《合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报告.docx（29页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、本报告依据中国资产评估准则编制合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报告联合中和评报字(2024)第6013号共一册，第一册联合中和土地房地产资产评估有限公司二O二四年一月二十九日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1135020042111801202400022合同编号：PG-2024-013报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：联合中和评报字（2024）第6013号报告名称：合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报b.评估结论：5,280,660,000.00元评估报告日：
2、2024年01月29日评估机构名称：联合中和土地房地产资产评估有限公司签名人员：龚世虎（资产评估师）会员编号：34190033张仕安（资产评估师）会员编号：34240001（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年02月05日目录声明1资产评估报告摘要3资产评估报告正文9一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人9二、评估目的Il三、评估对象和评估范围H四、价值类型14五、评估基准日14
3、六、评估帽14七、评估方法17八、评估程序实施过程和情况18九、评估假设19十、评估结论20十一、特别事项说明21十二、资产评估报告使用限制说明25十三、资产评估报告日25资产评估报告附件27声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用
4、资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行
5、现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。八、资产评估师对实物资产的勘察按常规仅限
6、于观察，了解使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难以接触的部位，我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。九、本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报告摘要联合中和评报字(2024)第6013号联合中和土地房地产资产评估有限公司接受合肥蓝科投资有限公司与合肥晶合集成电路
7、股份有限公司的共同委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产在评估基准日市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：一、评估目的根据合肥蓝科投资有限公司与合肥晶合集成电路股份有限公司于2023年11月28日共同出具的合蓝投202377号关于拟转让资产请建投集团选择评估机构的请示。合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产，为此需要对上述经济行为所涉及的相关资产于评估基准日的市场价
8、值进行评估，为委托人提供价值参考。二、评估对象和评估范围本次评估对象为合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产的市场价值。本次评估范围为合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产，在建工程主要包括正在建设的合肥综合保税区内电子信息标准化厂房、厂务设施及配套系统。(具体以企业提供的资产申报明细为准)。三、评估基准日评估基准日为2023年10月31日。四、价值类型根据评估目的，本次价值类型为市场价值。五、评估方法本次评估在建工程采用成本法，土地使用权采用市场法。六、评估结论及其有效使用期经评估，于评估基准日2023年10月31日，合肥晶合集成电
9、路股份有限公司拟购置合肥蓝科投资有限公司申报并持有的上地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值的评估结论为人民币528,066.00方元（金额大写：人民币伍拾贰亿捌仟零陆拾陆万元整）。本次评估账而价值487:042.94万元，评估增值41,023.06万元，增值率为8.42虬资产评估结果汇总表如下所示：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增减率（%）ABC=B-AD=CA100%流动资产合计1非流动资产合计2487,042.94528,066.0041,023.068.42其中：在建工程3483,574.77524,046.0040,471.238.37无形资产4
10、3,468.174,020.00551.8315.91资产总计5487,042.94528,066.0041,023.068.42本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其评估结论时，应特别注意本评估报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对评估结果的影响。七、特别事项说明（一）由委托人和相关当事人提供的与资产评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等评估所需资料，是编制本报告的基础。委托人和相关当事人应当对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责
11、任。（二）根据资产评估法和资产评估对象法律权属指导意见，委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。因此，本报告不能作为产权证明文件。（三）引用其他机构出具的报告结论的情况本次评估未引用其他机构出具的报告结论。（四）资产权属资料不全面或者存在瑕疵的情形根据合肥晶合集成电路股份有限公司与合肥蓝科投资有限公司约定：纳入评估范围的土地使用权面积为1
12、06,338.70平方米，其中：宗地1和宗地2:2023年8月合肥蓝科投资有限公司转让给合肥晶合集成电路股份有限公司的一厂和二厂土地使用权面积为106,171.54平方米，合肥市自然资源与规划局已将合肥蓝科投资有限公司原持有的土地证（不动产权证编号：皖2019合肥市不动产权第UOO66号、合新站国用2014第063号）收回，合肥市自然资源与规划局于2023年9月1日颁发给合肥晶合集成电路股份有限公司14个不动产权证（不动产权证编号：皖2023合肥市不动产权第1169682号、皖2023合肥市不动产权第1169683号、皖2023合肥市不动产权第1169684号、皖2023合肥市不动产权第116
13、9685号、皖2023合肥市不动产权第1169686号、皖2023合肥市不动产权第1169687号、皖2023合肥市不动产权第1169688号、皖2023合肥市不动产权第1169689号、皖2023合肥市不动产权第1169690号、皖2023合肥市不动产权第1169691号、皖2023合肥市不动产权第1169692号、皖2023合肥市不动产权第1169693号、皖2023合肥市不动产权第1169694号、皖2023合肥市不动产权第1169695号），证我共有宗地面积为246,407.29平方米，用途为工业用地，取得方式为出让，终止日期为2064年8月22日，不动产权证的权利人为合肥晶合集成电路
14、股份有限公司。一厂和二厂土地使用权交易进行了测绘，但合肥市自然资源与规划局未将一厂和二厂土地交易后剩余的土地140,235.75平方米进行分割确权。宗地3:土地使用权面积为3,751.81平方米（不动产权证编号：皖2019合肥市不动产权第UoOo69号）,证载宗地面积为3,75L81平方米，用途为工业用地，取得方式为出让，终止日期为2064年8月22日，权利人为合肥蓝科投资有限公司。经协商本次拟购买的三厂厂区（宗地1,宗地2,宗地3）红线内土地使用权面积为106,338.7平方米。厂区外的公共道路面积37,648.86平方米不在评估范围内。纳入本次评估范围的土地使用权目前尚未进行土地权证分割，
15、合肥蓝科投资有限公司对电子标准厂房厂务及配套项目的厂区土地使用权面积进行申报，并经合肥蓝科投资有限公司和合肥晶合集成电路股份有限公司共同确认，如未来办证面积与本次交易面积不符，评估值可能需要做相应调整或重新评估。提醒报告使用人关注该事项对评估结论影响。（五）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形合肥蓝科投资有限公司建设的合肥综合保税区内电子信息标准化厂房为典型的高技术项目，配套系统相关资产的安装方式、系统参数等为商业秘密。评估专业人员根据保密法及其他相关法律法规，需严格履行保密的义务。本次合肥蓝科投资有限公司无法向资产评估机构提供涉密材料，包括但不限于无法提供核心商业机密资料，禁
16、止拍照等事项，但合肥蓝科投资有限公司承诺此次评估范围内安装的配套系统相关资产提供施工合同及财务资料佐证的数据的真实、完整，该事项对评估值未构成直接影响。（六）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素截至评估基准日不存在的法律、经济等未决事项。（七）重要的利用专家工作及相关报告情况截至评估基准日（工程结算日为10月25日）的工程形象进度利用安微省招标集团股份有限公司编制的形象进度产值确认书，并经产权持有人确认的基础上进行计算。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表
17、专业意见。（八）重大期后事项无此类情况。（九）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况1.对隐蔽工程的清查核实，受客观条件所限，资产评估专业人员无法进行实物勘察，仅通过产权持有人提供的相关资料进行核实。2.评估过程中，资产评估专业人员在对厂务设备进行勘察时，因检测手段限制，主要依赖于资产评估专业人员的外观观察及向有关安装人员的询问情况等判断设备安装状况。（十）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系1 .合肥蓝科投资有限公司承诺本次评估对象所涉及的评估范围内的资产不存在抵押、担保及其或有负债（或有资产）等事项。2 .合肥庐晶集成电
18、路有限公司与合肥蓝科投资有限公司于2021年签订的合肥综合保税区电子信息标准化厂房厂务及配套项目租赁合同，租赁期10年，具体起租时间以实际交付日为准。截止评估基准日该项目尚未交付给合肥庐晶集成电路有限公司。（十一）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形无此类情况。（十二）其他需要特别说明的事项1 .本次评估结果不含增值税，本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。因委托人需了解不动产交易所产生的增值税，评估人员按照评估基准日不动产增值税9%匡算出不动产增值税税额约为15,206.04万元，交易过程中所产生的税负均以税务部门的征缴实际税负金额为准。2 .合肥综
19、合保税区内电子信息标准化厂房的土建工程已基本完工，处于装修阶段，厂务设施及配套系统处于安装和调试阶段。在建工程尚未进行工程决算审计，工程决算金额及退税金额、临时用地土地拆除保证金等尚存在不确定性，故本次评估没有考虑工程签证和退税服务、临时用地土地拆除保证金对评估值的影响。3 .合肥晶合集成电路股份有限公司与合肥蓝科投资有限公司约定：本次购买对象为截至评估基准日（工程结算日为10月25日）的形象进度不含税金额483,574.77万元基础下的评估值，截至评估基准日工程形象进度下的应付未付工程款约定由合肥蓝科投资有限公司进行支付，合肥晶合集成电路股份有限公司无需支付。4 .原签订的工程合同主体无法变
20、更，合肥蓝科投资有限公司和合肥晶合集成电路股份有限公司约定：截至评估基准日后的在建工程的施工管理由合肥晶合集成电路股份有限公司委托合肥蓝科投资有限公司履行，直至合肥综合保税区内电子信息标准化厂房、厂务设施及配套系统等完工验收，期间的工程款由合肥蓝科投资有限公司进行支付。待完工验收后由合肥晶合集成电路股份有限公司与合肥蓝科投资有限公司主持工程决算，工程决算完毕后一次性清点移交给合肥晶合集成电路股份有限公司，合肥晶合集成电路股份有限公司向合肥蓝科投资有限公司支付相对应的款项，以整个项目的工程决算价作为最终的资产转让的结算依据，评估值需要随着工程结算价做相应调整或重新评估。（十三）评估基准日至资产评
21、估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项L根据安徽省招标集团股份有限公司出具的形象进度产值确认书，截至评估报告日（工程结算日12月25日）已完成形象进度不含税金额为492,210.69万兀O2.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。（十四）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而资产评估专业人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。评估结论是联合中和土地房地产资产评估有限公司出具的，受本机构资产评估专业人员的执业水平和能力的影响。资产评估报
22、告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。合肥品合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报告合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置土地使用权和在建工程所涉及的相关资产市场价值资产评估报告正文联合中和评报字（2024）第6013号合肥蓝科投资有限公司、合肥晶合集成电路股份有限公司：联合中和土地房地产资产评估有限公司接受贵公司的共同委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用
23、适当的评估方法，按照必要的评估程序，对合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产在评估基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次评估的委托人为合肥蓝科投资有限公司、合肥晶合集成电路股份有限公司，产权持有人为合肥蓝科投资有限公司。（一）委托人之一概述公司名称：合肥晶合集成电路股份有限公司（以下简称：晶合集成）证券代码：688249统一社会信用代码：91340100343821433Q住所：安徽省合肥市新站区合肥综合保税区内西沈河路88号法定代表人：蔡国智
24、注册资本：200,613.5157万元类型：股份有限公司（港澳台投资、上市）成立日期：2015年05月19日营业期限：2015年05月19日至无固定期限经营范围：集成电路相关产品、配套产品研发、生产及销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）委托人之二暨产权持有人概述1 .工商登记情况公司名称：合肥蓝科投资有限公司（以下简称：蓝科投资）统一社会信用代码：91340100680847693W住所：安徽省合肥市新站区合肥综合保税区内法定代表人：李军注册资本：560,000.OO万元类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）成立日期：2008年11月05日营业期限：
25、2008年11月05日至2058年11月04日经营范围：项目投资；基础设施建设；自营和代理各类商品和技术进出口（除国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术）；房产租赁；仓储（除危险品）物流；房地产开发及经营；科技工业园开发及管理；物业管理：酒店管理；展览展示服务；会议服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2 .历史沿革蓝科投资成立于2008年11月，公司初始注册资本为2,000.00万元，合肥市建设投资控股（集团）有限公司持股100机经数次增资，蓝科投资于评估基准日时的股东及持股比例情况如下表所示:股东名称注册资本（万元）持股比例合肥市建设投资控股（集团）有限公司560
26、,000.00100%3.公司组织架构ebN()石en6设交公司m*4fflB9段子公用4 .委托人与产权持有人之间的关系委托人之一与委托人之二暨产权持有人系同一控制下的关联方。委托人之一与委托人之二暨产权持有人系本次经济行为交易双方。（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告的使用人为委托人、经济行为相关的当事人以及按照有关法律法规规定的相关监管机构。除此之外，未经资产评估机构和委托人确认的任何机构或个人不能由于得到本资产评估报告而成为本报告的使用人。二、评估目的根据合肥蓝科投资有限公司与合肥晶合集成电路股份有限公司于2023年11月28日共同出具的合蓝投202377号
27、关于拟转让资产请建投集团选择评估机构的请示。合肥晶合集成电路股份有限公司拟购置合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产，为此需要对上述经济行为所涉及的相关资产于评估基准日的市场价值进行评估，为委托人提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象本次评估对象为合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及相关资产的市场价值。（二）评估范围本次评估范围为合肥蓝科投资有限公司申报并持有的土地使用权和在建工程所涉及的相关资产，在建工程主要包括正在建设的合肥综合保税区内电子信息标准化厂房、厂务设施及配套系统。（具体以企业提供的资产申报明细为准）。委托评估对象和
28、评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（三）评估范围内主要资产的情况1 .在建工程本次委估的在建工程账面价值为483,574.77万元，包括土建工程和设备安装工程，主要系正在建设的合肥综合保税区内电子信息标准化厂房、厂务设施及配套系统。在建工程不含税投资总额约为512,171.09万元，根据安徽省招标集团股份有限公司出具的形象进度产值确认书，截至评估基准日（工程结算日为10月25日）在建工程形象进度不含税金额为483,574.77万元。合肥综合保税区内电子信息标准化厂房的土建工程已基本完工，处于装修阶段，厂务设施及配套系统处于安装和调试阶段，预计2024年5月工程全部竣工验收。（1）
29、 土建工程主要包括21#生产厂房、22#辅助生产车间、23#生产水池及停车楼、23#停车楼、24#综合动力站、24#综合动力站2及地下管廊、25#仓库、26#硅烷供应站、27#特气供应站8化学品供应间、28#化学品库、29#化学品库等工程项目。该项目已取得“地字第340101201450016号”建设用地规划许可证、“建字第（2015）115190018号”建设工程规划许可证和“编号340173202201300101、34017320220412020K340173202210180101的建筑工程施工许可证，项目于2022年1月开工，预计2024年5月完工并投入使用。（2）设备安装工程主要
30、包括洁净室系统工程、变配电所系统工程、冰水主机系统工程、不断电系统工程、厂务中央监控系统工程（FMCS）、纯水系统工程、大宗气体供应系统工程、电力系统工程等厂务设施及配套系统。2 .无形资产一土地使用权根据合肥晶合集成电路股份有限公司与合肥蓝科投资有限公司约定：纳入评估范围的土地使用权面积为106,338.7呼方米，其中：宗地1和宗地2:2023年8月合肥蓝科投资有限公司转让给合肥晶合集成电路股份有限公司的一厂和二厂土地使用权面积为106,171.54平方米，合肥市自然资源与规划局己将合肥蓝科投资有限公司原持有的土地证（不动产权证编号：皖2019合肥市不动产权第IlOO66号、合新站国用201
31、4第063号）收回，合肥市自然资源与规划局于2023年9月1日颁发给合肥晶合集成电路股份有限公司14个不动产权证（不动产权证编号：皖2023合肥市不动产权第1169682号、皖2023合肥市不动产权第1169683号、皖2023合肥市不动产权第1169684号、皖2023合肥市不动产权第1169685号、皖2023合肥市不动产权第1169686号、皖2023合肥市不动产权第1169687号、皖2023合肥市不动产权第1169688号、皖2023合肥市不动产权第1169689号、皖2023合肥市不动产权第1169690号、皖2023合肥市不动产权第1169691号、皖2023合肥市不动产权第11
32、69692号、皖2023合肥市不动产权第1169693号、皖2023合肥市不动产权第1169694号、皖2023合肥市不动产权第1169695号），证载共有宗地面积为246,407.29平方米，用途为工业用地，取得方式为出让，终止日期为2064年8月22日，不动产权证的权利人为合肥晶合集成电路股份有限公司。一厂和二厂土地使用权交易进行了测绘，但合肥市自然资源与规划局未将一厂和二厂土地交易后剩余的土地140,235.75平方米进行分割确权。宗地3:土地使用权面积为3,751.81平方米（不动产权证编号：皖2019合肥市不动产权第IlOoO69号），证载宗地面积为3,751.81平方米，用途为工业
33、用地，取得方式为出让，终止日期为2064年8月22日，权利人为合肥蓝科投资有限公司。经协商本次拟购买的三厂厂区（宗地1,宗地2,宗地3）红线内土地使用权面积为106,338.7平方米。厂区外的公共道路面积37,648.86平方米不在评估范围内。宗地基本情况表序号宗地位置权证号证教面积（平方米）评估范围土地面积（平方米）使用权类型登记用途终止日期1新站区综合保税区内西观河路88号皖2023合肥市不动产权第1169682号、皖2023合肥市不动产权第1169683号、皖2023合肥市不动产权第1169684号、皖2023合肥市不动产权第1169685号、皖2023合肥市不动产权第1169686号、
34、皖2023合肥市不动产权第1169687号、皖2023合肥市不动产权第1169688号、皖2023合肥市不动产权第1169689号、皖2023合肥市不动产权第1169690号、皖2023合肥市不动产权第1169691号、皖2023合肥市不动产权第1169692号、皖2023合肥市不动产权第1169693号、皖2023合肥市不动产权第1169694号、皖2023合肥市不动产权第1169695号246,407.29106,338.70出让工业2064年8月22日2合肥新站开发区新蚱埠路以东、东方大道以北皖（2019）合肥市不动产权第1100069号3,751.81出让工业2064年8月22R250
35、,159.10106,33a70纳入本次评估范围的土地使用权目前尚未进行土地权证分割，合肥蓝科投资有限公司对电子标准厂房厂务及配套项目的厂区土地使用权面积进行申报，并经合肥蓝科投资有限公司和合肥晶合集成电路股份有限公司共同确认。四、根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本报告评估基准日是2023年10月31日。评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提
36、供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。六、评估依据（一）经济行为依据合肥蓝科投资有限公司与合肥晶合集成电路股份有限公司于2023年11月28日共同出具的合蓝投202377号关于拟转让资产请建投集团选择评估机构的请示。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号2016年12月1日起施行）；2 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，自201
37、7年6月1日起施行，2019年1月2日财政部令第97号修正）；3 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订通过）；4 .中华人民共和国证券法（1998年12月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过，2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订通过）；5 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）6 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第H一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；7 .国有资产评估管理办法（
38、国务院第732号令，2020年）；8 .国有资产评估管理办法施行细则（国资办发199236号）；9 .国有资产评估管理若干问题的规定（中华人民共和国财政部令第14号，2002年1月1日起施行）10 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院第378号令，2019年3月2日国务院令第709号第二次修订）；11 .财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见（国办发2001102号）；12 .企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令，2005年8月25日）；13 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；14 .企业国有资产交易监督
39、管理办法（国务院国资委、财政部令第32号,2016年6月24日）；15 .中华人民共和国土地管理法（1986年6月25B第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2019年8月26B第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；16 .中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，2014年07月29日第二次修订）；17 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权2009941号）；18 .关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权201364号）；19 .中华人民共和国增值税暂行条例（1993年12月13日
40、中华人民共和国国务院令第134号发布，2017年11月19日中华人民共和国国务院令第691号修订）；20 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号，2011年10月28日财政部、国家税务总局令第65号修订）；21 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税2016第36号）；22 .关于调整增值税税率的通知（财税201832号）；23 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）;24 .其他相关法律、法规、通知文件等。（三）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资201743号）：2 .资产评估职业道德准则（中评协201
41、730号）；3 .资产评估执业准则一资产评估报告（中评协201835号）；4 .资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）；5 .资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）；6 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）;7 .资产评估执业准则一不动产（中评协201738号）；8 .资产评估执业准则一机器设备（中评协201739号）；9 .企业国有资产评估报告指南（中评协201742号）；10 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协20I746号）；11 .资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；12 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协2
42、01748号）；13 .资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）；14 .资产评估准则术语2020（中评协202031号）。（四）权属依据15 国有土地使用证、不动产权证；16 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；17 建造合同、购置合同及发票：18 其他有关产权证明。（五）取价依据1.2023年10月20日全国银行间同业拆借中心发布的贷款利率报价利率LPR;2 .房屋建筑物所在地有关政府收取的前期和其他费用标准；3 .企业与相关单位签订的工程承发包合同；4 .企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；5 .评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价
43、信息资料；6 .安徽省招标集团股份有限公司出具的形象进度产值确认书；7 .与此次资产评估有关的其他资料。（六）其他参考依据1 .资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证（中评协201939号）；2 .参照城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）;3 .产权持有人提供的资产清单和评估申报表。七、评估方法（一）评估基本方法简介根据资产评估基本准则和资产评估执业准则一资产评估方法的相关规定，资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。各类资产具体评估方法
44、的选择和评估方法。（二）评估方法的选择1.在建工程评估人员在核查财务记录的基础上，对工程进行了实地查勘，采用成本法评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置成本。本次在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基础上，剔除在建工程账面值中的不合理支出，并考虑合理的资金成本及合理利润后确定评估值。4 .无形资产土地使用权根据资产评估执业准则一一不动产，并参考城镇土地评估规程，土地使用权的评估方法有市场法、收益法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。根据本次评估目的和评估对象的实际情况，结合收集的资料，委评地块的性质为出让工业用地，该
45、区域同类用途宗地市场交易案例较为丰富，适宜采用市场比较法。市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：V=VBABCDEF式中：V-待估宗地价格；VB比较案例价格：A待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数；B-待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数；C待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数；D一一待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数；E一待估宗地
46、使用年期指数/比较案例使用年期指数；F待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数。评估价值二宗地地价X土地面积八、评估程序实施过程和情况根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程序。具体实施过程如下：（一）评估项目洽谈及接受委托阶段与委托人就产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估项目所涉及需要批准经济行为的审批情况、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和协助等重要事项进行商讨，予以明确；根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托合同。根据资产评估业务具体情况，编制评估工作计划。（二）现场调查和收集资料阶段1 .指导委托人、产权持有人等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料；2 .根据评估对象的具体情形，选择适当的方式，通过询问、核对、勘查、检查、函证等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；对不宜进行逐项调
