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1、房地产开发技术管理探讨摘要：基于房地产开发企业技术管理工作的特点，介绍了房地产开发企业技术管理工作的内容，从管理制度、使用新材料新设备、人才培训等方面，阐述了房地产开发企业技术管理的工作方法，从而保证房地产开发产品的质量。关键词：房地产；技术管理；规章制度；计算机技术我国从2000年正式宣布全面停止住房实物分配，中国的房地产业正式进入市场化发展阶段。随着社会经济的发展，人民生活水平得到不断提高，生活需求也随之逐步变高，人们对住房的功能性、舒适性等要求越来越高，房地产业相应迅速发展起来。商品房开发质量也越来越受到人们的关注，而房地产本身在进行开发建设的过程中，其技术管理工作为整个房地产开发过程的
2、工程质量提供了有力的保障，是房地产开发日常管理工作的重要组成部分。因此必须在房地产开发全过程中，不断提高房地产开发技术管理水平，逐步完善相关管理制度，有效控制房地产开发技术管理工作，提升房地产开发工程质量，积极预防任何不可控因素的意外出现，及时高效的完成开发任务，促进房地产开发企业向更好的方向发展。1房地产开发企业技术管理工作的特点1.1全面性面对一个工程项目，勘查、设计、监理、施工单位，各有其阶段性工作内容，各单位都在各自业务范围内针对项目实施不同阶段、不同专业、不同要求进行工作。而房地产开发企业却不同于上述单位，从前期市场调研、策划、可行性研究，到规划设计、施工图设计，到项目施工，到竣工，
3、直至后续物业管理、项目后评价，是对开发项目的全过程进行全方面管理。房地产开发企业对技术的管理，是从项目策划方案、可研，到概念设计、规划设计、技术设计、施工图设计，到施工、竣工、交付使用，甚至后续对建筑及设备系统等的日常维护管理，都应该全程参与，并衔接协调各专业、各阶段、各单位之间的工作。对所有与技术有关的物质产品和精神产品，都要合理地联系在一起，并组合成一个完整的整体工程。1.2综合性房地产开发企业对技术的管理，不仅要从工程技术角度出发，协调考虑建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、燃气、通信、网络、规划、市政、交通、消防、人防、景观、安防、物业等专业技术要求，还要认真研究市场需求，了解不同人群的
4、生活习惯、生活标准，分析其对房地产产品用途、功能等方面的要求，努力完善产品以满足市场需求，使产品能尽快售罄、资金尽快回笼。更要充分考虑项目经济效益最大化,在符合国家有关政策法规、满足市场需求的基础下，优化设计方案、比选所用技术、工艺、方法、设备、材料等，努力降低开发成本，确保产品品质。1.3前瞻性房地产开发具有开发周期长的特性，一个项目从酝酿准备到完成，快则两三年，慢则五六年，甚至十几年。而房地产开发的产品，不论是住宅、公寓，还是商场、写字楼，使用都在数十年。如何确保开发产品能如期售出、售完，如何满足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地产开发技术管理工作的前瞻性，确保开发产品的灵活性和适应性，
5、充分考虑发展的需求变化，努力寻求企业经济效益与产品社会效益的平衡点。2房地产开发企业技术管理工作的内容1）参与开发项目的策划。从工程技术角度提出专业建议,提高策划方案的可行性。2）参与可研的编制。针对所开发项目，以技术角度分析其可行性，从技术上提供决策的依据。3）设计管理。按开发要求，编制勘察、设计任务书（含面积标准、技术经济指标、功能要求、装饰标准等），跟踪户型设计、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计，审查设计成果，组织企业内部各部门进行研究商讨，并督促设计单位修改完善。协调建立交流平台，组织图纸会审和设计交底，加强与各方联系，及时沟通情况，研究解决出现的各种技术问题。认真审核方案调整
6、、设计变更、技术核定，确保其必要性、可行性和经济性。4）参与项目质量管控。参与项目材料、设备的技术考察、选型、招标、核验工作，参加项目各阶段验收工作。5）建立企业内部的技术管理制度体系。制定内部技术管理制度，编制和实施企业内部的科技发展规划，及时掌握国内外行业的科技动态，认真做好技术总结后评价。3房地产开发企业技术管理工作的方法3.1建立健全技术管理的规章制度根据工作内容，结合开发企业的特色，制订并完善设计审核程序及审批制度，技术管理责任制、工程技术质量管理办法、工程技术合理化建议奖励办法等规章制度，使得对技术的管理目标明确、责任分明、合理有序、公平公正。避免决策的随意性，并充分调动技术人员的
7、积极性。32深入了解新材料、新设备、新技术的应用与使用风险改革开放以来，随着我国加工业、制造业生产力水平的逐步提高，建筑材料及生活设备得到迅速发展，除了名目繁多的进口产品和合资产品外，许许多多国内生产、加工、制造的新材料、新设备、新技术也如雨后春笋般不断涌现。其中不乏假冒伪劣产品，貌似相同或相似，但实际却存在各种问题。另外还有大量不实的广告宣传，加上竞争、销售过程中使用各种不正当的手段，大大加大了正确选择的难度，在项目运作过程中，很容易作出不恰当的、甚至错误的决定，造成开发周期延长、开发成本增加、开发利润降低、开发质量下降、企业信用下降、产品销售不佳等情况出现。因此在选择使用新产品、新技术时必
8、须慎重对待，必须“货比三家”,综合比较考量，多做调查研究。提前做样板或局部试用，以测试实际效果。必要时可以直接访问使用过的用户，或向专家和有实力的科研机构咨询，做到心中有数。正式采购时，同提供新技术的单位及供货厂家要签订风险担保合同，明确技术标准违约条款。总之，一定要以积极慎重的态度和措施来努力降低应用和使用风险。3.3加强专业技术力量的选拔、培训面向社会各行业选聘优秀专业技术人才，采取科学合理、公平公正的日常评价机制，加强日常专业业务培训，聘请专家讲课，以确保专业技术力量稳步提升。3.4建立科技专家支援平台尽管房地产开发企业在专业技术人才选拔上，会尽可能多地选聘优秀的专业技术人员，但终究其技
9、术力量及覆盖面还是有限的。在日常总会遇到众多学科、众多工种的技术问题。虽然房地产开发企业要求其技术管理人员，要具备多学科、多工种的基本知识，才能协调解决各种技术问题，但也不可能样样精通。另外建筑工程技术也在不断更新、发展，对于新技术、新材料、新设备、新工艺不断的大量涌现，不可能也无法及时熟悉掌握。所以，在遇到一些较强技术性、较高专业性程度的技术问题时，还得依靠社会上的科技专家力量。因此，应该尽早与有关各科研单位、专门机构和专家建立日常沟通，聘请专业或高级管理者，咨询有关专业机构,建立科技专家支援平台，以及时咨询解决过程中出现的问题。3.5加强对行业技术情报和信息搜集应该建立企业技术人员外出参观
10、学习机制。“知己知彼，百战不殆”，只有了解当前工程技术状况、掌握行业技术发展动态，才能做好技术管理工作。“前车之鉴，后事之师”，通过对所了解掌握的行业实例进行认真细致地分析，可以避免发生其他项目出现的问题。可以同相关行业协会及有关技术情报部门建立固定关系，经常参加各种展览会、学术报告会,与行业前列企业建立技术情报交换渠道。同时也要了解国外的行业技术情报和信息，以弥补我国作为发展中国家在发展过程中出现的一些不足与滞后。3.6充分利用计算机技术建立建材设备的信息库，建立咨询、市场、造价、规划、设计、施工等技术资料数据库，将材料设备及技术资料信息化、数据化、电子化。还可以在有能力的情况下，利用、开发
11、多媒体软件，进行相关专业技术问题的研究。4结语房地产开发企业对技术的管理水平，直接决定了房地产开发产品质量和使用年限长短，但目前房地产的技术管理仍存在很多的问题，而提高技术管理的水平，不是由某一方面说了算，而是由各阶层的管理人员相互配合，共同协调来完成的。所以要保持积极的学习态度，不断借鉴一些国内、国际同行业企业先进的技术管理经验，降低成本，取人之长，补己之短。参考文献：1涂若宇.谈如何做好房产开发工程项目管理口.四川建材,2014(2)：257-258.2朱占魁.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题J.河南建材，2014(1)：5556.3俞斌权，应委.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题J.江西建材，2014(4)：277
