理规划改造，几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。这样一来，还能带动周边的餐饮等服务业的发展，可谓一举多得。2.2 “三旧改造”背景分析2.2.1 城市发展的自我完善一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新陈代谢”的过程，“三旧”改造是城
14、市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。目前，城市更新步伐加快显露出必然性：城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，“三旧”
15、改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进“三旧”改造的又一重大举措。为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标(1)推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过
16、改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。(2)推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工
17、业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进“三旧”改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶
18、段和今后一段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。(3)推进“三旧”改造是推动佛山市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”
19、的有效途径。各级党委、政府和相关职能部门要从践行三个代表“重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度”，把推进“三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。2.2.3 完善三水商业圈的需要三水恒福广场，打响了三水旧城改造第一炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，“旧改”完成后将是一个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久、发展最成熟的商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进的局面。有恒福
20、广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活，填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。第三章建设条件3.1建设条件3.1.1区域自然条件地理位置项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治、文化、经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中，是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路，也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点；西临
21、耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。3.1.2施工条件(1)交通设施三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路、国道、省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。(2)水电设施条件给水区域内现时主要由西南水厂、石塘水厂、北江水厂、西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约200多平方公里。本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。排水本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂一座。供电目前商业城各区首层店铺仍在营业，原
22、建筑供电设施仍然在正常使用。第四章项目投资概算4.1 概算编制范围及内容4.1.1 装饰部分(1)块料地面：原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺600mm*600mm的瓷质石专，位置是A区、B区、C区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处、里面的商铺。(2)块料楼梯面层：主要是三区的所有楼梯间和A区螺旋台阶的面层、还有A区大门口进入的大楼梯的地面。(3)块料踢脚线：主要是柱子下面和所有的内墙面下面贴有100mm高的块料踢脚线。(4)栏杆：所有楼梯间采用不锈钢栏杆、B区采光井四周和A去内圆盘采用玻璃栏杆、所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。(5)墙面抹灰：主要是A区和C区与B区相连的内墙面的抹灰。
23、(6)柱面抹灰：是所有柱面抹灰A区、B区、C区没有和墙体相连接的独立柱面抹灰。(7)全玻璃幕墙：A区、B区、C区最外围所有的墙体。(8)天棚都是采用木龙骨、防火板饰面，其他还有脚手架、墙体拆除、楼面拆除等。4.1.2 安装部分拆除原来的电气部分、给排水部分、消防部分、空调部分、电梯，重做中央空调(1600RT)、消防(消防栓、自动报警系统、喷淋、防排烟）、低压配电、高压配电改造、给排水、电梯（A区2台、B区4台）、自动扶梯（B区6台）。4.1.3 其他本概算第一部分建筑装饰工程费用包括：装饰工程建安工程费用（已包括10%的规费和税金）、安装工程建安工程费用；第二部分为建设其他费用包括：建设单位
24、管理费、工程监理费、设计费、招标代理费、预算编制费、项目建议书编制费等；第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用、贷款利息。4.2 编制依据及费用标准1、中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法、装饰工程投资概算编制办法（建标【200投164号文）。2、中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标、装饰工程投资概算编制办法（2007版）。3、主要材料、机械、人工价格按照佛山市工程造价信息2011年二季度计算。4、本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制办法、装饰工程投资概算编制办法（建标2007164号文）的相关规定执行。其中：（1）建设单位管理费按“财建2002394号文”计算并
25、参考市场行情调整；(2)工程监理费按“国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格2007670号文”计算并参考市场行情调整；(3)工程设计费按“国家计委及建设部计价格200210号文”计算并参考市场行情调整；(4)招标代理管理费按“按国家计委计价格20031980号文”执行分段计算并参考市场行情进行调整；(5)项目建议书编制费“国家计委计价格19991283号文”计算并参考市场行情调整；(6)造价咨询费按照市场行情计算；(7)施工图审查费按设计费的10%计算，竣工图编制费按设计费的8%计算；(8)工程质监费按“按国家计委计价格20031980号文”执行分段计算并参考市场行情调
26、整。5、第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算，银行贷款3000万的利息，利率为7.05%。商业城整改工程概算表序号项目单位数量单价、费率（元）合价（万元）备注一直接工程费4457.17（一）装饰部分1850.081墙体拆除m3343080.36627.572运砖渣m3402050.64420.363楼地面铲（拆）除m23520013.11246.154墙面铲（拆）除m242007.2493.045块料楼地面m235200135.069475.446块料踢脚线m257098.5715.627块料楼梯面层m22120159.19033.758不锈钢扶手带栏杆
27、（楼梯间）Il650303.07219.709不锈钢镶夹玻璃栏板（A区内圆盘、B区采光井）H480576.47027.6710不锈钢扶手带栏杆（玻璃幕墙）n2120226.64448.0511墙面一般抹灰m250809.6804.9212柱面一般抹灰m21558022.57035.1613全玻幕墙m27920875.160693.1314天棚（木龙骨、面饰防火板）m23580091.330326.9615天面防水m2790062.21049.1516综合脚手架m2792038.13730.2017里脚手架m235808.9543.21（二）安装工程2607.091给排水部分m23700044.
28、320163.982消防部分0.002.1消防栓m23700030.340112.262.2喷淋m23700050.760187.812.3自动报警系统m23700035.980133.132.4防排烟m23700028.680106.123低压配电部分m237000114.540423.804高压配电改造部分项11000000.000100.005中央空调部分RT14807500.0001110.006电梯台6200000.000120.007自动扶梯台6250000.000150.00二其他费用268.651建设单位管理费（一）*1%万元4457.170.01044.572工程监理费（一）
29、*1.8%万元4457.170.01880.233项目建议书编制费（其他）项130000.0003.004工程设计费（一）*2%万元4457.170.02089.145招标代理费（一）*0.25%万元4457.170.00311.146预算编制费（一）*0.3%万元4457.170.00313.377工程质监费（）*0.25%万元4457.170.00311.148施工图审查费（4）*10%万元89.140.1008.919竣工图编制费（48%万元89.140.0807.13三预备费236.29不可预见费（一+二）*5%万元4725.820.050236.29四投资利息（3000是贷款）万元3
30、0000.071105.75五概算总额（一十二+三+四）5067.864.3项目总投资项目总投资=建设投资+铺底流动资金+运营期投资(1)建设投资包括第一部分工程费用、第二部分工程建设其他费用、第三部分不可预见费，建设投资概算价约5067.86万元。详见上页商业城整改工程概算表。(2)由于本项目为旧楼改造工程，铺底流动资金主要是短期日常经营现金，人工、购货、水、电、膳食等开支，本项目的铺底流动资金约50万元。(3)运营期投资包括贷款利息，水电费，工资福利费，维修费等开支约16408.82万元。详见附件4总成本费用估算表。(4)项目总投资约21526.68万元。第五章财务分析以及经济评价本工程经
31、济评价的方法与原则是按照国家计委制定的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及其他有关文件的规定进行的。根据评价方法的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评价。本工程系城市公用事业工程，属公用事业和城市建设基础设施，它所产生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益，本项目符合城市国民经济建设发展的需要，是城市经济建设必不可少的基础设施项目。财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。5.1基础数据表基础数据表序号项目单位数据1建筑面积万m23.822可租面积Tjm23.823基准收
32、益率（取银行贷款利率）%7.054建设期年1.005长期借款年利率%7.056无形及递延资产摊销年限年157固定资产综合折旧率%6.678固定资产摊销年限年159大修理率%5.0010维护费率%1.0011定员人35.0012工资福利标准元/人年30000.0013综合税率%8.0014所得税率%25.005.2财务指标一览表序号指标名称单位数量备注1出租收费单价元/m239.712年出租收入万元1700.64正常期3年缴纳营业税金及附加万元93.54正常期4年总成本万元1435.11平均值5单位总成本元/m2375.68平均值6年经营成本万元984.65平均值7单位经营成本元/m2257.7
33、6平均值8内部收益率（全部投资税后）%7.05%9内部收益率（全部投资税前）%8.23%10静态投资回收期（全部投资税后）年9.7311静态投资回收期（全部投资税前）年9.2212财务净现值（1=8%税后）万元0.6113财务净现值（1=8%税前）万元392.6514投资利润率%7.0315投资利税率%8.8616借款尝还期年10.1217资本金额：贷款金额4:6总成本费用估算见附表4。1.1.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算固定资产投资中其他建设费用作为无形及递延资产。商业城折旧年限为15年，综合折旧率为5乳年折旧金额约299.58万兀O无形及递延资产按15年摊销，年摊销费用约40.
34、99万元。1.1.2 修理费计算修理费按安装部分5.0%计算，每隔3年进行一次大修理，修理费为132.18万1.1.3 借款利息计算长期借款利率为7.05%,借款利息计入财务费用。1.1.4 水电费计算（物业管理公司收取）年水电费暂估12.00万元。1.1.5 工资及福利费计算定员35人，工资及福利费按每人每年30000元计算，全年工资及福利费为105.00万元。1.1.6 维护费计算维护费按固定资产原值的1%计取，年维护费约44.94万元。进行大修理的当年不考虑维护费。1.1.7 业主管理费计算业主管理费的计算按业主低价出租房的情况计算。未售房部分面积为3.1469万平方米，按每月6元/m2
35、计算；已售房部分面积为0.6769万平方米的返租房按当前平均价每月60元/m2计算，从投产期算起前面4年年业主管理费为每年713.94万元，从投产期算起第五年开始业主管理费以5%递增。5.4 利润总额及分配利润总额及分配见附表5。其中所得税按利润总额的25%计取，盈余公积金按税后利润的10%计取。5.5 年出租收入及年销售税金及附加5.5.1 年销售税金及附加营业税率按5.0%计取，教育费附加、城市维护建设税按营业税的10%,正常年销售税金及附加为100.22万元。5.5.2 年出租收入可出租面积为3.8238万平方米。按投产期第一年的出租率为50%,投产期第二年出租率为70%,投产期第三年出
36、租率为80%,从投产期第四年开始出租率达到100%的情况计算。当财务内部收益率等于社会折现率(取7.05册的时候，可计算此时的出租收费单价。依据公式：S(CI-CO)l(l+FIRRyt=O式中：CI现金流入量；8现金流出量；(CI-CO),第t年的净现金流量；n计算期。FIRR财务内部收益率计算指标：正常年份年出租收入达到1700.64万元，出租收费单价为每月39.71元/m?。5.6财务分析5.6.1财务分析报表：(1)总成本费用估算表见附表4;(2)利润总额及其分配表附表5;(3)借款还本付息表见附表6;(4)现金流量表见附表7。5 .6.2投资利润率(税后)年平均利润总额投资利润轻一1
37、00%建设项目总投资6 .6.3投资利税率年平均利税总额投资利税率100%建设项目总投资投资利润率、投资利税率、资本金利润率见下表：指标名称指标投资利润率(%)7.03投资利税率(%)8.865.7 清偿能力分析清偿能力分析是通过对借款还本付息计算表、资金来源与运用表、资产负债表的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算资产负债率、流动比率、速动比率和固定资产投资借款偿还期。5.7.1 借款偿还期通过借款还本付息表计算得到借款偿还期指标。借款偿还期：10.12年（含建设期）5.7.2 还款资金来源及还款能力分析还款的资金来源为折旧费和摊销费。通过分析计算，按照拟定的收费标准和贷款
38、偿还方式，投产后企业有能力承担还本付息任务，而且在资金上亦有保障。5.8 盈亏平衡分析(详见下图)盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目对产量变化的适应能力。以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点(BEP),其计算公式为：年固定总成本BEP=XIO0%=89.22%年收入一年可变总成本一年销售税金及附加计算结果表明：该项目在达到设计能力的89.22%时，即平均年收入1435.11万元时，企业可以保本。5.9 财务敏感性分析（详见下图）财务敏感性是通过研究本项目主要不确定因素营业额发生变化时（本分析变化率取20%）,项目内部收益率发生的相应变化（具体计算数据详见敏感度分析表）o可以初步验证出租收费
39、单价的有效性。敏感性分析图5.10 综合评述：按计算年限15年进行平摊，同时以总建筑面积38200m2为考虑范围，计算得平均每月每平方米的成本约31.30元，平均每年总成本约1345.11元。按银行利率7.05%（即保本）的收益计算，同时考虑投产期第一年的出租率为50%,投产期第二年的出租率为70%,投产期第三年的出租率为80%,从投产期第四年开始才达到100%的出租率，综合分析以上所有情况可以得出出租收费单价为每月39.71元/W时本项目达到盈亏平衡。第六章结论以及建议6.1 项目优势劣势分析因素含义优势地段优势地处广海大道与健力宝路中心地段，是三水城市中心商业圈范围。人流优势作为三水城市中
40、心商业区辐射范围，并且是三水城区两条主干道的交叉地段，周边多是企事业单位以及成片的居民住宅住区，消费人流和交通人流为项目的消费带来巨大的机遇。外形优势项目的外形相当漂亮，其弧形的外立面设计在今天也不显得落后，通过包装将会显得富有形象感。劣空置过久项目空置了已经超过10年，长期破烂形象在市民心中造成极为不良的影响，并且使得项目实际的使用势权剩下30年。停车场不足项目除了正门外的少量空旷地方以及建筑四周路边的少量划线停车位可以做停车场外，没有其他地方可以满足停车的需要，造成停车场配套严重不足。商铺较零散项目在早期已经销售部分商铺，使得项目在进行重新规划时形成一定的困难。首层不纳入改造范围各区首层不
41、纳入此次改造范围，旧有的建筑面貌在一定程度上影响项目整体形象，且首层多临街旺铺对出租率利用率以及所产生的效益都会有一定程度的影响。机会良好的商业环境项目处于一个成熟的商业环境中，本身已经形成良好的商业氛围，项目的发展将会基于良好成熟的商业环境。中心城区范围内同类型商业项目的空白除了三水广场和在建的恒福广场外，与项目相约规模的大型商业中心在三水中心城区范围内相对缺少，就整个三水的城市人口和消费力而论，三水广场相对偏向高消费群体，而本项目定位则是贴近普通平明百姓生活的中档消费场所。三水中心城区内同类型的商业项目目前仍是空白。机会消费群体集中在项目周围项目地段作为三水的中心城区，三水区的政府机关单位
42、、企事业单位都较为集中在该地段，更重要的是围绕商业城的周边建筑群几乎都是居民住宅楼，形成项目作为商业发展的强大消费基础。项目区位商业地位进一步提升项目周边有花园酒店，金盛大厦等以众多高档商用物业组成的城市中心区商业地位进一步提升。停车场由于项目周边建筑群为居民住宅楼为主，项目主要客源和人流量均来自就近的居民，他们不需要开车去项目所在地消费，在一定程度上缓解了项目停车场位置不足这一缺陷威胁三水广场以及恒福广场的竞争本项目以3.5万平方米的商业体量规模，在整个三水市场中仅处于三水广场以及在建的恒福广场之后，如果经营与三水广场、恒福广场相类似的项目，将会明显受到三水广场和恒福广场的威胁。6.2 项目
43、建议6.2.1 市场现状目前，三水区原有商业市场面临巨大的挑战，众多过江“猛龙”来自广州、深圳、佛山，甚至境外的大型连锁商业机构陆续进入三水西南镇，当地商业受到了极大的冲击。面对外来商家的行动，本地商家也开始积极应对，采取调整思路，改革体制，改善硬件软件设施等一系列措施来迎接和适应社会的发展。商业城与其它本地商业机构一样面临重大变更，它是三水本地老商业机构的缩影，目前该项目的经营状况与周边的商业氛围相差甚远，在对本项目进行改造应着重注意以下几点：一、该项目原经营模式已远远落后于现代商业的经营模式，现代商业正向着规模大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，并实行统一包装、统一管理。二、早期的销售定位有失误，本项目面积较大，而全部商铺是却面向个体销售，零散的个体商铺产权分散，很难形成统一的形象，因而造成商场缺乏整体包装、统一管理；三、室内、外装修、空调、电梯等设施、设备，由于空置时间太长，大多己损坏严重，需要重新安装和修葺；四、商业城目前的外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调，且因长久空置，外墙装修损坏严重，长时间破损的外观对商业城的档次和形象存在不小的影响，需要重新按照目前商业大厦的外墙标准进行装修;五、原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在A、B、C三个区中，以B区和C区比较
