《地产行业的投资拓展必将走向专业化.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产行业的投资拓展必将走向专业化.docx（25页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、地产行业的投资拓展必将走向专业化善于把握周期的投资人是真正的战略投资!2017-12-1717:57房地产/城市群/房价今年刚好是距离中国房地产第一拍的时间30年，在这不长不短的发展岁月里，土地拓展岗（那时候还不敢加上投资两字，怕侮辱了这个高大上的词语）一度被认为最没有专业含金量的职位之一，当初有很多公司把这个岗位放在行政部下面。在上一辈（暂且允许我这么称呼）拓展人的心中，项目拓展不过是搞搞关系、喝喝酒、跑跑流程就能搞定的事情。所以，在其他岗位人员的眼中更是这样，不需要太深的专业水平，有一张会说的嘴巴就行了。之所以形成这种固有的成见，其实与房地产行业这几十年粗放型的发展有关系，也与土地供应的单
2、一性有关系。以前土地几乎唯一的供应来源就是政府，地挂出来,使劲拿钱去砸就行（至于搞掂ZF部门的事情,我们这里就不探讨了）。关键是，只要你敢砸，市场就不会亏待你，砸的越多拿的地越多，当然赚的也就更多了。道理很简单，就是房价的无节制上涨，掩盖了拿地时候的所有风险，反而让理性的公司被抛到市场后面。但是随着宏观政策环境的转变、以及房价的高位运行，很多房企都隐隐约约嗅到风险的味道，政府直接供地也逐渐变少，而且一旦有招拍挂的地出来，很容易就拍成高价。项目隐形风险加大从而也加大获取项目的难度。同时由于政策、资金、开发运营能力等原因，一部分中小房企不得不出售项目或是寻找合作方，这样使得房企获取项目的方式也更加
3、多样化、复杂化和专业化。从而拓展岗也在发生微妙变化，逐渐成了房企的核心部门，并且越来越依赖专业，连名字也开始改成投资岗或是投资拓展岗了。至于为什么发生这些微妙的变化，且听我一一道来：消房价跌落风险将直接传导到最前端的投资拓展阶段有些经济学常识的人都知道，任何行业发展都是具有周期性，大周期套着小周期，小周期构成了大周期。从投资的角度看，抓住行业的周期变动是投资成功的关键因素之一。用中国人的话来说就是盛极必衰，否极泰来。房地产行业在过去发展的30年里，在城镇化进程加速、人口迁移、货币宽松等多重因素的叠加效应的推动下，出现量价齐喷的态势，处于行业发展典型的上行周期，特别是过去的三年里，更是处于加速上
4、涨期。往往加速上涨后，就是转折点来临之际。有长期股票投资经验的人就懂得，牛市的后期都是疯狂和不理性的，股价都是迅猛上冲，但是一旦转折点来了，下跌的时候也是加速度的，让投资人猝不及防，损失惨重。房地产行业会不会在转折点后出现快速下跌呢？目前我个人判断，快速下跌的可能性不大，快速下跌就是崩盘。房地产不像股票，产业链太长，关乎到GDP和民生大计，有形的手会时不时出来托盘。但我们也要看到只要是市场经济，有形的手也无法扭转行业周期和改变市场的衰退，它能改变只是这个过程和速度。这些转变是与人口结构、需求以及货币政策的变化密切相关，有些因素不以人的意志而转移。内部关系太过于复杂，这里就不展开讨论。那么未来房
5、地产尤其是住宅市场面临的景象将是在有形的手限制交易的情况下，房价尤其是一二线城市的房价仍然是高位运行，但是会呈现有价无市的市场局面。房价的稳定不前，而老百姓的收入在增长，那么房价就是在相对下跌,最终会寻找到一个平衡点。这里温馨提醒一下，三线及以下的城市房价就很难说了，在这些城市投资的人得小心，至于自住客无需过于担忧；另外就是对一二线城市房价有上涨预期且加了杠杆的投资客也要小心，一旦房价无法上涨且难以有效退出的话，就沦落为房子被银行收回，还会欠一屁股债的悲催局面。房企获取项目方式呈多样化、专业化和精细化土地是房企的命根子，能够低成本获取优质土地更是房企竞争力的体现。以往，开发商仍是以勾地和招拍挂
6、来获取土地为主，但是随着土地供应的稀少（尤其是一线城市），城市面临二次开发，同时受益于金融手段的多样化，收并购和城市更新越来越成为开发商获取项目的重要手段。但收并购和城市更新和招拍挂不一样，专业程度很高对于以往不重视专业化投资的房企来说是不小的挑战。从近几年很多开发商在市场寻找投并购的人才，发现市场在这个领域存在很大的空白，人才极度稀缺。收并购需要开发商拥有专业的团队，能够完成收并购的标的的遴选、谈判、估值、融资、运营及退出。涉及很多专业的财务、税务、法务及金融知识，包括复杂境外交易、税筹、资产剥离等等。俨然就是投行干的活，现在需要房企的投资拓展团队来完成，可想难度有多大，人才有多稀缺。对于一
7、向对投资粗放管理的开发商来说显然是有点不适应，即使好东西放在面前也不敢去拿，也不知道怎么拿。城市更新也是一个高度专业化的工作。以深圳为例，一是要面临着政府不断变化的政策，政策对地价、销售政策、建筑设计都在不断变化和约束，政策风险极大。第二，除了要应对政府的各种政策和规划，还要面对原业主的各种诉求,原业主类型繁多，诉求不尽相同，奇葩要求也是迭出，村里和企业主的诉求往往差别很大。城市更新里套着境外股权交易，这样的案例在深圳太多，对开发商的专业能力都是极大的挑战。有些人想在城市更新占些便宜，估计就是太低估别人的智商了。政府的监管将越来越透明由于政府几乎是唯一的土地供应者（未来允许农地入市，或许供应局
8、面有所改变，但也是在政府的监管下），以往房地产商所谓的投资拓展，很多时候主要工作就是要去公关政府，原本投资所需的能力都是抛到九霄云外，这也构成了上一代地产投资拓展人的特征（这里省略一万字，我就不去总结了）。但是我们必须看到，政府对房地产的监管是越来越严格，很多出让条件明显比以往刚性了很多，要想改变一个小小的规划条件都是层层审批和公示。与此同时，由于房地产的利益巨大，民众对房地产相关的东西透明化要求越高，现在很多事情必须在公开透明的环境中进行，政府的寻租空间越来越小，公关的效果也就越来越差。对于整个社会和行业来讲，这无疑是一件好事，有利于更具有投资、产品设计和运营能力的房企在竞争中不断发展壮大。
9、但显然，对于习惯了以往那些做法的地产拓展人员会有太多不适应，甚至最终会被淘汰。房地产投资的护城河变得越来越窄随着房价的节节攀升，地价跟着水涨船高，一二线城市则是地王频出，楼面地价拍出来高于售价也是比比皆是。只是我想试问一句，那些拍板拿下楼面地价比售价还高的决策者们，你们在拿这块地的时候，心中到底有几成把握可以盈利？为国家盘者另当别论。在过去房价快速上涨的过程中，房地产投资存在很宽的护城河，所以几乎没有失败的案例。再怎么差的投资都能在这个市场中取得成功，这不是投资能力有多强，而是利润的安全垫够厚。正是因为这样，大家的投资能力的差别似乎也体现不出来。除了招拍挂地价的暴涨，这几年的收并购市场也是异常
10、活跃，有人参与游戏有人立场。由于房价在过去持续性暴涨，卖家对未来的市场的预期不会低自然提高卖出诉求，买家由于对未来预期也不低所以就是加杠杆也要接盘。所以能够从别人手里买到东西，买到的价格肯定不会太便宜。旧改获取的项目就更不用说。一是政府会限制开发商赚太多的钱，二是获取项目本身的成本就很高，包括显性成本和隐形成本，以及拆迁带来的不确定性都会增加开发商获取项目的不确定性，这也是不可忽略的成本。先暂且不说房价是否真的会暴跌，就是以这么高的成本获取的土地，已经吞噬了部分利润，让投资的护城河变得越来越窄。投资的技术性风险一旦发生将不可逆转由于在以往房地产投资领域没有出现过大的风险（那些由于经营不善导致的
11、失败不是投资的失败，因为别人拿到这个东西后可以把东西做好，只是运营能力的差别），很多开发商对房地产投资带来的风险严重意识不足。投资失败带来的风险往往是技术性风险，是不可逆的，而运营的风险是管理风险，那是可以通过改变运营条件而改善的。一旦项目投资的失败，就成为不可逆的风险，简单说就是必将为公司带来损失。对于杠杆率一直居高不下的开发商，往往一个项目现金流出现问题就会产生连锁反应，从而为公司带来系统性风险，尤其中小开发商。俗话说，教训都是从失败中获取的。目前仍是很多开发商都不会意识到这种风险，或是即使意识到也不知道它的严重性。过去的几年，部分开发商不理性拿地，风险必将会在接下来不长的时期内就会显现出
12、来，我们拭目以待。地产行业的投资拓展必将走向专业化地产行业投资时代的到来，不是主动的变革，而是被形势和市场所倒逼的。这样的变化必将为市场和部分企业带来阵痛甚至剧痛。但是历史潮流不可逆，趋势无法改变。专业化投资的本质就是对预期和风险的有效管理。行业走过了周期的高潮也必然回归理性，甚至走向不理性的衰退。投资方式多样化，对开发商和投资人员带来更高的要求和更大的挑战。主动提高能力和及早应对或许会成为弯道超车的战略性决策，而依然沉溺于过往的经历和成见，则会被历史抛弃也是必然。万科拿地秘籍，项目拓展人员必学阅读引语都说：地拿砸了一切都砸；今天告诉你，万科为什么拿地从未砸过难道万科有神灵在保佑？非也，原因很
13、简单，只因为万科有下面的5个拿地大法：万科城市进入策略研究方法。万科城市评价标准。万科城市地图编制工作思路万科根据土地进行客户细分策略。万科获取利润最大化的方法第一部分：万科城市进入策略研究方法，万科的研究思想（一）大区域中的城市发展阶段区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段T条.城市周边出现以票牌坊麓（居住, 产业等）为主的快读发展的副城区； A郊区化成为中心城市发悔的好势整个区域的资本.人才等各神 资源向核心区市不断纭警； 核心城市吸蹙的力量远大于外 r的力星取地机会：A在区M中心城市取地取地机会：区次薪喊市近德十地具备较好的市 I*机套1和功够”.相掘行政地位与经济实力等
14、级逐渐形成区域次中发市.坊靛性中心城 市、坊舱IaK型城市等域市等级； A中心发市外T的力量凸显,成为发展为势 取地机身：区域中心城市以外的次中RH市、功能中心 城市.增K型城市省均具有较好的市砌会,万科的研究思想（二）以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求,进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高,房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域;借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市全国范围的城市梯级研究集团取地要求房地产快速上升市场的一般规律高潜力市场的进
15、入性条件判断高潜力区域条件判断借鉴成功经验第一次第选： 中国城市梯驶划分七次筛选确定目标城市战略性进入倾向的城市市场价值实现潜力高的城市满足房价快速上升条件的城市鉴成功企业扩张经验并结合自身条件 23第二次筛选，企业发展要求第三次筹选，店地产市场价值实现潜力笫四次播达： 店价快速上升条件第五次脩选：城市的进入性条件第六次第选：城市群内部优势比较第七次筛选，成功经饕借笠；B.lplichr360 具备进入性条件的城市目标城市国范围的重点城BOKT . .优选城市归属城市群内部条件比较我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区I第一次筛选：中国城市梯级划分什么是城市群城市
16、群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到IOooo亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛
17、城市群；二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在20003000亿,包括:关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；A国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；A人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。城市等级划分方法：将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。中国代表城市
18、梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；深圳北京上海广州一级城市：区域重点域市二级城市:/区域中心城市一级城市： 区域中心城市门沙州夏长郑庄春昌 家长南 石滨肥安 尔合西 哈二级城市: 区域重点城市三级城市：区域中心域市阳宁贵南三级城市： 区域重点城市海山 珠舟州州江湖息镇绍中毒兴山兴常泉大州州庆福南威州通海淄场泰博州州潍洛鞍坊阳山潭海岛 湘北皇 秦州洲坊 津株廊口
19、阳州营德钦汪：城市修S图表形式参见附件取地机会城市发展阶段与进入建议I第二次筛选：集团发展要求城市选择的目的选择的城市作为战略性进入而非机会型进入城市选择的区域方向*城市不考虑进入；重点关注城市群；I第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。缔选原理城市房地产市场价值实现的
20、两个根本因素：城市人口密度，城市人均财富水平（其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）城市人口密度的计算方法城市建成区人口密度=市区常住人口市区建成区面积I第四次筛选：房价快速上升条件城市研究总结：房价快速上升的指标关系土地资源获取难度与城市土地供应出现明显描意味成本若获取土地的竟争压力加大，同时取地成本将明显增加;A推荐迸入土地供应相对平稳的城由；不建议进入土地供应明显蒙埔的城市成本因素市场开放度与市场成A珞外来知名开发商迸入数量作为淤度再判市场开放度与市场成熟触朔标；A外来开发商进入城市，并获得顶目成功，说明市场开放度阴；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速
21、提高；推荐迸入有多家全国知名开发商进入的城市政府效率-参考世界银行研究报告专项排名20个城市的政府效率排名之中位于后20位的不呻迸入也联评价A不建议进入评价为差的城市收益因素可预见的房价提升空与局级别城市相比，价格差距说问明现有房价拉升起点的高低；价格水平一定程度上反应价格的上升空间；推荐迸入同级别城市中房价位于中低水平的城市；行业平均利润水平根据世联市场调查与提作项目得到的利湖水平经魁数据，不建议进入利润水平过低的域市优选城市房地产指标投资潜力指标1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）3、人口规模（常住人口、市区人口）4、人均使
22、用面积规模（人均住宅使用面积）5、供给规模（施工面积、竣工面积）6、需求规模（销售面积）7、购买力水平（人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）投资风险指标1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率3、供求风险：施工/销售、竣工/销售I 第六次筛选：城市群优势比较促进城市群发展的六大主导因素协四引导:政府作用内在驱动力：工业化政府的规划,协调与推动对于城市 解的形成与发展作用明显,法国巴 黎城市群就是在政府推动下发展起 9.大城市群的兴起和发展都是以口 化为基础,英格兰城市群、博国电 尔域市群.法国巴舞城
23、市群、美国 大西洋城市群与五大湖城市辞均是 伴Ia工Ik化的迸程而形成.经济纽带：交通网络外在带动力：外向型经济发达的交通体系和现代化通讯网络L 是憾市群内名城市i强短时间.空 间距离.提供使任沟通、辐射的钮 带和侨架，足形成区域经济、市场 f化的必要岛础和堇要条件.J外商宜推投资对增强域市群的经冰 总量和实力，推进国工业化、城市 化的进程起到了极大的促进作用. 特别是对成市郡的龙头城市作用里 为明显.经济增长极：核心城市做市群的核心城市以其巨大的技术 经济鲍向具腹地进行福的和敬 彰峋着城市群内的每一城市,能够 带动腹地的区it经苏更快发展.强力催化剂：产业集群城市斛内各城市的t办作、分工与免
24、争均由高增长的产业群所带动的产业带作用.产业集聚与产业带的形成建大城市群恂筑核心竞争力的础.I第七次筛选：成功经验借鉴企业优势条件 产品线. 奥金链. 项目运作能力： 土地斐源或政府资源企业限制条件异地开发经验：异地政府关系：第二部分：万科城市评价标准以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明。城市模型配套文件：城市评价报告标准模板主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。一、城市市场趋势评价指标（1）新开工面积/施工面积指标的意义：该指标也称开工
25、率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映2年后的预售供应量和23年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。（2）施工面积/销售面积指标的意义：施工面积反映了12年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。20122013201420152016商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积（3）预售面积/批准预售面积指标的意义：即期消费指标，反映当前商
26、品住宅预售情况，该指标合理区域在0.87,在一般情况下不应大于1。20122013201420152016商品住宅预售面积商品住宅批准预售面积商品住宅预售率（4）房地产开发投资额/固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。20122013201420152016房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额福定资产投资额(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。20122013201420152016新增住宅用地可建面积商品住宅新开工面
27、积比值(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限,低于此值,房地产投资没有效益;但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。200020122013201420152016商品住宅价格增幅人均GDP增幅比值(7)投资性购买所占的比例指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快
28、的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为20%。20122013201420152016投资性购买所占的比例外地人购房比例(8)房价收入比指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。(9)新建商品住宅空置率指标的意义：空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之
29、和。主要是反映报告期当期（某年）商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。20122013201420152016商品住宅空置面积（空置一年以上）（10）租金/价格比指标的意义：主要反映买房一一租房的成本差，从侧面反映房价水平是否合理。数据来源：典型楼盘调研（11）商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。20122013201420152016商品住宅价格增幅人均可支配收入墉幅比值（12）商品住宅价格增幅/（人均消费支出+人均储蓄余额）增幅指标的意义：该指标可以对
30、“商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出+人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。20122013201420152016商品住宅价格墙幅（人均消费支出+人均储蓄余额）增幅比值（13）房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企
31、业的开发热情，盲目扩大开发规模。20122013201420152016房地产开发贷款余额全社会企业贷款余额比值(14)个人购房信贷比指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则表示市场过热，银行风险随之加大。20122013201420152016新增住房个人贷款额商品住宅销售额+存量住宅买卖金额个人购房信贷比二、市场趋势预测辅助定性指标(1)产业结构特征主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业。(2)民营经济发展状况主要指民营经济对GD
32、P的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。(3)房地产开发水平包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量等。(4)未来城市规划及重大建设项目(5)地方政策导向包括拆迁政策、土地政策、消费政策等。(6)重大城市活动包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。(7)重大经济发展机会三、运作可行性指标(1)城区面积指以“区”为行政单位的部分的土地面积之和(2)常住人口分别给出全市常住人口和市区常住人口(3)人均GDP20122013201420152016人均GDP增幅(4)商品住宅年销售面积20122013
33、201420152016商品住宅年箱售面积增幅（5）商品住宅年销售额20122013201420152016商品住宅年销售额增幅（6）土地机会包括国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、低价水平等（7）政府配合效率标名MC指以定义,tt*l*铁开工面粮施ISIP-读插标也松开工窣率要的前庭性指标。铁开工面积是指在报语由内演开工建设的商品住宅法三面积,不笆话上g人报告期博嫌瓷工S3篇品住定丽9加工力再承读而?TEwlm健工的商品住宅面i。话开工词b6*IS年后M饵供应W27年后现片贝S开工面机占虹面国比喻嘉任，Ea7立Wi击场运行状况IOlne声开发企H就市的MRI,，*P用工面板聃售面粗育金住宅
34、免工面1。：梅推吉利内附育曾过工偌SIB住宅面租之C它归碧本期戟开工的网品住宅面租、上期轴入耳唳域改工的商（B住宅面租以及上Iul已拄0摘三在本Bl又依艮施诩液品住宅面制上电开工后又停、丞三筋商新住宅面租仍笆任在本期邀工面积中：三面和：儡已荟订商品任主沿三台河并在掇舌口正式交付的医舍使用的商品住宅面税，它也任根古期或推舌“以前誉订了博倒台冏，在报告IO又授工#交付使用茶商品住宅面网/It关房地户交房中30*IKIRmvaEWHWq内需品信定MiUBR计曹求己全部要工，到入住W传网IMr收治收管定台格（大心到技工验收标重）可正式移交使网的各林房屋建筑面他的21GMMtfSKl批重长W面租,懂g专
35、程：是指在报告“内己壁订货售台网也在报告期末仍未理工交付使用的商品住宅Ifc仁报告期货修又在杉古期内竣工交付8漏品住宅而程列入实际辞冏5此常部管面枳：是指国电户主管祁门当年触地岳地产企11的林备讦可证上的商品住宅面带的9和；莒总骨或国渔户交曷中心，了落地产开发校金社WKl定近夕段说：口费而哀圾的建港WE雁说户舌动的工作,它是友的囿定资产浚坡收横、:区、a-,第豌,产段史於比例三系和使用万向旃合住指疗。全社会同定资产SbS造理与电可分为基本城设更新改注、售地产开发轮央和处绝固全灾户投变四个部分房地R开友总央：悟由博声开发公Bh育品网或公BO及他睇寇声开发公人fU如网网干建他名人位3听d事号地；=
36、开发我克管的舌动中位城一开发01包恁SN弋律Tlhi江津BXl宅、I男仓库.由片、再灌、落怩*、马字隹办公核等房屋建筑转的配套的第类设施土地开发工程（史内苗给水、排才、供电、笆JA、通.5ifi8til的段臾I不包括单纯的土地交易舌幼二物4T住宅用地可湮面租羸品住宅演耳工面W祈If住宅用地可窿面相：a型弱堀住宅用Je交同面e与福应有枇*的索料|商品住宅证开工面般：冏上,mna鬲国住宅价格fl人均ODPJMGDP：是技市场价幡计Jr的城区生；SW值BIaliW它茎T地1所有京f甲R在一定叼期内生产话动力精产东零。胞区生产息值向三冲费泡影式咫价值形态收入形态和产跑忠从价值K态若它是所育常t三单位在
37、定BlWl内断主户的全团贯的值超也网的总人的全,Ia全货广货钓相修势r4的里$，却所离案住位的憎maio，从收入R*书它基断司常住单位在一般i期内所鼠浩林分瞰常住位和车拿住单&的初次分鬣聆入二和；从产品Iv杰布它是St?使用职耦相膈券Jte进口货物柏芬在实际移苜中炮g生产勺值的三种袭州匹态裹坡为三算计算方皂即生产主、收入芝和支出去三加方法分别从不向的方面反酸惚g生产总俶及n忖&人均GDP：GDPSSWUPBft（修分比技狗桔的城市使闻的是H性人口如笑圳、东蕾N人均GDPJS#：IS用虎年人均GDP”据,持计It律切评比母幡1.此球的帚品住宅均价应该财MWJKXMAHr1*部分城市由于情况nwM
38、均GDP呈ODP39除以常任人口，WFt11.东寿较缆性累!其断占比例及外城人Ifi买所占R贝仕败买：0以比Ifl观婚让为目的现口内不自匕的我具行为，袋,t购买比例：校货性买面B（或外Je人胸买面IQ）除以年度商品住宅5件百W的比*“ffa国妁产交易中3过典Nttffl进行修正比例“席的收入比，宙t年度新穗高Ia住挈）售力，收入：羊窿城Sfi后民人均可支JB收入一可支醐f入：指城读祖查户可用于跳终;陵支出相他李义浜1支出以即蓄的3和，即号R军每可以用拿自由支盘的收入它是穿过忌收入扣除交帼）所国狼、个人交脸社台像!贵以及调1户的七IM卜贴后的收入i+JT公式：SI充电校入-东8S9收入交初前得布
39、-个人交般的Ii会保障支出记SlRN&售低收入比较逑福品住宅均价X%）（Ie市人均可支翻收入X户均人口数）计同新律商品住宅至吉率重里用止到用吉0（M*）Wr末曾一年以切Hfi名面N体以备三等淡鲁离品住宅H工苒取之Kb该箱标王要是反第希吉”当贿某年）商品住宅的空置啃应也雌及新尾典应*宿吟状2。RttS娱+R-祖金价格比.里U将品住宅年阻王总皿以灰套现品住宅总统的比值SfiNBd3育品住宅价格1941（人均消那支出人均偌工余费，垠除诋布国民储蓄存W字额：指某一时5城市胃民存入银行及其性的帜场的H看主需不国括居民的手存现金和工ir企吐、91k机关.31体尊位并公海市日民有得去比：播M同百第城市WR室
40、底网于百足家回日重生舌A屏塞B优堂si支出mein鼻、衣Ir家底设著用品及服务、医疗保值、交通知酒讯俄斤独自文化IB务、居住、豪的商品Ia解分等八大文城市国民躯身性消艮支出：摘播0置的K市国民本庭用于本东威支付社会援供的各种文化粮生看方面BBL牌晶性务善用。不包病为别人忖乾的IS台.!夯启隔与府品不同模特时在于科劳动过理和A费过程在时日与仝同上的线一。及生指标（第H东IfRV筠、统计局AP商岳住宅价临JSa人均可支配收入就1WrfiBR三I5a:倡林Ia皆第城市日R衣每可局于例展淌善交比m它非*务仕支出以及W岫）9iaW居艮率后可以用来自由支断步入它里索ISW收入扣除交忡所31税、个人交纳的社
41、会伊蹿费以及通户的止豫补贴后的败入用品住宅价格蒯！人均可支IK收入才N的比乘找房价妹屿居民咬入的ST度比说朗青地产市礴帆世II第大小及t程厦。-个人典霹值境比，段指标是与雷猫环个人住房袋猿占个人购房主朝比例它一方面反了个人购物丽支付黛力另一方面也袅示在一定敬举条件下个人因授期收入水平霜便和*售地夕市场发u的信心。过线袅示市场信心不足，过丛利示市场过执忸行月内!之M大一中国人民WftXX分行发布彷幄由金MitffM吉产北结tw证（三次产比篇梅尸三次产比是续IeU台主产2动历史凌晨3洲岸对产11结由划分KHSI情朋自自鹏霁优郎I用力第一声Ib融初8产品进行周加工的&门成与氤二F=Ib为生产和向&报
42、料各忡IB务的部i帮为就hit三次产IkQ均是指三次产ILflf加值分别在GDP中所占的比曼皖计局,A皿区面帜SftttIffiRtl-E为行H位的土地西根的勺花线骨局/城而常住人Cb指在某城市市区实际居住半年以上的人口，公安局MMHB-4消售均价储售面IQ施工面帜,比宾福标的镣讦口径段一界定为“城市市区的商品住宅（飘后第F商晶国及IiIfJMi?:中研房），城市市区搭以区-珊ift位第部分在城市化蕈较高的城市ots.上海号，韶分曲塘横墓不到时可以用“全市”前握代也但W赛加以王明I田管局逮St附统计第阚均怕为案与市场实鼻僭兄幅至iSil过“皮勇幡a（WiF-J）D以修正第三部分：万科城市地图编制方法I地图编制工作分两个阶段： 阶段一：先做试点,总结工作流程和方法 阶段二：推广至市内六区和其它重点区域，完成一级城市地图I地图编制要形成两个成果： 成果一：片区划分及对应细分客户分布图（用于判断各细分客户适宜区域） 成果二：对应上图的土地资源供应图（用于判断合适的项目发展区域）I关键内容四大块： 细分客户同土地的对应关系一一地图制作理论基础（客户细分）在天津的定量研究中尽可能将土地属性研究深化、定量；将各细分客户的差异在土地属性的特征方面体现出来。 分析各片区土地属性实地调研了解研究片区的特征配套拥有状况，搜集其它资料并综合分析：根据特征配套的影响范围划
