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1、服装城营运方案130p中山服装城09年营运方案编制：顾华审批：修订：执行：2009年5月2日05-05-06070708091111121517前言第一部分卖场运营要点1、一个目标2、二种模式3、三个重点4、四项措施5、运营思路6、运营目标的设定第二部分组织架构及职能1、经营管理架构图2、经营管理各部门职能3、卖场部职能4、客服中心职能5、办公室职能6、财务部职能20212325262730323238-437、工程管理部职能5）经营管岗位编制第三部分项目前期费用投入计划1、物资准备2、工具设备3、低值易耗品4、前期文件准备5、服装费用第四部分年度租金收益与支出预算1、年度收益预算2、年度支出
2、预算第五部分卖场开业造势及营销推广1、卖场开业造势2、营销推广3、营销推广思路44454546484848484848495051554、营销推广策略5、营销推广要求6、媒体策略7、具体措施第六部分卖场项目经营及商户、商品管理1、娱乐项目经营2、儿童项目3、成人项目4、拍卖、促销、展销5、停车场经营6、废旧物资经营7、饮水经营第七部分物业服务1、物业服务内容2、物业服务宗旨3、物业服务分项指标及措施4、物业服务模式58606566686869707171818484865、办公室职能6、办公室流程7、服务模式的建立8、服务内宾第八部分卖场员工招聘与培训1、人员招聘2、人员培训3、培训项目4、入
3、职培训5、上岗培训6、安全知i只培力7、在职培训8、外派培训9、培训质量检验标准第九部分管理规章制度与档案的建立1、管理规章制度2、公众制度981093、运作管理制度4、培训考核制度5、卖场档案建立与管理6、人事管理构想前言中山服装城（推广名：中山服装城）：位于广州市同德围西槎路45号总建筑面积约3600米。公司于5月1号正式进驻。要紧以经营服装、鞋业、精品为主，是目前国内大型服装连锁卖场的先驱者。本项目的运营是否成功，将直接决定项目的利泗状况与后期项目开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的。在客观分析本项目的机会点、竞争环境与同德周边商业进展状况及
4、超市百货、服饰、精品等行业状况，结合广州地区的整体进展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经脸，制订出本项目的运营方案。第一部分运营管理要点“中山服装城”务必坚持持续经营的战略，确保“中山服装城”的品牌得以保值与增值。“中山服装城”要打造“物超所值、魅力时尚”的服装连锁企业与“规范管理、至诚服务”的购物氛围。并用“精益求精、追求创新”的管理方针，铺架公司与商户之间的沟通桥梁，增进熟悉与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合公司的营运目标与卖场的建筑特点，应导入最切合实际的“目标管理”理念，以高效率的管理方法降低成本，以全新的经营理念使利泗最大化。转变传统思想，全心全意为商户服务。为实现以上设想
5、，拟使用“一个目标、两种模式、三个重点、四项措施”的运营方针进行经营。一、一个目标以服务经营、管理为主导，为商户提供完善的管理服务，为公司制造效益，打造企业品牌。二、二种模式1、自营模式2、租赁模式三、三个重点1、做好品牌客户的培养与提升卖场的整体形象品牌客户是一个卖场的窗口与旗帜；是吸引带动消费的关键因素；是消费群体追求与选择的目标：是卖场进展的趋势。因此在日常的经营管理中应对有关品牌商户进行深入的熟悉（企业实力、进展是否健康、信誉度、管理、影响力与忠实度）选择综合指数较高且有意愿长期与公司合作的品牌进行培养，为卖场以后的升级改造打下基础。2、忠实租户与潜在租户的培养一个卖场要有60%以上的
6、忠实租户才有活力，才有一个良好的经营环境与秩序，卖场才能稳固。在经营管理的过程中我们要充分表达卖场经营服务宗旨与追求目标，奉行“公司与租户双赢与品牌培养优先：以特色经营取胜；操纵内部恶性竞争”的原则与务实周到的经营理念，为商户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与商户建立良好的合作关系。同时通过周、月、季走访沟通的方式及时熟悉商户的意见与需求，在不断完善经营管理的过程中真正让商户感受到良好的经营管理秩序与盈利，真心实意与公司长期合作。一个卖场不管管理有多完善，或者多或者少都有一些不尽人意的地方，由于双方站的角度不一致对事物与问题的看法也不一致。因此在管理中就会成在对立
7、、不配合、不支持、不懂得，甚至公开对立带头不交租金、管理费或者闹事等现象。假如公司有足够适合的潜在租户就能够在适当的时候将其取而代之。这样即保护良好的经营管理秩序，又能够降低商铺的空置率。3、整合卖场硬件、软件资源开展多种经营。积极利用卖场有效的资源积极开展各类有益的经营与有偿服务活动，以制造较高的经济效益。四、四项措施1、根据卖场的经营规划、业态组合、服务宗旨、追求利润的总要求，除在对管理目标分解的基础上，还要将绩效考核纳入到经营管理中来。另外还要从本卖场商户的文化内涵、行为、道德与卖场环境、管理公约、经营手段方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议较为文明典雅的管理指引。2、制定出全面的执
8、行手册与工作流程，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度、操作规程、员工手册、运作手册等，使每一位员工熟悉工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务商户的目的。3、经营管理要时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现经营管理手段的创新，不断提出改进意见，全力做好与商户经营管理的对接工作。4、要不间断地引进专业人才充实管理队伍。使用“能者上、平者换、庸者下”的管理手段与“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素养。五、运营思路1、卖场营销要紧使用活动营销的模式为主，来吸引人流带动消费。2、卖场整体形象的营销推广（包含广告牌位、灯箱的设计、布置、公布、管理与整体营销推广策
9、略的执行与效果的评估与方案的调整等）。重点突出“中山服装城”的品牌与运营的科学性以提升品牌知名度与认同度，争取市场关注与期待，同时也能够对同类型的卖场进行有效的打压。3、构建项目经营管理中心，突出商业运营的规范与专业，实行统一经营管理（统一业态规划、统一招商、统一营销推广、统一物管）等旺场措施，提升经营商户（投资者）的信心：争取在各方面得到商户的支持与配合，是卖场进展的必定趋势，同时也是实施“顾客完全满意”战略的要求。4、商户服务A、每月都要向商户熟悉经营情况，收集意见与建议，及时调整经营策略与改进服务水平：争取商户的懂得与配合。B、熟悉商品流通动态与消费市场的调研，及时熟悉周边市场的动态，向
10、商户提供有关信息；做好商户经营的参谋。六、运营目标的设定1、年度商户对管理服务满意率百分之九十以上；2、年度收费率完成额在百分之九十八以上；3、年度无重大责任事故发生：4、房屋及设备设施完好率年度递减百分之三以内；5、公司各项工作计划及既定目标实现率百分之九十以上;6、开业一年内商铺出租率要达到90%以上；7、一年内要确保经营收支平衡。第二部分管理架构及职能一、运营管理架构做好运营管理工作，要求有一个高效率与科学的组织架构，使人力、物力、财力等资源能得到有效的整合，以求提高工作效率，达到降低管理成本，确保能提供优质服务的目的。建议公司以项目经营管理中心的形式对卖场进行运营管理。构建项目经营管理
11、中心是突出卖场的运营功能；也是商业地产进展的趋势，即符合商业物业统一经营管理的要求，又为商户经营增加信心。建议项目经营管理中心按“直线制”设置经营管理组织架构。管理中心设卖场部、现场管理部、办公室与工程管理部四个部门，财务部直属集团财务领导。各部门之间是同级关系，隶属于经营管理项目经理，“直线制”组织架构的优点是集指挥与职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。一）、组织架构及各部门职能1、组织架构图集团市场运营部项目经理财务卖场部办公室策划主管卖场组收银（财务兼）平面客服导购物业助理外联副经理工程副经理现场管理电工保洁安保队说明：该组织架构职能清晰，职责明确，权力集中，便于沟通协调，但对各部
12、门负责人的要求很高就是要有很强的综合素养。2、各部门人力资源配置部门职务数量合计项目经理1名1名卖场部助理经理1名(6+X)名卖场主管1名策划专员1名平面设计1名卖场导购员X名收银（财务）2名办公室副经理1名10名助理1名主管1名管理员（保安）7名工程管理部助理经理1名1名电工3名3名绿化保洁3名3名财务部出纳1名2名会计1名3、部门职责范围、卖场部职贡范围、负责卖场员工纪律、仪容仪表、语言规范、行为规范、服务技巧现场培训等管理及员工早班会及晚班会的组织召工。、负责卖场开门、打洋前后的检查、监督、协调等工作。、负责对营业现场物业设置、营销设施、安防设施与环境卫生的监督检查。、负责商品退、换货及
13、客户投诉的协调处理。、负责卖场商品陈列、节日促销、店堂广告、环境布局的监督管理。、负责卖场内各类突出事件的协调处理。、负责品牌商的商品进场、装修、上柜、调整、退场的协调管理。、负责品牌商的商品销售及促销工作的监督、组织实施与管理。、负责品牌商、员工意见的反馈及协调处理工作。、负责公司重大活动的组织配合及各类公益、文化、员工业余活动的协调组织工作。4、办公室职责范围、助理职责、负责公司各项规章制度的组织起草、印发。、负责公司重要文件、函件的起草、印发。、负责公司领导讲话稿件的起草、印发。、负责公司日常函、电、复印、传真、电子邮件的收发、整理记录及办公设备的日常保护保护。、负责公司报纸、杂志的订阅
14、、收发与借阅及公司大事记与史志的编写。、负责公司文献资料的立卷、归档、保管及借阅。、负责组织公司各项会议，做好会议纪要的编写、印发；督促检查会议决议的执行情况。、负责公司印鉴使用、保管工作，保证公司印鉴的正确、合理安全使用。、负责接待来访的客人，安排公司领导的接见或者会见事宜。、负责完成公司领导交办的其它事宜。、人力资源职责、负责制定、贯彻执行公司的人事政策与制度。、负责公司的岗位设置、机构调整、岗位职责的制定。、负责公司员工的招聘、聘用、上岗、调动、晋升、解聘等人事管理工作。、负责员工企业文化的培训、技能训练、素养训练工作及有关的政治思想工作。、负责公司员工业务素养考核与工作业绩考核管理及有
15、关的奖罚管理。、负责协调公司与劳动用工管理部门、社会保障部门等政府有关管理部门的工作。、负责员工的考勤、劳动纪律考核及劳资管理及有关的奖罚管理。、负责公司员工及卖场员工档案的建立与管理。、负责公司员工工牌的制作与发放。、负责公司的人力资源开发，后备人员的培养、选拔、行政职责、负责公司日常办公秩序的组织与管理。、负责办公设施、办公用品、办公耗材、印刷品、员工工装、物业耗材等物资需求计划的制定，计划内的费用审核。、负责公司各类物资需求的采购、定制及验收，登记、保管、发放、回收利用等工作。、负责公司车辆使用、调配与维修。、负责公司的福利政策的制定及员工福利的发放。、负责公司各项规章制度、决定的落实、
16、实施的组织协调、督促检查。、负责公司各部门工作计划完成情况、部门职责执行情况的监督检查。、负责公司员工岗位职责的执行情况的监督检查。、负责接待与查处各类行政投诉。、负责公司各类违法乱纪事件的核实及处理。、前台接待职责、负责前来洽谈客户的登记接待、负责函件的接收并转交有关部门、负责通传、通报来访客户(5)、现场管理职责、负责现场秩序管理、负责现场客服管理(6)、外联采购职责、负责与政府、行业协会之间的关系、负责公司日常用品的采购各岗位职责1、卖场部经理、岗位职责、负责制定实施公司各项决定及本部各阶段性工作计划、总结与问题报告。、负责围绕卖场管理工作制定相应的制度与管理方案。、负责检查督促卖场各项
17、管理工作执行情况。、负责组织召开本部周例会及其它重要工作会议。、负责检查督促本部各岗位工作完成情况。、负责及时熟悉、掌握员工思想动态，解决员工实际困难。、负责根据公司进展及业务需要对员工进行定期培训，指导与帮助本部门员工工作。不断强化提高员工素养。、负责监督指导卖场进行的各项考核工作并及时处理对外及消费者投诉工作。、负责为部门内营造团结、进取的工作氛围，带领团队共同进展及组织、协调卖场各类大型活动并保证现场安全秩序。、岗位规范、对卖场各铺面的工作与服务质量进行监督检查，对存在的问题提出建议与批判，并限期执行。、根据公司阶段工作需要及未来进展计划结合卖场实际情况，制定本部门年度总工作计划与季度、
18、月度、周计划。、依照公司的各项考核标准与奖罚条例对本部门工作人员进行考核。奖勤罚懒。、随时熟悉现场管理人员的各项监督工作的执行情况。、每周召开部门工作会议一次，形成会议纪要，并下发各人员。、每日检查一次部门各项工作及计划的完成情况，掌握计划，指挥计划在各阶段完成的进度，预测全期计划实现的可能性，如发生重大事故，随时提交行政事务部督办。、每月将管理工作中的奖罚情况分门别类进行统计，全面掌握服务管理工作规范的落实情况，找出薄弱环节，不断完善与提高管理水平。、合理安排本部员工的工作，最大限度地激发员工主观能动性。、有的放矢，实事求是地向公司提交各类现场管理整改方案，不断完善公司制度、处理突发事件沉着
19、、冷静、迅速，保证营运秩序正常。2、卖场部主管、卖场部主管职责、协助并配合部门经理开展本部门的工作。、负责执行公司各项决定及本部各阶段性工作计划、总结与问题报告。、配合部门经理围绕卖场管理工作执行相应的制度与管理方案。、负责配合部门经理检查督促卖场各项管理工作执行情况。、负责督促本部各岗位工作完成情况。、负责处理品牌商与卖场管理之间的关系。、负责开展部门各客服人员关于商业管理的培训工作。、负责协助部门经理处理对外客户及消费者的投诉处理工作。、负责为部门内营造团结、进取的工作氛围，带领团队共同进展及组织、卖场各类大型活动并保证现场安全秩序。、岗位规范、配合对卖场各店面的工作与服务质量进行监督检查
20、，对存在的问题提出建议与批判，并限期执行。、随时熟悉现场管理人员的各项监督工作的执行情况。、每月将管理工作中的奖罚情况分门别类进行统计，全面掌握服务管理工作规范的落实情况，找出薄弱环节，不断完善与提高管理水平。、每日检查一次部门各项工作及计划的完成情况，掌握计划，指挥计划在各阶段完成的进度，预测全期计划实现的可能性，如发生重大事故，随时提交部门经理处理。、实事求是向公司提交各类现场管理整改方案，不断完善公司制度、处理突发事件沉着、冷静、迅速，保证营运秩序正常。3、策划专员（主管）、策划专员职责、负责制定卖场每年的策划总案，并具体落实到每季、每月的方案。、负责各类促销广告的设计、策划、公布。、负
21、责公司的形象宣传、形象推广、形象监控。、负责现场广告牌位、灯箱的设计、布置、公布、管理。、实施。负责顾客跟踪的策划、组织、实施、评估。、负责经营厂商日常促销活动的管理。、负责卖场氛围的设计、营造。、负责卖场的换季、节假日、店庆等大型促销活动的策划、组织、协调、负责消费市场的调查研究工作。、岗位规范、制订每年的策划活动所需资金预算。、熟悉本地市场及消费者需求。、根据每个节假日特点制订相应的氛围营造、促销活动策划。、与所洽谈的客户及行政部门关系处理融洽、根据广告牌位的种类及尺寸设计具有现代、美观的广告牌。4、策划平面设计、配合公司做好公司的形象宣传、推广及监控。、根据不一致时间及特殊节日制订相应的
22、策划方案。、负责卖场外部促销活动的编写与接洽及安排工作。、负责企业文化活动、分类活动、社会活动的策划、组织与实施。、负责促销活动的现场管理工作。、负责卖场广告牌位的保护及更换工作。、配合主管开展各类对外及部门之间的工作。、岗位规范、具备专业的广告知识及市场敏锐观察力。、根据广告牌位的种类及尺寸设计具有现代、美观的广告牌。、认真协调并处理好厂商及市政管理之间的关系。、负责顾客跟踪的策划、组织、实施、评估。5、导购员、导购员岗位职责、负责根据公司各项制度对办公秩序及营业秩序进行监督与检查。、负责卖场员工早班会的组织召开，根据公司各项制度对卖场营业人员进行检查、教育、处理。、负责卖场开门、打洋前后的
23、检查、监督、协调等工作。、负责对卖场设备、设施、物品、环境与四防安全进行监督与检查。、负责协调、处理营业现场中发生的各类各类投诉，物业、消防设施等问题。、负责卖场商品陈列、店堂广告、环境布局的监督管理。、负责卖场员工劳动纪律、仪容仪表、语言规范、行为规范、服务技巧等培训与管理。是否整理商品等。、负责品牌商的商品进场、上柜、调整、退场的协调管理。、负责品牌商、员工意见的反馈及协调处理工作。、负责卖场内各类突出事件的协调处理。、岗位规范、上岗时仪表整洁、动作规范。、做好营业前的各项准备工作：仪容是否整洁，是否做柜内卫生,6、工程部副经理职责：、全面负责卖场机电设备的保护保养计划方案的制定、负责卖场
24、电工工作的安排、负责卖场绿化保洁工作的计划制定、负责保洁工作的监督7、电工职责、全面负责卖场机电设备的保护保养计工作、负责卖场公共部位的保护保养工作项目前期费用投入计划单位单价数量 金额第三部分一、物资装备一、办公设备序项目1电脑2复印机3打印机4传真机5数码照相机6对讲机7饮水机8空调9沙发、茶几10文件柜、员工柜11办公椅办公桌12电视机13风扇XXXXX单位规格单价数量金蕨单位单价数量金领-B.7789101112131415JL123合计：二、工具设备（XXXX元）序项目1 冲击钻管道疏通机高压水枪绿篱修剪机铝合金梯强光电筒垃圾车兆欧表接地摇表万用表小型抽水机合计三、低值易耗品序项目计
25、算机装订机水笔4567891011121314151617181920212223文件袋文件夹文具盒打孔机切割机玻璃枪伸缩杆高压试电笔套筒扳手手电钻台钳钢筋剪线钳拉钉枪管钳管钳管钳管钳大活动板手电缆卷盘插座梅花扳手2425262728293031323334353637383940414243活动扳手电工刀六角扳手开口扳手铁锤铁锤钢锯弓试电笔小管钳钢锂一字螺丝刀十字螺丝刀钢丝钳老虎钳尖嘴钳斜口钳剥线钳皮尺卷尺高压绝缘手套4445464748495051525354555657585960616263高压绝缘鞋IC拔插器砂轮机电工专用五金工具雪糕、筒富山草剪高枝剪铁枝剪绿篱剪手锯两用锄两用镐单用
26、锄尖铲平铲三齿耙小手锯砍刀钩刀镰刀数量金额挖草刀挖草小锄塑料喷雾器喷雾机竹耙玻璃刮刀伸缩杆高空作业梯清洁桶尘推清洁牌推水地刮水管铁锹手套口罩合计四、前期文件准备64646667686970717273747576777879R序项目单位单价数量金额2 入住资料及表格3 标识系统4 办公场地布置合计五、服装费用序号项目1 管理员秋冬装X人2 管理员春夏装X人3 保安秋冬装XX人4 保安春夏装XX人5 保洁绿:化秋冬装XX人6 保洁绿化春秋装XX人7 机电、维修工秋冬装X人8 机电、维修工春夏装X人9 雨鞋10 雨衣合计一至五项合计：XXXXXXX元二、接管验收项目启动费用：根据成功卖场运作要求，
27、项目启动费用应按照项目总投入成本的1%-2%提取。具体费用：略第四部分年度租金收益与支出预算一、年度租金收益预算中山市财富服装有限公司年度预算收入草案（表2）客户11已租面积租期元/M2租金金让一耦.折后租金元/M2管理费09年5月租金/管理费合计09年6月租金/管理费合计09年7月租金/管理费合计09年8月租金/管理费合计09年9月租金/管理费合计09年10月租金/管理费合计09年11月租金/管理费合计09年12月租金/管理费合计备注麦麦基2F快餐285.002008.8.20-2011.8.19（六年）40.0011400.001200.000.384332.00600.001932.OO
28、4932.004932.004932.004932.004932.004932.004932.00A02-03警102.392008.8.20-20!1,8.19120.0012286.8010.001023.9013976.2413976.2113976.2413976.2409.8.21起递增茶09年5-8JJ0.38折0.384668.9810.001023.905692.885692.885692.885692.88A06李内衣48.002009.3.1-2011.8.19110.005280.0010.00480.0060-18.006048.006048.0060-18.0009.
29、8.21起递增5%1,19元/M209.5月止2、09年6-8月0.38折19.00912.0010.00180.001392.000.382006.4010.00480.OO2486.402486.402486.40A07胡小红女装45.132009.2.11-2011.8.19130.005866.9010.00451.306634.116634.116634.116634.1109.9.11起递增飘2,095-8月0.38折0.382229.4210.00451.302680.722680.722680.722680.72A09邓明娟15.702009.2.18-20118.19100.
30、001570.0010.00157.001813.351813.351813.351813.3509.8.21起递增5%1,16元/M209年2-5月止2、09年6-8月0.38折16.00251.2010.00157.00408.200.38596.6010.00157.00753.60753.60753.60A13百生专场53.802008.9.1-2001.8.19120.006456.0010.00538.007343.707343.707343.707343.7009.8.21起递增5%2,09年5-8月0.38折0.382453.2810.00538.002991.282991.2
31、82991.282991.28指取装27.322008.8.20-2011.8.19120.003278.400.0010.00273.2009.8.21起递增5%2,09年12月31日止0.38折0.381245.7910.00273.201518.991518.991518.991518.991518.991518.991518.991518.99瓣裤子16.072008.12.30-2011.8.19g收一年租10000.0010.00160.70160.70160.70160.70160.70168.70168.70168.70168.7009.8.20起递增5%C19李春梅服饰13.
32、112008.8.20-2011.8.1990.001179.9010.00131.IO1376.551376.551376.551376.5509.8.21起递增飘2、09年5-8月0.38折0.38448.3610.00131.10579.46579.46579.46579.46C23刘小丹服饰12.212008.8.20-2011.8.19100.001221.0010.00122.IO1410.261410.261410.261410.2609.8.21起递增飘2、09年5-8月0.38折0.38463.9810.00122.10586.08586.08586.08586.08D12李
33、芹总16.722008.11.20-2001.8.1990.001504.8010.00167.201755.601755.601755.601755.6009.8.20起递增飘2、09年5-8月0.38折0.38571.8210.00167.20739.02739.02739.02739.02合计635.4560043.8019016.(M9285.3021681.23121.1323121.1323121.1346977.4916977.4946977.4$)46977.49288239.必)2009年5月1日到12月30日合计288239.99（只作参考）中山市财富服装有限公司年度预算收
34、入草案（表1）租金管理费租金.管理费/月合计租金.管理费/年合计09年5月1日至12月30日，租金管理费合计铺位区域模式元/月/M2租金折让未租面积元/月元/年元/M2元/月元/年A类标准1201699.55203946.002447352.0010.0016995.50203946220941.502651298.001767532第一年实付600.51699.55101973.001223676.0010.0016995.50203946118968.501427622.00951748第二年实付840.71699.55142762.201713146.4010.0016995.50203
35、946159757.701917092.401278061.6第三年实付960.81699.55163156.801957881.6010.0016995.50203946180152.302161827.601441218.4合计611838.007342056.0067982.00815784.00679820.008157840.005438560B类标准1001699.55169955.002039460.0010.0016995.50203946186950.502243406.001495604第一年实付500.51699.5584977.501019730.0010.001699
36、5.50203946101973.001223676.00815784第二年实付700.71699.55118968.501427622.0010.0016995.50203946135964.001631568.001087712第三年实付800.81699.55135964.001631568.0010.0016995.50203946152959.501835514.001223676合计509865.006118380.0067982.00815784577847.006934164.004622776表1+表2：合计2009年5月1日至12月30日（只作参考）A类标准2055771.
37、99第一年实付1239987.99第二年实付1566301.59第三年实付1729458.39B类标准5726799.99第一年实付1783843.99第二年实付1104023.99第三年实付1375951.99二、年度支出预算一）、中天广场项目物业参数概况1、用地面积：1600m22、总建筑面积：3200m2二）、人员配置架构设置根据项目的实际情况，建议公司使用直线型的项目组织架构，便于统一指挥与协调。而人员配置则使用经验测算与业主服务要求相结合的方式编制人员。三）、物管费的成本测算（根据公司的实际情况与广州市人均收入水平来进行测算） 物管费的构成 管理、服务人员的工资与按规定提取的福利费。
38、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费绿化管理养护费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费利泗法定税费1、管理、服务人员的工资与按规定提取的福利费。(1)人员编制与基本工资标准：见表(01)人员编制与基本工资标准表(01)序号项目人数(人)工资标准(元/月)总额(元/月)一管理人员XXXXX.00XXXX.00四维修人员XXXXX.00XXXX.00二财务XXXXX.00XXXX.00五保安员XXXXX.00XXXX.00三办公室管理人员XXXXX.00XXXX.00六保洁员XXXX.00XXXX.00七合计XX/XXXXX.00(2)费用测算管理服务人员的工资与按规定提取的福利费测算见表(02
39、)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）根据测算结果（元/月.M2）一基本工资XXXXX.00/XXXXX二福利费XXXXX.00注XXXXX三加班费/暂不计四服装费XXXXX.00注0.XXXXX五合计XXXXX.00/XX注（1）:福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。注（2）:服装按年均XXX元/人计算，则每月分摊为：XXXXXX元/人/年12月二XXXX（元/月）2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）使用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按XXX元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费二（XXX元M2X30%）（8年X12月/年）X40%=（XXXXXX）40%=XXX元/月.平方米公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7:00分为开灯时间，
