某食品公司地块项目前期研究策划建议书(DOC44页).docx

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1、某食品公司地块项目前期研究策划建议书（DOC44 页）投资环境篇.2 一、区域概述 二、城市总体规划 三、市政工程建设及拆迁改造 房产大市篇.12 一、2004 年漂阳市房地产进展现状 二、2005 年下半年漂阳房地产市场展望 竞争市场篇.17 项目分析篇.29 开发建议篇.35 一、建筑风格 二、总体规划 三、物业配比 四、客源定位 五、价格定位 一、区域概述 1、区域地理：漂阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部，江苏省南部，常州市西南角，属大上海经济区范围，是著名的“丝府茶乡”。距上海、杭州仅有200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。2

2、、行政区划：裸阳古称平陵，秦建县制,至今已有2200多年历史。1990年8月，经国务院批准,撤县设市,是常州市重要构成部分。深阳现辖制18个镇、2个省级开发区，总面积1535.87平方公里。处于北纬31。1-31o4东经119。08-119036,之间。滦阳市是常州境内唯一山水兼得的城市，自然环境优美，特别是南部区域，群山围绕，并有著名的AAAA级国家旅游区一一天目湖旅游度假区。3、悠久历史：全市总人口79万余人，其中非农业人口约35万人，占总人口的44%,市区人口18万左右。漂阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处裸阳上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500万

3、年，是包含人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。涕阳是革命老区，陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开发创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地，新四军江南指挥部就设在裸阳的水西村。4、经济概况：a、综合实力 涕阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2003年获得了较大进展，2003年末，滦阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%,提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团与江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。2004年全市统计实现工业销售收入258.02亿元，实现利税22.57亿，实现利润9.55亿，其中年销售超过500万以上企业实现产品销售收入

4、187.27亿元，利税17.15亿元，利润8.21亿元.1978年以来，滦阳市国内生产总值以年均17.5%的高速度增长。2003年涕阳市国民生产总值较上年增长18.6%,略高于全国水平；国民生产总值增长远高于全市职工与农民收入水平，社会财富增长明显。社会财富强有力的增长必定带动新一轮的城市建设高速进展，继而促进房地产业的进一步繁荣。2003年全市居民储蓄存款较上年增长18.8亿元，银行存款余额增加19.5亿元，经济进展基本良性。从过去走过的道路来看，漂阳市经济进展成绩显著，人民群众生活水平得到较大提高，人均收入、消费与储蓄等指标显著增长。深阳市经济综合实力的壮大，为该市进一步进展打下了良好的经

5、济基础。从后期走势来看，估计漂阳市经济增长幅度仍将保持两位数以上的经济进展速度，这种持续快速的经济增长水平，为该市房地产业的进展奠定了较强的投资信心与稳固的利润保障。b、产业结构 项目 2003年数值 与2002年比较 全市人口 78.7万人 同比增长0.31%国民生产总值 121.1亿元 同比增长18.6%人均GDP 15415元 同比增长18.5%职工平均工资 17365元 同比增长5.5%农民人均纯收入 4722.96元 同比增长7.9%银行存款余额 85.2亿元 同比增长22.9%人均储蓄存款 10831元 同比增长22.0%从近年来漂阳市产业结构布局变化走势来看，该市三次产业结构相继

6、实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历 史性突破。2003年漂阳市经济结构更趋合理，三次产业比重由2002年的13.0：52.3：34.7调整为11.6：55.3：33.1。目前滦阳市第二产业结构所占比例过半，其中要紧是地方工业、机械加工、建筑业等；第三产业占据国民生产总值的三分之一以上，其中内外贸易十分活跃、旅游业对经济进展的推动作用更显突出；漂阳有山有水，是有名的丝茶之乡，其第一产业的进展奉献率也相对较高，达到11.6%。从漂阳市经济进展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区与市区与天目湖之间的带状生态工业园区与生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，估计第一产业所占比例仍

7、将逐步降低，第二与第三产业将稳步进展，特别是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。c、经济形态 第三产业进展速度加快。2003年完成第三产业总值401000万元，其中以批发与零售贸易业、参饮业、社会服务业进展较快。分别完成总值为115000 万元、25000万元与35900万元，同比都有较大幅度提高。近年来，漂阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破1亿美元大关，达10254万美元，其中出口额8153万 美元，进出口总额2101万美元，在出口额中，通常贸易出口6821万美元，加工贸易出口1332万美元。漂阳市2003年新批外商

8、投资企业58家，新增28家；其中500万美元以上项目18个，合同利用外资2.8亿元，实际利用外资9998万美元，年末全市已投产开业的“三资企业25家；其中销售超5000万元的三资企业4家，利税在IoOO万元以上三资企业1家。正昌集团、上上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐步涌现。同时全市外向型经济也得到了较大进展。d、经济实力对比 项目 潦阳市2003年数值 宜兴市2003年数值 江苏省第一名数值 全市人口 78.7万人 107万人 国民生产总值 121.1亿元 224.01亿元 江阴市410.03亿 元 人均

9、GDP 15415元 20905元 昆山市52078元 农民人均纯收入 4722.96元 5040元 江阴市6266元 财政收入 8.8亿元 21.01亿元 江阴市45.09亿元 人均储蓄存款 10831元 12787元 常熟市22608元 在江苏省54个市（县）中，沸阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，漂阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，沸阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入与人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面沸阳市经济进展水平

10、相对不高，经济基础相对较弱：另一方面也说明滦阳市还具有较大的进展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的裸阳市，经济必将再上一个新台阶。6、旅游产业状况 2003年滦阳市积极实施大旅游战略，增强旅游支柱产业竞争力，全市旅游业加快进展，全年接待国内外游客206.4万人次，比2001年增长40.7%,其中接待海外旅游者2910人次，增长88.5%；接待国内旅游者206.12万人次，增长40.6%。2003年全市旅游总收入18.61亿元，全社会实现旅游增加值8.93亿元，增长48.9%。随着天目湖旅游度假区的整体开发规划实施，估计天目湖旅游区的知名度将进一步扩大，吸引前来观光

11、旅游度假的游客数量将大幅度增加，区域进展前景良好。天目湖旅游度假区全年共接待游客达161.1万人次，比上年增长6.7%。3关于开发区建设 江苏省深阳经济开发区于1992年始建，是江苏省首批16个省级经济开发区之一，原规划面积为5.02平方公里，2000年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至41.6平方公里。漂阳经济开发区通过十年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业183家，总投资16.8亿元。其中外商投资项目46个，外商独资项目31家，合同利用外资1.3亿美元，实际利用外资7309万美元。漂阳经济开发区的南拓配合了城市整体进展规划布局，为该市带状城市进展与

12、产业布局指明了方向，估计后期开发区的开发建设将要紧集中在宁杭高速公路以南区域，这也为本区域的整体开发与进展奠定了坚实的基础。g、济进展目标 2007年市区人均生产总值2.4万元，全面实现小康；2020年人均地区生产总值达到13万元，基本实现现代化。经济进展目标 项目 现状(2002)2007 2020 市域 市区 市域 市区 市域 市区 地区生产总值（亿元）102.12 48.87 200 105 708 436 人均地区生产总值（万元）1.3 2.44 2.64 4.2 9.7 13.0 三大产业构成 13.11：52.29：34.6 4.7：53.7：41.6 8：55：37 4：53：4

13、3 4：54：42 2：48：50 经济增长速度（%）12.1 7.5 14.4 16 11 12 二、城市总体规划二、城市总体规划 1城市性质 苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市。2、城市结构 规划城市结构形态为星状布局结构，城市要紧交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区与规划主干道分隔成五个片区：中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。3、进展战略及目标 提高城市规划、建设、管理水平。继续深化城市总体规划、镇（区）与中心村规划、各项专业规划与操

14、纵性详规的编制完善工作。完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造与清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区与码头街滨河绿地工程。继续加大城市拆迁力度，实施老住宅小区三期综合整治，完成新垃圾填埋场、清溪水厂5万吨级扩能建设，实施宜兴至滦阳天然气管道铺设工程。加快构建城市绿色生态系统，争创江苏省园林城市。加大城管执法力度，积极开展专项执法监察。进一步完善城市管理体制，加强住宅小区物业管理，提高综合服务功能。加强国土资源管理，依法保护耕地，大力推进集约化用地，努力做好土地复垦整理工作，确保耕地动态平衡与占补平衡。严格规范土地出让“招、拍、挂”制

15、度，最大限度利用土地资源筹措建设资金。4、城市要紧分区 老城区：凤凰路与建设路之间，是漂阳老城区所在地，作为滦阳城区进展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。现状公共设施要紧沿东、西大街与平陵中路两侧布置。由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。该区现状建设用地8.51平方公里。南部新区：建设路以南，深阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出漂阳新兴城市的进展风貌，成为滦阳市进展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设

16、用地4.93平方公里。市经济开发区：凤凰路以北，是漂阳市城区新一轮工业进展的要紧集聚区域，该区进展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园与芜太运河以北2.8平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区进展空间，该区现状建设用地 2.45平方公里。中心片区：位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所构成的内环圈以内，是深阳城市进展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心与生活居住区。昆仑片区：位于北环河以北区域，以工业用地为主。燕山片区：位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域，是以交通集散、物流、文化教育为主的多功能综合片区。城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结

17、路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。5、城市近期建设规划 指导思想：拓展城市框架，构筑山水城市格局。完善城市基础建设设施，增强城市功能，提升城市品位。衔接近期规划，科学合理规定土地供应量，明确近期建设项目，增强规划的可操作性。进展的目标与重点：初步形成中等城市格局，城市建设用地向南、西拓展，生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。用地布局：主城片区南部一一新进展居住用地以南环路、南大街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约124.59公顷。三、市政

18、工程建设及拆迁改造三、市政工程建设及拆迁改造 2004年城市基础建设 2004年深阳完成城镇体系规划与城市总体规划修编，建立城市规划设计公开招投标机制。城区新增与改造绿化面积18.2万平方米。市政工程建设投入资金8000多万元。完成房地产开发面积22.2万平方米。实施7个老住宅小区总面积47万平方米的综合改造，完成谢婆园地块等25万平方米的拆迁任务。以市政道路、景观带建设与老小区改造为重点，拉开城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民广场二期、昆仑南路绿化岛改造与平陵西路两侧景观带、南环路东延伸段建设等工程，实施了东门新村等8个总面积达32万平方米的老住宅区综合整治，城区新增道路面

19、积28万平方米，新增绿地47.2公顷，拆迁房屋18万平方米。深阳市建设目标 到2007年，城市面貌得到较大的改善，投资环境不断改善，旅游业与物流业获得迅速的进展，逐步成为苏浙皖三省交界处重要的休闲度假旅游目的地与物资集散地。到2020年，城区社会经济进展水平达到中等发达国家水平，基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市，成为苏浙皖三省交界处的商贸中心城市，具有山水特色的旅游城市。城市建设目标 现状(2002)近期(2007)远期(2020)人均住房使用面积（肝/人）20 25 30 人均道路面积（m/人）10.34 15.87 14.21 人均公共绿地（肝/人）2.09 6.33 12.03 人均

20、年生活用电量（度）3288 4560 6000 城市燃气普及率（）80 95 100 人均综合生活用水量（升/日）180 230 280 城市供水普及率（）100 100 100 城市排水服务面积普及率（）60 80 100 污水集中处理率（）50 60 80 涕阳市域城镇建设用地需求与配置 现状（2002年）规划末期（2020年）城镇名称 城镇人口（万）总面积（ha）人均用地（m/人）城镇人口（万）城镇建设用地（ha）人均建设用地（m1Z 人）总面积）（ha）城区 15.84 1479 145.57 48.5 5311 .9150 综上所述，漂阳市总体经济运行情况良好，在市政府大力进展经济的

21、政策导向支持下，经济将会向更为健康的方向进展。按照市政府拟定的“十五”计划进展目标，在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观。相关于目前城市价格水平，居民的购买力已达到一定水准，已经有条件形成对住宅等高额商品的有效需求，而需求能否与供应相平衡以促进市场的进展，将取决于有无合理的市场供应与市场秩序。鉴于此，下面我们将就漂阳市目前房地产市场进行分析。房产大市管 2004年，漂阳房地产市场在“过热”与“泡沫的争议中，度过了持续高温、快速进展的一年，尽管信贷的紧缩、加息对房地产市场的进展带来了一定的影响，但全市房地产开发投资依然保持了快速增长，特别是商品房建设规模进一步扩大，市场供需总量与供求结构

22、基本保持平衡，住房空置面积持续减少，市场销售价格稳中略升，经济适用房建设速度有所加快，说明房地产市场正沿着快速、有序的轨道健康运行。一、2004年涕阳市房地产进展现状：2004年涕阳市房地产开发企业房屋施工与竣工建筑面积 城市 施工面积（万平方米）本年新开工（万平方米）竣工面积（万平方米）涕阳 58.5 45 14 2004年涕阳市房地产开发企业房屋销售与空置建筑面积 城市 实际销售（万平方米）住宅销售（万平方米）空置（万平方米）漂阳 37 33 3.25 2004年度涕阳房地产开发完成实际投资额为10.5,商品房施工建筑面积为58.5万平方米，其中住宅为49.5万平方米；新开工建筑面积为万平

23、方米；竣工房屋建筑面积为14万平方米，销售面积为37万平方米，其中住宅为33万平方米，空置面积为3.25万平方米。目前，市区普通住宅房价格平均为2800元平方米，最高价已经达到3200元/平方米，别壁通常为50007000元/平方米，营业房价格为800012000元/平方米。从滦阳市近三年的商品房施工情况来看，并没有象大部分地区一样出现面积逐年递增现象，2003年商品房施工面积较2000年商品房施工面积下降了约10万平方米，与此同时2003年的房地产市场在国内出现了持续高速的成长，在裸阳一方面是强大的需求能力，一方面是相对不足的供应量，这在一定程度更加刺激了裸阳房家的攀升。2004年施工面积成

24、倍的放量有利于缓与市场供需严重失调现象，有利于房地产平稳长期的进展。2004施工面积比2003增加136%,而实际竣工的面积与2003年差不多，这预示着将来集中竣工的可能很大，对地产市场有潜在的冲击。平方米 紫阳力坛牛蔺 1 品*施竣工西积比较 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 一一竣工面积 施工面积 j年份 2002 2003 2004 171400,-130584 140000 从图分析2004的销售量小于2003年，要紧是下列两个原因造成的，一方面是由于2004年房价高于2003年，一部分消费者采取的观望的态度；另一方面

25、市场上在售楼盘少，整体供应量有限，消费者选择余地小。与2002年相比还算不错。在市场持续增长的情况了，空置率通常呈下降趋势，然而漂阳2000-2004年空置率连年上升，尽管空置面积还没有达到对市场构成危害的程度，但却在一定程度上提醒我们房地产市场可能存在的风险，尽快进入项目的销售，缩短项目开发周期是项目开发的重中之重 二、2005年下半年深阳房地产市场展望 2005年下半年涕阳房地产市场将会连续良好的进展势头，保持平稳、活跃的运行状态，同时随着政府调控力度逐步加大，市场日趋成熟与购房者日趋理性,局部的结构性调整将在所难免，排队买房现象将逐步减少，虚拟需求将逐步被删除。1、宏观政策调控将进一步加

26、强 平方米 潺阳市戈华商品嫡西积安，面积比较 随着18号文件、新八条、，规范拆迁，增加经济适用房，加息等一系列令人眼花缭乱措施的深入贯彻执行，针对如何使房地产业更加持续健康进展，有效发挥地方经济进展支柱产业的重要作用，政府将会继续出台一系列有关政策，从土地供应到商品房开发等各方面进一步规范房地产业稳步、持续、健康进展，甚至会将房地产业的进展纳入到城市进展规划、城市功能布局、城市基础设施建设等工作意见中去，使房地产业更好的为地方城市建设服务。由于目前房地产业已经进展成为国家与地方经济进展的重要支柱，但是为了使该产业更加规范、健康的进展，从国家到地方政府，将进一步加强宏观调控力度，以解决在房地产开

27、发过程中所涉及的有关产业问题及有关社会问题，特别是针对土地出让价格问题、限价出让土地问题、土地出让区域问题、开发信贷问题、房产交易问题、现房销售或者成品房销售问题、房价问题与拆迁问题等，将是宏观调控的要紧内容。估计2005年下半年国家将继续坚定贯彻已颁布的政策，同时可能会出台新的有关政策，保持房地产市场规范、健康的进展。2、投资激增，销售放缓，后市保持慎重乐观 2004年漂阳房地产投资额达到10.5亿元，较2002年增长3倍有余，相比之下销售额远低于投资额，未来的几年内必将有大量商品房涌入市场，对沸阳房地产市场的消化能力是个不小的考验。考虑到国家可能会继续出台有关政策稳固房地产市场的进展，我们

28、仍对后市保持慎重乐观。3、老城区改造力度加大。2002-2004年新建房屋所需要土地要紧靠征用农业用地提供，但是随着国家土地政策的严格推行与旧城区的老化严重影响城市形象，旧城改造力度将有所加 大，市区拆迁量也将近一步扩大。根据2005年涕阳土地的招商计划我们能够发现老城区改造地块占总量的60%。老城区的改造将扩大市场的钢性需求，促进市 场的进展。4、商品房放量推案 2005年下半年，估计全市住宅商品房推案总量将达到25万平方米，相关于漂阳目前商品房的消化速度仍稍显大，部分楼盘会出现销售速度明显减缓的现象,个案之间竞争进一步加强。5、洗牌悄悄进行 2005年下半年，为规避风险，银行货币信贷政策，

29、特别是针对商品房个人按揭贷款、开发企业购买土地贷款、商品房工程建设贷款等方面的政策将依然紧缩。与金融门槛一样产品门槛也在提高，随着竞争的加剧，商品房正告别简单建筑时代进入产品时代。一些开发企业，最终会由于拿不到土地或者者开发不出好的产品，被迫默默退出市场，相反那些实力雄厚、信誉度好的开发企业则会在这次洗牌过程中变的更加强大。竞争市场意 在本竞争分析中，我们剔除掉商业项目与办公楼项目与天目湖版块，仅以目前市场在售或者马上发售的市区及郊区住宅项目为主进行分析。目前漂阳市在售住宅项目有天目国际村、天目星城、龙泉山庄、嘉丰新城（一期）、景鸿花园、水韵华庭、桃源里、南大街广场、金 谷五金机电城住宅部分等

30、，马上销售的项目有嘉丰新城（二期）、龙泉山庄（普通住宅部分）。在这些楼盘项目中，属于高端住宅市场对本案形成直接产品竞争的（平均单价在 3000 元/平方米以上的有嘉丰新城（一期小高层）、南大街广场、龙泉山庄叠加别墅与马上开盘的嘉丰新城（二期）等项目；另外在本案周边将会对本项目产生一定竞争力或者是借鉴意义的楼盘有南大街广场，下面将对这些楼盘进行各方面的竞争分析。竞争楼盘分布图 一、总体分析 濠阳市住多市场市洞百支 楼盘名 开发商 占地面积 总建规模 产品形态 总户数 规划面积 主力房型 主力面积 销售价格 工程进度 联系电话 天目国际村 江苏金燕房地产开发有限公司 34700011lt 1100

31、00m,别墅 400 170400 独栋 310330 4000-5000 一期交付 7260763 天目星城 深阳联盛房地产开发有限公司 150000ml 酒店、公寓、商业 未公开待 定 未公开待定 未公开待 定 未公开待 定 未公开待 定 场地平整 7278999 龙泉山庄 深阳龙宇房地产 开发公司 170000 80000 公寓、别 墅 467 180400 三房 300400 3080（叠加）2005/12 7279888 嘉丰新城 裸阳市嘉丰房地产有限公司 342500 380600 多层、高层公寓 2300（一期 722）87190 三房 120-138 高层3080 多层2950

32、 2005/9 7278888 景鸿花园 深阳中大置业有限公司 126400 120390 公寓、双拼别墅 别照38 公寓：1100 别墅：190210 公寓：85-135 三房 114131 别墅:3850 公寓：2580 准现房 7296881 水韵华庭 常州广安房地产 有限公司 41000 40700 公寓、联 排别墅 266（联排 20）115150 三房 120140 公寓：2650 别墅：4000 结构封顶 2005/11 7100999 桃源里 漂阳昆仑房地产开发有限公司 20000 20000 公寓 168 78160 二房、三 房 95123 均价：2680 2005底 73

33、01845 南大街广场 武进兰新房地产开发有限公司 40000 60000 公寓 260 90160 三房 99135 均价：3400 2005底 7288188 合计 1086900 961690 4999 78400 三房 99140 2580-3080 1、开发企业:从竞争市场的开发商来看，漂阳本地的开发商与外地开发商平分秋色，漂阳本地开发商如：江苏金燕房地产开发有限公司、漂阳昆仑房地产开发有限公司在漂阳已经拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑与信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。外地开发商中要紧以常武地区的为主如：常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、

34、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。这说明也有外地开发商看好漂阳房地产市场，并前来投资。随着漂阳市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业与外地进展商前来，这将在一定程度上提升漂阳市房地产市场的进展水平，使市场竞争合理化、规范化，但另一方面，众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。2、社区规划 在社区规划上，漂阳市仍以多层为主，小高层作为一种进展趋势，正慢慢被市场同意，除此之外，在开发区与市区近郊也会有一部分低密度别墅项目且别墅产品呈放量走势，后市供应量偏高。估计后期高端市场将要紧集中在别墅与小高层住宅。在社区规模上，市场规

35、模不等，既有占地 34.7 公顷的天目国际村与占地 34.25 公顷的嘉丰新城，也有占地仅 4 万平方米的南大街广场与水韵华庭。由于地段不一致，取得土地时间各异，故在规划容积率上，也有一定的区别，容积率最低的为天目国际村，500 多亩土地上，仅规划建造 11 万平方米住宅，容积率仅为 0.3,这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区别墅售价高达 5(X)0 元/平方米以上，开创了深阳住宅销售价格在漂阳市住宅中也是最高。这说明，漂阳市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息有关，相互影响极大。3、产品形态 深阳高端住宅市场上，以别墅占据绝大多数，除了以有两个真正意义上的别墅物业项

36、目外市区其他住宅项目几乎都规划有少量别墅，别墅占市场供应量比比如此高，这是滦阳住宅市场的一个显著特征。市场上的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与别的住宅产品，说明目前漂阳市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们项目的机会点。小高层、高层住宅相对较少，仅有嘉丰新城一期有为数不多三栋高层，但从住宅的进展趋势上看，小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点，将是今后漂阳是高档房地产物业进展的要紧方向。4、产品设计 在产品设计上，房型差异较不大，没有什么突出的特点。但不管是多层住宅还是小高层、高层住宅，无一例外的都是以三房为主力房型,说

37、明漂阳市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以有用性与自用型为主，追求舒适、宽阔。一方面资金方面力有不逮，另一方面消费引导也较少。以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多，说明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式与习惯。高端市场主力三房面积比较表（单位：平方米）从上图能够看出，涕阳市高端住宅市场主力三房面积差别不大，尽管有高达 200 平方米以上的豪华三房，但也有 100 平方米下列的经济型三房，但这两种都是一种特别现象，在市场上仅占有机少量的比例。通过上图我们能够得出结论，市场上的主力三房面积峰值在 115/35 平方米之间，这种房型设计客厅面宽通常在 4 米以上，各个卧室面

38、宽通常在 3.6 米左右，居住较为舒适、宽敞。嘉丰新城多层 嘉丰新城高层 景鸿花园 水韵华庭 桃源里 南大街广场 龙泉山庄叠加 龙泉山庄多层 漂阳市高档公寓竞争市场平均销售价格在 3000-3400 元/平方米之间（别墅暂不计算在内），其中均价最高者为南大街广场，其次为嘉丰新城高层与龙泉山庄叠加，通常价格在 3000 元/平方米以上；另外，水韵华庭、桃源里、景鸿花园等普通多层住宅的销售均价也达到了 2480-2850 元/平方米之间。从以上价格分布中能够看出，市场平均单价呈现了两个峰值区间，其一是相对看好的南部区域与市中心住宅，均价通常在 3000 元/平方米以上；其二是地理位置通常的住宅，均

39、价通常在 25002600 元/平方米左右。综合这两类住宅，从我们对嘉丰新城项目的调研能够看出其小高层定价高出多层住宅幅度不到5%,尽管两种类型物业的定价落差不大，但这并没有增强客户对小高层住宅的购买兴趣，小高层去化相对较慢，因此能够看出小高层住宅在漂阳市场的同意度仍有待改善。从目前的市场表现来看，小高层住宅销售通常是在开盘之初能够吸引一部分积存客户，但受景观因素影响，客户大多看好较高楼层，后期 17 层在景观、得房率及使用成本与多层相比并不具优势，因此销售不尽如人意。涕阳住宅市场主力总价分布区间（单位：万元）住宅主力总价受主力面积与销售单价的影响，从上图能够看出，主力总价区间在 46 万元以

40、上的项目只有一个龙泉山庄叠加别墅，其产品与其他普通住宅项目有区别可比性不强，但如我项目规划花园洋房时在价格上可作参考，且从上表中能够看出目前市场上主力总价在 46 万一 65 万的产品空缺，而花园洋房介于别墅与公寓之间的产品刚好可填补此空白，因此关于本项目来讲这将是绝好机会。主力总价在 3546 万元之间的有水韵华庭、嘉丰新城高层、南大街广场，这三个项目对目前的滦阳市高端住宅市场较有代表性，是高端住宅供应的主力军，这几个项目的成败与否直接关系漂阳市高端市场的兴衰。除此之外，处于主力总价处于三十五万元下列的项目有景鸿花园、嘉丰新城多层、桃源里等，这类项目都为多层住宅小区，其相对较低的购房总价将会

41、对中高收入购房者产生较大的吸引力，从高端市场中分的一杯羹。6、工程进度 从工程进度上看，除了景鸿花园属于准现房外，其他项目大都处为施工阶段（南大街广场、嘉丰新城、龙泉山庄等）或者刚刚开工（天目星城），已经结构封顶的有（水韵华庭），但大部分为多层建筑，施工进度快。因此估计今年第四季度将是一个交房高峰。除了目前市场上在售的楼盘外，西区临近台港路南、清泓路东占地 60010 平方米，总建 63000 平方米的西片区 4 号地块估计年内马上动工，该项目估计将在明年上市销售。另外位于护城河南、东大街北占地 32960 平方米，总建 43480 平方米的缀丝厂地块于今年 4 月 26 日拍卖成交，但由于该

42、地块属毛地出让，受拆迁影响估计施工、销售时间靠后。据市场调研嘉丰新城（二期）将于今年 6 月份推出，其产品中包含 3 栋小高层物业，估计将于明年底后年初交付使用。7、销售状况 涕阳市高端竞争市场销售周期与销售率比较图 嘉丰新城高层 嘉丰新城多层龙泉山庄叠加 景鸿花园 水韵华庭 南大街广场 上图左纵坐标轴指明销售时间，右纵坐标轴表示销售率。结合以上分析与上面的比较图，我们能够看到，漂阳市的住宅供应量几乎都为期房，仅景鸿花园项目目前为准现房销售，尽管现房给购房者的可信度较高，但从上表看其对期房的销售率并无影响；水韵华庭作为期房其销售率也达到 80%以上。小高层、高层与多层住宅相比，其销售率比多层房

43、略微有些差别，多层住宅的销售率普遍要高于高层住宅销售率。这一方面要紧是由于漂阳消费者对多层住宅较为青睐，小高层住宅在漂阳市场的同意度仍有待改善。另据市场调研津阳高层住宅项目 7 层下列去化阻力大，以嘉丰新城为例其小高层 7 楼以上住宅几乎售罄，但 7 楼下列 90%滞销。因此我项目高层 7 层下列部分去化问题应深思。高总价住宅的销售也基本达到了总量体的 2/3 左右，这说明区域内购房者以收入较高合资企业、私营企业与个体营业者为主。中高档住宅仍有一定的市场。销售中，进展商通常协助办理银行按揭手续，多数楼盘首付款为三成其余七成银行按揭。另针对我项目规划有花园洋房的初步设想，也对联排别墅产品的销售情

44、况加以阐述：目前滦阳市场上联排别暨销售情况不太理想，简单的从现在龙泉山庄把己经规划的联排别墅调整为目前的多层公寓就可看出。据分析有二个要紧原因；一方面是市场上几乎各项目中都规划有联排或者双拼别墅，产品同质化14 100%12 10 8 6 4 2 0 9月 交付 6(%90%90%85%80%_ 9月 交付 12月 交付 65%12月 交付 月付构顶 W交结封 月村 12交 90%80%70%60%50%40%桃源里 严重、竞争猛烈。另一方面是漂阳属于三、四线城市，市场容量小，市区区域面积较小且天目湖旅游渡假区离市中心仅 20 分钟车程。与该区域规划的别墅产品相比竞争力明显不足。8、客源状况

45、目前漂阳市收入较高人员通常为效益较好的企事业单位，公务员、医生、律师与数量较多的合资企业中高层领导与私营业主与个体营业者。漂阳市高端住宅市场销售中，要紧面向的客源为市区与开发区内的收入较高的合资企业、私营业主与个体营业者，工薪阶层相对较少，也有少量集一家三代收入置业者，另有一部分效益较好的企事业单位包含政府机关公务员。9、市调楼盘配套设施汇总表 表一、会所配套 分类 项目 南大街广场 龙泉山庄 嘉丰新城 水韵华庭 景鸿花园 桃源里 天目国际村 中高级生活配套 游泳池 无会所 无 无 无 有会所 有会所 有 网球场 无 有 商务中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社区配套 分类 项目 南大街广场

46、龙泉山庄 嘉丰新城（一期）水韵华庭 景鸿花园 桃源里 天目国际村 智能化管理 门禁“一卡 通”有 有 分户对讲 有 有 有 fl 有 有 有 小区报警装 置 有 有 有 有 有 有 有 宽带入网 有 有 有 有 有 有 有 周届红外防 护 有 有 有 有 有 有 有 园艺 喷泉及水景 有 有 有 有 中心休闲广 场 有 有 有 有 有 有 有 集中绿地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼儿园 有 有 有 有 有 小学 表三、物业管理收费标准 分类项目 南大街广场 龙泉山庄 嘉丰新城 水韵华庭 景鸿花园 桃源里 天目国际 村 收费标准（元/平方米.月）待定 1.00 待定 待定 0.25 0.

47、20 2.00 漂阳市住宅产品市场上，小区内配备有会所的项目较少，约占 1/2 左右；而且在配备有会所的几个项目中，就天目国际村与龙泉山庄的会所中设置有健身房、桑拿室、网球场、游泳池等配套设施，其余设有会所的住宅项目大多都要紧将其作为物业管理用房使用，而会所内这些生活配套设施配置基本上没有。说明目前漂阳市大多数住宅项目中还没有考虑到小区居民的娱乐休闲生活。在智能化硬件设施的配置上，智能化小区报警装置、周界红外防护成为每个楼盘必备之设施，相对来说，配置门禁“一卡通”的楼盘较少，仅天目国际村与龙泉山庄二个别墅项目里设置有此配套。在园艺规划上，几乎所有的楼盘均有集中式绿化与中心休闲式广场，而喷泉及水

48、景的配置率相对较低，多集中在一些楼盘设计理念较为先进的外来开发商项目（南大街广场、水韵华庭）与别墅型项目内（天目国际村、龙泉山庄）。在教育机构的配置上，小区内部独立设置教育设施的楼盘占 70%,但都仅设立了幼儿园教育配套设施，而小学等教育配套设施都无设立全依靠项目邻近区域的社会公共设施。在物业管理上尚未得到重视仅局限于保安与保洁，收费也较为低廉，多层仅定在 0.200.25 元/平方米月。项目分析篇 地块区位关系 地块位于漂阳市老城区中心地段，护城河南侧，西临南大街，南靠大营巷，离滦阳市传统商业中心咫尺之遥。宏观区位特征：宏观区位特征：/地块处于裸阳市旧城改造核心区域。离漂阳市传统商也中心咫尺

49、之遥。/地块自然环境优越，地块紧临护城河并与高静园、五亭园公园隔河相望，景观条件得天独厚。/地块处于沸阳市重要的城市主干线一南大街，目前南大街是涕阳市商业、金融核心处。地块周边环境 南侧一一大营巷及大营巷居民生活小区。（新旧参半）西侧一一城南医院、南大街路、丰乐大厦及中国银行 东面一一阳光之恋生活小区及规划中的交通桥。北面一一护城河，高静园、五亭园公园、南大街广场与项目隔河相望。景观：要紧为护城河水景、高静园、五亭园公园绿地景观及规划中的护城河沿线景观。地块内部环境 地块呈狭长的矩型，东西最长距离约350米，最短距离约265米；南北最长距离约110米，最短距离约90米。地面条件不平整，整体呈西

50、低东高，最大落差约2.5米；北底南高，最大落差约0.5米。地块为净地出让，现拆迁已接近尾声，仅在地块西部与中段各有数间民房有待拆迁。项目地块周边交通状况 项目临南大街、平陵路、东大街等城市交通主干道。项目南部大营巷目前路面狭窄且坑坑洼洼，路况较差，但该路马上投入改造，因此会对项目形象有较大提升；另外，有5路公交路线通过本区域，所处区位交通较为便利。项目地块周边配套 可为项目提供服务的配套设施罗列如下:生活配套生活配套 平陵菜场、中国银行、云路超市、城南医院、肯得基餐饮等 教育配套教育配套 城南小学、省漂中、平陵小学、少年宫、南门幼儿园等 文化娱乐文化娱乐 新华书店、上品咖啡茶吧、人民影院等休闲