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1、民法典物权编亮点案例解读在今年全国两会上，民法典的通过可谓意义重大，标志着我国正式进入了“民法典时代:其中，民法典物权编也是受到了广泛关注。从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，俱能找到相应规定。民法典物权编有哪些亮点和变化？大家关心的房屋、土地等相关权益，如何更好地得到保障？Ol居住权“入典”我国正经历着长期的、大规模的城市化进程以及随之而来的居住难题。我国在居住问题上一度片面强调“居者有其屋”，试图完全通过房屋所有权包括商品房所有权以及经济适用房的所有权来解决居住问题。这在一定程度上诱发了房价不合理上涨以及随之带来的一系列问题。随着“租购并举”写入党的十九大报告,通过租赁制度
2、的完善满足居住需求成为大势所趋。而居住权的“入典”，为我们进一步丰富和完善住房产权制度体系、合理构建住房保障制度、充分满足社会对于住宅的需求提供了制度便利。居住权性质上是物权，在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。因此，与债权性的住宅使用方式，如租赁、借用相比，其具有更强的对抗效力。虽然民法典合同编也突出强调承租人的权利保护，明确规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”（即所谓买卖不破租赁），但是必须看到，租赁权作为债权，欠缺登记公
3、示以及由此而来的公信力。在出租人另行处分房产的情况下，法院应当根据是否实际占有等因素来判断租赁权能否对抗新的所有权人或者抵押权人。此外，租赁合同中租金如果明显低于市场价格，也会影响法院的利益衡量和价值判断，从而更倾向于保护买受人或者抵押权人。至于不需要支付租金的借用，更是只具有债的效力、不能对抗第三人。居住权“入典”，则提供了租赁之外一种更为有效的制度安排，从而缓和所有权与使用权之间的紧张关系，充分发挥住宅的使用价值。双方离婚后，完全可以为无房一方设立居住权，而由另一方享有所有权；这样即便所有权人另行处分房屋，也不会影响居住权人的利益。对于拥有多套住宅的所有权人来说，其完全可以为其子女之外的亲
4、友设立居住权，这样，即便所有权人离世，居住权人也仍然可以凭借作为物权的居住权，对抗亲情更为单薄的新的所有权人；而在居住权人去世、居住权消灭的情况下，被分离出去的权能自然回复，房屋所有权重新归于完整状态。收入菲薄的老年人也可以为自己设立居住权、而将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。尤其是对于企事业单位来说，提供住房是引进人才的重要祛码，而为引进人才设立居住权并约定以离职作为解除条件，显然能够避免房屋所有权转移后被引进人才离职带来的损失；也免除了被引进一方借用或者低价租赁单位房产，而单位另行处分房产带来的无家可归的担心。因此，在居住权“入典”以后，通过居住权的设立，能够为居住
5、人提供更为稳定、长久的使用权，也为在不影响居住人利益的前提下所有权人处分其所有权,提供了新的契机；为人民群众在创设居住权、保证自己居住的基础上，将更多的未来可能闲置的房屋投入市场创造了条件。尤其应当看到，民法典对居住权的规定，也为进一步创新住房保障制度提供了崭新的路径。住房保障旨在保障低收入群体的居住需求。经济适用房等制度之所以饱受诟病，就在于其超出了保障居住需求这一意旨，为特定人员低价取得房屋所有权留下了通道，由此可能让其获得暴利，也为权力寻租提供了空间。而居住权的专属性，尤其是未经特别约定不得出租的要求，完全适合住房保障制度的要求。尤其是对于符合廉租房承租条件之外的低收入群体而言，在其支付
6、一定对价之后为其设立居住权、由其专属使用，较之于目前法理上存有疑问的共有产权房以及已经逐步退出历史舞台的经济适用房而言，显然更为符合作为社会福利的住房保障制度的本意，也能更为有效地发挥各类保障住房的效用。02土地经营权物权化家庭联产承包责任制开启了我国全面改革的先声，农村土地承包经营权也随着实践中认识的深化，其效力被日益强化并被物权法作为物权所认可，农民对其经营的土地由此享有了长期而稳定的权利。但承包经营权毕竟建立在农民作为集体成员的身份的基础上：对于通常的农用地，应当通过由作为集体成员的农户与集体之间签订承包合同来设立承包经营权。实践中，在集体成员脱离集体成员身份，例如全家迁入设区的市、转为
7、非农业户口的，就应当交回或者被强制收回承包地。既然承包经营权具有身份性质，这就决定了它不可能如纯粹的财产权那样任意流转。故而物权法只是认可承包经营权互换、出租和转包，而互换、转包都发生在本集体成员之间。这种限制势必导致承包经营权由于无法通过折价、拍卖等方式而变现，从而使得抵押担保无从下手、承包经营权的交换价值无法利用。对于土地流转的受让人来说，其更是无法获得担保融资。因此，物权法等法律对于通过承包合同设立的承包经营权的抵押、出资完全采取了否定的态度。民法典物权编则全面吸收了党的十八届三中全会以来三权分置改革的成熟经验，创设了土地经营权。从相关条文来看，土地经营权的性质可以由当事人通过出租、入股
8、等债权方式设立，但对于期限为五年以上的土地经营权，法律明确规定其自流转合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这就明确承认了土地经营权的物权效力。这一规定也就意味着，这种土地经营权是一项完全脱离了身份色彩的、纯粹的财产权。承包经营权人可以将其承包期内的土地使用权通过设立经营权的方式以转让、出资入股等方式给他人。相应的，通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也有权对自己的权利进行处分，其有权依法另行转让，也可以以自己的土地经营权设立抵押权。尤其是要看到，民法典物权编将过去在“四荒”土地上以招标、拍卖、公开协商方式设立的承包经营权调整为土地经营权，并规定了经依法登记后全面的流转权能，这就更
9、加清晰地区辨了土地承包经营权的身份色彩和土地经营权的物权属性和纯粹的财产性质。土地经营权的自由转让也就意味着其可以通过拍卖变卖实现其交换价值，从而成为抵押权的客体。相应的，在禁止抵押财产中，物权编删去了“耕地”一词，澄清了修订后农村土地承包法“受让方通过流转取得的土地经营权，可以向金融机构融资担保”中担保性质的含糊不清。土地承包经营权人可以在自己的土地上设立土地经营权抵押从而获得融资。通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也可以以自己的土地经营权设立抵押权。剥离了身份色彩的土地经营权“入典”，充分顺应了广大农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，为作为重要生产要素的农村土地全面进入市场，
10、进行流转或者设立抵押进行融资，提供了坚实的权利基础和制度供给。03完善担保物权民法典物权编在担保物权上的创新主要体现在“一扩、一放、一收”上。法律文本上虽然只是细微的变化，但对促进资金融通、改善营商环境带来了极大便利。“扩”是指扩大了担保物的范围。海域使用权被纳入抵押物的范围，为蓝色国土开发提供资金上的助力。结合“三权分置”改革，删去禁止耕地使用权抵押的规定，为土地经营权抵押预留了制度空间。尤其是把将有的应收账款纳入了权利质押的范围，从而企业可以以未来的收费设立担保，为“新基建”融资大开方便之门。此外，物权编将禁止抵押的公益设施限于“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施
11、、医疗卫生设施和其他公益设施”，法无禁止皆自由，这些非营利法人所有的公益设施以外的财产以及性质为营利法人的学校、幼儿园等以其财产设立担保，在实践中不再是难题。这对于吸引社会资本进入民生领域、促进民办教育发展势必发挥重要作用。“放”就是放开对抵押物转让的限制。出于对不动产统一登记尚未实现的背景下，抵押物转让可能带来的道德风险的担心，物权法对抵押物转让采取否定态度：抵押期间抵押人意欲转让抵押物的，需要经过抵押权人同意并注销抵押权、并将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，或者由受让人代为清偿债务、消灭抵押权后方可转让。这就是说，在抵押物没有消灭的情况下，抵押物是不能转让的。但这一做法与登记的公信力、
12、抵押权的追及效力显然背道而驰，因为对于作为物权的抵押权尤其是经过登记的抵押权而言，买受人明知抵押权的存在、自愿继续承受抵押权，并不损害他人利益、也不损及公序良俗，法律没有必要予以限制。实践中，存在大量受让人乐于接受带抵押转让的情形。例如，个人按揭贷款购买的商品房再次转让时，存在转按揭的迫切需要。受让人自愿承受转让人的债务并继续以受让的房产进行抵押，这种做法也并不影响作为债权人的银行的利益。而对抵押物转让的禁止性规定，迫使当事人增加了提前还贷、解押、申请贷款、评估、放款、抵押等一系列环节，大大增加了交易成本、影响了交易效率。民法典物权编显然关注到了这一问题，明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押
13、财产:这就放开了抵押物转让的限制，从而在交易中就略过前述为了消灭抵押权所为的一系列环节，大大节约了交易成本、提高了融资便利度。“收”则体现在物权编限制了动产抵押权的效力。小微企业融资担保主要通过动产抵押来进行。动产抵押自抵押合同生效时设立，登记发生对抗善意第三人的效力。但从物权公示方式来看，动产物权变动是通过交付来公示的；很难想象买受人去查阅登记簿、了解抵押登记的情况，而且动产不同于不动产，即便查阅也很难比较便捷地发现抵押信息。这种制度规定与实践之间的紧张关系，在妨碍交易安全的同时，事实上也影响了债权人接受动产抵押的积极性。民法典物权编则对动产抵押权的效力进行了限制，“以动产抵押的，不得对抗正
14、常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人:这就将原本仅限于浮动抵押的效力限制扩展到了所有动产抵押。这一规定看似限制了动产抵押权的效力，但其切实贯彻了物权公信原则和善意取得制度的精神，有力保障了正常的交易安全。在正常经营活动中，只要支付了合理价款并受领了交付，就不会因为抵押权的存在而导致自己的财产被追夺。相应的，这一规定也对金融机构接受动产抵押形成了清晰的指引。“正常的经营活动”就意味着对于企业来说,其以不会轻易投入市场出售的动产设置抵押才能更容易为债权人接受。这实际上将动产抵押的抵押物主要限制在机器设备等轻易不会进入普通市场流转的动产上，使得通过动产抵押融得的资金更多地进入持有此类资
15、产的小微企业中，有利于资本“脱虚向实、值得注意的是，民法典物权编删去了既往担保法关于各类财产登记机构的规定。结合物权编对不动产统一登记的规定，显然，各类不动产抵押应当到不动产登记机构办理登记。而对于各类动产抵押乃至合同编规定的让与担保等动产担保方式，甚至同样需要办理登记的应收账款及其权利质权而言，完全有可能结合其商事特征和解决小微企业融资需要的制度目标，实现相关登记机构、登记规则的统一，从而为进一步提高融资便利、优化营商环境预留制度空间。04新增添附制度所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起或者劳务施加于他人的物而形成不可分离的物或新的物，包括附合、混合和加工三种情形。附合的情况下，不同所有人
16、的物在外观上仍然能够识别，但强行分离将严重毁损物的价值，例如在地面上铺设了木地板、在土地上建起了房屋。而混合的情况下，不同所有人的动产互相结合在一起，难以分开或者分开成本过高，例如，一吨东北大米与一吨泰国香米混在一起。加工是指在他人动产上施加劳务，从而极大提升物的价值的情形。例如将树根做成根雕。添附制度作为取得所有权的方法，是罗马法以来各国法律公认的规则。但长期以来，我国法律中没有对添附的规定。只是在担保法司法解释等个别条款中提及了添附的问题。尤其是在司法实践中，通常是按照侵权法来处理相关纠纷，严格判令侵权人承担损害赔偿责任，甚至不考虑物的毁损和财富的浪辨，强制要求恢复原状。民法典物权编则从善
17、如流，大胆打破传统窠臼，将添附制度作为所有权的取得方式规定下来。尤其是在物的归属上，物权编明确在当事人没有约定且没有法律规定的情况下，应当“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。这就明确将物尽其用作为添附的情况下标的物所有权归属的确定标准。在发生添附且没有当事人特别约定和法律特别规定的情况下，首先应当考虑如何能够充分发挥物的效用。在物不可分离或者强行分离要付出较大经济代价的情况下，即便一方当事人请求，法院也不能强制要求恢复原状。而在物的归属上，基于充分发挥物的效用的考虑，原则上不动产与动产添附的情况下，由不动产权利人取得所有权；发生添附的物都是动产或者都是不动产的情况下，要考虑
18、价值较大的一方取得所有权。而在双方的物或者劳务价值大致相同的情况下，则要适用保护无过错当事人的原则，也就是要考虑当事人的主观过错，由无过错一方取得所有权。当然，对于因此丧失所有权而受到损害的一方，其完全可以通过侵权损害赔偿、不当得利返还等制度获得救济。这样，就有效区分了物权制度中的所有权取得规则和债权制度中权利受到侵害之后的救济规则。这种做法在有效实现利益平衡的同时，避免了财富的损失和浪费，维护了添附之后的物的价值，充分发挥了其效用。05降低表决门槛建筑物区分所有权，是我国城市居民财产的最主要的财富表现形式之一。稳定和谐的小区环境是社会和谐的重要基础，小区治理是我国社会治理的重要环节。基于业主
19、的共有权和共同管理权，对于建筑区划内有关共有或者共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定。实践中，困扰小区业主自治最大的障碍是召集业主开会难、通过决议难。这一方面是由于小区面积较大、业主众多。由于我国城市基础设施落后、规划精度不高，长期以来，我国土地出让地块偏大，这也导致建筑区划面积较大、小区规模过大，从而一个小区内业主成千逾万。而物权法设定的通过规则门槛过高。即便是一般事项，按照物权法，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；而对于法定的重大事项，则需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。民法典物权编进一步完善了表决规则，区
20、分了参与表决的规则和通过规则。业主共同决定事项，只要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，其表决就是有效的。决定一般事项，只要经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可；而决定重大事项，需要参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这就大大降低了共同决定事项的门槛。这就意味着在涉及小区事务，能够更为便利地形成共同意志，打破久拖不决、资源闲置浪费的僵局。物权编还将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确列举为业主共同决定的重大事项，并且明确利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有，从而表明了对闲置的共有部分及时
21、改变用途或者从事经营的鼓励态度。通过6个案例深度解读！什么是居住权？居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权以满足生活居住的需要。案例分析Ol居住权可以实现以房养老吗？老王患病多年、卧床不起，一直由再婚的老伴李奶奶负责照顾。最近一段时间，老王身体倍感不适，开始考虑身后之事。他准备将自己唯一的住房过户给儿子用作婚房，但是又担心自己去世之后李奶奶可能会居无定所。对此，邻居小明告诉老王可以在房屋上设立无偿的居住权，保障李奶奶晚年的住房问题，老王对这个说法感到很新鲜。请问，居住权可以实现以房养老吗？解读民法典法条：第366条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益
22、物权，以满足生活居住的需要。第368条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第371条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。为解决特殊群体生活居住的需要，民法典增加了居住权制度，以保障弱势群体的住房需求，推动我国住房保障体系的完善。所谓居住权是指为了满足生活居住的需要，根据合同约定占有、使用他人住宅的权利。相较于租赁权，居住权的期限可以是终身的，能够更好地保障人们的居住权益。根据民法典第368条规定，居住权通常是无偿设立的，但法律充分尊重当事人的意思自由，允许房屋所有权人和居住权人约定有偿设立居住权。居住权自登记时起
23、设立，因此,居住权合同订立完成后应当及时向不动产登记机构申请居住权登记。此外，民法典第371条规定以遗嘱方式为他人设立居住权的参照以合同方式设立居住权的规定。具体到本示例中，老王可以在办理房产过户登记给儿子之前立下遗嘱，为李奶奶设立无偿的居住权，保证李奶奶晚年居有定所。待老王去世后，李奶奶向登记机构申请登记就能享有该房屋的居住权，实现以房养老。需要注意的是，若老王在遗嘱中设定了居住权期限，则李奶奶只可居住至期限届满，期限届满后，李奶奶的居住权消灭；若老王遗嘱中并未提及居住权期限，则李奶奶可一直在此居住至去世。居住权消灭后，老王的儿子应及时到不动产登记机构办理注销登记,将登记于不动产登记簿的居住
24、权信息注销。02房屋被抵押后对承租人有影响吗？小李从2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期为5年。2019年底,为了扩大公司规模，小明向银行贷款100万元，银行要求小明提供担保。迫于无奈，小明只能将此套房屋抵押给银行。小李得知此事后，感到十分担心，害怕自己无法继续在该套房屋内居住。请问，房屋被抵押后对承租人有影响吗？解读民法典法条：第405条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据民法典第405条规定，房屋出租之后成立的抵押权不影响原来的租赁关系，先设立的租赁权优先于后设立的抵押权。需要注意，此规定要求在抵押权设立之前，房屋已经被承租人实际占有，也
25、就是说租客已经实际住进房屋之内。如果租赁合同签订后租客没有住进房屋中，那么在设定抵押时抵押权人很难知晓租赁关系的存在。此种情形下，租赁权人主张在先成立的相赁关系优先于后设立的抵押权，显然对抵押权人不公平。而除了房屋等不动产租赁需要满足此条件，其他动产适用这一规则时也要求承租人实际占有所租赁的财产。具体到本示例中，小明先将房屋出租给小李，小李实际居住在该房屋内，后来小明才将房屋抵押给银行。由于小李的租赁权先于银行的抵押权，后设立的抵押权不能对抗小李的租赁权，因此，小李可以继续承租该房屋，不受银行抵押权的影响。03抵押给别人的房屋可以转让吗？小明购买房屋时资金紧张，便将此套房屋作为担保，抵押给了老
26、王。一年后,小明的儿子突然患病，为尽快筹集手术费用，小明想要将这套房屋出售给他的同事小李。小李从其他同事那里得知，小明之前已经将该房屋抵押给了老王。小李担心在抵押期内未经过老王同意，该房屋不能买卖。但是这套房屋的售价又十分划算，小李感到十分纠结。请问，抵押给老王的房屋可以转让吗？解读民法典法条：第406条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足
27、部分由债务人清偿。此前，物权法规定抵押期间内未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非此债务被提前清偿、该财产上的抵押权被消除。物权法的规定保护了抵押权人和买受人的合法权益，减少了抵押财产转让情形下抵押权实现的难度，但是也增加了交易成本。对此，民法典第406条明确规定，抵押人转让抵押财产时无需获得抵押权人的同意，抵押权人对该财产仍享有抵押权。只要抵押财产的价值不因为转让受到损害，抵押权就不会受到影响，因此转让抵押财产无需得到抵押权人的事先同意。但是抵押财产被转让时，抵押人需要及时通知抵押权人，让抵押权人了解抵押财产的现实状态。如果转让行为使抵押财产受到损害，抵押权人为保护自身利益可以要求抵押人将
28、转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。具体到本示例中，小明可以不经过老王同意将抵押的房屋转让给小李。房屋转让后，老王对该房屋的抵押权不受影响，但是小明需要及时通知老王房屋被转让的事实。如果房屋转让可能造成房屋价值的减损，那么老王可以要求小明将出售房屋所获的价款提前偿还或者在相关机构进行提存。04动产上有多个抵押权时谁优先？小明开办了一家模具制造工厂，因遭遇经济危机，大量货品积压，公司急需流动资金进行周转。于是，小明向银行贷款50万元，并将工厂的一台价值120万元的高端进口机器抵押给银行并办理了抵押登记。但是让人意想不到的是，今年年初以来，小明的工厂又因为遭遇新冠肺炎疫情无法进行正常的生产销
29、售活动。为了能够按时给工人发放工资，小明又先后将此台机器抵押给老王和老李，借得30万元和20万元，但均未办理抵押登记。现小明无法偿还银行、老王和老李的借款，请问谁可以优先受偿机器拍卖？解读民法典法条：第414条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。根据民法典第414条规定，同一财产上设立了两个以上抵押权时，对于拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权人按照以下原则受偿：无论是
30、动产还是不动产，如果所有抵押权都已经进行了登记，那么抵押权人按照抵押权登记的顺序受偿；如果抵押权有的进行了登记，有的未进行登记，那么已经登记的先于未登记的受偿；如果抵押权都没有登记的，按照债权比例清偿。当然，在不动产上设立抵押权如果没有办理登记，那么该抵押权自始没有设立，也就没有适用民法典第414条规定的可能。民法典规定上述受偿顺序是因为登记具有较强的公示性，债权人可以通过查询登记资料了解抵押财产上设定抵押的具体情况，因此对已登记的抵押权给予特殊保护。具体到本示例中，银行因为办理了抵押登记，成为机器拍卖款清偿的第一顺位人，可以优先受偿机器拍卖后所得的价款。老王和老李都没有办理抵押登记，因此需要
31、在银行受偿后按照各自的债权比例受偿。05误装他人房屋能要求补偿吗？小明把邻居家的木板加工成一根拐杖。小李在装修时误装了邻居的房屋。小王误将自己家的石灰与邻居家的沙子掺杂在一起。小明、小李、小王因此与各自的邻居产生纠纷。请问，拐杖、装修后的房屋和掺沙后的石灰应归谁所有？解读民法典法条：第322条因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约
32、定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。民法典第322条对此予以规定。首先，民法典尊重当事人的意愿，当事人对新物的归属有约定的，就按照约定确定新物的归属。例如，小明和邻居约定木板加工后的拐杖仍归邻居所有，因此按照合同约定，小明的邻居拥有拐杖的所有权。其次，当事人对新物的归属没有约定或者约定不明确的，则根据法律的规定确认新物的归属。如果法律也没有相关规定的，新物的归属按照有利于发挥功效和保护无过错当事人的原则进行确定。例如，小王的邻居正在建造房屋，小王误将
33、自己家的石灰与邻居家的沙子掺杂在一起。混了沙的石灰可以用来修建房屋，可将掺沙的石灰归属于小王的邻居所有，有利于发挥其功效。又如，小李误装了邻居的房子，邻居对此事的发生并没有过错，可将装修后的房屋归小李的邻居所有。需要注意的是，确定新物的归属可能会对失去原物所有权的一方造成损失。根据公平原则，对于添附的发生因为新物所有权人有过错的，新物所有权人应向失去原物所有权的一方赔偿；如果当事人对加工、附合、混合的发生都没有过错，则由获得新物的所有权人对失去原物所有权人给予补偿。例如，邻居在得到装修后的房屋后，应当对小李予以公平补偿。06修建房屋时可以向邻居临时借道吗？最近，小明在自家宅基地上修建房屋，由于
34、要铺设下水管道，需要向邻居小李借道,经过小李的院子。但是小李认为小明的借道行为会影响自己的日常生活,因此不愿让工人进入院内进行管道的铺设。小明认为邻里之间应该互爱互助，彼此之间提供方便，小李应当允许自己借道。随后，两人因此产生矛盾。请问，修建房屋是否可以临时向邻居借道？解读民法典法条：第405条当抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。第288条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第292条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权
35、利人应当提供必要的便利。民法典法条：第295条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第296条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。修建房屋可以临时利用他人不动产。但是所利用的不动产必须是相邻的土地或房屋，并且不能危及相邻不动产的安全，不得损害相邻不动产权利人的利益。根据民法典第288条的规定，相邻的土地、房屋等不动产的权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。与此同时，民法典第292条规定，不动产权利人因修建施工、架设电线、埋设管道等，需要临时利用相
36、邻不动产的，相邻土地权利人应当允许并提供必要的便利。此外，根据民法典第295条、第296条的规定，不动产权利人利用相邻不动产时不得危及相邻不动产的安全，并应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损失。具体到本示例中，小李作为小明的邻居，应在小明修建房屋时提供必要的便利，不能拒绝小明提出的借道要求。与此同时，小明向小李借道时，也应该选择对小李影响最小的方案，避免给小李造成损害。如果施工过程中有可能危害小李不动产安全的行为，小明应及时地采取措施消除危险，如果造成损害的还应当及时赔偿。附思考问题1什么是物权编？物权是民事主体依法享有的重要财产权，民法典物权编共5个分编、20章、258条。规定了各类财产关系
37、的物权制度，又是调整因物的归属和利用产生的民事关系的规范体系，并且它能够在民法典各分编中排在第一编，重要性可见一斑。民法典按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，进一步完善了物权制度。物权编的诞生，将筑牢现代产权保护制度的坚实基础，让公民财产权利得到更有力的保护。2物权中的“物”是什么意思？民法典第115条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”该条第一款所称的“不动产通常包括土地、房屋、林木等不能移动或移动将严重损害其经济价值的有体物，与之相对能够移动的，对人们来说有使用价值的，且人力可以支配的
38、物品就是动产，比如手机、书柜、珠宝首饰等大大小小的物品。第二款中所说的权利作为物权客体，是指财产权利被视为物的情况，权利虽然无形，不是传统意义上的物品，但是它依然有财产价值，当权利原主人把权利拿出去对外抵押、质押的时候，它在法律上就成为了一种物。3物权的范围有哪些？民法典第114条第二款规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”所有权是指所有人依法享有的对其财产进行占有、使用、收益、处分的权利。按照所有权人的不同性质划分，所有权可以分为国家所有权、集体所有权、私人所有权。按照所有权主体的多寡划分，所有权还可划分为单一所有权、共有权和建筑物区分
39、所有权。用益物权是指非所有人依法对他人所有的物享有的占有、使用和收益的排他性权利，其支配的是标的物的使用价值。用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、探矿权、采矿权、养殖权、捕捞权等。那么比如我们现在的团场职工有身份地，有些职工就自己没有种，把经营权流转出去，土地承包经营权是集体经济组织成员享有的一项重要的用益物权。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿。担保物权是对他人提供担保的物或权利的价值所享有的权利，支配的是标的物的交换价值。担保物权包括抵押权、质权和留置权。4地使用权的期限是多久？房屋产权包含房屋所有
40、权和土地使用权两部分。从法律上讲，房屋所有权的期限是永久的，但土地使用权是有期限的，一般来说，民用住宅用地使用权年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。所谓的“自动续期”是指：住宅建设用地使用权的续期不需要当事人向相关政府部门申请、批准，就可以自动延长。5自动续期需要缴纳费用吗？民法典从法律层面确认了住宅建设用地使用权期满以续费为原则以减免为例外的方向，预计不久的将来，住宅建设用地使用权续期的费用问题将会立法或者地方性法规的形式予以明确。注意！民法典第三百五十九条第二款规定：非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其
41、他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说非住宅建设用地的商住、商铺、工业用房等并没有获得“自动续期”的“尚方宝剑”，需依照相关法律规定办理。所以外界有销售以混淆概念的方式向你宣传“商住产权已永久化了等，那绝对是骗人的，切勿上当受骗。6居住权可以实现以房养老吗？所谓居住权是指为了满足生活居住的需要，根据合同约定占有、使用他人住宅的权利。相较于租赁权，居住权的期限可以是终身的，能够更好地保障人们的居住权益。根据民法典第368条规定，居住权通常是无偿设立的，但法律充分尊重当事人的意思自由，允许房屋所有权人和居住权人约定有偿设立居住权。居住权自登记时起设立，因此，居住权合同订立完成后应当及时向不动产登记机构申请居住权登记。此外，民法典第371条规定以遗嘱方式为他人设立居住权的参照以合同方式设立居住权的规定。民法典增加了居住权制度，以保障弱势群体的住房需求，推动我国住房保障体系的完善。
