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1、招商管理策划（开业后）项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1经营状况分析商铺销售分析1 .每日统计商户销售额。2 .每周完成一次销售分析报告。3 .每半年形成商铺情况动态表、商品品类经营现状分析表并上报。1 .作为品牌调整的依据。2 .营运专员负责收集数据。3 .招商主管负责统计分析并形成报告。4 .经理审批报告。营运主管商铺情况动态表商品品类经营现状分析表集团商业管理公司制度第八章第3节商场客流分析1 .每周根据客流统计数量上报营运周报表。2 .周六、周日、节假日或开展推广活动日抽查某一天从开业到整体闭店期间一个与上周人数的比较数。营运主管负责汇总统计数据。营运主管周经营业绩报
2、告2市场调研制订计划1 .按集团规定实施月度、季度、半年度、年度市场调研，编制调研报告，对商场存在的问题提出整改方案和整曲计划2 .特定项目调研计划由总经理审核后执行。3 .调查范围及内容详见集团制度对市场调研的相关要求。1 .月度调研报告经公司总经理审核后备档；2 .其余调研报告经公司总经理审核后报集团商管公司营运部备档。营运经理市场调研报告实施调查根据计划执行。营运部负责组织实施形成报告调查完毕后5日内形成调研报告，对商场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议，为公司决策提供依据。营运经理、多种经营主管负责市场调研报告，报告完成后一周内经总经理审批后报集团商管公司营运部备档。3招商
3、方案编制时机1 .经营布局、品类发生重大调整。2 .较大范围或重要空铺。主管副总确定方案编制时机。营运副总招商方窠编制方案的依据及内容1 .制定方案依据（包括但不限于）：1）依据集团主管部门的计划指标：2）依据市场调研情况；3）依据目前商场运营情况；4）依据目标商户情况。2 .方案内容（包括但不限于）：1）招商条件；2）招商范围:1 .营运经理编制，主管副总经理审核，总经理负责主持评审后上报集团商业管理公司审批。2 .主管副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。营运经理项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件4商源储备3）招商区域；4）任务指标；5）时间节点.营运
4、经理收集整理1.每季度根据品牌、品类规划及调整的需要进行收集商户信息。2 .所收集未在场经营商户资料填入商场品牌资源储备汇总表。3 .所收集在场经营商户资料填入商场经营品牌汇总表。4 .根据商户的业态划分及品牌实力综合评价并分类存档。1.招商主管负责填写广场品牌资源储备汇总表和商场经营品牌汇总表。2.报营运经理及主管副总审核，总经理审查、核准，下一季度第一个月15日前报集团商业管理公司备案。招商主管商场品牌资源储备汇总表商场经营品牌汇总表品牌档案明细表品牌资源管理规定跟踪更新1 .每月至少1次对目标商户进行跟踪。2 .每季度必须进行1次档案更新。3 .每月25日前按统一标准填写品牌资源档案表上
5、，上报集团商管公司招商部。营运经理每月末对储备商源跟踪联络记录表进行检查。营管员文员储备商源跟踪联络记录表5租赁情况分析建立商铺情况档案档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。建立并及时更新商铺基本情况档案，报集团商管公司招商中心备档。营运经理营运主管分管副总铺位经营情况汇总表空铺情况统计每周汇总、整理、上报空铺情况和空铺招商进展情况。每周向集团商管公司招商中心备档。商管管理公司空铺招商情况表品牌调整1 .收集商铺品牌发展、经营业绩、商户履约情况等信息资料，作为商铺品牌调整时的依据。2 .根据经营情况，制订品牌调整计划方案，审批后组织实施。1套月20日前对在场经营商户情况进行
6、整理，按统一表格要求上报集团商管公司招商部。4 .步行街本期合同到期6个月前，必须进行详细的市场调研，形成合同到期后的系统租赁方案，上报集团审批。1 .一次性调整业态或面积比例低于10%（含）、且租金收益高于集团批准指标，由集团商管公司审批；2 .一次性调整业态或面积比例高于10%经集团商管公司审批后，报分管副总裁批准；3 .业家或品牌调整导致租金收益低于集团批准指标，经集团商管公司审批，分管副总裁批准后，报集团分管财务副总裁或总裁批准。4 .调整后租金水平低于集团租金标准的，报集团分管副总裁和财务副总裁审批。商管管理公司在场经营商户调整表项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件6合
7、同管理签订前审批1 .向商户索取相关品牌资质证明。2 .商铺租赁合同的签订需凭品牌相关资质证明经部门经理批准后方可进行。3 .多种经营合同金额在两万元以上需报集团商业管理公司审批。营运经理负责批准空白商铺租赁合同的发放。营运经理合同审批流程合同签订1 .按集团商业管理公司下发的合同文本签订。2 .签订商铺租赁合同时需同步签订消防安全责任书、统一经营守则、物业管理协议。3 .使用租赁合同审批表将所签订的合同文本连同品牌资质证明、消防安全责任书、物业管理协议交分管总经理审批。4 .审批通过后向商户发放合同,同时发放物业管理协议、装修手册。5 .建立租赁合同签订台帐。1 .营运专员负责协助业户填写合
8、同及签订相关条约，合同文本需书写工整，不能涂改。2 .对外发文需使用公开文件发布清单做好登记。营运经理分管副总品牌商铺租赁合同情况说明租赁合同审批表装修手册物业管理协议消防安全责任书统一经营守则归档管理1 .向财务部提交商户租赁合同、物业管理协议书存档。2 .合同执行过程中如签订补充协议时则向财务部提交一份原件留存。文员商户档案明细表档案资料管理规定7内场灯箱广告招商市场调研1 .组织市场调研，了解当地相应的广告市场价格、相关政府法规。2 .储备广告公司资源。1 .营运主管组织和实施市场调研。2 .以调研报告的结果作为招商定价的参考依据营运主管市场调研报告商业管理公司制度制度招投标管理1万元以
9、上的项目，按照商业管理公司制度制度组织相关的广告投招标。由公司总经理任组长，分管副总、客户代理人，营运经理、营运主管、财务经理、企划经理及工程技术人员组成招标工作小组。相关部门负责人广告管理签订合同，按照营运管理规程对相应的广告灯箱位进行管理。根据不同经营管理时期市场价格的变化，对灯箱广告位的租赁价格与品牌进行合理的调整。营运主管招商管理策划（招商前期）项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件调研策划1 .调研范围、内容包括但不限于当地及周边地区的商业资源的业态、业种、品牌档次、市场需求、周边消费群体、消费结构等、租金及物业费标准等。2 .根据市场调研结果编制调研报告，对项目存在的问
10、题提出整改方案和整改计划。1.由集团商管公司拓展部组织招商中心、物管部、人力资源部、当地商管公司（筹建处）成立调研小组，当地公司总经理为调研小组组长。2.由集团商管公司相关部门对当地商管公司（筹建处）相关人员进行市调的培训。3 .集团商管公司对调研工作的组织与实施进行指导与监督。4 .调研报告上报集团、招商中心、项目管理中心备案。5 .可聘请本地有知名度的专业调查公司进行商业调查。前期招商人员公司总经理前期市场业态调研报告目标客户调研分析市场调查工作指引集团商管公司管理制度汇编1市场调查调研计划根据项目整体定位及所处区域的市场环境，制订调研计划方案，调查项目包括但不限于：1）当地商业、居民、商
11、户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况等基础物业信息；2）城市零售状况分析；3）同类竞争对手分析；4）本项目分析；5）新闻媒体调查；6）形成调研结论。I.招商部（公司前期筹建处）的招商人员参与整体调研工作，制订调研计划方案。2 .公司总经理对调研计划的制订进行审核，组织公司前期调研小组按照计划严格执行。3 .市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司招商中心备案。前期招商人员调查实施根据计划按照完成对当地商业资源、物业市场、竞争对手等情况进行详细调研工作。1 .招商部（公司筹建处）在公司总经理的带领下组织实施。2 .集团商管公司对调研工作的组织与实施进行指导与监督。公司总经理形
12、成报告1.调查完毕后7日内形成调研报告。2.对项目的业态组合及品牌组合进行分析，对租金及物业费的标准制订提出意见，对项目的定位及品牌招商等综合情况进行SWOT分析及相关调整意见、建议。1.招商部（公司筹建处）编写前期市场调研报告报告，由总经理审批。2.调研报告上报集团、招商中心、项目管理中心备案。项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2招商准备工作业态规划的确定1 .参照地方商管公司上报的前期市场调研报告，由集团商管公司确定步行街商业业态规划，地方商管公司总经理及招商负责人参与论证会，提出相关意见与建议。2 .审核下发后，商管公司（筹建处）须严格按照执行。若执行中有调整意见，地方商
13、管公司须提报业态调整方案，经集团商管公司招商中心招商部后报集团商管公司审批，审批后的业态调整方案方可执行。招商负责人公司总经理集团商管公司管理制度汇编招商政策及租金方案1 .集团商管公司将新广场步行街招商政策及租金方案草拟后，地方商管公司总经理及招商负责人参与集团商管公司组织的论证会，提出相关意见与建议。2 .当地商管公司根据批复的招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策，报集团商管公司审批。3 .商铺招商政策及租金经审批后，地方商管公司严格参照执行。1组织公司招商人员对不同业态、区域、业种的划分与政策制订进行讨论、研究。2 .公司总经理、招商负责人对步行街招商政策及租金方案草拟稿须进
14、行反复研究、论证。3 .若执行中有调整意见，地方商管公司须上报租金调整方案招商工作安排开业前8个月完成招商准备工作并启动招商，开业前4个月完成餐饮业态的招商,开业前2个月完成全部商铺的招商，对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前个月完成掉铺再招商工作。1 .商管公司根据集团商管公司审批后的招商计划、招商工作进度计划组织开展工作。2 .结合公司整体工作计划安排及项目的整体建设工程进度，总经理进行工作计划安排的审核与调整。3 .商管公司将总经理审批后的工作计划表上报至集团商管公司。招商负责人总经理招商工作进度表编制招商方案1 .根据集团审批的业态规划、招商政策及租金方案，商管公司编制相应的招商计划书及
15、招商工作进度计划，并形成详细的招商方案。2 .制定方案依据（包括但不限于）：D集团主管部门的计划指标；2）依据项目物业条件；3）依据市场调研情况：4）依据本地品牌资源。3 .方案内容（包括但不限于）：1）招商条件；1 .招商负责人组织招商人员根据集团商管公司的指导要求，编写前期招商方案。2 .分管副总经理组织相关人员进行讨论、研究。3 .招商工作计划书及招商工作进度计划报集团商管公司审批。营运部经理商铺招商方案招商流程及招商人员守则、项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2招商准备工作编制招商方案2）招商范围：3）招商区域；4）任务指标；5）时间节点。公司总经理租赁确认书审批流程租
16、赁合同审批流程成立招商小组1 .集团商管公司招商中心招商部指导当地商管公司成立招商小组，总经理为组长。2 .招商小组负责：1）建立商户资源信息库；2）招商环境氛围布置；3）招商资料的准备，包括但不限于：招商手册、步行街商业平面图、意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等4）营业执照、房屋租赁许可证、停车场经营许可等国家和当地政府规定的相关证照准备；5）相关商户洽谈、意向合同审批、租赁合同审批、合作条件更改审批、合同终止审批、招商管理制度等编制与修订；6）组织编写和培训招商统一说辞。1.招商人员指标分解，按品类分工，责任到人。2.商管公司编制和修订的制度、流程、招商手册及项
17、目简介等文字材料须报经集团商管公司审批后方可制作，招商宣传资料负责制完成应交集团商管公司存档备案。营运部经理公司总经理租赁确认书审批流程租赁合同审批流程项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件3招商工作的组织与实施品牌落位1.正确划分招商区域，以大型品牌、大客户为关注焦点，招商负责人全面跟进。2.在集团商管招商中心招商部的指导和审核下制订至少2套的品牌落位图，1套预警方案。合理分工，目标分解，责任到人，保证招商。招商部经理铺位招商方案意向客户的管理1 .做好相关的客户记录，合理划分客户群，跟进意向客户，制订相应的招商计划和工作重点。2 .重点客户重点对待，进行重点跟进和洽谈。3 .在
18、开业前5个月，制订招商启动倒计时.，全面向集团商管公司汇报招商进度。意向客户的洽谈与选择须以一线主力品牌客户、次主力店为重点，率先洽谈,优先签约，确保招商质量及广场一流的市场地位。招商部经理招商主管租赁确认书审批流程合同签订1 .建立招商档案，包括商户资源、商户合同及资料定期汇总上报集团商管公司招商中心。2 .目标商户合作条件的确定和合同申报流程的跟进。1 .商管公司应集团规定招商审批权限，严格按照各种招商工作流程开展招商工作，超出权限应及时上报集团商管公司审批。2 .每周须及时将招商进度上报集团商管公司招商中心。招商员文员招商主管部门经理租赁合同审批流程合同管理通过合同申报、审批流程后，招商
19、部需要跟进商户签订房屋租赁合同及附件等，并将签字盖章的合同柱编号存档。租赁合同审批流程合作条件变更若通过合同申报、审批流程后，与商户的合作条件发生变化，招商人员应填写合同意见反馈或合同变更审批，经公司总经理审批后上报集团商公司审批变更。租赁合同审批流程招商推广活动的组织1 .招商启动2个月内，在集团商管公司的指导下组织召开一次大型招商签约仪式活动。2 .招商部编写招商活动评估报告。做好新意向客户的资料收集、接待工作，及时储备新的客户资源。部门经理考察活动招商人员选择性参加全国范围内商业零售博览会，编写相应的参会总结报告做好相关客户资源、商业品牌的收集、洽谈工作等基础信息储备工作。招商主管部门经
20、理购物广场招商函#2005年11月10日目录一、前言二、项目简介1. 经济环境2. 项目简介3. 地段优势三、政策支持四、招商承诺五、联系方式六、附件（规划图）一、前言傩近年来经济形势一路走好，人民生活水平和购买力在鲁西南“济、兖、邹、曲”四市中，紧随济宁之后。在城乡居民收入水平不断提高和消费需求转型升级的影响下，居民购房、购车、通讯服务、旅游、教育等消费趋向成熟，随着产品选择面的不断丰富，居民消费需求将由被动型逐步向主动型转变2007年，解城市建设面积将达到35平方公里，城市人口达到40万。解正迎来黄金发展期。现#诚邀商业航母中国百盛集团一起，共创非凡之宏图伟业。二、项目简介1 .经济环境目
21、前，林的商业正处于发展阶段，其特点是：以传统百货和批发市场为主，业态单一，服务层次较低，主要是以中低档的商品销售为主；服务消费群杂乱而较不明晰，缺乏对购物环境、服务等高层次的关注，尤其是大型高档的多功能的综合性消费商业场所缺乏。随着城市居民收入水平的不断提高，居民家庭消费正逐步从传统的基本生活消费向发展型和享受型消费转变，尤其是倡导购物之外的休闲体验功能急需整合和加强，同时，从居民消费来看，均呈高增长的趋势。也就是说，#一个新的消费群正在由原来的零星散乱演变成集中有规律的购物消费特征，即以整个家庭购物为特征的家庭型消费正在形成。2 .项目简介名家倾心之作新迪金街缤纷购物广场北临太平路，南通平阳
22、路。本项目由#开发，福建套旺实业有限公司投资，广州凌峻房地产策划机构进行策划与运营。强大的实力与丰富的房地产运营经验，铸造#商业地产空前之杰作。大手笔的建筑规模新迪金街缤纷购物广场总占地面积60亩。一期拳头产品：缤纷购物广场四层商业巨无霸，总占地面积25000平方米，为#首个全室内景观步行街。集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体化，扼守日均8万消费人流的总入口，恢弘商业规模加上黄金地利，为经营者铸就领航糊的涌金龙头旺地！超强规划设计，七大亮点问鼎期1、时尚简约的建筑风格营造浓厚的商业氛围缤纷购物广场主体四层，局部五层，时尚现代简约的建筑外立面，营造#新型现代商场的商业氛围。2、南北双广场设计充分聚集
23、消费人流缤纷购物广场南北设有两个入口广场，临平阳西路2000Irf的南广场，是商场的主入口，充分聚集人流。同时南广场设计有大型的露天停车场，满足有车一族的购物需求。北入口广场连接太平西路，南北贯通，与南广场遥相呼应。3、#首条室内商业步行街提供全天候的购物环境缤纷首创的室内商业步行街，宽10米，长100余米，楼顶有阳光捧顶，购物风雨无阻，真正实现全天候购物，开创#商业的先河，为消费者提供一个前所未有的良好购物环境。4、全临街商铺设计，间间临街，铺铺黄金一楼大型的室内步行街，确保每间铺面，人气旺盛，生意兴隆。二、三、四楼专设空中环行廊街，宽达3米，更有空中廊桥，左右逢源，消费者步行廊街，给楼上商
24、铺带来滚滚人流、旺盛的财气。空中环行廊街和廊桥的设计，使得缤纷购物广场楼上的商铺也是间间临街铺，提高了商铺的使用价值。一层层高4.2米，二、三、四层层高3.9米。5、大型购物透视中庭全面提升商场氛围缤纷购物广场在手扶电梯处设有大型购物透视中庭，当消费者步行于楼上空中廊街时，能看到楼下商品的陈设，消费者购物的视觉效果极佳，整个商场上下商气贯通，营造更加浓厚的商业氛围。6、科学的人流导向规划确保每间商铺人气旺盛横向人流导向：一楼通过平阳西路、室内步行街、商业外街形成循环人流，消费者能到达每间商铺，杜绝商业死角；同时长达IOO米的商业内街,符合人行购物的疲劳标准，在此购物，轻松惬意。二、三、四楼通过
25、空中环行廊街和廊桥连接，消费者在楼上购物，随意而行，自然穿行在琳琅满目的商品中。竖向人流导向：商场内设有12部手扶电梯、2台箱式电梯，轻松实现人流的上下通行，楼上楼下皆是旺铺。相对林的其他商场，缤纷更能给消费者提供一个舒适便捷的购物环境。7、科学合理的外环境设计，一统牌人气新版图！缤纷购物广场将在靠近太平西路一端的黄金旺地拿出近6000m2土地，与政府携手建设“#市民文化广场”、停车场；同时，在平阳西路一端建设长达500米的休闲大道，附设上百个停车位；在步行街内设置数个中央广场、休闲广场等，达到“处处有广场,铺铺聚人气”的效果。根据广场特点，独有四大人流入口设计，四面八方人流齐聚，财气挡不住。
26、双货流入口规划，确保人货分离,保持优雅购物环境。3 .地段优势地处两大商圈集汇点，新迪金街左右逢缘！新迪金街横空出世，将#、兖矿两大城市主力消费圈合二为一，天堑变通途，财富飞架东西。经营价值无与伦比。新迪金街北接太平西路，南通平阳西路，将#两大主干道接通，正是路通运通财富通！西临龙山北路，东邻铁山路，截流兖矿生活区10万高消费人流及#市区庞大客源新迪金街缤纷购物广场，#首个家庭式购物广场新迪金街所处地段是连接#市区、兖矿生活区的核心，数以万计的家庭消费群为新迪金街带来了庞大的消费力以及难以估量的购物潜力。相比于目前杂乱、初级的临街商铺和走入末路的商场铺，新迪金街一期拳头产品缤纷购物广场的诞生，
27、为周边庞大家庭群提供了一个规模宏大、业态齐全、购物环境整洁优美、消费模式成熟的购物场所，必将成为当地家庭购物、休闲的主要场所。三、政策支持城市商业发展重心，商家首选商业重地根据悔市政府整体规划方案，#政治、经济中心整体西移，政府已经出台道路整治方案，西区商业设施日渐完善，商业环境及形象不断提升，西区将爆发出更强大的创富良机，新迪金街作为西区的代表商业，精明商家当然不容错过！四、招商承诺以主力商家为核心，通过各种推广措施将区域的商业功能辐射到全市范围。将购物广场中心包装成全市人最向往的地方，为整体商业氛围的形成提供有力的支持。保持对整体商业环境的宣传推广，为缤纷购物广场培育一大批稳定的消费者群体，保证项目开业即旺，并保持永续经营永续兴旺的旺盛人气。本项目除了有雄厚的资金实力支持、成熟的市场运作经验之外，更拥有同社会各界特别是政府各职能部门良好的社会关系。我们将以长远的眼光和最为诚挚热情的胸怀与各商家通力合作，我们将竭力协调好各商家与工商、税务、公安、卫生等管理机构的关系。我们将成立专门的运营服务机构，致力于整个商业气氛的营建、商场品牌形象的迅速树立和长期推广。
