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1、武汉市商品房市场总结暨后湖地区概况与消费群体分析对市场的了解是做好项目（含综合类物业）营销推广的前提和依据，只有知己知彼，才能百战百胜。从对市场大环境的调查入手，以区域内的潜在用地、在售物业、在建楼盘的深入调查和科学分析为重点，最终确定相关项目有利的营销推广方案。一、宏观市场今年以来武汉市房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举的市场格局。其特点是：1、一级市场投资稳步增长，开发区域更为集中。2、二级市场成交量持续放大，市场日渐活跃。总体来看武汉市房地产市场在发
2、展中日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需调节的能力逐步增强，为向更高层次发展奠定了基础。今后武汉房地产市场新一轮发展主要依托于两方面的有利因素和克服两方面不利因素：有利因素方面：住房商品化为经济发展的必然方向，而武汉市由于种种原因，房地产开发市场尚未得到很好的发展，与全国的商品房市场存在极大的差距，地价低，房价低。这给房地产市场和开发商留下了极为可观的开发空间和机会！逐步转好的宏观经济形势为房地产市场的发展创造了良好的外部环境，大规模城市基础设施的建设以及轻轨、过江隧道的开发，将会进一步推动我市房地产业的发展；城市综合竞争力的不断增强，投资环境的不断改善。“中国光
3、谷”、”沌口开发区等经济开发区的发展将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入武汉，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。不利因素方面：武汉相对较低的商品房价格，限制了二级市场，而二级市场的增长趋势又急需良好的市场需求量和政策的扶持，与上海、南京、南昌等二级市场运行顺畅的地区相比，武汉还存在一定的差距；二级市场的存量房交易、使用权转让的政策拓宽、交易贷款、办证程序较为繁琐，运作周期长，抑制了市场的有效流通。二、微观市场1、销售热点地区趋向集中。从地理位置来看，城市周边地区和城郊结合区域成为上半年的销售热点区域，上半年武汉楼市分别展现出金银湖地区、后湖地区、光谷地区、武青三干道等四大热销区域，而传统热
4、点地区南湖地区、徐东地区、沌口经济开发区的表现也紧跟而上。青山鹤园小区也给一向低迷的青山区房地产市场注入一剂强心剂。城市周边地区和城郊结合部由于其区域环境、道路情况都得到了较大的改善，在销量上明显高于中心地区，其中金银湖区域的常青花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖花园销售格外突出，其共同营销特点就是优良的性价比且以中低价位精品实用为特色。2、物业管理格局悄然变化。提高服务品质特别是物业管理水平逐渐为开发商所认可。由此直接导致外地物业管理公司纷纷进驻武汉物业管理市场，从而提高了武汉物业管理的整体水平。从全市住宅物业管理分布来看，外地物业管理公司负责本地物业项目的物业管理占29%,由武汉本地物业管
5、理公司负责物业项目的物业管理占37%,而开发商所属的物业公司对自身开发物业项目的物业管理比重下降为34%o外地物业管理公司主要以顾问形式通过输出技术与管理思维来进行物业管理，特别以香港戴德梁行、深圳中航、中海、金地为代表的物业管理公司，将给武汉物业管理带来更加规范、更加成熟的管理新体系，这些知名物业管理公司的进入不仅带来了其先进的物业管理经验，也为武汉物业管理水平的提高起到一定的促进作用。3、住宅开发“城郊结合化”明显。目前开发量的80%以上集中在后湖、沌口、南湖等七大城郊结合片区。4、新楼盘不断推陈出新，但目前尚处克隆和仿制阶段。楼盘的品质有了较大的提高，水平在向沿海先进地区靠拢，以简单克隆
6、为主。5、市民的二次置业趋旺。据调查“卖小买大的购房者占购房总体的20%至30%o（亿房网内部资料显示）6、就业中心区吸引了大量年轻置业者。沌口经济开发区、光谷（东湖高新）、东西湖台商投资区、汉北杨汉湖地区吸引了相当部分年轻置业者。7、市民的投资意识在增强。除自住外，相当大一部分市民已经将购房作为一种投资行为，这个比例在30%以上。8、中低价房仍是市场“主流产品”，但高端市场中的“好产品依然旺销。据统计价位在1500元一2500元的房子占总销售量的54%o9、购房者的消费观念发生了质的变化。80%以上的购房者选择“花未来的钱办今天的事”贷款购房，据了解，目前几大商业银行所发放的购房贷款总额增幅
7、在50%以上，房地产业的发展与金融业的支持是分不开的。10、房价小幅上扬，但市场容量十分惊人。其中住宅为2.3%,经济适用房为3.4%o与去年同比，有部分房子价格甚至下跌，如高档商品房跌幅11.6%,非住宅跌幅10.1%,当然，这其中包括一些清盘房与尾房、滞销房的影响。未来市场容量巨大，发展前景可观。按建设部公布的未来五年我国人均住宅标准，按目前武汉市城区人口300多万人，人均住宅面积22平方米计算，未来五年内，武汉市城区将兴建约4000万平方米的住宅，市场容量十分惊人。三、后湖板块全景特征1、地理位置优越，区域概念延伸后湖板块处于二环线以内，位于沿黄浦路延长线和建设大道延长线椭圆形伸展区域，
8、是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。我们以往提及的后湖片区单指岱黄公路沿线地区，随着区域知名度的提升和开发的不断深入，目前的后湖板块实际包含了三个部分：岱黄公路沿线地区由于该地区距离市委所在地花桥较近，公务员比较集中，开发项目也较多，且品质较高，如新地冻方花都、青青美庐等。解放大道延长线的百步亭小区、堤角该区域为离城区较远的老工业区，多为以安居为主的经济适用房，居民购买力相对较低，但随着百步亭花园、同温层等项目的开发，此处开发品质也有所提升。盘龙城经济开发区该开发区成为拔地而起的武
9、汉“第四镇”，纵横、宝安、名流、城开、佳海等开发商纷纷投资立项，特别是纵横置业开发的超大型生态别墅群F、天下更是极大地提升了该区吸引力。2、开发规模庞大，聚集效应乐观作为武汉市十大综合组团之一的后湖地区，是以水面、城市绿地、低密度区组成的主城生态走廊，是以多层建筑为主，小高层、高层、别墅为辅的大型住宅新区。规划常驻人口为40万人，人均24平方米居住用地，绿化率达到40%以上，依据规划，后湖地区将建有一个市级商业副中心，8-10公顷的区级文化中心（汉艺术馆、图书馆、影剧院、文化馆、科技馆等文化游乐设施），1平方公里的塔子湖体育中心，后湖成人职校，1平方公里的地区级大型市场，技术中试基地和小型工业
10、区。按照这种标准计算，后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米，其中，住宅建筑面积600万平方米，市级公建及配套公建面积320平方米，工业、仓储建筑面积85万平方米，其它建筑面积45万平方米。目前，后湖地区开发的住宅小区主要集中在岱黄公路以东。现有后湖生态花园、世纪家园、东方恒星园、佳海华苑、招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园、澳门花园两个项目。3、产品品质提升，销售价格上扬近年来，该区域项目大都集中在中、高端产品上。新地东方花都在小区规划、建筑风格、户型等方面处处体现了超前的设计理念，引得一批批的开发商前来参观学习。青青美庐更是在规划上寻求人与自然、人与人、人与建筑的
11、融洽相处，集中展现了武汉传统庭院、里分、街坊居住观念中的精华价值，开盘以来一直受到市场追捧，销售均价几个月就从1900元/平方米攀升至2300元/平方米。该区域房地产具有很大的增值潜力。4、旧城改造加速，市场潜力巨大江岸区老城区改造较多，后湖作为居住新区，有望成为城市概念的“新江岸”。目前，江岸区有4500户拆迁，需求量大，加上花桥、竹叶山、蔡家田等生活区消费者的二次置业，都会首选后湖，市场潜力巨大。5、政府大力支持，市政交通改善交通不便、配套不全一直是影响后湖房地产开发的主要瓶颈，然而不久的将来，这一现象将会有所改善。路桥修不停盘龙大桥将于2004年3月竣工，明年，江岸区还将兴修盘龙立交桥和
12、塔子湖东路。一桥一路建成后，从盘龙大道过盘龙大桥再过盘龙立交桥，经塔子湖东路可直线驶上发展大道、建设大道，毋须绕行，这极大地缩短了开发区与市中心的距离。配套超豪华据悉，山东鲁能集团将在盘龙城进行包括道路、水、电、气、排水设施和通信、宽带网络等在内的基础设施建设。此外，市卫生局还将建设一座大型医院，光华国际学校总部也将移址盘龙城，美国迪士尼乐园也有意落户原后湖边。与国内一些大城市一样，为了避免城市过度集中以及摊大饼式的发展模式所带来的大城市病，武汉规划了包括后湖在内的五大边缘居住组团。应该说，与城市中心居住区相比，城市边缘居住组团具有价格低、社区规模大、环境优美等优势，但由于其距离市中心较远，交
13、通成为制约其发展的主要瓶颈。从国内一些城市边缘居住组团的发展状况来看，能否与城市中心建立起快速交通体系将在很大程度上决定边缘居住组团的发展前景。如北京周边规划了10个边缘居住组团，而只有回龙观、天通苑、亦庄、石景山等通过地铁、城铁和高速公路与市区建立起快速交通体系的组团得到了快速的发展。四、后湖地区商品房市场总体利好分析就刚刚公布的一季度武汉市房地产价格指数来看，目前武汉市房产价格呈下降趋势。今年一季度住宅价格指数为1003.97点，住宅平均价格每平方米1900元，比上季度下降78,比去年同期下降近5%。这是武汉房价在经历了18个月的持续上升后的首次大幅下降。与房价下跌形成对照的是，后湖地区楼
14、盘依旧热销。对此，武汉市房地局有关负责人分析，由于中心城区旧城改造速度有限，随着可开发的土地供给量下降，中心城区将形成住宅稀缺。“作为武汉市新的大型生活社区，后湖极具投资潜力J目前,后湖地区的住宅均价在16001700元/平方米,除佳海华苑超过2000元/平方米，暂时还没有超过这一价位的楼盘。而江岸区的中档楼盘均价已达2066元/平方米，有关专业人士分析，后湖地区房价有望涨到2000元/平方米。从地理位置上看，后湖靠近环线，进出中心城区交通便利。其次，该地区相对较低的土地开发成本和微乎其微的拆迁成本，加上逐步完善的市政配套和道路等基础设施，该地区将成为汉口地产的主要投资区域。五、区域概况（一）
15、区域情况1、城市规划根据国务院批准的武汉市城市总体规划，后湖属于汉口未来三个综合组团之一，它将以水面、城市绿地、低密度高尚居住用地组成主城生态走廊，并将布局面积在50公顷的市级公园后湖公园。2、自然景观后湖属老武汉城乡结合处，人口密度低，没有工业污染，空气污染指数是武汉城区最低的地方之一。空气清新，适合居住。而且在不久的将来，这里将新建一个大型的市级公园一一后湖公园和一个大型的体育中心。3、交通目前在后湖地区，有一条交通主干道一一岱黄公路，通往溪口、黄陂；幸福大道，通往百步亭小区和常青花园。江岸区科技大楼 竹叶苑田田绿化广场/人民法院中百仓储育才高中IJJEr费育才小学ST想育才幼儿园整目前通
16、往后湖的市内公交车辆有：716路：世纪家园竹叶山花桥二村花桥一村三眼桥开明路湖边坊三阳路球场街西马路循礼门新华路中山公园一一航空路体育馆宝丰路仁寿路太平洋宗关郭茨口一一二桥路王家湾k里铺铁桥村b里庙五里墩五里新村一一汉阳火车站一一钟家村一一汉阳公园一一大桥局一一阳新路706路：后湖生态竹叶山花桥二村花桥一村三眼桥鄂城墩鲸子湖台北路循礼门新华路中山公园利济北路古琴台阅马场千家街武昌火车站梅家山井冈山晒湖小区一一洪山村一一涂家岭一一紫阳东路一一梅苑小区621路：竹叶苑江岸区法院蔡家田田园小区新华下路唐家墩马场角一一北湖一一取水楼一一青年路一一航空路一体育馆一一宝丰路一一仁寿路太平洋宗关简易路古田四
17、路古田三路古田二路古田一路舵落口海景花园592路：（外环）东方花都一一科技馆一一花桥三村一一黑泥湖一一竹叶山三村一一唐家墩一一马场角一一北湖一一取水楼一一青年路一一王家墩一一宝丰二路一一宝丰一路桥口路桥口居仁门崇仁路江汉路利济路永宁卷集家咀一一王家巷一一武汉客运港一一兰陵路一一粤汉码头一一三阳路一一四唯路抚顺路芦沟桥路黄浦大街工农兵路科技馆新地东方花都（二）后湖区域市场分析整个后湖地区大约有2.5万亩待开发用地，随着近年来房地产市场的升温和后湖地区开发，已经有十多家大型开发商征用了土地，征用面积达到一万多亩。目前，根据开发现状和路网调查情况，大部分项目集中在岱黄公路以东地区（简称东片），而岱黄
18、公路以西地区除“中一花园”外，基本没有其他启动项目。目前已开发和待开发的项目，依据其所处的地理位置以及区域开发程度可以分为四个小板块：东方花都板块，黄浦科技园板块，后湖生态板块，别墅板块。在下面我们将着重对东方恒星园和后湖生态板块的几个知名项目进行详细的分析。板块主要项目物业形态主力户型与面积主要购买客户东方花都板块东方花都、天上人间、青青美庐、汇龙花园多层、小高层3室2厅2卫，120140in?左右长委、丝宝集团、空军雷达学院和江岸区效益较好的单位后湖生态板块绿色新都、世纪家园三期、后湖生态花园多层3室2厅2卫，120in?左右公务员、企事业单位中层与基层管理人员、和永清街的拆迁户别S板块紫
19、竹苑、佳海名苑多层、别墅3室2厅2卫，168182nA4室2厅2卫，1551702m外企、国企高层管理人员、政府机关高级公务员、私企业主、知名医生、律师黄浦科技园板块中一花园多层、小高层尚未推出、现房推售从上表可以看出，天上人间除了面临小区域内的几个将推出的项目如东方花都二期B区、青青美庐、汇龙花园的竞争外，还将与后湖生态板块的项目争夺客源。现有楼盘的动态跟踪后湖地区在5月份开盘的楼盘有青青美庐、汇龙花园、绿色新都、东方花都二期的B区、中一花园、世纪家园三期这几个楼盘。（附表）（一）青青美庐7盘比较项目青春美庐开发商武汉长恒置业公司主要参数占地80亩，总建面12万方；一期建面5万户；容积率2.
20、25,绿化率38%规模一期6栋多层、1栋小高层主力户型与面积2*2*288.0695.0835%；3*2*2126.96129.9935%；4*3*2179.62（复式）15%价格（元11f）起价1900,均价2200配套设施幼儿园，会所配套费（元/户）6500（含太阳能热水器）物业管理费（元/m月）多层0.50.6；小高层1.2外立面12层贴鎏豉，3层以上涂料推出时间2003年3月1日开始认购，4月28日正式内部认购期，6月28日开盘交付时间2003年12月广告语:绿荫.庭院.街坊情利用“老街坊”的形式换回江城老武汉人的生活，激发起怀旧之情（二）汇龙花园f搂盘比较项目汇龙花园开发商武汉健龙房
21、地产公司主要参数占地96亩，总建面7.86万方；容积率L47,绿化率35.5%规模一期10栋多层，共346户主力户型与面积2*2*19611044%；3*2*213314036.4%；2*2*1112.712016.7%价格(7cm2)均价1900配套设施小学等待定广告语:生活可以更精致一点采用概念性的引导，突出生活的特色（三）绿色新都比较项目、一绿色新都开发商武汉三鼎房地产公司；武汉宏宇实业有限公司主要参数占地400亩，一期140亩，二期260亩，绿化率45%规模一期23栋多层，约100O户左右主力户型3*2*2120价格(xm2)起价1700,均价1890外立面涂料（砖混结构）推出时间20
22、03年4月18日开盘交付时间2004年8月广告语:365天澳洲绿卡生活科学而又合理的迎合人们的心理，利用澳洲风情吸引潜在消费者的好奇之心.（四）世纪家园三期世纪家园三期开发商武汉中联三星置业有限公司占地80亩建面三期建面11万方规模一期11栋多层容积率绿化率35%价格均价2000主力户型与面积2室2厅、3室2厅2卫；8011Onf（四）东方花都二期B区比较项目:一东方花都二期B区开发商武汉新地置业有限公司主要参数建面10万方；容积率L2,绿化率40%规模12栋多层，2栋小高层，共430户主力户型与面积（m2）2*2*2901003*2*2110130复式140150价格(m2)起价2000,均
23、价2300（暂定）配套设施幼儿园，会所，与A区共用配套费（元/户）5000物业管理费（元/肝月）多层0.7外立面水性涂料推出时间2003年3月16日至4月底为内部认购期，5月初开盘（VIP卡可打97折）交付时间2004年6月广告语:晴天.绿地.生活懒洋洋建立一种生活方式，吸引消费者对这种生活的向往六、消费群体分析：（一）区域物业目标客户区域定位房地产产品不同于其他任何产品，它具有极强的地域性。本项目的目标客户主要集中在江岸区。具体划分应是从竹叶山一一黄浦大街一一永清街一一解放公园一一黄孝河路这一带。从对该区域同类物业和竹叶苑项目的购买客户分析中可以看出，在后湖买房的客户主要是上述区域里国家公务
24、员、效益较好的国有企事业单位的员工。因此,我们对该区域的国家机关和企事业单位进行了调查和统计。（二）目标客户特征分析目标客户一般为区政府有关部门、国有企事业单位、各类公司等机构的中高管理层、商贸行业业主、自由职业者等。这几类单位人员（主要是中层管理人员包括中层以上）为目前主要的购房群体。年龄：以30-45岁人员为主家庭结构：35人/家，以三口之家居多工作时间：在5年以上购房动机：主要以改善现有的居住条件与环境为主、少量投资。家庭收入：月收入大约在3000-6000元之间。他们具有较强的经济实力，收入水平较高，收入也比较稳定住房要求：三居室一一主卧、次卧和书房；房子坐北向南生活习惯：由于平时工作紧张，需要距离家不远的运动休闲场所信息途径：由主到次为：他人介绍-房展会-报纸-印刷媒体-路过-其他房型选择：以3*2*24*2*2为主。
