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1、某商业中心招商营销全程策划提案招商营销全程策划提案大好机构2011年10月提案目录第一章、总体解决思路-1-1 .前言-1-2 .总体思路-2-3 .项目战略定位-3-4 .项目形象定位-4-5 .项目业态规划-5-第二章、市场分析-7-1 .区域经济分析-7-1.1 1番禺的战略位置-7-1.2 番禺GDP情况-8-1.3 项目区域经济分析-9-2 .消费形态分析-10-2.1 消费群来源-10-2.2 消费心理-12-2.3 3消费价值观-14-2.4 消费行为-15-2.5 消费方式-15-3 .区域商圈分析-16-3. 1番禺四大商圈-16-第三章、项目分析-31-1. 项目概况-31
2、-1.1 1项目区位图-31-1.2 项目交通-32-1.3 项目环境-35-2 .项目SWoT分析-38-3 .竞争对手分析-39-3 .1奥园广场-41-4 .2圣鑫广场-57-第四章、项目定位-64-1 .购物中心类型定位-64-2 .商业市场定位-65-2.1 目标客户群定位-65-2.2 档次定位-67-3 .业态定位-70-3 .1业态布局种类-70-4 .2项目业态规划建议-71-第五章、项目规划-76-1 .室内商业街及动线规划-76-2 .业态规划-78-第六章、租金评估及招商计划-89-1 .租金核算方式建议-89-2 .租金评估测算-91-3,分铺位租金定位及租金收益-9
3、2-4 .招商政策及策略-103-5 .招商时间节点建议-104-第七章、营销模式及资金回笼计划-108-1 .可售货量及商铺分布-108-2 .价格定位及资金回笼目标-114-2 .1价格定位-114-3 .2资金回笼计划-115-3五年返租经营方案-116-4.合同条款及法律风险规避-116-第八章、营销策略及推广计划-117-1 .营销思路-117-2 .营销策略-119-3 .营销招商部署-120-4. 1广告费用预算方案：-123-5.招商中心布置及现场包装-124-5. 1总体原则-124-6. 2功能分区说明-124-6 .营销团队及培训计划-127-6.1 1营销团队架构-12
4、7-6.2 营销团队人员配备-128-6.3 销售团队培训计划-129-7 .营销物料设计及制作-132-7.1 销售物料-132-7.2 有关法律文书文件-132-8 .招商流程及现场管理-134-8.1 招商标准流程-134-8.2 现场管理制度-135-附件：品牌商家名录-136-第一章、总体解决思路1.前言首先非常感谢广州市金豪房地产开发有限公司（下列简称“贵司”）关于大好房地产咨询有限公司（下列简称大好或者“我司”）的信任与支持，作为一间全国首个具有“全案策划与顾问”能力的地产运营机构服务企业，我司关于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发招商代理策划的工作而感到荣幸。希望凭借贵司
5、雄厚的地产开发实力与我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓著的商业项目；在市场分析方面，我司要紧在认真考察项目周边市场动态及科学完备的市场调研的基础上，总结分析并参考我司在商业地产上的经验提出我司在商业方面的专业意见与看法，从而对项目定位规划招商营销策略提供科学、完善的全程策划方案。本次商业全程策划报告要紧包含市场研究分析、项目分析、项目定位、项目规划、租金评估及招商计划、营销模式及资金回笼计划、营销推广计划与现场管理等方面的完整方案。7场分析E目分析p目定位及规划里金评估及招商计划【招商营销推广【营销团队及目标管理2.总体思路城市化进程、城市经济与规划项目进展基础：城市商业进展状况
6、与趋势消费群来源、消费习惯、消费水平项目区位、项目交通、项目规模W类型、档次、功能项目进展要素：业态、主力店、组合方式差异化策略布局、动线、交通、设计项目招商策略:形式、政策、原则营销推广、广告媒体、现场包装项目营销团队：营销团队组建、培训、招商管理制度n销控目标及时间节点UUl城市经济城市规划城市商业消费特征项目条件城市经济与产业 持续进展人均收入增加， 消费形态转变城市南拓进展，人口增加城区轨道交通趋于完善，带动区域进展本项目规划为区级商业中心市桥核心商圈独树一的，但业态与硬件设施较落后，传统百货与街铺为主新兴商圈尚在规划进展城市缺乏代表性的购物中心周边中高档居住楼盘聚集家庭消费与个人时尚
7、消费为一体地铁辐射力强，吸引华南板块、广州市区消费商业规模超过12万平方米，利于完善的业态组合处于行政、教育、商贸、交通中心接驳地铁与城市要紧快速路，交通便利辐射全番禺的区域中心型体验式娱乐购物中心推广案名:汇珑城/汇珑新天地/汇珑大世界/汇珑首尔形象广告词:用于运营：国际体验消费之都用于投资：畅享半个世纪的财富盛筵以时尚为名，娱乐为本，购物为主，美食为根的业态规划理念,形成差异化亮点，打造娱乐休闲、时尚购物不夜城，首创凌晨12点关门的超长营业时间；金强烈建议引进吉之岛为百货超市主力店,抢先占据番禺高端零售商业新地标；金以优衣库、UR等快速时尚服装品牌为主力店,打造番禺最具吸引力的时尚购物消费
8、中心；五层建议规划以儿童乐园为主题,并引进电玩、游戏、玩具、童装、母婴用品、幼教培训等系列儿童产业链的完整业态，形成业态差异化亮点与业态集群优势。建议首三层小铺位规划为室内商业街环形休闲体验式购物环境,提升内侧僻静铺位的开放性、通达性及商业氛围；J建议12层内侧次要铺位及三层所有散铺以转让35年经营权出售,可售货量约14000Hl、按均价25000元/rtf计，可售货值约3.5亿，力争四个月内实现资金回笼2亿元；上按照商铺营销推广费用比例3%的平均惯例，以3亿元为销售目标,估计4个月推广期内须投入广告推广费用总额为900万元Q楼层可售货量（m）保留货量（Itf）楼层货量均价（万元）可售货量总值
9、（万元）IF4319.245728891.23.816412.962F4153.243228475.22.811629.963F6047.406047.41.69675.84合计14519.8889423413.82.597737718.76注：按50%的有用率，以上数据皆为建筑面积，；可售铺位84个，保留铺位41个。第二章、市场分析7L W律用m永初次广州市区潼花山修番禺区沙田横楼VI顺德区万Ifl沙也黄埔区.一.编向巾,1萝岗区“取， 野选搐化龙Vli雨曷彩决城XJ5W沙中堂甘.,u ilt1 .区域经济分析1.1 番禺的战略位置畲广州南拓的重心，广州新的现代化城区；城市副中心，珠三角交通
10、枢纽，承接广州市区人口，是广州重点卫星城之一；由市桥中心距离广州市区约半小时车程，经济交流便利畲位于珠江三角洲经济区的腹地中心番禺经济增长迅猛，位于前列，经济发达。其广州城市副中心地位日益突出，交通极其便利，作为承接广州市区人口最重要的区域，随着番禺区房地产日渐进展，番禺区今年的房地产成交占据广州半壁江山，其未来人口的增长与进展将更迅猛，广州亚运城、广州南站、广州大学城落户番禺，番禺区商业前景非常看好，而番禺区高速的经济进展使番禺区商贸持续活跃，随着汉溪商业中心、亚运城落实规划，番禺区商业物业出现了一个新的台阶，经济进展为商业的迅速进展奠定非常良好的基础。1.2 番禺GDP情况2010年，番禺
11、区生产总值突破千亿元大关，圆满完成第16届亚运会与首届亚残运会的筹办与服务保障工作。全区实现生产总值1051.06亿元，增长15.5%,三次产业增加值分别为45.26亿元、433.33亿元、572.47亿元，比例为4.30：41.23：54.47；地方财政通常预算收入63.17亿元,增长24.1%；工业总产值1791.15亿元，增长24.3%；农业总产值75.32亿元，增长5.1%；万元GDP能耗下降4.8%；全社会固定资产投资额335.59亿元，增长30.1%；社会消费品零售总额628.40亿元,增长28.6%；实际利用外资3.58亿美元,增长7.4%；农村居民年人均纯收入14905番禺区近
12、5年经济总量持续高速增长，08年GDP总量达到783亿元，受金融危机影响09年有所萎缩，到10年又出现大幅增长。在08年至今在国际金融危机影响的背景下，番禺GDP增长率仍保持了很高的增长速度，自08年以来持续增长，高于广州市整体水平，更远远高于全国平均水平。2010年番禺经济总量在广州各城区中排列第4名（前三名分别为：天河、萝岗、越秀）。1.3项目区域经济分析南沙本项目位于番禺广场，临近番禺区政府。市桥城东区域与广州亚运城商圈较近，两个商圈联动性较强，有利于将来人流互动。另外市桥城东是市政规划的重点，而市桥是番禺区经济、文化、行政中心，此外番禺新城-广州南站商圈逐步进展,三圈联动，而市桥位于两
13、个商圈中间，战略位置重要。可见以番禺广场为中心的地域重要性，将来将会成为番禺区新的重要的商业中心。2.消费形态分析2.1 消费群来源消费群来源分布图市桥中心城区部分楼盘人口分布序号地区现居住序号地区现居住序号地区现居住序号地区现居住1宝翠苑1,08933侨联大街2,17865金利大厦35097鸿景花园3,9932白云花园1,48534桥福园9,07566金业花园14,52098鸿禧华庭1,6503北丽园7,62335人民医院宿舍92467金悦大厦1,08999华葆明苑1,0564边检大院1,62336瑞与园92468锦绣华庭825100华发明园1,8155彩晴轩1,71637瑞华苑1,8156
14、9景福大厦1,947101德宝别墅1,6506长堤小区52838沙园南街92470景楼大街363102沙园别墅1657丹桂园1,79939岳泰花园3,20171开阳阁924103康裕北苑5,6438德丰大街43240西城花园9,11872康富花园1,815104康裕大厦4,9179德丰园75941西环大街72673康乐园5,610105康裕园5,973IO德兴园1,08942西丽大厦A、B栋95774康泰花园IJ55106来福园1,51811电力新村1,45243西兴园2,31075康泰园1,815107朗陶居5,28012东翠园1,02344西秀园2,50876新世纪花园4,356108绿庭
15、雅苑5,44513东方花园二区75945新X区3,10277信联大厦924109绿茵庭园1,32014东方花园三区1,68346东方花园又一居1,38678兴龙大厦297110梅山大厦36315东方花园又一村1,25447东骏园1,08979兴业花园1,155Ill鸣翠园4,35616华海大厦1,05648东丽园72680星海园1,452112平庚苑36317华荟南景园5,44549东明园85881旭辉花园825113东沙别爨19818华景、海伦堡、御苑21,78050东信华庭92482璇矶金村363114祺庚苑69819华桥城13,79451东兴园1,15583怡乐园3,102115禺丰园1
16、,08920华怡居1,53552东秀园2,31084银都大厦726116禺华园1,08921华逸大厦82553东怡园49585银苑大厦594117禺秀园2,60722华茵名园52854东逸豪园72686盈翠苑759118禺雅园1,65023华月园26455东逸华庭3,13587映月翠庭U22119裕福花园1,38624汇庭雅苑2,17856番艺花园2,54188雍雅园U22120裕林苑1,45225嘉愉华庭23157番中宿舍66089邮局宿舍165121裕兴大厦72526建兴大厦42958富裕华苑29790友利宿舍198122园丰小区1,81527江丽苑1,08959富华园1,45291光辉大
17、厦198123置业大厦92428江南大厦49560工业路江南小区1,94792海滨大厦561124珠X生活区3,58429江南花园56161金安园59193海景园726125黄沙岛别嬖82530江南新村8,54762金晖园72694航运新村1J55126富华花园1,98031侨丰苑82563金辉名苑74395豪景大展198合计28,30732侨宫苑3,13564金口岸36396濒景轩1,650数据来源：番禺区统计局番禺区作为广州南区人口重心，番禺北片（大石洛溪）、华南板块、市桥板块是人口集中居住之地，密集人口为商业物业带来了大量需求，本项目位于市桥板块，市桥作为该项目的消费群核心来源商圈（全面
18、见表“市桥中心城区部分楼盘人口统计表”），番禺市桥中心城区部分楼盘人口达28万，居住人口庞大。而番禺北片（大石洛溪）、华南板块距离本项目有一定距离，为项目的消费群次级来源（全面见图“消费群来源分布图）番禺人口逐年上升，在番禺本地居住人群将会成为一个消费主力军。2.2消费心理随着番禺房地产高速进展，吸引了众多商界精英、白领人士入住，楼盘居民开始在番禺本土购物消费。但由于番禺的商业购物购物中心散乱，未能形成一个巨大的购物商业圈，商品、服务的质量、价格、档次参差不齐；再加上番禺距离香港、澳门较近，签证手续简易，因此在番禺仍有很多人宁愿在广州市区、香港、澳门等地也不愿意在番禺消费的消费心理。市桥本地市
19、民消费整体呈现分化现象，经济实力比较强的消费群体通常选择到香港、广州市区购物，会选择在大北路等本地商圈购物，次高端消费人群会选择到市桥大北路采购，年龄通常集中在1525岁的相对年轻的中低端消费人群。市桥居民以当地人为主，过于本土化的消费习惯。目前居住在番禺而且有消费力的高端人群，多在广州工作，更愿意到香港或者者广州中心城区消费；而在番禺就业的人，则多为外来务工人员，消费能力偏低。根据消费能力、消费习惯等可将把消费群分为学生族、月光族、小资族、中产阶层、富有阶层，每个阶层的人群消费价值观均是完全不一致的。价值观的不一致可影响他们的消费行为与消费方式。随意而为，经济独立性较差，受到媒体宣传或者受身
20、边的同学影响追赶潮流，追求新产品，新服务，表现自我追求内心体验、物质与精神享受崇尚外国品牌与文化，追求时尚、品味追求品牌，追求时尚，追求能够彰显其地位的消费2.4 消费行为学生族：学生族消费要紧集中在周末、寒暑假。月光族：在消费时较为随意，消费要紧集中在周末假期。小资族：小资通常为都市白领，小资关于生活极讲究品质。中产阶级：中国传统的崇尚节俭、量入为出的观念与西方适度奢侈、适度透支理念。富有阶级：不考虑价格，只考虑品牌与产品、服务是否能够彰显地位，随时消费。2.5 消费方式计划型随意型节俭型完全按个人喜好与临时兴趣进行消费，较少考虑整体消费效益，较易出现盲目与浪费性消费。精打细算，同时善于利用
21、再生性消费。然而过于节俭的意识有的时候可能因过量购买便宜货而造成积压性消费。商圈名称3.区域商圈分析3.1 番禺四大商圈商圈特点业态消费群体租金欢乐世界市正花山酒而冼星海圮急情金坑村巽候王古庙上下涌(W-11ta市桥城区及南郊商圈晨野江荫老园驻大夫山台林公园K天后富番禺新城普观音A：亚运商城S家居用品、家具、建材、番禺新城商圈跟随住宅进展而配套进展形成的商圈，消费人群要紧以该区域楼盘人群为主服装、餐饮、汽车、娱乐，但由于市政规划滞后，各购物商场各自为政，未能形成巨大商圈影响力以华南碧桂园、雅居乐等楼盘人群较高广州南站商E业态构成亚运城商圈B家居用品、车、娱乐以广州南站作为商圈进展依托,广州市政
22、规划重点，未来将成为新兴的商业金七山用口搂H晒拈a,Lr-I41口f从工力1止、什豕居用品、建材、服装、融板块，目刖处于初步进出初市场家具、建材、服装、餐饮、汽广州南站周边以当地居民、外来务工人员为主，消费层次较低，消费能力较弱；祈福新村以小区居民为主，消费水平相对较高较低加工*yiNNI厂RITIMIP景，将来广州新城中心，人口集聚点之一。购物中d目前以当地居民为主较低市桥城区及南郊商圈番禺区成熟商业中心，商业气氛浓厚购物中心、购物街，商场，大卖场、娱乐等市桥当地居民，辐射至番禺区较高商圈基本情况一览表番禺新城商圈优势：大型楼盘林立，中高档消费者聚集，为该劣势：消费群多在广州工作，且靠近广州
23、市区，消费人群养成二品牌沃尔玛、吉盛伟邦、万博中心、四海一家、列举天河城品牌折扣店档次中至中高档定位主力消以华南碧桂园、星河湾等华南板块楼盘居费人群民为主经营交通便利，对华南板块大型楼盘高端消费情况人群有一定的吸引力，有一定的人流量。番禺华南板块位于番禺大道，有星河湾、锦绣香江等近20多个超级大盘，居住人口将达到150万。这些新居民要紧是40岁下列的广州白领，人均收入水平、人均储蓄额、人均消费水平较高。番禺华南板块要在汉溪-长隆-万博地区建立一个中心商贸区域，解决长期以来由于商业配套不足而在住宅进展方面多遇障碍。番禺新城商圈将被打造成商贸区、休闲度假区于一体的大型商圈。广州南站商圈优势：临近火
24、车站，交通背景好；广州南托重点地块，市场利好，未来将成为商业板块劣势：处于起步阶段，周边配套尚未成熟广州南站的定位是华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。南站地区要成为广州南部公共中心，依托多条客运专线与港澳直通车与城际轨道交通，进展高端商务。在2011年的推地计划中，广州南站推出包含各类性质用地20宗，其中商业用地市场方面南站将有10宗商服用地与6宗商住兼容用地，更有350米的广州第四高楼，关于商业金融基本呈现空白的番禺西北部区域与整个番禺区带来影响，广州南站未来有望成为次于白云新城的商务金融中心区，将影响番禺南部的目前的住宅市场布局，成为新兴的商业金融板块。业
25、态构成家居用品、建材、服装、农贸市场品牌列举钟村材料装饰城、美嘉国际服装城、汉溪商业中心档次低至中档主力消费人群以祈福新村、外来务工人员与当地居民为主经营情况该商圈处于初步进展阶段，经营情况以中低档为主。1：广州南站商圈鸟瞰图2：美嘉国际服装城亚运商圈优势：广州亚运城背景，政府重点项目，广州新城中心，政策利好劣势：距离市区较远，消费以本地人为主，消费力较低；商业配套尚未成熟，难以吸引消费者消费业态构成购物、娱乐、餐饮品牌列举亚运商城、亚运美食城、尚都汇娱乐广场档次中至中高档主力消费保利公馆、亚运城等楼盘的居住人口人群经营情况商圈处于进展阶段，尚未成熟，在商业配套上依然存在较大的缺位，不能满足消
26、费者日常的购物、休闲需求。亚运城部分建筑将进行功能转换，使这一项目成为集居住、娱乐、购物、餐饮、医疗、教育等各项公共设施一应俱全的高品质生活社区。亚运城番禺乃至广州消费者，成为番禺区高知识、高阶层、高收入等人群聚居地。此外,周边的尚东尚筑、金海岸、东湖洲花园等多个高端社区，也为使区域聚集了大量的高端消费人群，并为区内的商业进展提供了坚实的基础。市桥城区及南郊商圈优势：番禺区商业、交通、行政中心，人流密集，消费活跃，商业气氛浓厚劣势：老城区，商业圈布局较乱，低、中、中高档商品参差不齐市桥是番禺区中心所在，是经济、文化、行政中心，商业活动十分活跃，其商业配套较为成熟，市桥区域聚集了众多的商业街与购
27、物商场，其中特别以大北路、繁华路、光明北路最为繁华，商业气氛浓厚，易发商业街类似广业态构成家居用品、服装鞋类、电子数码、休闲娱乐品牌列举易发商业街、钻汇珠宝广场、哈街、繁华盛世等档次低、中、中高档主力消费人群以市桥楼盘居民、番禺周边城镇及当地居民与外来务工人员为主经营情况该商圈成熟，人流量大，是番禺的商业中心。州市区北京路，成为市桥商圈核心地标。市桥商圈按照区域可分为大北路-繁华路-光明北路区域、市桥南郊区域、番禺广场区域。 大北路-繁华路-光明北路区域进展最为成熟，是番禺的商业中心，大型的购物商场、购物街均聚集在此地，人流量大，商业氛围浓厚。 市桥南郊区域是近几年进展的商业圈，市桥政府南拓计
28、划的重点，大型的商业项目如大润发购物广场、哈街、奥园广场陆续进驻，此外，大型的高档楼盘为该商圈提供大量的中高档消费人群，未来市桥南郊是番禺市桥一个新的消费热点。 番禺广场区域依靠区政府与邻近亚运城的特殊背景，如圣鑫商业广场。北路-繁华路-光明北路区域1：易发商业街2：金佳活力城3：繁华盛世4：百德商业中心1：友谊商场2：天幕百货3：钻汇珠宝广场4：禺山商场1：大润发购物广场2：哈街3：奥园广场番禺广场区域圣鑫商业广场4 .商铺市场供求分析2008年至2010年商业物业持续递减，成交量减少，2011年1-8月成交120套，与2010年全年成交量基本持平。2011年商业物业成交有望回升，商业物业需
29、求增加。5 .商铺租售价格分析2008年番禺区商业物业价格,2009年、2010年销售均价波动下跌,2011年1-8月销售均价环比大幅上升117%,销售金额与2010年全年基本持平，可见2011年番禺区商业物业成交回暖，商业物业需求逐步旺盛。第三章、项目分析1.项目概况1.I项目区位图区域特征：地处中心城区，未来商贸中心高端居住人口聚集交通枢纽地位，拉动人流，扩大辐射番禺区轨道交通线路图3号线南部延长线L2项目交通项目宏观交通情况地铁地铁三号线“番禺广场”地铁站与项目接驳长途汽车站番禺新汽车客运各城区人流公共交通毗邻城市主干道，周边交通网络发达，多达90条公交车途经项目铁路2009年广州新火车
30、站的建成，提高了番禺在广州市内的交通枢纽地位发达的交通，特别是轨道交通将大大提升项目的城市地位，扩大辐射力，是打造大型购物中心的基础。而地铁沿线的居住人群则为项目提供了消费基础。本案啜家幼牺;内各家居店州番禺缠家派出所竽送而禹海关彩怡园番禺血竭原方花园京央海;既J闻窗石材中心i丝公区;mja 清河东路、市莲路是番禺区东西方向核心干道，连接市桥中心区与广州新城； 本项目通过清河东路到达市桥核心商圈只需540分钟车程； 东环路（华南快速干线）是连接南北的核心要道，可直接连接番禺新城与广州市区； 通过地铁3号线，广州市区、长隆野生动物园、长隆欢乐世界、市桥等居民与游客可便利到达本项目。项目微观交通解
31、析本案清河东路是东西主干道，德兴路是连通南郊的主干道，车流量大,展示面好，建议项目主入口设置在此两条道路旁。东环路是南北要紧干道，车流量大，但由于该路段离本项目有一定的距离而且是高架桥。因此建议，未来项目可通过灯光、大型广告位、T型广告牌，加大对项目的展示宣传效果，吸引快速车流的注意。地铁站与番禺广场周边人流量大，是要紧人群聚集点，未来可通过导视系统，地下通道，指引消费者达到本项目。由于本项目处于老城区核心地带，而且被各大居住区围绕因此通过对周边居住区的宣传是非常重要的。1.3项目环境项目四至北侧：市莲路-平康路段、星海公园、沙墟村、广告、家居街铺、老居住区东侧：番禺区政府、科尔海悦酒店、中银
32、大厦、地铁站、番禺广场等。西侧:医院、清河中路、番禺海关、何贤东城市场、旧居住区项目商业环境南侧：德兴路、番禺房管局、大型住宅小区、低档配套商业项目周边缺乏商业项目带动，商业氛围较淡，商业形象不高；今项目沿德兴路与清河路多为五金、配件、杂货等商铺；周边楼盘自身的配套商业档次较低，无法满足居民综合性消费需求；今项目东是中高端住宅小区，如尚东尚筑、金海岸花园、城市花园与领汇等，居住氛围浓厚，未来具备较高的消费潜力；今项目西面、南面为老城区，居住教育配套较为完善，交通较方便，特别以南面的南郊分布较多大型楼盘其消费潜力巨大。项目周边中高档商业设施相当缺乏，而中高档楼盘开发量较大，未来本项目首先以这些居
33、民消费者为核心，满足其家庭、一站式中高层次的消费。项1&商务环境今区域内是番禺区的行政、经济、文化、教育中心与交通枢纽，是服务于番禺全区的综合功能区;本项目周边目前商务设施要紧有番禺区政府、番禺会议中心、科尔海悦酒店、中银大厦、东发写字楼、罗家酒店等，随着区域的进展，商务氛围将更浓厚。中银大厦罗家酒店番禺区政府科尔海悦酒店日趋成熟的商务氛围促进该区域的商贸流通业，带动商业的进展；未来本项目商业业态设辂方面也需充分考虑商务人群的需求，如商务会餐、商务休闲2 .项目SWOT分析优势(三)：地理位辂优越，处于中心城区与规划的商贸中心; 交通发达，与地铁接驳；令周边高消费力居住人口密集；令项目商业体量
34、能容纳丰富业态组合； 开发商实力雄厚，拥有先进的商业理念。劣势(W)：令周边为专业市场与零散街铺，商业氛围不足 非传统商业区，商业档次较低；SWoT分析机会(0)： 广州南拓，城市重心转移；近年工业产值、社会零售额保持着持 续快速增长，总体经济向好； 位于富庶的珠三角、广佛城市圈内，Q人均收入水平高； 为番禺区的十大商业项目，受政府关注与支持;令番禺缺乏有吸引力的一站式购物中心。威胁(T): 华南板块大型购物中心未来将在区位上阻截广州市区、番禺新城人流，存在一定竞争压力；便利交通增加了广州商业的辐射力，成熟商业分流顾客。邻近正在开发的圣鑫广场，其体量及区位相对本项目来极具威胁。SWOT战略战略
35、总则：充分利用优势资源，把握市场机遇优越的区位、发达的交通、足够规模的商业体量是本项目打造跨区域辐射购物中心的基本条件；在番禺整体经济与消费力快速提升的阶段，番禺商业面临升级，本项目面临这样的市场机遇，利于打造综合性体验购物中心；随着城市的南拓，大量居住人口的增加，本项目未来消费群体更为广泛。策略：利用区位与交通优势，打造辐射力强的综合性商业场所；以复合型业态与特色商业建筑空间树立番禺商业的标杆。3 .竞争对手分析根据我司对番禺商业项目的市场调研，贵项目目前竞争最大的项目有下列几个项目:序号项目名称项目定位项目现状大好观点1奥园广场南中国国际级时尚购物中心总用地面积：89081m2,建筑面积2
36、4736911f产品：购物中心、商业街、公寓。分三个部分：曼哈顿商业中心、曼哈顿商业街、曼哈顿尚层，目前商业街已售罄，商业中心正在招商中，公寓目前正在销售。要紧竞争对手，项目定位与本项目极为相近，而且招商期先行，处于饱与状态，主力商家招商已达四成左右2圣鑫广场辐射全番禺、最具体验性的区域中心占地面积32586m,建筑面积199362m2,目前处于在建状态，尚未对外招商要紧竞争对手，项目定位与本项目极为相近，目前处于施工阶段，尚未公开招商3天幕百货打造新一代的“购物天堂”“天幕数码城”调整业态布局，进行二次招商，目前正在招商中业态定位与本项目相似，但品牌认可度较低，招商处于瓶颈4西丽广场番禺首席
37、女性主题购物中心五层共计2.5万方建筑面积，正在招商中大体定位相似，体量较小，可招商面积较小，属于中抵挡定位，竞争较小5奥园养生广场打造华南首席城市“养生商业旗舰”估计今年11月开盘，项目定位为集“管、检、医、疗、美”于一体的养生产业综合体，由中华城市养生中心、商业步行街、国际高端养生公寓二大主体构成。业态定位不一致，距离本项目要紧消费群体较远，非要紧竞争对手6汉溪商业中心打造南中国商业旗舰建筑面积69万方，目前处于规划阶段处于规划阶段，对本项目不存在直接竞争，在经营后期有一定威胁7海印又一城打造华南地区大型城市综合体其中沃尔玛山姆会员店于2009年开业，写字楼与商场计划于2011年6月投入使
38、用，五星酒店计划于2012年投入使用。体量较小，二期项目在建，尚未对外招商3.1奥园广场项目效果图项目交通状况住宅区住宅区商务区住宅区华侨城商务区住宅区住宅区住宅区星豺代龙岐村住宅区住宅区沙坑小学住宅区住宅区住宅区沙坑村住宅区翠怡轩祈福水城住宅区雅居乐地块雅有居住宅用地沙湾修金地堆块住宅用堆满村住宅区大平村住宅区18号他被(ftfl)番禺奥园金业别至粉兴中学住宅区南区*格住宅区大北初商行政中心区-4意海村住宅区品住宅区住宅区奥园广场项目周边汇聚了大量中高档楼盘及公建配套，汇聚大量消费群体，该项目运营成功提供了条件。北面：紧邻海伦堡等住宅区南面：区内绿化公园与住宅区东 面番 禺 电 大 与 住
39、宅 区西面北通道与住宅区项目概况总用地面积：89081平方米，令净用地面积：63705.9平方米。令建筑面积：约247369平方米令产品：购物中心、商业街、公寓。令其中：购物中心建筑面积：约87000112商业街建筑面积：约33000公寓建筑面积：约55600f地下车库及其它：约67400楼层建筑面积（山）经营主题规划业态L51995健康主题休闲健身L414779美食娱乐主题大型餐饮、特色餐饮、美容SPA、儿童游乐、亲子教育等、L316615数码科技、娱乐主题电影院、数码电信、精品百货、家居用品、儿童服饰等L214240潮流女性主题精品百货、潮流时尚服饰、运动服饰、餐饮等Ll15966国际品质时尚主题国际品牌服饰、精品百货、皮具箱包、珠宝眼镜、特色餐饮等Bl生活主题大型超市业态目标商户零售主力店Zara、H&M、NOVO优衣库等零售类精品化妆品、时尚珠宝首饰、个性皮鞋皮具、生活家居、少女装、淑女装、男女休闲装、时尚男女内衣、男女潮服；特别以时尚、品质、个性的国内外品牌休闲服饰专卖主，如TOmmy,CKJeansG-STARREPLAYESPRITSephoraG2000PrOnIOd、marisfrolgmangoguess等国际二线国内一线品牌为主流风格。
