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1、昕庭物业中建文化城二期B地块山东昕庭物业管理有限公司中建文化城二期B地块前期物业服务投标文件招标编号：SDAK-2011VY-0301项目名称：中建文化城二期B地块投标人：山东昕庭物业管理有限公司法定代表人：孙维才日期：2011年4月22日一、投标申请说明书山东中建房地产开发有限公司:根据贵单位招标通知，经研究我们将参加贵单位中建文化城二期B地块前期物业服务项目的投标，现将我公司情况函告如下:企业名称山东昕庭物业管理有限公司企业主管部门济南市房管局成立时间2010年10月26日营业执照号码370000000002334开户行名称民生银行文东支行开户行账号1609014210001191技术力量
2、状况公司现储备各类专职技术人才100余人，均持有相应的岗位资格证书。其中高级技术职称证书10人,初级50余人。大型机械设备可折叠洗地机2台草坪机2台割草机4台电焊机2台地毯清洗机1台管道疏通机1台高压水枪2台抛光洗地机1台吸尘吸水机2台垃圾清运车2台获奖状况备注单位：山东昕庭物业有限公司（盖章）法定代表人（签字或者盖章）：日期：2011年4月22日二、投标函致：山东中建房地产开发有限公司1 .根据你方招标项目编号为SDAK-2011WY-0301的中建文化城二期B地块项目招标文件，遵照中华人民共与国招标投标法等有关规定，经踏勘项目现场与研究上述招标文件的投标须知、物业服务标准、图纸及其他有关文
3、件后，我方愿以1877936.37元/年（壹佰捌拾柒万柒仟玖佰叁拾陆圆叁角柒分）的投标报价并按上述投标须知、合同条款、物业服务服务标准、图纸及其他有关文件的条件要求,承担上述项目的全过程物业服务工作。2 .我方已全面审核全部招标文件，包含修改文件（如有的时候）及有关附件，我们完全认同招标文件全部条款条件。3 .一旦我方中标，我方保证按招标文件及合同规定内容完成物业服务任务。4 .我方同意所提交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内假如中标，我方将受此约束。5 .除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书与本投标文件将成为约束双方的合同文件的构成部分。6 .我方在投标前
4、已经提交了30000.OO（人民币叁万元整）作为投标保证金。投标人：山东昕庭物业管理有限公司（盖章）单位地址：山东省济南历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元104室法定代表人（签字或者盖章）：孙维才邮政编码：250014电话:053162329655传真:0531-88805858开户银行名称：民生银行文东支行开户银行账号：1609014210001191开户银行地址：济南历下区文化东路29号开户银行电话：053181797605日期：2011年4月22日三、物业服务唱标单投标人名称：山东昕庭物业管理有限公司投标报价：高层（回迁住宅）：1.87元/平方米/月高层（其余住宅）：1.87元/
5、平方米/月商业：3.7元/平方米/月拟投入本项目的人员（45）人，其中管理人员（4）人项目负责人：王文才职称：中级设备管理负责人：李明林职称：初级保洁服务负责人：于成亮职称：初级保安服务负责人：王伟职称：初级前期及后期物业服务措施要点：1、我们将遵循“服务至上，尽善尽美”的企业宗旨，为业主/租户/使用人提供安全。舒适的居住环境及满意超值的物业管理服务，实现物业保值增值的目的。2、实行客户贴心管家式服务模式，为业主制造良好的生活空间及私密空间。3、增加多种经营服务，为业主提供更多的便利服务。4、提供满足业主现实需求的服务项目与内容，让业主享受高品质的服务。合理化建议及优惠：我公司将根据实际情况适
6、时与开发商销售部门进行配合，起到物业存进销售的作用，不另收取任何费用。投标人现场确认（签字）：投标人（盖章）：山东昕庭物业管理有限公司法定代表人（签字或者盖章）：日期：2011年4月22日单位名称：山东昕庭物业管理有限公司单位性质：国有企业地址：济南历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元104室成立时间：20立年10月26日经营期限：长期姓名：孙维才性别:年龄：47职务：董事长系山东听庭物业管理有限公司的法定代表人。特此证明。投标人：山东昕庭物业管理有限公司（盖章）日期：2011年4月22日本授权委托书声明：孙维才系山东昕庭物业管理有限公司的法定代表人,现授权委托山东昕庭物业管理有限公司的
7、张杰辉为我公司代理人,以本公司的名义参加山东中建房地产开发有限公司的中建文化城二期B地块项目前期物业服务的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件与处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权，特此委托。代理人：张杰辉性别：男年龄：迎单位：山东昕庭物业管理有限公司职务位IJ总经理投标人：山东昕庭物业管理有限公司（盖章）法定代表人：（签字或者盖章）日期：2011年4月22日授权委托人身份证复印件粘贴处六、投标报价汇总表项目名称物业管理服务费阮/平方米/月）面积（平方米）合计（元/年）高层（回迁住宅）1.8727950.52627209.67高层（其余住宅）1.8748
8、834.51095846.18商业3.73488.3154880.52合计报价（物业管理服务费）1877936.37年投标报价（元/年）1877936.37前期介入费用项目人数（人）月预算额（元）社会保险总金额（元）物业项目经理14000487.034487.03秩序保护主管11800487.032287.03秩序保护员61300487.0310722.17客服管理员21500487.033974.06保洁41200487.036748.11工程21400487.033774.06小计16112002922.1731992.45物业服务费佣金以上费用10%计算3199.24小计35191.69
9、税金以上费用5.6%计算1970.73合计37162.43注：1、前期物业管理时间通常为3个月，具体时间根据进展商销售的实际情况确定；2、员工保险单位缴纳比例为：养老20乐医疗8羯失业2队工伤0.5%,生育0.8乐合计31.3乐缴费基数为1556元。（一）人工费用预算表单位：元项目岗编制（人）月工资标准保险工装（2套秋+2套夏）月费用年费用物业项目经理14000487.0310004528.6954344.34客服部主管11800487.0310002328.6927944.34客服管理员41500487.038008081.4596977.34财务兼出纳11800487.036002312.
10、0327744.34秩序保护主管11800487.0310002328.6927944.34秩序保护员201300487.0380036407.23436886.72保洁绿化主管11800487.0310002328.6927944.34绿化员21200487.036003424.0641088.67保洁员101200487.0360017120.28205443.36工程部主管11800487.0310002328.6927944.34工程人员31400487.038005761.0869133.01合计45196005357.31920086949.591043395.12备注1、员工保0
11、.8%,2、工装费）3、以上工险单位缴纳比例为：养老20%,医疗8%,失业2%,工伤0.5%,生育合计31.3%,缴费基数为1556元。用均两年分摊。资已含有税金。（一）行政办公费用预算表单位：元序号项目明细数量单位费用月费用年费用1办公耗材印刷、文具、耗材等（含内部宣传刊印制费）10001200023通讯费用办公电话6200120014400法律咨询费用20024004公共责任险1250150005快递服务10012005人员招聘20024007饮用水费36043208其它行政费用400.0048009合计4710.0056520（三）保洁费用明细表单位：元序号项目月平均费用年费用备注1清洁
12、用品费50060002垃圾清运费1,887.5022650每月:755户*2.5元3灭蚊灭虫灭鼠费125.0015004石材养护费4004800估算5水箱、隔油池清洗费833.3310000估算6化粪池清掏费4004800外包项目（估算）7Vil:4145.8349750（四）秩序保护费用明细表单位：元序号项目数量平均月费用年费用备注1易耗品（手电筒/电池/对讲机等）50060002灭火器具补充更换年检300个2500300003保安宿舍费用（水电暖等各项费用）100012000-1合计400048000（五）绿化费用明细表单位：元序号项目面积平均月费用年费用备注1绿化保护费（淋水修剪施肥除病
13、虫剪草更换）2916.6735000外包项目2节日绿化布置费春节25300五一节16.67200国庆节16.672003合计2975.OO35700（六）设备管理费用明细表单位：元序号项目数量单价平均月费用年费用备注1电梯维保费124505400648002电梯年检费121500180003弱电系统检测费4004800外包项目4给排水维修检测费100012000按季度保护5合计830099600注：本项费用为估计测算费用，实际费用的发生情况以设备厂家的实际保护报价及设备的使用保护说明要求为准。（七）公共耗能费用明细表单位：元序号项目平均月费用年费用备注1公共电费能耗26666.67320000
14、估算2公共水费能耗6007200估算3采暖费736.168833.96物业用房按330.86平方米，单价26.7元/平方米4合计28002.83336033.96（八）固定资产折旧费用明细表单位：元序号项目平均月费用年费用备注1办公设施20024002工程维修设备及工具20024003保洁设备30036004合计7008400（九）其它各项管理费用单位：元序号费用名称数量单价合价1不可预见费用估算以上各项费用*1%16773.993管理利润估算以上各项费用5%84708.652税金估算以上各项费用5.6%99617.384合计5.56201100.02七、投标报价编制说明1、费用预算编制说明(
15、1)根据委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；(2)国家及济南市物业管理有关法律法规；(3)同类相似物业水平；(4)业户消费水平；(5)济南市现有物价水平；(6)测算以招标标的100%实现销售为根据；(7)委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。2、开荒费“中建文化城二期B地块项目”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，特别是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。八、投标保证金收据复印件咚_据N?2388775人怅日期：)“年4月日二 收据联经 办 审 核 出
16、纳 记 张 财会主管父款单位:收款方式帆/口人民币一、裁1呷慌；一喜Z,-.,?收款事由“二疝小单位A章IW於二？；年月1九、拟投入的要紧机械设备表序号机械或者设备名称1可折叠洗地机2草坪机3割草机4电焊机5地毯清洗机6管道机7高压清洗机8管道疏通机9高压水枪10洗尘吸水机11抛光洗地机12小型垃圾清运车13高空作业工具14其他工具材料备件十、项目管理班子配备情况表投标项目名称：中建文化城二期B地块项目前期物业服务职务姓名职称从业经验专业项目经理王文才中级8年物业管理客户服务部主管周玲玲初级5年物业管理秩序保护部主管王伟初级5年物业管理保洁绿化部主管于成亮初级3年物业管理工程管理部主管李明林初
17、级7年物业管理十一、财务状况表1、开户银行情况开户银行名称：民生银行文东支行地址：济南历下区文化东路29号电话：0531-81797605传真：0531-88805656联系人:联系方式：投标人名称：（加盖公章）山东昕庭物业管理有限公司法定代表人（签字或者盖章）：日期：2011年4月22日2、公司验资报告山东昕庭物业管理有限公司验资报告鲁中诚信脸字(2010)第38号山东中诚信会计师事务所有限公司注册资本及实收资本验资证件目录序号证件名称页数一验资机构出具的文件及附件1验资报告22验资报告附件1:注册资本实收情况明细表13验资报告附件2:验资事项说明1二被审验单位提供的有关验资资料1,中国民生
18、银行转屐记账凭证12中国民生根行对屐单13银行询证函14企业法人营业执廉15企业名称谖先核准通知书复印件1三验资机构营业执照副本复印件1被审验单位名称：山东折庭物业管理有限公司（筹）编号：今中诚信验字（2（HO）第38号验资机构：山东中城点套t步中务翻4公司啰7编制人：王志平编制日期：2010年10月13日验资报告鲁中诚信验字（2（HO）第38号山东所庭物业管理有限公司（筹）：我们接受委托，审验了贵公司（筹）截至2010年10月12日止申请设立登记的注册资本实收情况.按照法律法规以及协议、章程的要求出资，提供真实、合法、完整的验资资料，保护资产的安全、完整是股东及贵公司（筹）的责任.我们的责任
19、是对贵公司（筹）注册资本的实收情况发表审验意见.我们的审验是依据中国注册会计师审计准则第1602号一一验资进行的.在审验过程中，我们结合贵公司（筹）的实际情况，实施了检查等必要的审验程序.根据协议、章程的规定，费公司（筹）申请登记的注册资本为人民币500万元，由股东山东中建房地产开发有限公司于2010年10月12日之前一次缴足.经我们审验，截至2010年10月12日止，贵公司（筹）已收到股东山东中建房地产开发有限公司缴纳的注册资本（实收资本）人民币伍佰万元,股东全部以货币出资。本验资报告供贵公司（筹）申请办理设立登记及据以向股东签发出资证明时使用，不应被视为是对贵公司（筹）验资报告日后资本保全
20、、偿债能力和持续经营能力等的保证.因使用不当造成的后果，与执行本验资业务的注册会计师及本会计师事务所无关.（本页无正文）附件：1、注册资本实收情况明细表中国济南2、验资事项说明中国注册会计师：力幡（主任会计师）rF工志干中国注册会计师：JJ二0一0年十月十三日附件1注册资本实收情况明细表中国注册会计拜:i-.- J段至2010年】O月12日止股东名称认缴注册资本实际出资情况金额出资比例货币实物知识产权地用权土使权其他合计实收资本金额占注册资本总额比例其中：货币出资金额占注册资本总额比第山东中建房地产开发有限公司500.00100.00%500.00500.00500.00100.00%500.
21、00100.00%合计500.00100.OOX500.00500.00500.00100.OW500.00100.00%被审验单位名称：山东昕庭物业管理有限公司（筹）货币单位：万元编制单位：山东储会并师手务施魂公司附件2验资事项说明一、基本情况山东昕庭物业管理有限公司（筹）（以下简称贵公监家由山东中建二，一14房地产开发有限公司出资组建的有限公司，于2010年10月11日取得山东省工商行政管理局核发的（鲁0530号企）登记内名预核字【20x4第业名称预先核准通知书，正在申请办理设立登记.二、申请的注册资本及出资规定根据章程的规定，贵公司申请登记的注册资本为人民币500万元，由股东山东中建房地
22、产开发有限公司于2010年10月12日之前一次缴足，山东中建房地产开发有限公司认缴人民币500万元，占注册资本的100%,出资方式为货币.三、审验结果截至2010年10月12日止，贵公司已收到股东山东中建房地产开发有限公司缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币500万元，实收资本占注册资本的100%.（一）山东中建房地产开发有限公司实际缴纳出费额人民币500万元.全部为货币出资，于2010年10月12日缴存山东听庭物业管理有限公司（筹）在中国民生银行济南文东支行开立的人民币临时存款账户1609019490001378账号内.（二）股东山东中建房地产开发有限公司的货币出资金额合计人民币500万元，
23、占注册资本总额的100%.中国民生专艮7T-S,2极：制C，力V：JjP.IMCW空砥&：-JC.，川唯科27%，币；转帐记帐凭证大小.IOi2依S39W3058；11叁三*K卜！乂飞194QROK74“-厂称Tinm片上”拓访工,kf淞企泞，反VA-1银行询证函编号.银行:本公司（筹）聘清的山东中诚信会计师事务所有限公司正在对本公司（筹）的注册资本实收情况进行审验按照国家有关法规的规定和中国注册会计加审计准则的要求,应当询证本公司（筹）出资者（股东）向货行缴存的出资额.下列数据及事项如与贵行记录相符，请在本函下端“数据及事项证明无误”处签章证明；如有不符，请在“列明不符事项”处列明不符事项.
24、有关询证费用可直接从本公司（筹）6型及丝丝幽_存款账户中收取回函请直接寄至山东中诚信会计师事务所有限公司.回函地址：济南市历下区解放路30号A座511室邮编：250013电话：0531-88191133传真：0531-58812579联系人：年 月日经办人:I 企业法人曹业执原是企业法人黄格和合法经菅的凭证.2 ，企业法人曾业执朦分为王本和副本,正本和K本具有同等法律效力.3 力业法人曾支执,原正本应当*于住所的僵目位，,44企业法人菅业执晟不得伪造.濠改.出租.出借.转让.5 .蹙记事项发生变化.应当向公司要记机关申请变更登记.检领企业法 人安业执腰.6 *年三月一B至六月三十B.应当，加年
25、度检验.7企土法人曾业执SU被吊储后.不律开Jl与清算无关的绶着话助.8 办理注销先记.应当交回企业法人，业技质正本和副本.9 企业法人，业执原遗失或者侵坏的,应当在公司受记机关指定的鬣 刊上方明作废.申请扑颔.C年度检验情况企业法人营业执照（副本）注册号的000018谢9名称山东中建房地产开发有限公司住所济南初TF区文化东路16号法定代表人姓名孙维才注册资本壹亿捌（书腑g万元实收资本留Z棚仟棚防元公司类型有限痂公司（法人独资）经营范围房地开奥循，捌僦（隽（凭资质证榜附）料、装饰材料S蝌肪期销IK派成立日期一九九二年九月二十一日营业期限1992年8月21日至企业名称预先核准通知书（鲁）登记内名
26、预核字2010第0530号根据企业名称登记管理规定、企业名称登记管理实施办法等规定，同意预先核准下列j_个投资人出资，注册资本（金）500万元（人民币），住所设在济南市历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元105室的企业名称为：山东昕庭物业管理有限公司行业及行业代码：房地产业、物业管理投资人、投资额和投资比例：投资人名称出资额（万元）投资比例山东中建房地产开发有限公司500100.0%以上预先核准的企业名称保留期至2011夬蓼内，企业名称不得用于经营活动，不得转让。经企业登诂财设立登位颁发营业执照后企业名称正式生效。注：1.Al光机准的企业名价来到企支景记M关完或设立矍记的,当理由，需It
27、长fl（先机准名赦府效期的，+谱人&在专政曲淌立1个月内申请建期。有效刚延长时同不超过6个月。2 .名彝预无权麻时不事交投资人黄格和企业设立条件，及责人黄格和企业设立条件在全支祭记酎中.申诂人不得以企业名栋巳械为由加利企业R记机关H投专人黄格和企业设立条件的中衣。全业安记机关也不得以金生名检已植为由不予中女就今于企业暨记。3 .企业设立餐记时，申请人以当轿此通知书梃史企业兑记机关；金支*记机关应杼本通知书存入企业格拿。&企业祭记机关在准予全业设立金记之日起30日内，&芬将企业名称81先核准通知书回执和加JL公章的普业执JR复印件报运企业名称Al先核准机关各IU企殳A咨在设立工记之日起30日内，
28、将加工公章的*业执原复印件报送企业名卦N光核准机关备蜜。未植退备索的，企业名林后先核准机另将在有效嘉淌三个月后对该fit械准名珞件为趣过保看剧而来祭记的名稼处理。企业法人营业执照（副本）+n 触须 知I4今Jt法人，业执履 是企业法人费格和合法经菅的算退.2 4业法人，/执H分为正本和副本.正本和副本具有同等注律效力.34企业法人Ir/执照正本应当，于住所的口位.44企业法人，土执然不得伪迨、泳改,出疆.出脩.然让.5野记事项发生贡化.应当向公司登记机关变更娶记.帙领企业法 人f业执晟 6号年三月一B至六月三十日,应方参加年及检酷.7 .企业法人，立执II裱吊制后.不伸开晨与清“无关的经,活动
29、.8办理注1娶记.后当交目佥业杀人曾业执及）94企业法人管业执靠遗失戌才般坏的A岁在公司矍记机关指定的报 刊上户物件及.申青针，.注册号3m22806R78名称山东中诚信会出哪型有限公司住所济南市历下玲解放8端函U室法定代表人姓名负庆怀胤注册资本壹佰万元Z实收资本壹佰万元公司类型有限责任公司经营范围许可经营项目：无一般经营项目：审查企业会诩眯、出具审计报告；验工企1欣本出具验娜告办Fij凶哈杀分立.清算事宜中的审计业纤，出具有沟艮告：菸趣设年财先决算审计；彳剪砚;；会irf咨询、税务客、税务代理、涉税鉴证服务、管理咨询、iu;法电法双视的四也业务（俯”许可经营的型许可滋2）,派成立日期二零零六
30、年八月二十一日营业期限却延逐月2归至阳力驰：I1、基本情况:(1)投标人名称：山东昕庭物业管理有限公司(2)地址：济南历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元104室邮编：250014电话:0531-62329655传真:0531-88805858(3)成立与/或者注册日期：2010年10月组日(4)企业性质：国有企业(5)法定代表人：孙维才(6)注册资本：500万元人民币2、企业基本情况介绍公司简介山东昕庭物业管理有限公司成立于2010年，是经国家建设部审批的叁级资质物业管理公司。公司由物业管理经验丰富的各类专业人员构成,专业提供全方位的物业管理服务、秩序保护服务、保洁服务、绿化服务、维修
31、服务及家政服务等服务项目。山东昕庭物业管理有限公司隶属于山东中建房地产开发有限公司。山东中建房地产开发有限公司成立于1992年，为世界500强企业一一中国建筑股份有限公司所属第八工程局有限公司(中建八局)，在山东专业负责房地产投资开发、运营管理的全资子公司。公司坚持以“以为人本，以客为尊，服务至上，尽善尽美”为服务宗旨；树立“真诚服务，奉献他人”的管理服务理念；以“高标准，严要求”的道德规范赢得良好信誉。每一个细节都能为客户着想，不断开拓、进取，为客户制造一个安全、文明、整洁、舒适的生活工作环境。随着管理方式、管理手段的现代化，公司管理人员在配备上也将从劳动密集型向技术密集型转化。公司在管理人
32、员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重品德、重能力、重水平”的用人标准，要求管理人员务必一专多能。队伍建设上,公司使用规范管理与人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。山东昕庭物业管理公司管理模式及理念昕庭物业管理有限公司在管理工工作中大胆尝试，不断创新，逐步形成了企业特殊的文化氛围，总结出符合中国国情的管理模式。具体管理模式及理念包含下列六个方面:1 .统一的管理架构及工作标准本公司将以“全国物业管理示范小区标准”并结合先进的物业管理经验，实行统一管理，保证工作质量。2 .以质量为核心的工作流程以IS09001为标
33、准，建立以预防为主的质量保证体系。对物业管理服务的全过程实行动态监控。加强与客户的沟通、联系，及时获得业主的物业管理的意见、建议。3 .以“零差错”为核心的工作目标制订合理规范的工作流程，保证服务质量。与业主共同参与管理设计。4 .持续改进的工作方法本物业将建立完善的质量保证体系，以客户的满意度为标准，结合实际工作情况寻找不足之处，持续改进我们的工作。以求为客户提供尽善尽美的服务，满足客户现时及潜在的需求。5 .实行专业化管理专业管理人员为业主提供全方位服务专业保洁对物业实行标准化清扫专业有计划的维修保养服务以IS09001质量认证体系为标准进行规范操作6 .高领导层直接参与本公司的高层领导具
34、有多年的物业管理实际工作经验,他们将直接参与组织、指挥、操纵项目的物业管理工作，并提供强大的后勤支持。这将保证本公司已被证明的先进的管理理念得以贯彻实施。企业精神：诚信创新团结奉献工作方针：科学民主决策健康有序进展认真快乐工作构建与谐昕庭核心价值观：诚实信用客户满意企业管理模式：集中决策分层执行服务宗旨：水清、地绿、与谐、安康，构筑优质生活环境技术文件第一章前期物业服务整体方案第一节项目总体概况中建文化城二期B地块位于济南市历下区文化东路16号，占地面积27843平方米，地上建筑面积83506.11平方米（高层住宅4栋，回迁安置住宅27950.52平方米，其余住宅48834.5平方米，配套公建
35、6721.09平方米，其中配套公建中包含商业3488.3平方米）,地下建筑面积24001.78平方米（地下停车场18451平方米，回迁安置住宅1893.72平方米,其他住宅3075.69平方米，配套公建581.36平方米）。地上车位60个，地下车位520个;住宅总套数：755套，其中回迁户355套全部位于9号楼。地上容积率3.0；地下容积率0.86；绿地率45%；建筑密度16.34%,停车率76.6%。供电系统：设变电室1处；该区域供电实行“一户一表”工程。弱电系统：住宅设计算机网络、有线电视、电话，住宅设对讲系统等装置。电梯：12部。给水系统：生活给水设加压站1处，该区域供水实行“一户一表”
36、工程。中水系统：中水处理站1个。供暖系统：设供热换热站1处。燃气系统：设燃气调压站1处。消防系统：地下车库设水泵结合器、喷淋、烟感、温感、消火栓等，住宅设室外消防箱。第二节对物业服务重要性的分析随着社会的进展与生活水平的提高，人们在吃、穿、住、行等各方面都有了更高的追求。在住的方面，不但要求自己家园地段好、环境好、周边配套方便，对小区的物业服务也有了更高的要求。一、物业服务与房产开发的关系：1、优质的物业服务会大大促进房屋销售：据有关资料统计，小区的物业管理与服务已经成为业主在选择购买房屋时，继地段、质量、价格之后的第四个考虑的重要因素。2、优质的物业服务是开发商送给业主的一份承诺：开发商将房
37、子交付业主之后，物业服务的好坏直接影响着开发商在业主心目中的地位。聪明而且负责任的开发商愿意拿出部分资金，以提高物业服务品质，从而赢得业主的认可，这关于开发商后续的楼盘开发与销售起着非常重要的作用。二、我司对物业服务四个层次的懂得：物业管理在中国进展了30年（1981年深圳有了中国第一家物业管理公司），已经有了日新月异的变化与进展。现在物业服务行业的竞争，已经不止停留在简单的看大门、打扫卫生等基础性工作上。根据我们的懂得，物业管理与服务可分为四个层次：首先扎实做好安全、环境、日常维修等基础性服务，满足业主正常生活需要。其次，通过专业高水平的设备保养与保护、规范严格的装修管理等措施，使物业保值增
38、值，为房产所有者制造隐形的巨大收益，这也是物业服务存在的重要价值。再次，要利用物业服务社区的优势，开发社会资源，积极引进方便居民生活的社会配套服务，方便居民生活与需要。最后，服务重在交心，要让业主在满足生活需要的前提下，得到被尊重的感受，精神上获得满足，这是物业服务的最高境地。三、物业服务与“中建文化城二期B地块”项目1、中建文化城二期B地块项目地理位置优越，档次较高，周边环境优美，销售单价比较高，客户各行业成功人士，以文化层次较高的中年阶层为主，思维活跃，承受的工作压力大，希望家能成为一个安静与舒适的港湾。2、该项目具备智能化系统，有景观、水系设计，绿化率较高，这需要专业与富有工程与绿化经验
39、的物业管理方担当物业管理责任，才有可能实现通过规范与专业的物业管理,使物业保值增值。3、物业服务企业应尽快进驻，可在配套设施、智能化系统、建筑用材、局部结构、绿化植被、隐蔽工程、物业用房等各方面，结合其他项目经常出现的共性问题，提出合理化建议与意见，尽量减少后期整改量，大大减少开发单位的二次投资。第三节物业服务的总体构想一、项目综述:本案作为规模较大，档次比较高端的低密度住宅项目，具有智能化系统、景观、绿化率较高，监控室等设备设施，需要规范的管理与技术的高水平，以保护设备设施正常运行。在供配电、给排水、供暖、供气、智能化、消防、景观、车库等用电规划中，应设计为一户一表，各区域单独计量。根据新的
40、山东省物业管理条例之规定，所有代收代支项目应划归供方管理。因此在设计中，就应为今后的移交做好准备。二、“中建文化城二期B地块”业主群及其需求分析：根据项目建设定位，未来该项目业主将集中各行业的中高层人士居住，他们是社会的中高档收入阶层，通常以中年为主。他们文化素养较高，对生活质量特别是精神生活，具有较高追求。他们对物业的要求是：基础性服务要好，小区安全干净舒适，在此基础上，物业服务应有特色，服务水平要高，品质要好，物业收费标准能够适当提高。三、对“中建文化城二期B地块”项目物业服务的要求：1、服务区域要安全、干净、舒适、维修方便，这是物业服务的基础性工作，要扎扎实实做好；2、充分利用小区自由商
41、业、教育、金融等服务系统，整合社会资源，为业主服务，方便业主，拓展物业服务的外延。3、服务人员态度热情，文明礼貌要到位，业务要熟练，能快速解决业主的各类求助,对投诉的问题要有较快的处理及反馈；4、要提升社区的文化内涵，在小区视觉系统、业主联谊、宣传系统等要做到位，适时组织社区文化活动；5、配备的服务人员要训练有素，特别是在礼仪规范与沟通交流等方面要做到位，使业主感受到尊贵感与优越感，满足其精神需求。四、我公司承接该项目的优势:1、我公司将组建一支经验丰富、训练有素、且有良好服务理念的服务团队，管理骨干要求年富力强，追求上进，具有良好的行业视野，这是能够管理成功的最大资本；2、在当地行业资源丰富，具有良好的政府关系与行业资源,这将为今后实施管理提供保障；五、物业服务思路及管理要点概述：1、基础性管理：客户服务、安全管理、环境绿化、车辆管理、工程维修等物业基础性服务要达到物业管理一级标准，保证小区
