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1、2023年8月成都房地产工程市场分析研究报告-20页2023年8月市场分析报告第一局部市场简述1、8月刮起“优惠风”，但多数针对有限房源，并未出现整体降价，楼市表现依旧不温不火；2、市场存量激增，供大于求态势已定，成都主城区存量去化周期延至19个月。3、交通升级、价格更优，刚性需求置业范围逐步向郊县转移。第二局部商品住宅市场分析一、成都主城区商品住宅整体分析1、整体市场分析图1.2023年8月一2023年8月主城区商品住宅供求关系居中国） 8月商品住宅新增供给量60.46万皿，环比下降4.75%,同比下降2925%。 8月商品住宅成交量35.18万mh环比上涨5.36%,同比下降33.74%。
2、近4个月以来，成都市月成交面积维持在30-35万Itf的水平，近期针对“金九银十”，各开发商企业都采取了相应的促销措施，如团购返赠现金，送物管费等,随着让利幅度的加大，预计9月成交量将有所上升。图2：2023年18月商品住宅每日成交情况京文面枳-线性I京文面帜）（数据来源：易居中国）8月商品住宅的成交开展态势，并没有因为靠近“金九银十”而出现上行，反而在趋势上是朝下开展的，日成交量仅15天介于1一2万平方米/天得水平。周六、周日的备案成交量较小属于正常情况，但在某些工作日备案成交量根本与周末持平，那么较为异常。图3：2023年1月一2023年8月商品住宅可售数据分析T一即售商品住宅密粗，万一线
3、性可售商品住宅!枳（万Ir）（数据来源：成都市房管局、易居中国）截止8月31日成都市的商品住宅市场存量规模为558.59万皿，存量环比上涨5.69%,同比增长16.62%。按照2023年38月的静态成交量推算，预计去化周期为19个月，随着存量的逐步增长，去化周期也在逐月延长。图4：2023年1月一2023年8月日均商品住宅成交情况（数据来源：易居中国）8月日均成交套数114.05套/日，环比上涨5.36%,日均成交面积1.13万面/日，环比上涨1.4%o近4个月以来成都主城区的日成交量水平根本较为稳定，但是成都今年维持低成交水平时间较长。图5：2023年1月一2023年8月成交情况量价分析B成
4、文修帜万e成文价格元，时）H1.tt，成,交！!长（万*J）嚏性文伊格（flf）：（数据来源：易居中国）8月成都主城区商品住宅价格为9449元m相对7月成交价水平有所上涨，环比上涨4.87%,同比上涨15.4%。8月价格上涨的主要原因是本月畅销楼盘较为集中在1万元/平方米以上的高价楼盘，从而拉高了成交价整体水平。2、畅销楼盘特征分析以月销售面积5000而、售价在7000元/平米以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。（畅销楼盘共有20个）图6：畅销楼盘价格因素分析BTQOO-r%OOOTMNMDOOKKXMW0BtMMMOOOXOOHOob9ooaooooaoooo（数据
5、来源：易居中国）8月畅销楼盘中1万元/平方米以上的占到了26%,楼盘包括万达金牛广场、华润二十四城、建发天府鹭洲等。85009500元/平方米这一价格段的畅销楼盘成交量那么占到了39%,这局部楼盘主要包括保利花园、保利心语花园、华润凤凰城、华侨城天鹅堡、万科金色领域。（数据来源：易居中国）8月各个畅销价格段的套均成交面积主要集中在100平方米/套左右，这一面积段的产品主要以小套三产品为主，与青房天韵华庭工程的产品特质具有一定的相似性。图8：2023年8月畅销楼盘成交总价套均或交予发，方的套）一城交总花（万元（数据来源：易居中国）总价在80万左右的楼盘约有11个，大局部楼盘的总价在100万以下。
6、从目前来看,大局部畅销楼盘都较为集中在城南和城西，具有高品质和高性价比的特质。另外一类工程那么主要是通过价格吸引客户，包括做降价处理的龙湖北城天街、隆叁九熙。二、郊区商品住宅分析1、城/郊成交量比照图9：城/郊成交情况160001400011000100OOBOODeo40OOJOOOO-W71三三G402Cg.%*上WK”*情0KJVtf.”3*之的*:n*Tkbo?100tKI9IBe/y$/“依gt162IA14611“?IOl947B4MIM1ORXMOO471Z72QMJXMlOD0,529，TtM24”。，e16J，”%1MSO（数据来源：易居中国）2023年8月，成都郊区商品住宅
7、成交量出现较大幅度下滑，成交面积86.3万平方米,环比上涨10.56%,成交价格5839元/平方米，与7月根本持平。2、二圈层各区域情况分析图10:2023年8月成都市郊县各区域成交量情况（数据来源：易居中国）双流、郸县、新都仍然是最活泼的三个郊县区域，其中双流占比32乐郸县占比21%,这两个区域的比重占到了50%以上。从目前的情况来看，市场上的刚性需求逐步出现外延置业趋势，郊县重点区域具有较好的交通条件和轨道交通（地铁1、2号线沿线置业特征）,此外还有较强的价格优势。图11：成都郊县各区域成交情况分析I月2月3月4月5月6月7月8月龙泉除嘱交直程（K）一加文面3W新都或交面和（mr）履或交你
8、格1111f）温口或空价格rtf11,）一乾R噬之面总*温江喉二:面十龙泉音顺飞阶格7tt*一网旗或交价格I元/“JT一轩酰或文代格7t11r）（数据来源：易居中国）从2023年1-8月的成交量情况来看，双流与郸县出现了较为强势的上涨。双流区域8月成交前10名楼盘俳名项目板块环线成交面积成交套数成交均价（元/M）1奥她上品外环外57578.1552750812中德英伦联邦外环外22645.626681813南阳锦城ra外环外13356.5218358604领馆国际城中和外环外10891.1611955525空港晶座航空港外环外9080.529560676三硼俪山牧马山外环外8357.62307
9、3157W领外环外7837.136163488南湖国际社区钠外环外7422.25267819万科海悦汇城钿外环外7369.381218937IO雅居乐花园领外环外6437.47338602双流区域畅销的楼盘主要集中在低价、高赠送率工程，排名靠前的工程都具有以上特征。郸县区域8月成交前10名楼盘排名项目板块环线成交面积成交套数成交均价（元）1合能四季城犀浦3环-外环26018.2231350822华润橡树湾犀浦外环外10923.9219573413海骏达蜀都1郸筒外环外10902.612853624中信未来城郸筒外环外10307.1410553195傲城犀浦3环-外环8699.271095269
10、6龙湖弗莱明戈绑筒外环外8506.129764887怡景城市花苑犀浦3环-外环8257.0811668418上锦颐园CDfe外环外7593.188649049龙城国际Ofe外环外7466.2816453IO书香府邸犀浦3环-外环6855.64795782郸县的畅销楼盘具有与双流较为相似的特征，并且品牌开发商的工程排名都较为靠前,郸县具有“双铁”概念，并且近年品牌开发商扎堆，对区域形象的拔高推波助澜。三、成都市板块分析（一）青房天韵华庭周边板块1、羊西板块图12：2023年1月一2023年8月羊西板块量价分析4000035000300002500020015000100OO5000O成NiB电（
11、m）虐文伪传元/献）（数据来源：易居中国）图13：2023年1月一2023年8月羊西板块套均成交情况120.00100OO80.0060.0040.0020.000.0022S*S三Jm,三（数据来源：易居中国）8月羊西线板块成交面积9008平方米，环比上涨16.19%；成交均价8187元/平方米，环比6月上涨10.48%左右。羊西线板块套均成交面积77.66平方米/套，较7月有所下滑。羊西板块8月主要受蓝光云鼎工程的成交量比重较大影响，出现了价格涨幅大，套均面积下降等影响。图14：2023年1月一2023年8月高新西区板块量价分析4580400358030000258020801500010
12、0O1.lC.hT-*文价格11,)14O12000100OO8000600040002000（数据来源：易居中国）图15：2023年1月一2023年8月高新西区板块套均成交情况（数据来源：易居中国）高新西区板块8月成交近1万平方米，成交均价7145元/平方米。板块的套均成交面积为95.39平方米/套，各项成交数据都较7月有所下滑。目前高新西区的主力楼盘是保利香槟国际，随着龙湖时代天街的入市，高新西区的产品将逐步丰富。龙湖时代天街8月27日在新会展中心举行了开盘仪式，给予最多7%的优惠，优惠后价格56007500元/平方米，以70110平方米的SoHO与1.OFT产品为主，签约率90%以上。3
13、、迎宾大道板块图16：2023年1月一2023年8月迎宾大道板块量价分析60000500004000030000200001000001000060006000400020000F)T爻饰劭九/)(数据来源：易居中国)图17：2023年1月一2023年8月迎宾大道板块套迎宾大道板块7月成交5456平方米，环比下降49.57%；成交均价8747元/平方米,环比下降2%。迎宾大道新增供给量持续下降，目前大局部在售楼盘处于或接近尾盘，9月西锦城2期推出后，将使该区域供给量有所增加。4、金沙板块图18：2023年1月一2023年8月金沙板块量价分图19：2023年1月一2023年8月金沙板块套均成交情
14、况比上涨6.78%o8月内金沙走量稳定，从而继续推高了该板块的成交均价。（二）市场重点板块1、成龙路板块图20：2023年1月一2023年8月成龙板块量价分析1000900001200080000善前nnfJhlI70000600001000010000WQQ6000400020000成文面W/疗一一成,文广电运0（数据来源：易居中国）交情况120.00600040002000000_*11&尸尸a44+*仆*IT一户均收.诙fW.）（数据来源：易居中国）8月成龙路板块成交面积23749平方米，环比下降3.8%；成交均价8834元/平方米,环比下降1.7%。2、三圣乡板块12010000800
15、06000400020000图22：2023年1月一2023年8月三圣乡板块量价分析100OOO900008007006005000040030000200I(XXX)0RflB快E-诡父价帏I元/11f,（数据来源：易居中国）图23：2023年1月一2023年8月三圣乡板块套均成交情况（数据来源：易居中国）三圣乡板块8月成交10090平方米，环比下降26.29%；成交均价8648元/平方米，环比上涨I1.86%。卓锦城6期8月20日开盘，户型具有可变优势，在当天形成了较好的成交量，均价7800元/平方米。3、新城南板块图24：2023年1月一2023年8月新城南板块量价分析3OOOIQbMI
16、A弋W幡（元（数据来源：易居中国）图25：2023年1月一2023年8月新城南板块套均成交情况新城南板块7月成交88050平方米，环比上涨57.5%；成交均价10144元/平方米，环比上涨I1.47%。4、光华板块图26：2023年1月一2023年8月光华板块量价分析140012OO100080000600004002000001000080006000400020000III史一一成之价（元,，*/（数据来源：易居中国）图27：2023年1月一2023年8月光华板块套均成交情况120.00100oO80.0060.0040.0020.00IT一尸均氐一面E0I（数据来源：易居中国）光华板块8
17、月成交31036平方米，环比下降41%；成交均价9300元/平方米，环比上涨5.9%。光华大道主要还是依靠内光华工程维持“高价”。外光华区域在产品结构上已发生变化，之前打装修牌的蓝光SOFA社区，开始以清水房进行销售，报价7200元/平方米，最高优惠6%,与周边清水房工程具有100o元/平方米的价差，形成了极大反差，达成快销目的。（数据来源：易居中国）图29：2023年1月一2023年8月外双楠板块套均成交情况120.100OO80.00GOOO40.0020.00一户均文面也（11ft（数据来源：易居中国）外双楠板块8月成交34633平方米，环比下降11.78%；成交均价8132元/平方米。
18、蓝光金楠府8月加推开盘，售价9500元/平方米，按揭4%,一次性6%,由于价格较1批次有一定涨幅，不受市场青睐，转化率相对较低。6、五块石板块140128010080005000400020000图30：2023年1月一2023年8月五块石板块量价分析7000060000月bli扁Tl1.J4000050000战史面史（11nT-Ml2价幡（11r）（数据来源：易居中国）图31：2023年1月一2023年8月五块石板块套均成交情况120.00100.0080006O90020001.T二立互也女一二（数据来源：易居中国）五块石板块8月成交8949平方米，环比上涨52.8%；成交均价8074元/
19、平方米，环比下降12.5%o龙湖北城天街继续保持低价策略，通过低价促销，从而使本板块的成交价出现较大幅度下滑。第三局部写字楼市场分析成都市主城区写字楼整体分析图32：2023年1月一8月成都写字楼市场成交情况供应面交面陀T交价格（数据来源：易居中国）2023年8月，成都市写字楼新增供给31.45万平方米，环比增长29.01%；成交面积10.62万平方米，环比上涨21.07%,成交价格11197元/平方米，环比上涨10%。自6月份以来，写字楼供求比急剧增长，依照目前的开展态势，写字楼市场已进入“供大于求”的供求环境。33:2023年8月成都各区域写字楼市场成交情情传面归（平方米一-或交均价（元/
20、平方米）（数据来源：易居中国）从成交区域情况来看，城南仍然保持一枝独秀，成交量666万平方米，占到了写字楼市场月成交总量的62%左右；城西成交22万平方米，占到成交总量的20%左右。二、成都市写字楼核心区域分析1、城南区域、图34：2023年1-8月城南写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）城南8月写字楼成交6.66万平方米，环比增长73.2%。新世界环球中心、东方希望中心、中航城市广场、大陆国际等标准甲级写字楼工程形成了高售价高销量的态势，其中准现房大陆国际工程成交价水平最高，18000元/平方米以上。2、城东区域图35：2023年18月城东写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）城东区域继续由东大街沿线写字楼物业支撑其标准写字楼成交份额，此外叁苑名家等工程的商业小户产品入市，使该板块成交均价下降。3、城西区域图36：2023年18月城西写字楼市场成交情况鹿文出枳一或文竹格（数据来源：易居中国）城西区域的标准写字楼工程较少，目前已形成的较高板块成交均价是由保利香槟国际、中铁西城等工程的1.OFT这种类住宅产品所推高，而其它工程主要集中在金府路，也是以SOhO类住宅产品为主。
