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1、(一)宏观环境研究常德市是省辖地级市，位于湖南省北部，史称“黔川咽喉，云贵门户J东南联益阳市，西邻张家界市、淮化市和湘西自治州，北与湖北省恩施、宜昌、荆州等地交界。土地面积18190平方公里，总人口598万。辖武陵、鼎城两区和安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门6县及德山、柳叶湖、西湖、西洞庭4个管理区，代管津市市。常德东濒洞庭湖，西处武陵、雪峰山脉，地势自西向东倾斜。是江南著名的鱼米之乡。常德自然资源丰富，美丽清澈的沅江呈“几”字形横穿其中，常德沅芷澧兰，山川秀丽，名胜古迹遍布其间。最美的山壶瓶山，最丽的湖一柳叶湖等优美景观。1、经济环境：1)经济总量：2002年，常德市实现国内生产总值443
2、亿元，按可比价计算，同比增长10.3%,经济总量在全省14个市州中名列第三位。全市人均国内生产总值7423元，约900美元，其中市辖区人均达1811美元。 GDP2)财政收入2002年，常德财政收入达35.9亿元，同比增长29.6%o其中地方预算内财政收入16.6亿元，增长13.8%,在地方预算内财政收入中：市辖区7.7亿元，增长15.9%。3）产业结构产业结构：常德市积极推进“工业化、农业产业化、城镇化”发展进程，产业结构不断调整优化升级。2002年，全市三次产业占国内生产总值的比重为：25.7%、40.0%、34.3%,第三产业所占比重比上年提高0.8个百分点，三次产业由1997年“一、二
3、、三”演进为1999年的“二、三、一”结构。4）所有制结构2002年，常德市国内生产总值中非公有制经济比重达70%,规模以上的工业总产值，国有占52%,集体占11%,三资、个体、股份制等其他经济类型占37%。全社会消费品零售总额中，国有占8%,集体占8%,三资、个体、股份制等其他经济占84%。在规模以上工业总产值和全社会消费品零售总额中非公有制经济所占比重分别比上年提高9个和4个百分点。5）农村经济常德市是一个农业大市，耕地面积416千公顷，农业人口469万人。盛产稻谷、棉花、生猪、鲜鱼、水果、珍珠、湘莲、芭麻、茶叶、烟叶等。常德市“五个百万亩产业化工程”已取得实质性进展，杨树、早熟柑橘，淡水
4、珍珠生产在全国地级市中位居前茅，奶牛、肉牛、肉羊、蔬菜、水产、畜禽等已成为主导产业。涌现农业龙头企业133家，其中年产值3000万以上的发展到22家。各类规模较大的农业专业市场70多个。全市农业商品产值118亿元，农业商品率为69%。2002年，常德市有乡镇企业14.7万家，从业人员6.1万人；完成企业总产值504亿元，工业增加值81亿元，分别比上年增长9.6%和8.9%。6）工业经济2002年末，常德市共有工业企业405家。全年实现工业增加值145.9亿元，比上年增长13.1%,其中规模以上工业增加值81.5亿元，增长15.3%常德市工业以加工业为主，综合优势突出。逐步形成了烟草制造、食品加
5、工、机电设备制造、纺织业、建材业、造纸业、医药业七大支柱产业。常德卷烟场是全国五大烟厂之一；金健米业是“全国粮食第一股”酒类和食盐生产居全省第一位；华南光电、华文科教、汉光科技为国家认定高科企业，湖南车桥厂车桥生产量居全国第二；杰新、车棉棉业、中太化纤及常纺机形成了纺织、印染、服装、化纤、纺织机械多层次纺织工业体系，棉沙、布产品产量占全省1/3,“巨鹰牌”摇架占全国同类市场分额70%；坝道特种水泥厂、塑钢铝材、永昌盛构成建材产业群；恒安纸业是全国卫生纸最大生产企业，“心相印”卫生纸属国家名优产品；益桥制药、洞庭药业、德海药业为龙头的医药产业已成雏形。常德卷烟厂始建于1951年，拥有总资产近50
6、亿元，卷烟年生产规模达到80万大箱，被纳入国家520家重点企业之一。2002年，企业实现经营总收入80亿元，其中卷烟销售收入71亿元，税利42亿元，利润7亿元，企业综合经济实力连续10余年寄身全国500家最大工业企业前列，2001年按税利排全国500家第17位，列行业第5位。“芙蓉王”以“烟界瑰宝”享誉全国。2002年，常德市规模以上工业完成工业总产值181.2亿元，同比增长9.5%,完成工业增加值81.5亿元，同比增长15.3%,实现产销率100.6%,同比上升0.9个百分点。增加值绝对额位居全国第三。2002年全市共有个体工商户78650户，其中新发展15647户，比上年增长20%,共有私
7、营企业2385户，其中新发展880户，比上年增长37%。个体私营企业注册资金41.4亿元，从业人员178051人，实现产值22.84亿元，销售总额30亿元。7）国内贸易2002年，常德市社会消费品零售总额为142.49亿元，比上年增长10.6%o人民中路商业步行街为全国“百城万店无假货示范街”、全国“购物放心一条街”。商业市场和特色街：2002年末，常德拥有各类商品市场301个，年成交额达96亿元。桥南市场群以经营日用工业品、五金、为主，年成交额超过26亿元，为中南地区最大的商品市场之一。火车站市场以经营糖酒副食、家具家饰、装饰材料、农机、农产品为主，市场规模不断扩大。甘露寺蔬菜批发市场、桥南
8、水产市场为全省闻名的农产品专业批发市场。商业特色街有人民中路商业步行街，郎州南路通讯电脑产品一条街，洞庭大道西段的按摩、足浴一条街。8）旅游概况2002年，常德共接待海内外游客367万人次，比上年增长20%；实现旅游综合收入19亿元，比上年增长21%。全市旅游收入相当于GDP的4.6%,占第三产业增加值的12.96%,旅游业正在成为国民经济强劲增长点和第三产业支柱。2000年，常德正式被授予“中国优秀旅游城市”称号；2001年，桃花源风景区被评为首批国家4A级景区，花岩溪、柳叶湖、夹山被评为国家3A级景区。9）利用外资：2002年，常德市新批外商投资企业26家，总投资96922万元，同比增长4
9、3.8%；合理利用外资9505万美元，同比增长79.4%；外资到位6501.1万美元，同比增长25.9%。2002年，常德市参加年检的外商投资企业155家，正常运转的107家。其中，独资企业69家，合资企业76家，合作企业10家。产业分布：第一产业14家，第二产业89家，第三产业52家。盈利企业36家，利润22112万元，持平86家，亏损33家，全年实现销售收入16.8亿元，同比增长9.9%；上缴税金1.32亿元，实现利润2.07亿元，安排就业12220人。2002年，常德市进出口总值为7559万美元，比上年增长55.2%。其中出口4185万美元，同比增长66.6%；进口3374万美元，增长4
10、3.1%。10）金融保险2002年末，全市银行类金融机构968家，从业人员8561名。各项存款余额262.94亿元，比年初增加41.89亿元，同比多增8.98亿元；贷款余额242.85亿元，比年初增加1114亿元，现金尽回笼15.17亿元，比上年多回笼4.58亿元。11）交通常德交通形成了以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，水陆空主题发展的体系。319、207国道连接8条省道辐射周边，长常高速公路全线通车，常张高速公路正在建设，枝柳铁路纵跨3县、石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。沅江、澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。桃花源机场距市区13公里。为国家标准4C级机场、可泊波音737等大型飞机，相继开
11、通广州、深圳、海口、北京等航线。12）城市建设常德市在大力发展经济建设的同时，始终把城市建设摆在优先位置，提出了“加快城建步伐，建设全省一流城市”的战略目标。每年投入近5亿元资金于城市基础建设，城区面积迅速扩大，城区面积达60平方公里，城市人口近60万。城市道路建设依照城市总体规划，形成了以洞庭大道、武陵大道为主线、五纵六横、以线连点，以线带面、大街小巷共同发展的道路网络格局。1997年，提出了将常德城建成国家园林城市的创建目标，通过不懈努力，绿化大量增加，园林档次不断提升，至去年底，绿地面积1651.15公顷，公用绿地面积285.61公顷，绿地覆盖率达39.1%人均达8.22平方米。去年十二
12、月常德市被建设部正式命名为国家园林城市。随着社会经济的迅速发展以及国家住房制度的改革逐步深入，城镇居民住房条件明显改善。人均住房建筑面积达到28.27平方米（人均使用面积20.55平方米），自有房拥有率达到62.4%,住房自有化带动了住房消费带动了住房消费热潮，平均每户购房金额达到28497.19元，装修费用达到7010.75元。住房消费的热潮刺激了主房消费相关的物业管理的告诉发展。物业管理社会化、市场化趋势日益明显，共有39家物业公司为19106户居民提供了优质的物业服务，截止2002年底，全市共有开发公司100余家，小区或居住组团近50个，城区有1/5的居民生活在小区或居住组团中。2002
13、年全市房地产业投资总额达到20.19亿元。其中城区房地产投资额达到8.23亿元，实现五年内平均增长42.23%,常德房地产业发展令世人瞩目。常德市城区是湘西北地区的区域性中心城市，也是湘西北地区的交通枢纽和流通中心。城市总体规划2005年城市人口规模为58万人，规划建设用地控制在58.72平方公里内。2020年规划为85万人，规划建设用地控制在85平方公里内。城市规划区面积为638平方公里。13）居民生活2002年，常德市城镇居民人均可支配收入7460元，比上年增长9.6%；农民人均纯收入2341元，增长5.9%。2002年末，常德市城乡居民储蓄存款余额达203.67亿元，比年初增长17.9%
14、,人均储蓄存款额3405元。2002年，常德市城镇居民人均消费支出5758元，恩格尔系数为35.2%；人均用于文化教育娱乐和交通通讯的支出分别比上年增长54.7%和36.1%o农村人均生活消费支出2135元，恩格尔系数50.2%。2002年，常德市住宅竣工面积89.63万平方米。城镇居民人均居住使用面积20.55平方米，农村居民人均住房面积38.02平方米。14）经济发展任务大幅度提高城市经济实力，进一步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。发挥能源基地、轻型工业与农业基地、交通枢纽和商品流通中心的作用。广辟建设资金来源渠道，加强城市建设力度，大力加强基础设施与环境
15、建设，发挥城市凝聚力，促进经济发展；大力发展旅游业，培育新的经济增长点；塑造有特色的宜人的现代化城市环境，提高城市竞争力；坚持可持续发展战略和科教兴市战略，提高城市经济、社会、环境的整体效益，提高城市发展的质量和水平。经济环境综述常德市国民经济持续健康发展，经济总迈向新的台阶，市场价格保持稳定，全年居民消费价格指数为100.6,同比增长0.6个百分点。劳动就业基本稳定，各项改革初见成效，认真实施“五个百万亩”工程，加快建设产业化龙头企业，促进农村经济全面发展。随着改革的深入，经济的发展，城市化进程力度的加大，房地产业稳步发展，实现五年内平均增长40%以上，政府出台一系列政策促进房地产业的发展，
16、随着税收政策、金Ii政策，户籍政策的完善，整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。武陵区主要经济指标:指标名称单位绝对数同比先国内生产总值万元16092714.3第三产业万元9288318.0农业总产值万元379676.2规模以上工业总产值万元2185013.9全社会固定资产投资万元7455116.1社会消费品零售额万元8970210.6出口总额万美元29518.0城镇居民可支配收入元74599.6农民人均纯收入元35128.4财政收入万元950810.12、政策环境自1998年起，各单位基本停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化，根据住房市场变化和需求，国家初步建立新的住房体系。在201
17、0年，城市人口将达到100万,每年需住宅3万多套，约320万平米。停止院内集资新建住宅，严禁市城区、党政机关、企事业单位、部省属驻常单位在院内集资新建住宅，也不许委托开发商代建住宅。全面放开房改房上市交易，在市城区购买房改房，不受级别、地域、户籍职业限制。任何单位不得以特殊理由限制、阻止外来人员购买房改房，购房人享受该区物业管理的同等待遇。降低交易税费，市城区住房交易税费按建筑面积收取，每平方米10元。鼓励非城区户口公民在市城区购买商品住宅，非市城区户口公民在市城区购买商品住宅，经本人申请，户籍管理部门要办理落户手续，并享受市民同等待遇。加大经济适用房建设力度，经济适用房的销售对象是面向广大中
18、低收入家庭，考虑到普通家庭的经济承受能力，又兼顾政府财政补贴，按保本微利的原则，建房成本加3%的微利确定，单位面积控制在120平米以内，均价控制在950元每平方米以内，按2002年职工平均工资计算，房价控制在年收入的3-6倍范围内，月供控制在家庭收入的三分之一左右，月收入IOoO元，月付300元左右，以上数据是以120平米房，总价11.4万，20年按揭，首付3.42万元。经济适用房选址于市城区东、西、南、北交通便利，环境较好地段，离市中心10-20分钟车程。市政府提出到2015年提前五年全面建成小康社会的奋斗目标。3、文化环境人文环境：常德市中心城区现有普通高等院校2所，普通中专院校9所，成人
19、高等学校2所，成人中专学校8所，技工学校三所，在校学生24506人，教职工2606人。其中常德师专和常德高专在合并升格为常德师范学院。常德市文明历史悠久，文物古迹众多，其中许多被列为国家及省市一级的保护单位。常德市区市级以上文物保护单位一览表级别名称年代地点国家级铁经幢宋代市滨湖公园省级荣定王墓明代德山老码头粮油仓库常德会战阵亡将士公墓民国青年路宋代碑刻宋代市滨湖公园常德诗墙现代沅江北岸市级笔架城明代人民中路古城堤常德府古城墙明代城东等处南城古城墙宋代德山莲花池村上石柜、沙湾石柜唐代城西、城东沅江北岸清真古寺清代人民东路丝瓜井、四眼井等五处古井明代城北丝瓜井居委会等处地理环境：常德，古称武陵，
20、境内地貌山地、丘陵、平原各具特色，自然风光旖旎，名胜古迹众多，自古就有“风景之国，文物之邦”的美誉。至1998年底，全市共有国家级森林公园5处，省级森林公园2处，国家级自然保护区1处，省级风景名胜区2处，省级旅游度假区1处。众多的历史遗迹和近现代人文景观更是星布全市。主要景区有桃花源、花岩溪国家森林公园、壶瓶山国家自然保护区、柳叶湖省级旅游度假区、澧县城头山古文化遗址、嘉山省级风景名胜区、夹山寺、常德诗墙等。全市水系完整，河流稠密，数百条溪河汇于沅、澧两大水系。境内沅江长164公里，澧水长169公里，水能斐源丰富。滨湖、白马湖、柳叶湖形成优良的城市水岸线。人口环境:（二）宏观环境综述1、宏观经
21、济形势对项目发展的影响良好的经济形势为常德市整个房地产市场打下坚实的基础，也为商业和娱乐业的进一步发展积累了充分的市场基础，低于40%的恩格尔系数，城区市民的花费更多的集中于娱乐、休闲，为本项目的发展提供了多面的发展空间。2、旅游资源对项目发展的影响丰富的旅游资源为常德的旅游业发展创造良好的环境，独特的地方文化，优越的地理位置吸引大量的旅游人群，如何依托张家界著名旅游风景区，进一步立足本地的旅游开发，为本项目借“游”之势带来契机。3、住宅需求对项目的影响连年来房地产业的高速稳步发展，逐渐具备一定规模，不断的带动和刺激商品房的消费意识，目前，常德房地产设计建设还不具规模，具有新型生活理念的楼盘初
22、现市场，当地房地产营销企划相对薄弱，为本项目迅速占领和领导市场埋下伏笔。（二）常德规划研究近期建设发展规模常德市2005年城市建设用地约57.84平方公里,总人口58万人，人均用地102平方米以内。近期城市建设规划用地发展方向1、江北城区：以老城区为中心，向北、向西发展，主要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城市建设。2、江南城区：城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设。3、德山开发区：主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成一定城市规模。4、近期主要建设内容：老城区改造主要指江北城区。对人民中路两侧进行改造，形成一个商业气息浓厚、环境宜人的商业步行街。
23、常德旧城区中区改造，22公顷；商品房开发，250万平方米，其中住宅220万平方米。居住区建设随着城市用地规模的增加及用地方向的拓展，在相应地段配备相应的居住用地。结合市区的水网和绿化建设一些环境宜人的高级别墅住宅区。公共设施1、改建现有人民中路和建设路两侧商业设施，适当增加一些商业网点，完善和丰富江北城区的商业中心。2、在常德师专东侧新建市政广场，并在其周围配置相应的行政办公、商业金融、文化娱乐、体育设施等用地，近期初步形成江北城区同时也是常德中心城区的行政中心和商业副中心。3、改善江南城区桥南市场的交通环境，加强市场管理，使其形成江南城区的商业中心。4、增加德山开发去的行政办公、商业金融、文
24、化娱乐、体育设施等用地，完善其公共设施服务网络。5、常德外语学院、常德大剧院、柳叶宾馆、常德市电视广播大厦、老年病医院。5、近期建设重点项目投资：单位（万元）商品房开发250000旧城区中区改造300000柳叶宾馆18000市广电大厦32000市政广场15000江南公园9000滨湖公园改造10000柳叶湖综合开发55000城市污水处理工程3000常张高速公路常德段250000常吉高速公路常德段2700006、城镇发展战略布局： 一个中心：常德市。 两大城市群：以石门为核心的西北城市群和以津市澧县为核心的东北城市群。 三条轴线：南部发展轴（319国道、1848省道、石长线、长常高速公路沿线）、北
25、部发展轴（津市、澧县沿澧水流域到石门）和中部发展轴（207国道、石长线和1836省道沿线）。 四类空间：以常德为中心的都市区，以各城镇发展轴为依托的城镇密集区，以交通干线和沿线重要城镇为骨干的城镇点轴发展区和西部山区的城镇点状发展区。7、深度开发常德旅游资源，强化水上体育运动、观光休闲度假、会议培训购物三大旅游特色。8、城市人口规模：2005年58万人；2010年66万人；2020年85万人（其中江北城区55万,江南城区15万，德山开发区15万）。9、城市用地发展方向：江北城区以强化中心职能为主，近期向北沿武陵大道、向西沿洞庭大道发展。远期向西北发展，向东以铁路为界。德山开发区以向南发展为主。
26、江南城区向西发展，适度控制向南发展。10、城市用地总体布局： 江北城区：以洞庭大道和武陵大道为骨架，依托市政广场（芙蓉广场）结合江北水系绿化带布置未来的城市中心区。综合布置广场、行政、商务中心、绿地、文化旅游休闲中心等。保留原有旧城区的商业服务中心，完善配套现有居住区，规划新的居住区。西部布局文化教育用地。在火车站西侧和西南部布局工业、仓储用地。城市绿地主要结合水系布置。 江南城区：配套完善基础设施。中部布局生活居住区。东、西部结合批发市场布置一些加工工业。金霞路中段和玉霞路南段集中布置公共绿地。以桥南市场一带为中心组织江南片区中心。 德山开发区：北部在原有基础上适当调整用地布局，配套完善基础
27、设施，提高环境质量。南部新区东西侧布置工业用地，中部布局居住和公共设施用地，火车站西侧布置仓储工业用地。德山开发区的中心布局在乾明路南段。（）土地市场研究地块价格比较地段面积（平米）用途价格（万/亩）人民中路（大桥四区）2660商业综合40年28人民中路（大桥四区）7382商业综合40年21人民中路（大桥四区）17960商业综合40年23207国道家具产业园地块55839商业仓储40年20和平西街3782商住综合40年，建高17层32无线电专用设备厂地块4160住宅用35年18万无线电专用设备厂地块1962住宅用35年10万无线电专用设备厂地块16974住宅用35年20万丹阳路15485商住综
28、合40年15万朝阳路11944商住综合40年64万柳叶湖七里桥57977住宅70年18万柳叶湖七里桥24057办公住宅40年18万数据采自常德政务中心房地产部，为全部由B牌竞标地块，基本无人参与竞价，土地市场平淡。（三）商业环境研究为准确判断当地市场的商业环境，各类商业业态所占比例，对整体商业宏观层面的把握和微观业态的研究,进一步发掘市场的空白点与饱和点，抽取了常德主要商业街道,对餐饮、娱乐、休闲业态做全面的普查与征对性调查，为项目的策划工作作充分的准备。武陵大道商业业态:类别名称数量比例足浴、按摩杨氏足浴按摩中心、六合按摩院、蓝风按摩中心、金池保健足浴、脚脚休闲城、三和按摩院、和平休闲中心、
29、金泉足浴按摩、水依天按摩休闲（盐浴、宫廷浴、泰式按摩、足浴、桑拿、茶艺）、浴岛休闲城、月伴湾足浴休闲、满堂红足浴广场、湘水水足浴、碧水山庄温泉广场（保健推拿、医疗足浴、影视温泉、咖啡茶艺）、金色年华扬州足浴、紫云居休闲城、赛龙美容美发足浴按摩、都市豪情南宏广场、玉波苑按摩中心、逢鑫专业按2626%摩、泰康休闲中心、漂亮宝贝洗脚、皇朝休闲、大天和专业按摩、鹏川阁休闲城、雅虹足浴城、美容、美发美体白领丽人、杨氏美容美体俱乐部、时代经典美容美体生活馆、喜芙浓意大利健康纤美馆、蝴蝶秀化妆、十八郎形象设计、今生有约美容美发、天姿美容院、焦点玉人美容美体休闲机构、沁浪理容、天天理容休闲城、1111%茶艺怡
30、清源茶行、金秋茶苑、清荷茶馆、蓝天茶艺港湾、御品光茶艺、万紫千红茶艺广场、天堂楼茶艺中心、77%酒店、酒楼舒乐大酒店、华岳宾馆、华天大酒店、丰园酒家、小海豚酒店、湘水人家酒店、超强酒店、鸿锦大酒楼、天宝大酒店、光丰大酒楼、福湘源酒楼、食为天酒家、泰和酒楼、蓝宝石（KTV包房、商务套餐、标房）、手拉手美食府、金太阳大酒店、重庆小天鹅湖渝园酒店、金满楼饭店、金叶宾馆、金叶大酒店、国香酒店、茂哥酒店2222%中式餐饮一德堂特色米粉、江南传统小吃、杨裕天面粉小吃、大宫殿臭豆腐、庆华园芙蓉炒米粉、紫金超市茉莉村快餐粥吧、风味美食府、龙马美食文化村、罗汉膳堂、金冠王美食城、1010%西式餐饮米萝咖啡（意式
31、咖啡、中西快餐、牛排、花果茶）、世纪风（音乐、茶艺、咖啡）、维多利亚广场、上岛咖啡（进口现摸磨咖啡豆、台式快餐、西餐、堡子饭、牛扒、花果茶）、44%服饰华伦天奴、细川服饰、哥弟服饰、金利来、44%其他名恒昌名烟名酒专店、丽声音响、豪杰名烟名酒、天宝电脑广场、健伍音响、美居乐、爱浪音响、龙详网吧、名人本色国际车行、雅斋收藏品专店、常德博物馆、金喜超市、金华电游、歌舞厅商场、德嘉整体卫橱、金色年华KTV、金碧辉煌KTV、天上人间KTVo1818%合计102分析：武陵大道商业业态比重依次为：足浴按摩、（酒店、酒楼）、（美容、美发、美体）、中式餐饮、茶艺、西式餐饮、服饰。人民路、武陵大道以西商业业态:
32、类别名称数量比例美容、美发美体廊少爷美容、华丽休闲美容美体、张敏美容美发、310%茶艺热带雨林、欢乐谷26%酒店、酒楼天丽宾馆、西湖大酒店、华都大酒店、310%服饰法国鳄鱼、法国都彭、法国梦特娇、鳄鱼恤、宝贵童装、安踏服饰、罗蒙、万里马、意大利迪柯尼、李宁专卖、百事专卖、华伦天奴古柏、1239%西式餐饮雅典咖啡、13%皮鞋皮具意尔康皮鞋、红蜻蜓皮鞋、森达皮鞋、特步鞋、413%其他金文文化文具超市、金罗莎酒饼屋、春燕地毯总汇、博爱花都、有菲纺织专卖、银星装饰布艺619%合计31分析：人民路武陵大道以西业态比重依次为：服饰、（皮鞋、皮具）、（美容、美发、美体）、（酒店、酒楼）、茶艺、西式餐饮。人民
33、西路整体街面环境陈旧，分布招待所、钟表城、日杂店、鲜花店、烧烤等各类小型经营店面，整体业态自然形成，缺乏整体规划、楼体建筑日久失休、是常德商业老街，人流量充沛。10%6%13%39%服饰皮鞋、皮具美容、美发酒店、酒楼茶艺洞庭大道商业业态:类别名称数量比例足浴、按摩巴黎香榭足浴、蓝天理容净足城、博隆足浴健身、金天休闲中心、御足堂、金銮殿浴足足城、长岛休闲足浴按摩、步步思休闲城、健美乐休闲所、月月红休闲中心、海洋之星休闲城、雅俗休闲庄、大自然按摩足浴、怡园美容足浴城、乖乖脚休闲城、萧湘美容足浴城、丽水美容美体足浴、金都专业足浴按摩、金色年华扬州足浴、高佳美容浴足中心、梦中洁休闲、宏大专业按摩、曼谷
34、足浴、温州松骨楼、金华休闲中心、笑语浓休闲中心、美嘉豪居足浴、台湾岛休闲城、金色年华扬州足浴、高佳美容足浴中心、梦中洁休闲、名媛秀国际美容养生馆、曼谷足浴、温州松骨楼、金华休闲中心、笑语浓休闲中心、美嘉豪居足浴、台湾岛休闲城3870%美容、美发美体金山玉理容休闲、沁园足浴美容、丽雅女士专业美容名媛秀国际美容养生馆、周姐食府、59%酒店、酒楼际元泰酒店、德华宾馆、24%中式餐饮佛肚树土菜馆、黄金台万家乐土菜馆、金凤凰明月楼、周姐食府、津市贺记粉馆、津市贺记米粉、610%其他宏大歌舞厅、摩力克家庭软装饰、家和隆超市、37%合计54分析：洞庭大道商业业态比重依次为：（足浴、按摩）、中式餐饮、（美容、
35、美发）、（酒店、酒楼）。口按摩、足浴美容美发酒店酒楼口中式餐饮滨湖路、西园路商业业态:海天酒店、又见面休闲城。光辉美容美体休闲中心、新西园足浴中心、海风足浴休闲中心、钱广美食城、人民路步行街商业业态:类别名称数量比例足浴、按摩金大帝娱乐城（KTV、足浴）、国表休闲、22%美容、美发美体凯利减肥中心、11%茶艺南国洞天、竹林诗语22%服饰妒嫉、米兰婚纱、鳄鱼服饰、美特斯邦威、严氏服装城、凤凰精品羊毛衫、韩国金狐狸服饰、鄂尔多斯羊毛衫、FREEBIRD、花花公子运动休闲、金苹果休闲运动、杰凡尼意大利、堡马意大利、忠信服饰、法国梦特娇、猫人内衣、诱安服饰、U2、老爷车、美特斯邦威、潘安服饰、航力服饰
36、、诗燕服饰、依高、曼娅奴、恒源祥、落夫卡特、华伦天奴、罗夫罗伦、格丽曼娜、贵族城、生活秀、柒牌男装、潘安洋服、卓凡妮华伦天奴、百斯盾、爽美威、雪马羊毛衫、牛仔名店连锁、飞达时装、傲依度、蝉之云内衣、依萝、江南步依樵夫、乔夫西服、依莎贝雪、黑波、宫腾行、贵都、泰莱诗、挺神、纤丝鸟、七匹狼、李宁、花花公子、唐狮、圣得西、奥康名品、圣玛田、杉杉、与狼共舞、保罗、金利来、堡狮龙、真维斯、卡路约翰、艾格、生活几何、班尼路、华伦天奴韦尼、船王、花花公子、爱都、7360%西式餐饮万利隆西饼屋、11%中式餐饮甲天下食府、11%摄影真真宝贝儿童摄影、罗曼婚纱摄影、阳光宝贝儿童摄影常德店、大山摄影器材、54%皮鞋
37、皮具特步时尚运动、皮尔卡丹、森达、红蜻蜓、卡丹路、金利来、爱登堡、金利来皮鞋、严氏鞋城、贵步、斯尔丽、好好鞋店、皮尔卡丹、雅仕利鞋庄、奥康皮鞋、康龙皮鞋、森达、特步、彩宝鞋庄、太子鞋城、百利鞋业、2117%家居多喜爱时尚家居、11%医疗保健吉春堂药店、11%其他杰杰锐舞、非凡精致婚纱会馆、天天福茗茶、非凡精致婚纱会馆、吉春广场、家润多超市、正华1410%商场、雅加达时装商场、彩滨童装城、康明眼镜、圣女美容品、德客隆百货、华龙商贸城、三福百货、麦当劳、122分析：人民路步行街商业业态比重依次为：服饰、皮鞋、皮具、摄影、足浴、按摩、泰乙。服饰摄影口皮鞋、皮具综述：步行街是由市政府投资改造传统人民路
38、商业街而成，2000年7月开街营业。步行街行道中央铺设花岗石，两侧人行道铺设广场砖，全路段装置全天候红外线监控系统；街内新栽种二排共96棵桂花树，各种庭院灯、树景灯、礼花灯、轮廓灯、射灯等灯火亮化设施错落分布，夜景富丽堂皇；配套建设了公共厕所、停车场休闲椅等辅助设施。步行街是常德城区商业网点最密集，建设投资最大，美化亮化最好的路段，投入运行以来，日平均人流量达6万人左右，高峰时达20万人之多，日平均营业额110多万元。步行街已成为常德城区的旅游景点和商业文化的亮点，先后被中共中央宣传部、中央文明办、国家经贸委、国家质量技术监督局、国家工商行政管理总局、共青团中央等六部委命名为“全国百城万店无假
39、货示范街”、被国家质量技术监督局命名为“全国购物放心一条街”，被省物价局命名为“明码标价示范街”。2002年11月份，又通过了省工商局组织的“打假维权示范街”的检查验收。金钻广场商业业态:类别名称数量比例化妆品兰蔻、露华浓、美莱化妆店、32%服饰庄吉西服、非主流服饰店、华伦天奴古柏、惠、卡索、东京八千代、依歌尔诗、曼尼国际服饰、香港纤细、纳微、贵人鸟休闲运动、迷你女孩、美资宝莲、贵氏休闲、阿猫阿狗、嘉丽诗、康奈内衣、婴之房、知己屋、芭蒂娜、法国远东都彭、15488%中国虎、西施尔、富绅、奈格尔、紫丹丝雨、宝仕杰、花花公子、太平洋船王、慧兰、伴尼牛仔、香港边缘地带、巴黎马玉世家、意大利圣罗兰、海
40、阔天空、老人头、ABC服饰、意大利老船长、零距离、兰作坊、比祺、瑞姿、艾唐文、步金服饰、新力迪韩国、HO时代、名袜城、简、苔茗湾、未知未觉、THIMBLE服饰、依衣人、金盾、卡丹顿、老爷车、苹果集团、典雅、森达、青木三色、谭木匠杉杉、石头记、木森林、日泰、日顺皇、奥丝黛利、瑶婷、贝佳人、小魔鱼、法洛尔、三利羊毛衫、都市情人、依柳、罗娜辉、超市经服、新利潮、小天鹅、歌莉娅、拼牌男装、梦特娇、鹿王、以纯、格高、远东服饰、华伦世家、莱克斯顿、马天奴、丽利、斯德雅、苹果、法旅、派意特、佳瑞钻饰、华伦宝盾、黑眼睛、积熙、花花公子、独品、财立雄拉、迪时雅深、水盈格、利都、哺康富,圣卡罗、ONETW0、双子
41、座、蒙丽波滋曼、红贝、犁人坊、点睛佳品、莱维萧服饰美容、女主角、玛莲露、凡恩、出格、朵兰、孕婴用品、A麦,安之秀、欧雅丽、金苹果、李宁皮具、六福格诗画、落兹服饰、纳帕佳、丽都伊人、依旦佩尔、黛安芬、步森服饰、金牡丹、超捷彩装、艾尚、杰西伍、博雅家居、霸王花、男土品牌、自由时尚、威兰西、酷点、水紫印、贵夫人、辣妹屋、庄蒙时尚丽人、猫人、帕士柔珠、南极人、罗蒙、远东、华伦世家、富丽佳、依之尼、凯撒、姗姗精品。中式餐饮大嘴巴肉串店、11%皮鞋皮具利帝鞋王、别克、富贵行、乔丹、爱乐运动鞋、康踏专卖、耐克、方圆鞋城、卡丹路、达芙妮、百兴鞋业、富贵鸟、127%其他星期天休闲包、红牌时尚背包、贝包带、32%
42、合计173分析：人民路步行街商业业态比重依次为：服饰、皮鞋、皮具、化妆品。7%2%88%口化妆品服饰皮鞋皮具综述：根据金健置业提供的招商资料和实地调查可知，金钻广场15万平方米的商业面积，由建成和在建的女人街区域、大兴街区域、儿童街区域、美食街区域以及两栋90米高的住宅组成。其中前四个商业区域的建筑面积在5万平方米左右，金钻广场招商手册中的“金钻广场投资与收益预测表”显示：这四个商业区域的均价在每平方米1万元以上，也就是说，基本售完的这些商业铺面，将为金健置业带来8.5亿以上的收入。（据沈海宏介绍，百分之八九十以上都卖出去了）而建筑面积6.5万平方米的住宅楼，“一期100多套，全部是复式，全卖
43、完了，二期也只剩下几间了，均价2000块一平方米，是常德市最高档的。”照此推算，住宅楼1.3亿的收入也将被金健置业揽入怀中。四个商业区域加上一栋住宅楼，合计可望为金健置业创造10个多亿的销售收入。金健置业的开发成本：“金钻广场总共是160亩地，算拆迁费在内，合到将近200万元一亩J金健置业行政主管沈海宏算了一下金钻广场的土地成本。加上开发施工成本，“投资将近6个亿。”根据分时段市调，广场目前人流量不充分，晚上8点左右，有30余家门店围合的部分广场，只有10余人，而从下午至晚上9.30分结束经营时，至始至终未出现人潮规模。相比而言，人民路人气较旺，应该与人民路步行街有大型超市“步步高”及东西方向
44、连通过道有关，而金钻广场高层住宅尚未交房，裙楼部分商业还未启动，东侧金色华庭正在施工，影响了整体动线的互动。业态综合足浴按摩美容美发茶艺酒店酒楼中式餐饮西式餐饮服饰皮鞋皮具摄影家居662011271861543751335718%6%3%8%5%2%43%10%1%4%首饰美容美发食品超市钟表眼镜西式餐饮服饰皮鞋皮具摄影家居合计449265935414类别品牌列举抽样数量比例服饰铃雅服饰、SmiIey服饰、彩利服饰、gemjean服饰、丝蒂奇服饰、TinOtOrU服饰、哥第服饰、布衣服饰、博凡服饰、欧洲情怀服饰、伯仙多格、蝴蝶服饰、老爷车服饰3521%皮鞋皮具华伦天奴皮具、BELMANI鞋业、
45、名款鞋城、杰艺皮具42%首饰三卡宝首饰、今亚金店、老凤祥银楼、周生生珠宝42%餐饮coffeeIox（诺卡咖啡）、顺鑫烤肉、和路雪、麦当劳、杏花楼、避风塘、汇香楼火锅餐厅、清润堂清其、顶呱呱饮食店、天琴咖啡、小南门傻瓜干面、泡沫红茶圆缘园5936%食品元祖专卖、上海烟草糖酒公司、桃源斋食品商店、麦子熟了手工饼、罗记宫廷桃酥、黑龙江香瓜子、上海白玉兰面包、杯杯乐来一份、马哥怦罗面包95%超市华联吉买盛、华联超市21%钟表眼镜美式眼镜2、蔚晨贝尔眼镜验配中心、标准钟表商店、红星眼镜公司、现代光学、明视74%家居德国阿尔诺厨房世界，金海马家具博览中心、大西洋娱乐城、宝良家居市场42%娱乐休闲楚天网吧、曼菲斯美容美发、慧元网吧、文锋美容美发、丹尼美发沙龙、雪晶发型设计64%医药保健汇丰医药药材、第三医药商店、海棠药店、爱婴妇幼用品有限公司、英国马萨护肤、美人铺雀斑、64%其他上航假期旅行社、英孚教育、原宿精品店、凯蒂屋宠物玩具、巨星一站式数码服务、巴黎婚纱、中国科技图书
