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1、某项目后评估报告20XX年X月X日第一部分项目定位5一、 市场定位评估5二、 产品策划（定位）评估6三、 产品深化定位（细节定位）评估6四、 中小企业选取写字楼要紧标准（根据客户访谈整理）8第二部分项目开发计划9一、 项目开发计划执行情况概述9二、 计划管理工作经验总结9三、 教训及改进建议10四、 项目操作流程总结11第三部分产品设计12一、 设计工作总结12二、 产品设计问题及客户反馈意见13三、 材料问题14第四部分成本操纵15一、 成本分析15二、 现场签证费用分析15三、 .经验教训：16第五部分财务管理17一、 资金管理分析17二、 项目运作过程潜在问题分析19三、 项目财务管理流
2、程的改进20第六部分工程施工22一、 施工过程综述22二、 施工情况评价22三、 合作单位评价23四、 工程担保评价23五、 施工管理建议23第七部分销售25一、 项目推广策略分析总结25二、 项目推广费用情况30三、 关于沃尔玛谈判31四、 关于销售合同的管理32第八部分客户服务34一、 客户的日常保护工作34二、 客户工程洽商工作34三、 客户入住工作34四、 售后维保问题36五、 处理客户投诉36六、 客户对“业权”与“工程保证担保”的看法37第九部分物业交接38、二、第十部分、二、接管验收工作38入住配合工作41物业管理42物业公司对项目评价42物业公司对项目后评估附表43项目保修合同
3、及保修保函附表45项目概况介绍:包含项目来源、项目名称、项目开发策略、启动时间与结案时间等。项目后评估的工作成果1、 从项目的销售情况、项目建成后的使用情况及客户反映验证项目市场定位及客户定位的准确程度，总结成败经验与教训，为公司项目运作积存经验，为新项目的定位提供支持；2、 从客户角度熟悉客户对产品的需求情况，熟悉市场动态的变化，积存客户需求信息资料及其他客户资源；3、 为公司建立产品标准体系积存信息与素材；4、 对项目开发的流程改进提出思考与建议。项目后评估综述1、 包含项目开发过程的总体经验与教训总述2、 对项目成果的自评意见第一部分项目定位一、市场定位评估项目定位的形成：项目接手时，项
4、目已开工挖土方，研发部与经纪公司在较短的时间内对原项目市场定位、产品定位进行了论证，并认可其大的方向，但在产品策划上提出了一些调整意见（如修改外立面等），在客户细分市场上做了一些深化调研与论证工作。从销售反馈情况，项目总体定位是准确、成功的。1、 成功之处：1）功能定位。从项目规划条件、所处位置及区域进展情况看，将项目的公寓部分定位成70年产权的“商务公寓”是最合适的选择，而且提升了项目价值。2）、目标客户定位。公寓的目标客户定位为中小企业（以小型企业为主）也相对准确；写字楼的目标客户定位则随市场的变化作了及时的调整：最早定位为“小户型商务办公”，目标客户为中小型、成长型企业。但后来随着市场情
5、况的变化，经纪公司最终将目标客户调整为具有一定规模与实力的较大型的客户，因此推出了“层商务”的概念，这样产品的竞争力、冲击力更强。研发部在营销跟踪报告中也认同了此种调整。目前写字楼的客户有半数是“层商务”的购买者，尽管其数量与“零买”的客户数量相当，但前者的购买的面积则大大超过后者。2、 不足点1）现象：公寓的售价定价偏低。公寓卖的很快，这从另一个侧面能够说明价格定的偏低。在公司没有快速回收现金的需求下，以相对高些的价格，普通的销售速度就能够了，这样项目利润能够更高一些。总结：为避免定价偏低，能够通过销控来解决，即分多个价格阶段推出，销售速度过快时能够暂时“封盘”，重新定价。回过头看，当时研发
6、部曾提出的较高的售价预期是能够实现的。2）、现象：户型定位的后期调整反复较多。本项目定位的后期调整要紧以经纪公司为主，定位调整基本服从于经纪公司的营销策划。但由于我司过去的项目几乎都是住宅项目，经纪公司对写字楼产品经验及客户积存均不足，对目标客户难以较准确预测与把握，户型的面积大小来回调整了几次，对工程施工有一定影响。而此调整过程研发部几乎没有参与。总结：一方面经纪公司及研发部要加强对写字楼市场（包含客户需求）的熟悉及积存；另一方面，尽管后期定位根据市场情况的调整很正常，但即使是局部调整或者微调，也需要做充分的调研，且需要研发部深度参与。二、产品策划（定位）评估产品策划（定位）在大的方面比较成
7、功：令功能分区清晰，组合也比较合理，写字楼与商务公寓产品层次很分明；令商场内部空间基本按沃尔玛的要求设计，空间结构上满足要求；商场、办公人流能较好分流。客户担心沃尔玛带来的人流会影响交通或者带来喧闹因规划合理，本项目属我司所有的A座写字楼及公寓几乎受不到影响。三、 产品深化定位（细节定位）评估1 .公共空间1）、广场、园林、外立面令客户对建筑风格及外立面使用玻璃幕墙比较认可，认为有现代感，且采光较好。令有几个雨水的排水口正对写字楼主出入口，严重影响形象，下雨时更不雅观；冬天下雨后还要结冰，对行人造成很大不便，增加物业管理难度。 客户对园林没有太多关注。2）、大堂令（写字楼客户认为大堂面积（平米
8、）太小，没有“形象”，但高度（净高4米）还能够同意；公寓客户对首层的大走廊比较欣赏。 大多写字楼客户认为大堂装修档次偏低：大堂的石材档次低，电梯厅的石材一看就档次不高。3）、楼层公共走廊大多写字楼客户认为走廊宽度尚可。但由于走廊墙大多是轻质隔墙，很多墙与墙拼缝处的涂料明显不平整，故客户认为走廊墙的装修较差。4）、电梯厅被访的公寓客户认为，公寓的电梯厅不如直接朝向走廊设计。走廊给人的感受很气派,但电梯厅太小气，反差太大。5）、公共卫生间。客户普遍反应装修档次低。目前贴的面砖有较多空鼓，要紧是由于墙体为轻质隔断墙,不易贴好瓷砖。一位有较多涉外业务的客户认为，公共厕所是办公楼形象的重要部分，西方人很
9、重视。他现在为厕所改造问题大为烦恼。6）、地下车库使用时将原设计的车库出入口进行了对调。说明原先对交通动线的考虑尚不周全。由于现在的出口是原设计的入口，停车场收费处目前暂设在一个急拐弯的地方，车技通常的需倒一次车才能靠近缴费处，十分不便。令出入口的坡道防滑效果很差。由于部分露天，雨雪天气比较危险。现在加顶棚又担心影响景观。如何在车库出入口的设计中解决观瞻及使用效果的问题，值得进一步研究。7）、其他空间令写字楼客户认为应设开水间，由于有的员工愿意喝滚开的水，认为桶装水的质量不可靠。令客户对每层拥有一个公共的休闲交流空间有需求，不需要很大，但能够稍作休息、吸烟，特别是一些员工的吸烟场所能够得到解决
10、。事实上这些空间都能够分摊，开发商完全能够安排。2 .室内空间1）、净高。客户认为室内吊完顶后的净高最好2.5米以上。目前写字楼净高近2.6米，公寓净高近2.5米，基本达到要求。2）、开间与进深。客户基本没有意见。3）、精装修。写字楼客户入住后，由于需对办公区域进行内部分割等原因，基本都将原“精装修”拆除（除了很少量的客户外）。此类项目的精装修成本可“省”，而且减少了垃圾的清运量。4）、写字楼被访客户称赞楼内指示牌比较清晰。但提出车库指示电梯的牌子不够多。5）、公寓的下水管偏细，导致下水慢，且小的杂质也冲不下去。有的客户认为还不如普通住宅楼的下水好用。3 .机电设备系统1）、电梯令客户认为电梯
11、轿厢的高度感不错。令公寓客户普遍认为电梯太慢（注：经初步熟悉可能要紧是电梯智能化问题），如往往不是最靠近的电梯先启动到达。客户对此意见很大，4层的客户说经常等5-6分钟。定位时应明确对电梯智能化甚至是等候时间的要求，这样设备订货时会更明晰。2）、空调 写字楼及公寓的被访客户均不认可户式中央空调的质量，有的客户过去使用过此种空调，觉得其性能比不上中央空调。被访中他们表示，假如是中央空调，他们不太在乎加班而支出的空调费用。 有的客户认为户式空调的后期保护还得自己操心，比较烦恼。3）、网络系统高科技公司对上网速度等要求较高，而中国电信提供的网络经常堵塞或者掉线。需要对北京市几家网络运营商的情况进行调
12、研。4）、电话容量被访客户认为没有问题。5）、门禁系统地下车库的门禁系统无可视对讲功能。作为办公楼，门禁应配上可视对讲系统，否则造访业主的客人由于没磁卡，还得让业主下来开门，或者者客人绕到首层大堂才能乘电梯。4.配套设施员工餐厅。目前物业公司将部分地下面积（约150平米）出租给某员工餐厅经营，生意很好，物业公司说租金可到3元/平米/天。说明员工餐厅不仅能解决客户需求，还能带来较丰厚的回报。开发商若持有经营，项目测算时则要注意扣除一定的销售面积。5 .物业服务被访客户基本认可。四、 中小企业选取写字楼要紧标准（根据客户访谈整理）1 .交通要好，包含地上及地下交通，中小企业员工有的时候办事是坐地铁
13、的。交通对客户与员工都很重要。（注：被访客户认为项目离中关村核心区近，且交通好于核心区，客户看重的公路及轨道交通均较理想。被访客户有的就是因上述优势从最初选择中关村西区楼盘改而选择项目的）2 .位置离过去办公的地方不要太远，这样跟老客户的联系较方便。3 .合适的面积很重要，中小企业的规模通常在30-40人左右，面积500平米左右较合适。（注：某被访客户认为的半层面积正好符合其企业要求）4 .离上下游客户（或者是要经常去的政府部门）近是很重要的。5 .对物业管理较重视。第二部分项目开发计划一、项目开发计划执行情况概述大厦项目自2002年9月与X公司签订合作协议，03年7月完成施工图设计，02年1
14、1月取得开工证，02年9月开工，03年12月封顶，04年11月竣工，12月开始集中办理入住。与节点计划相比，关键任务执行情况：计划任务运营目标书要求实际完成时间计划执行情况开工2002年9月2002年9月按计划开始开盘2003年5月下旬2003年10月延期开始结构封顶2003年12月2003年12月按计划完成幕墙工程2004年7月2004年10月延期完成精装工程2004年10月2004年9月提早完成市政工程2004年10月底2004年10月按计划完成竣工备案2004年12月2004年11月29日提早完成集中入住2005年1月开始2004年12月19日开始提早开始办理总体来看：项目在公司全体人员
15、的共同努力下，开工后施工进度操纵总体较好，顺利完成了公司最初确定的计划任务目标。二、计划管理工作经验总结项目的计划管理工作要紧分为：计划制定、计划跟踪、计划的报告与考核、协调、预警五方面。1.计划制定项目开发计划是运营目标书的重要附件之一，是指导与考核项目工作的重要根据根据公司要求，项目实施初期虽有使用Project软件制定的开发计划，但月度工作计划使用EXCeI软件编制与考核，没有表现出各关联任务的相互关系。2004年3月份，计划部开始使用ProjeCt软件将开发计划与月度计划合一。根据的实际情况，用PrOjeCt细化了施工阶段的各项任务。在Project项目列表中能够清晰的展现各项任务的链
16、接关系，方便任务的跟踪、汇总、并可及时发现延期任务对后续工作的影响。在编制月度计划时，能够有意识的对有条件开始的工作提早安排并列入计划，如：项目的面积实测提早在9份列入项目计划，并于10月底提早完成。实测报告的提早完成，及时为规划验收及销售证的调整提供了数据，保证了这两项关键任务的完成。2 .计划跟踪项目的计划跟踪要紧由计划主管向项目经理与各业务部门熟悉，沟通方式要紧是电话、当面熟悉、现场查勘等，总体来说能够掌握关键任务的进展情况，并及时将问题上报部门领导及项目经理。如：在施工阶段计划主管每周一次参加监理例会，同时熟悉工程形象进度，及时将项目进展情况拍摄成照片，反馈给部门经理及项目经理。3 .
17、计划的报告与考核计划部每月月中完成计划月中通报，月底完成计划执行综述并在公司调度会汇报，使公司领导及时掌握项目进展情况。根据计划跟踪记录对项目与各部门进行考核。计划的报告与考核，使公司领导较全面的掌握项目进展情况，对各部门与员工工作也达到了一定的督促作用。4 .协调、预警计划部在监督考核计划执行的同时，也对各部门工作起到了协调与预警作用，如：在项目验收阶段，着重协调前期与工程、物业与工程的各项工作，制定有关计划并督促完成;遇到关键任务可能延期的情况，及时向部门领导、项目经理反映，并发预警通知到有关部门。三、教训及改进建议1. 计划部的经验与水平还不足，对项目管理流程及有关政策的掌握还有欠缺，造
18、成计划任务存在遗漏与计划工期不合理现象，没有完全实现前后置任务合理链接，计划的动态跟踪不足，对项目总经理的支持与提醒还有限。计划管理的认识高度还不够，缺乏全局观，反映在计划管理中不能深入体会计划节点的重要性与各计划之间的关系，也未能有效传达给各部门。需要重点培养与提高计划管理人员的水平，统一思想。2. 计划管理使用的软件是单机版的Project,计划的跟踪调整靠传统的电话或者面谈，效率低、反应速度慢，项目构成员沟通协作困难。建议使用Project网络版软件管理项目计划，使项目构成员能够利用软件及时反馈计划执行情况，实现项目计划管理自动化。3. 要深入研究招标、合同的管理技巧与方法，如：在项目后
19、期，物业的资料移交、培训计划执行是一个难点。这些计划没能顺利执行的要紧原因是施工单位不主动配合，建议将培训、资料交接内容列为合同条款，对施工单位的配合要求更加明确。4. 严格的计划考核起到一定的督促作用，但存在一些问题。比如公司领导视察对工程进展起了较大的促进作用，说明有些情况不是不能做好，但为什么要在领导的直接过问下才能进步呢？说明我们的计划管理的监督压力不足，压力的传递偏失，转化成动力的成分不足，另外也说明我们的计划管理在激励方面不够。5. 我们的同事们总体上说工作是努力的，但对计划的严肃性与科学性认识还不够,有多少人计划“不离手”,认真参照计划完成工作？部门或者小组其他同时在做什么熟悉吗
20、?一方面需要加强宣贯与培训，另一方面项目经理与部门经理要加强对计划执行的督促检查。四、项目操作流程总结1. 产品标准十分重要。合理的产品标准可避免很多错误不可能再犯。产品标准还可弥补部门工作衔接、相互沟通配合不足与员工经验参差不齐带来的问题。故建议加快建立我司的产品标准体系。2. 在产品标准还未完全建立起来之前，建议在方案图纸及初步设计图纸会审时策划定位部门务必参加，且要签字确认。3. 在项目操作过程中，研发部要更主动地熟悉图纸设计情况，设计部则也需更及时地将设计中需要市场信息支持的情况向研发部反映。目前研发部除安排每个项目设一个项目主管持续跟进外，还增加人员对项目后期操作进行跟进、沟通，应能
21、起到较好的作用。4. 经纪公司的营销策划与最初的产品（策划）定位有极大的关联关系，经纪公司的后期营销要与研发部充分沟通，特别是涉及到后期的定位调整，则更需要沟通、交流、讨论，公司需要建立一套这样的机制。5. 对客户进行深入访谈，从客户使用过程中出现的问题找出我们定位、设计、材料设备选择、施工建造、物业服务工作中的不足。第三部分产品设计一、设计工作总结设计质量与设计调整在本项目中问题较多，漏项较多、材料选择问题、图纸相互配合问题等等反映我们的关注的焦点不够，图纸系统化问题很多。1. 冷凝水管与地漏的关系问题：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面没有找坡，夏天会造成较严重的积水问题，假如户式中央空调在
22、以后项目中使用，应该统一解决。（产品标准问题）2. 沃尔玛的外立面装修问题（费用过高）：包含轻轨连廊、部分立面的装修、用材,超出沃尔玛全国所有店的装修档次。3. 电梯厅的照明使用48盏节能灯的问题：对以后的物业管理产生较大的影响。假如电梯厅的设计考虑了节能灯因素，不但能够节约运行费用，而且会节约灯具与安装投资费用。4. 防火门的质量问题：防火门本身存在着较严重的质量问题，在设计时没有考虑这个细节，造成防火门的闭门器、五金配件存在着严重的使用问题（门不能全部打开）。5. 广场直接排水造成的广场积水问题：要求我们在以后的屋面排水方案中不能直接排到地面广场，夏天问题容易解决，而冬天问题造成积冰。6.
23、 写字楼照明电气系统：由于在施工图设计阶段未确定精装修方案及天花灯位布置图，因此北建院的电气设计图中只考虑了照明的照度满足要求，在结构施工时按照北建院的图纸进行了电气照明管线的预留与预埋，但在写字楼精装修电气出图时由于综合考虑了天花灯位的布置及烟感、喷淋的布置等因素，致使精装修电气施工图纸与原北建院图纸严重不符，造成原有预留预埋的管线几乎全部作废，照明电气管线需要在吊顶中全部重新走明管施工，作废的管线加上重新施工的管线费用近80万元，单纯增加的费用约50多万元。此类问题如在施工图设计阶段就确定精装方案或者有吊顶的照明电器管线做结构时不做预留预埋，也许就可避免此类问题的发生。7. 消防报警系统：
24、由于原北建院设计图纸与消防深化设计图纸不交圈，造成设计漏项，后期施工时补管及增加线槽增加很多费用。8. 写字楼户式空调容量的设计：由于原北建院设计图纸未考虑后期户式空调室外机的实际摆放数量及位置，造成写字楼东西两侧户式空调电容量不均衡，不得已只好对已施工完毕的写字楼吊顶进行拆改，重新布置电缆，配电箱也因此作了很多大调整，增加很多费用。9. 精装设计：无与幕墙连接节点，无分格图（对缝原则考虑损耗率），无专业综合图（空调、消防、水、强电、弱电），导致吊顶高度确定仓促未考虑周全，工程完毕才发现空调检修口问题。精装图纸与建筑图不符，专业图纸与土建图纸不符。设计综合问题：幕墙与泛光照明，幕墙与精装、幕墙
25、与外墙涂料未考虑相互结合，泛光照明走线问题无细部节点。设计人员对空间、颜色、尺寸大小等效果的推断失误。（外墙分格、颜色）10. 由于图纸的出图进度不能满足工程施工进度需要，增加现场签证，项目于2003年7月底前一直按施工准备图纸进行施工，现场基本属于边设计边施工状态，设备专业的定位与标准不能及时确定，各专业与土建配合的预留与预埋图纸只能以现场签证的形式来指导施工，土建图纸也只能以施工准备图的形式发放，因此造成现场签证较多，剔凿与返工也比较多。由于设计前期考虑不周造成后期拆改量、增加量较多：写字楼首层廊柱吊顶、写字楼东西两侧的凹槽问题。由于设计原因增加的费用与变更、拆改的费用占一定的比例，而且不
26、考虑由于改动而带来的工期延误缺失。因此我们需要解决如何操纵如何选择设计院，如何操纵设计院的设计水平，如何与设计院进行沟通，建议由于设计自身责任出现的现场签证,如：少、漏设计:设计方案不能满足要求；重大的设计失误等，应扣除此部分设计费。并向设计院索赔因此给我司造成的缺失。（这项工作不太容易做到，）。这些问题频繁发生说明我们对设计院的要求与操纵力度还不够，施工有总包，设计也应实施总包负责制，对各专业深化设计，进行汇总协调，以避免设计不交圈，造成设计漏项及设计不合理。而设计图纸的质量与成本的操纵密切有关，设计的经济合理性对成本至关重要，建议加强公司技术力量，对设计方案、施工方案进行审核，从方案及设计
27、阶段对成本进行操纵。加强设计图纸的审核力度，力争在施工前把图纸中存在的问题解决，避免施工完成后再进行修改，减少实施过程中的成本预测外费用的发生。因此公司应采取措施加强对设计质量及经济合理性的监控力度，加重设计责任，从源头作起，才能有效操纵造价，保证工程质量。二、产品设计问题及客户反馈意见1 .园林的灌溉水源在设计时没有考虑。目前物业公司挪用消防水灌溉，若被消防部门发现则要受重罚。2 .大堂冬天温度太低。暖风从大堂顶部传送，由于热气向上升的特点，加上楼梯间等空间的“抽风”效果，大堂冬天的温度很低；而且大堂也是自动平开门，保温效果较差。综合X项目，考虑大堂用地板（热水）采暖方式较好，大门则选用转门
28、。3 .防火门目前在每层公共走廊比较显眼的地方，很不美观。设计时应尽量避免防火门出现在显眼的公共区域。4 .客户埋怨公厕面积太小（男女厕面积各约10平米）。公厕的面积应根据楼层面积且结合估计的客户员工人数进行合理安排，使用空间不能太局促。公厕面积既然能够分摊，增加公厕面积不可能影响开发商利润。5 .单个车位使用面积偏小，停捷达档次下列的车问题不很大，但车身稍大就影响车门开启。现在写字楼入住率不高，一些车主还能够挑好停的位置停车，将来确信是比较烦恼的问题。车位及车库面积具体何种尺寸合理，需要结合目标客户用车的尺寸等情况对车库的平面设计再细加研究。另，车库高度不够，稍高的商务车进出时需十分小心。6
29、 .公寓的电表锁在管井里，业主看不到用电量的情况。目前靠物业公司经常提醒，很不方便。7 .物业用房的安排未提早考虑好，原设计“无热力，无空调，无新风”，保安宿舍的公厕只有一个马桶，也没有浴室。后进行了改造，但物业办公用房还是没有通风系统，存在隐患。物业公司认为经理室与客服部的形象比较重要，最好安排在地上，装修要稍好些。方案设计时应与物业提早沟通。三、材料问题客户普遍反映广场地面砖及项目用的石材档次不够高。广场砖目前破旧面积较大（因该种砖的承重力较差）。将来沃尔玛开业后，因有较大型的运货车，破旧面积一定会进一步加大。定位时已有大型商业，选材时应考虑到运货车的载重情况。另，地面石材的防水没做好，导
30、致石材上的水渍总不能消除，十分影响美观，但现在几乎无法改造（物业公司曾想了很多办法吸水，效果也不理想），客户对此反映的意见较多。第四部分成本操纵与前期运营目标书对比，本项目产品变化要紧有下列几点：令原运营目标书中项目的公寓四单元为X公司所有，现为我公司回购后销售，虽增加了土地前期费用，但也增加了销售收入。令原运营目标书中会所是以健身休闲功能为主，后根据销售及市场需求改为带餐饮功能销售，增加了煤气及污水管道，并及时取消了会所内的隔墙与与健身房配套的风机房等设施及管道，会所在未造成成本增加的前提下增加了销售面积并按照较高的售价已经售出。令原运营目标书中写字楼按照每层3-6单元的户型分割销售，后又改
31、变为按照整层销售，造成设计院工作重复、出图进度滞后，造成各专业管线的拆改、电气系统层盘调整、空调系统调整、消防系统调整等共增加现场签证费用约27万元。改为整层后销售又存在一些困难，部分楼层为满足客户要求又改为半层销售，增加隔墙、增加改造配电箱、改造弱电系统等每层又要增加改造费用2.5万元。一、成本分析从测算角度，进行项目前期与结算后成本及利润对比分析，成本预估节约3866万元（以结算为准），节余较多的有下列几项：1 .弱电工程：节余1069万元，要紧由于实施中降低或者取消原弱电系统的配置及功能,也存在成本指标估算不准的因素。2 .精装修工程：节余495万元，要紧由于写字楼A座精装标准改变节约了
32、费用。但也有部分项目超出成本指标，要紧有如下几项：1 .通风空调工程费：超指标605万元，要紧因沃尔玛对空调系统进行修改、调整增加费用所致。2 .财务费用：预估增加约1080万元，要紧为销售延后回款及沃尔玛不能按期销售增加贷款时间所致。3 .其它分析详见项目总结。二、现场签证费用分析项目现场签证增加总费用估约为3881万元（占总合同额的10%）,全面原因分析见项目总结。变更签证分析表序号变更洽商原因X项目备注金额(万元)占签证总费用比例(%)占已签合同总额比例(%)已签合同总额39244估约变更签证总费用3881100%9.89%1设计不完善后补充设计增加费用121531%3.10%主要为设计
33、遗漏而增加的费用2合同范围外增加内容100526%2.56%主要为分工界面不清及合同外内容增加的费用3甲方原因提出修改增加费用76520%1.95%主要为修改产品定位而增加的费用，如盈都项目地下车库的修改4不合理方案及设计造成拆改等费用39610%1.01%5施工中变更洽商2286%0.58%6沃尔玛商场修改增加费用3549%0.90%7客户洽商100%0.03%此部分费用可收回8合理化建议节约费用-91.399124-2%-0.23%三、.经验教训：要紧有下列经验教训需在今后项目中注意避免再犯：1 .对成本操纵管理，不能从方案及设计图过程中深入熟悉，进行成本操纵及管理。2 .审图不够，对成本
34、的事前操纵做的不好，不能从图纸及施工方案上提早发现问题，提出合理化建议。3 .对现场发生的部分现场签证，跟进不及时，往往是上报洽商后才去核实，对现场发生的部分现场签证不能提早预警。4 .部分材料认价由于技术支持及自身经验不足，出现所认材料不符合现场使用要求的情况，造成认价工作反复，认价的合理性有一定的难度，增加不必要的工作量。另外，全员成本意识有待提高，从项目前期定位、设计、施工、结算等各个环节都应将成本节约放在首位，各部门在涉及费用发生时应及时与成本中心协调、沟通，尽量做到产品与成本的合理匹配，公司管理制度应贯彻执行。第五部分财务管理一、资金管理分析1 .资金筹措及资金成本管理目前公司的资金
35、管理模式是我司地产统一融资，统一安排项目资金使用，按各项目需要进行支付，并根据各项目资金占用情况分配财务费用。从单一项目管理的角度没有直接反映出资金筹措与安排的压力。在这种资金管理模式下，“财务费用”作为项目的资金使用效率的要紧衡量指标，受多重因素影响，要紧包含：1、公司总体资金安排，融资规模；2、金融政策变化对融资的影响，比如连续的地产贷款收缩使得公司为保有已批准贷款额度而提早变现贷款指标，增加了公司整体财务费用；3、金融政策变化对按揭回款的影响，央行121文件出台后增加了对高档商品房、多套购房客户按揭在利率、成数上的限制增加了销售回款的难度；4、本项目的投资规模及投资进度；5、同一时期内其
36、他项目的投资规模及投资进度。6、资金成本包含：按银行同期贷款利率计算的贷款利息及按贷款金额的5%。计算的担保费。2002至2004年度我司地产各项目财务费用负担情况如下表所示，项目分配负担财务费用比例占2002至2004年公司全部项目财务费用的25.61%,与其成本投入及回款进度相习惯。同时，表1显示，本项目实际财务费用占开发成本的4.4%,于同期操作的尚都项目6.47%的财务费用水平相比偏低，这与本项目的投资进度与回款进度密切有关。表1：各项目财务费用分配情况汇总表单位：万元年度都盈都昆仑龙城望海楼合计金额比例金额比例金额比例金额比例金额比例20025568.50%2531.50%0.00%
37、0.00%0.00%8120032,15277.84%40514.63%541.95%-0.00%1545.57%2,76420044,24561.75%2,05929.96%4075.91%1642.39%0.00%6,875总计6,45266.38%2,48925.61%4604.74%1641.69%1541.58%9,7202 .本项目投资及回款进度情况如下表所示由于项目的超市部分由于长期出租，在分析项目投资及回款比例时将其剔除，其余用于出售的部分，投资及回款进度如下：表2：投资及回款进度比较表（不含超市）i,开发进度时间累计投资完成额（万元）累计投资完成比例累计销售回款额（万元）累计
38、销售回款比例累计销售回款占累计投资比例1开工2002年9月-0%-0%0%2开盘2003年10月16,450.2934.49%3,244.935.27%19.73%3结构封顶2003年II月18,624.8139.05%10,291.9416.71%55.26%4幕墙封闭2004年8月34,049.2571.39%32,064.2952.05%94.17%5精装完成2004年9月35,974.9375.42%32,225.3052.31%89.58%6园林市政完成2004年IO月36,377.2476.27%33,645.5854.62%92.49%7竣工2004年11月40,253.6984
39、39%34,090.8155.34%84.69%8入住2004年12月40,690.1885.31%36,062.0058.54%88.63%能够看出，本项目的资金周转情况良好，其要紧原因在于：项目合作采取了开发产品返还的方式，大大减少了前期及总体资金支付压力；工程施工采取了垫资方式，约定在结构封顶前不支付总包工程款，后因我司资金安排需要提早支付的工程款都扣除了相应财务费用。因此，在支付完土地成本后，资金支付比较平稳，总体支付时间偏晚，同时前期销售回款及时，减少了项目的资金占用，降低了财务费用。3 .银行按揭政策对本项目销售回款的影响及分析1) 政策变化：令央行于2003年6月5日公布中国人民
40、银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）：有关要紧规定有：1、商业银行只能对购买主体结构己封顶住房的个人发放个人住房贷款；2、对借款人购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高首付款比例；3、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；4、对借款人申请个人住房贷款购买房改房或者第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；5、购买高档商品房、别嬖、商业用房或者第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。令央
41、行与2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平与内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%）,比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或者地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或者地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。目前各银行大部分将利率定为下浮后的最低利率。
42、2) 影响分析：总体来说这一政策变化对按揭的影响被很好地化解了。前期公寓销售中仅安排了中行与招行两家按揭银行，客户多套按揭的采取分别向两家银行申请贷款，此外由于前期销售比例高，很好地利用了央行政策公布后各商业银行执行的滞后期，没有对按揭及回款产生很大负面影响。当央行05年提高住房贷款利息时，公寓已完成了销售。写字楼按揭本身不享受制定房贷款优惠利率，不受利率变化的影响。但由于近年市场连续争论房地产过热问题，使得银行对高档住房与商业地产按揭采取越来越慎重的态度，在审批上采取从严从紧的态度，各行纷纷上收审批权限，增加审批限制条件，同时对法人按揭各银行基本采取回避态度。针对这种情况，写字楼按揭安排了中
43、行、招行、建行、光大、中信、农行六家银行，以尽量利用各行间的政策差异，分散按揭风险。从目前的操作来看，写字楼按揭回款速度明显放缓，不排除个别客户资信不符合贷款要求银行拒绝贷款的可能。但是关于这种客户的拒绝从另一个角度来说是对开发商的保护，有利于避免后期因客户恶意欠款承担保证责任等一系列风险。3) 税收筹划收益分析：回购公寓四单元按销售房地产按购销差额缴纳营业税及附加减少税金支出462万元。公司注册地门头沟财政返税，取得返税收入218.6万元，其中2003年48.6万元、2004年170万元。令公寓部分破格争取到土地增值税免税优惠，为优化项目成本分配，避免缴纳土地增值税争取了调整空间。二、项目运
44、作过程潜在问题分析1 .本项目潜在的风险点项目采取项目转让的方式取得，项目建成后将写字楼B座返还原土地方北京市热力集团公司，其潜在风险在于：假如税务部门对此交易按照“视同销售”的原则征收税款，则我司需在计划外多交税款2863万元、其中营业税金及附加1042万元、土地增值税3213万元、所得税T410万元(按照目前数据估算)，则本项目净利润将由目前的5847万元减少到2984万元。这是目前最大的潜在风险点。2 .按揭管理中有待加强的方面：2) 按揭流程监控急需加强随着房地产成为金融部门风险管理的重点关注领域之一，各银行在按揭贷款的审批与发放上都日益慎重。相应地，我们应该转变按揭管理思路，由粗放型
45、转化为精细型，具体建议如下：应有专人负责按揭银行的沟通协调，及时掌握银行政策的变化并做出针对性反应；由专人分配，根据各行特点分配各行的业务量，减少压单；按揭报批的过程应有专人监控，保证客户及时提交资料报律师，律师及时组卷报银行、银行优先报审我司客户贷款。关于报批期间有资料需要补充的，即使督促补充申报；如出现不易协调的特殊情况及时反馈至公司，由公司协调。总之在按揭管理中应做到：动态掌握并操纵具体每一笔业务的进程，并对项目全盘按揭进行总体调节，以保证回款速度。3) 按揭合同签订流程的改进由银行、客户、开发商三方签订的抵押担保合同是应被关注的潜在风险点。传统的习惯是银行提供什么合同就签什么，出于对银
46、行的信任不加审查，但现实操作中我们发现，银行会根据自身需要调整合同版本与条款，并不一定每次会正式告知签约对方，往往增加的延长担保期间、增加回购条款等都是为了保证贷款的安全却增加了保证人的责任。因此今后的项目在按揭操作中，将采取由公司统一下发经审批的合同文本，经纪公司遵照签定,关于银行提供的签约文本与公司下发文本不一致的，应先报公司审批同意后再签。3)客户拖欠按揭款的处理本项目仅有极个别客户拖欠按揭款不还，由我司作为保证人代还银行后追缴。这是目前普遍采取的由开发商承担阶段性担保责任的按揭操作模式下不可避免的。财务部曾会同法律部向北京市住房贷款担保中心熟悉过由其直接提供全程担保的操作模式，但目前有个别银行不认可这种担保方式，同时此种保证仅限于个人购买住房。同时在这种操作模式中，住房担保中心对客户资信的
