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1、S置lz有限公司财务分析研究151031.l研究的背景31.2 研究目的与意义41.2.1 研究的目的41.2.2 研究的意义41.2国内外文献综述51.2.3 国外文献综述51.2.4 国内文献综述61.2.5 文献评述71.3 研究的主要内容和研究方法71.3.1 研究的主要内容7132研究方法8第2章财务分析的相关理论92.1 财务分析概述92.1.1 财务分析的产生和发展92.1.2 财务分析的含义及特点92.2 财务报表分析的理论基础IO2.2.1 信息不对称理论IO2.2.2 可持续增长理论112.2.3 利益相关者理论11第3章对房地产行业现状及目标公司分析123.1 房地产行业
2、发展现状123.1.1 房地产政策环境延续从紧，部分城市降低落户门槛123.1.2 房地产金融监管产，融资环境紧，资金压力大123.1.3 租赁监管制度加完善，行业洗牌将加剧123.2 河南S置业有限公司财务报表分析123.2.1 资产负债表分析123.2.2 利润表分析143.2.3 现金流量表分析143.3 15331盈利能力分析153.3.2营运能力分析16333偿债能力分析17第4章河南S置业有限公司存在的问题194.1 企业存货比重大，资金回收周期长194.2 企业资产利用率低，企业管理不到位194.3 企业营运水平低，资产周转速度慢194.4 企业收入减少，盈利能力不高19第5章河
3、南S置业有限公司存在问题的建议195.1 减少存货数量，提升存货管理水平195.2 加强企业管理，提高资金利用率205.3 加强存货周转，加快资金回流速度205.4 调整营销策略，注重人才培养20参考文献20随着经济、科技的不断发展，它推动着社会的进步，加速了现代社会的发展。人们对改善住房环境的需求越来越大，因此我国的房地产业也就此得到发展进步，在国民经济中房地产业的作用也能发挥的更大。但是房地产业本身就是一个风险较高的行业，它是一个资金密集型的行业并拥有开发周期长，投资风险大，回报率高的特点，这些特点决定房地产行业会面临财务风险。财务分析能够作为评价企业财务状况和经营业绩的重要依据，通过分析
4、企业的财务状况，能够对企业的盈利能力、现金流量状况、偿债能力、营运能力，有所了解，这样有助于管理者和有关人员对经营者的财务状况和营业业绩迸行客观的评价，通过分析比较将可能影响经营成果和财务状况的微观因素和宏观因素、主观因素和客观因素加以区分，划清责任界限，客观评价经营者的业绩，推动经营管理者的管理水平提高。综上所述财务分析对房地产企业的发展必不可少。加强财务分析工作，房地产航材才能健康长久的发展。本文从河南S置业有限公司的财务状况进行分析，选择合适财务指标，通过公司历年财务数据的纵向对比，具体分析了河南S置业有限公司的营运能力、盈利能力及偿债能力。最后，本篇文章研究的目的就是通过对河南S置业有
5、限公司的财务状况和财务风险分析，发现其存在的问题并提出个人的解决建议，为其他企业进行风险管理提供借鉴。关键词：房地产行业;财务分析;财务风险第1章绪论1.1 研究的背景近几十年以来，中国发展速度之快都有房地产行业的助力，房地产业的飞速前进推动了经济的繁荣发展。通过大数据能发现发地产业能够对七十多个相关行业产生一定的影响，它通过拉动化工、家电、机械、钢铁、陶瓷、建材等相关联的产业的消费及发展去推动GDP的增长。正因为和其他产业有着千丝万缕的联系，房地产行业的崩盘也会直接导致整个国民经济的崩溃。房地产业的失败与房地产业的财务失败有着密不可分的关系。而财务分析是企业财务管理和经营决策的重要工具，以财
6、务报表分析为基础，运用各种方法对企业的现金流量、经营成果、财务状况做出判断与研究。帮助企业的内部的生产经营管理人、外部债权人、投资人分析企业目前的状况，并对知悉企业的过去和预测企业未来发展提供了决策参考。因此，当宏观经济不景气时，没有在平常进行好的财务风险管理和精确掌握自身财务状况的房地产企业，就很容易让自己已经存在的财务风险都暴露出来，然后就可能会导致企业破产。由此可见财务风险分析的进行对每一个房地产企业都是相当重要的。1.2 研究目的与意义121研究的目的房地产企业与商业企业及传统工业有一定的不同之处，它具有比较特殊的行业特征及商业模式。它特殊的行业特征及商业模式导致了它的会计对象的特殊性
7、。它的会计科目的设置与会计核算与一般企业有所不同，导致了房地产企业的财务报表也具有特殊性。因此建立起适合房地产企业自身特点的财务分析体系显得十分重要。本篇文章通过对财务风险的成因、特点、现状的仔细分析，明白通过对房地产企业财务风险分析和研究，能很好的辨别企业的财务风险。通过研究企业财务风险的控制及防范，来达到提升企业的价值和竞争力目的，最后使得房地产企业在这样一个特殊的社会环境下，能够在市场经济中稳定发展。1.2.2研究的意义1 .理论意义特别是进入21世纪以来财务分析对于企业的相关利益者具有更重要的指导意义。随着世界资本市场的快速发展，房地产公司的数量也随之噌加。公司的债权人、投资人等存在相
8、关利益的人想得到科学有效的决策信息，就得对公司的盈利状况、经营成果和财务状况进行深度的了解和分析。近些年来，我国在资本市场上出现的众多财务造假事件对投资者的积极性和信心都造成了一定程度的打击。因此，如何利用相关的财务理论知识，去甄别资本市场上的财务数据，对财务报表进行科学系统的分析，进而获取有效的决策信息就显得极为关键。2 .现实意义本文通过对河南S置业有限公司财务状况进行全面的分析和系统的梳理，就能够详细的了解该企业的经营和管理情况，并据此分析出其存在的问题，可以给投资者提供比较重要的决策依据和简单的建议，来避免可能在决策上出现的失误。同时，也能够总结出目前我国房地产业未来的发展方向和趋势，
9、并且对其他相关企业也有一定的借鉴作用。1.2国内外文献综述1.2.1 国外文献综述财务分析开始起源于美国，它是美国经济发展而来的产物。在20世纪初期，美国的银行就规定想要贷款的企业就需要提供已经签字的相关报表，来使银行进行信用评级和相关风险评定，还要对企业的偿债能力进行评估，后来银行又对规定提供的资料进行了更严谨的规范，财务分析也由此慢慢发展起来。经过相关理论的不断完善之后，各个国家的学者都对财务分析提出了自己的看法。1 .对财务分析方法的研究GeorgeFOSter介绍了比率分析、案例分析等一些通常会用到的方法，和这些方法在实际情况中的具体操作和应用。2 .对财务分析概念的研究美国Water
10、B.Neigs教授指出，对财务信息的搜集和整理是财务分析的核心，并在此基础上，作出正确科学的解释，对企业的财务状况以及发展前景作出判断。KRSubramanyam对财务报表分析的概念进行了重新定义,也是用公开的会计报表和其他信息来作为研究对象，并运用专业的分析方法与技术，来对相应的商业信息进行分析加工，以便得出有利于商业判断的推断与估计。在著作中，SUbramanyam特别强调了对会计信息的推断与估计，并表明这种推断与估计可以提高商业决策的客观性和科学性。3 .对财务分析现状的研究ReginaAndekina1RakhilaRakhmetoVa提出研究公司的财务状况已经不仅是局限于某一个领域，
11、而是在金融、会计、经济、审计等众多的领域和行业进行广泛的运用。122国内文献综述因为我国国情的有一定的特殊性，我国的财务分析起步发展较晚，相对比西方国家有所落后，但随着经济社会的发展，财务分析越来越受到管理者、政府部门、投资者等有相关利益者的重视，也有更多的专家学者来提出了自己的分析理论和研究成果。1.关于财务分析方法及概念研究宋俊明经过研究提出影响企业财务能力的因素主要有资本结构不合理、应收账款周转率不高、成本费用过高、存货囤积、资产利用效率低等。林春洋提出了一些比较常用的财务分析方法，通过对这些分析方法的使用，可以对企业的营运、成长方面、盈利以及偿还债务的能力进行分析和评价。张新民分析了上
12、市公司财务质量和企业战略的关系。刘芳网提出了传统分析方法采用指标变动与对比的思路进行研究，在企业战略和行业变迁的影响下财务分析往往得出了与实际情况并不吻合的结论。武晓玲I在研究中指出，财务报表分析就是在现有的研究成果上展开，包括对企业的资金、成本、费用等各指标的分析，以合理的评价企业的财务状况、偿债能力以及未来的发展前景。齐静认为，对企业进行财务分析要从整个行业入手，从整体的角度进行把握，要用综合性分析方法进行分析，将各个单个指标相结合，形成一个有机的整体，进而建立一个综合指标体系进行分析，从而为投资者等利益相关者提供科学合理的决策建议。2.对房地产企业财务分析方面研究阮孟牡通过对房地产企业财
13、务分析工作中的问题的研究，提出对策，促进财务分析工作的高效开展，对于企业的发展来说是具有十分重要的意义。因此，在房地产企业的发展中，针对目前在财务分析工作方面存在的问题，还应该及时采取针对性的措施进行解决，充分地发挥出财务分析工作的作用。王剑斌I指出房地产企业财务报表分析的重要性及财务报表分析的具体方法。高明”3文章中明确传统房地产经纪机构财务状况分析体系的局限性，并将能够构建一个基于流程的房地产持有量财务分析体系。李元霞,对绿地控股和保利地产分析得出建议：企业应该合理优化企业内部存货结构,并要结合新的促销手段,减少库存房产的比重,多为企业赢取一些发展所需的资金。要意识到,库存既可能成为企业的
14、资金保障,也可能成为企业财务风险的来源,所以企业管理人员要充分考虑利弊,提前筹划好风险规避机制,并做好存货的预算和控制,加快房产的周转速度,让企业实现多角度、多方面的优化完善。刘凌通过分析房地产企业财务中的问题提出解决策略，得出结论在现代企业管理制度下，财务分析在企业管理中有着不可替代的作用。企业应当重视财务报告分析工作,定期召开财务分析会议，充分利用财务报告反映的综合信息，全面分析企业的经营管理状况和存在的问题，不断提高企业经营管理水平。123文献评述从目前国内外的研究来看财务分析的研讨主要汇集在财务分析的理论框架上，研究的方向大都相对宏观，其中的理论与现实联系的不多。本篇文章是在财务分析的
15、理论层面上，更注重理论和实际的结合，文章分别由盈利能力，营运能力，偿债能力，等几个方面对公司进行细致分析。并从研究分析中发现公司存在的问题，接着针对问题提出个人的一些实际建议，希望对公司成长有一定借鉴意义。1.3研究的主要内容和研究方法1.3.1 研究的主要内容第一部分：绪论主要介绍了研究背景、意义、目的；然后对国内外的主要研究成果进行梳理，并进行文献述评；最后对文章的研究内容、研究方法做了简要说明。第二部分：相关概念和理论基础。介绍财务分析的主要概念；财务分析的产生和发展；财务分析的特征及财务分析的理论基础为接下来的分析研究做铺垫。第三部分：进行案例的分析，对河南S置业有限公司简介及所处行业
16、的发展现状进行分析,利用财务分析方法：比较分析法、比率分析法等对公司的资产负债表、利润表、现金流量表等数据进行分析。第四部分：提出问题。通过上述分析找出河南S置业有限公司存在的财务方面存在的问题。第五部分：结论与建议。通过分析对河南S置业有限公司存在的财务方面存在的问题提出建议与解决措施。最后对本文进行总、结。1.3.2研究方法1 .文献研究法本文通过文献分析法对房地产企业进行了财务分析。通过对其财务状况及其制约因素、房地产业的特殊性、财务报告的特殊性及其财务报告方法的财务分析等方面综合分析国内外重要文献进行分析、总结。通过比较和文献研究，立足于前人的研究肌醇，本文的突破点是房地产企业的特殊性
17、财务报告，而现行的房地产财务分析方法不能有效的进行分析。通过文献资料的整合，对国内相应程度的论文进行了分析，既不重复前人的研究成果，又在扎实的研究指导下对问题进行了拓展和探索，同时也为本文下一步的研究奠定了理论基础。2 .案例研究法本文使用河南S置业有限公司作为研究对象，在河南S置业有限公司的相关资料和信息的基础上去分析总结，把财务分析的理论应用到河南S置业有限公司的实际分析当中，实现了实践和理论的合二为一，为其他相关企业的财务分析提供思路。3 .对比分析法本文分析了河南S置业有限公司近几年的财务数据，并对影响企业成长能力、营运能力、盈利能力以及偿债能力的指标迸行分析，接着将分析出河南S置业有
18、限公司的数据与同行业的一般数据进行比较分析，总结出企业发展的问题所在，然后为企业的发展进步提出一些建议。该公司与同行业的比较分析，是“横向比较分析“o横向比较能够分析出本公司与行业间差距以及自身存在的问题，然后去减小差距，保持自身企业的稳定发展。第2章财务分析的相关理论2.1 财务分析概述2.1.1 财务分析的产生和发展现代的财务分析由财务报表分析而来，它是在20世纪初最早由美国的银行家所倡导。西方国家的财务分析从银行资本家对企业的信用调查工作开始，它成为发放贷款的银行把财务报表分析作为检验接受贷款企业经营是否稳定的一种方式。在明确贷款企业可靠程度的基础上，它能够保证银行发放贷款资金是足够安全
19、的。1900年，美国财务学者托马斯乌都洛克撰写出版了铁道财务诸表分析一书。这本书核心在对财务会计报表分析的很多基本概念问题进行了全面的研究。1919年，亚历山大乌尔撰写出版了比率分析体系一书，这本书就对财务分析方法问题研究具有很强的创造性。然后很多学者都发表了一系列著作，使得财务报表分析的理论与方法有利进一步发展。这一切标志着“财务报表分析”作为一门相对独立的学科已经形成。在本世纪30年代，资本主义世界爆发了严重的经济危机。当时，经济生活中存在一种“黑色倒闭”现象，经济学家们通过分析这种现象，明白了一个企业既要提高盈利能力，也要保持一定的偿债能力。这样形成的两种能力的综合分析使财务分析的理论与
20、方法得到发展。当代财务分析应用的领域更广，功能更强，也更加重要，财务分析的相关理论和方法更加完善，财务分析从对企业的相关财务报表分析，到相关指标的计算分析，到对企业的成长能力、盈利能力、偿债能力、营运能力的研究，最后到对企业的发展现状和发展前景进行决策，该过程完全表明了财务分析的水平的提高。2.1.2 财务分析的含义及特点财务分析的依据是会计核算和报表等数据资料，运用一些有针对性的分析方法，对企业一直以来有关分配活动、经营活动、投资活动、筹资活动的成长能力、偿债能力、营运能力和盈利能力状况进行分析的经济管理活动。财务分析将实现为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据的最终目标。而财务分析的方
21、法主要包括因素分析法、比率分析法、趋势分析法。1、趋势分析法水平分析法是趋势分析法的另一种叫法,它是对比了两期或连续几期财务报告中相同指标,明确其中增减变动的数额、幅度及方向,来说明企业经营成果及财务情况的变动趋势的方法。2、比率分析法比率分析法是利用财务报表中两项相关数值的比率来反应企业财务状况和经营成果的分析方法。3、因素分析法因素分析法是用来确定相互联系的几个因素对综合财务指标，分析对象的影响程度的一种分析方法。采用这种方法的出发点是当有某些因素对分析对象产生影响时,假定其他因素都没有发生变化,确定每一个因素单独变化所产生的影响。财务分析的特点有以下几个方面：1、财务分析是以企业财务活动
22、包括资金的筹集、回收、分配、投放、耗费等为对象。2、财务分析是以企业会计报表资料为依据，而经济活动分析的资料包括企业内部各种统计资料、会计资料等。3、财务分析的主体比较多元化，它既可以是企业的债权人、投资者，也可以是企业职工等与企业相关的个人或单位。4、财务分析中的财务报表分析必须根据会计原则、会计政策选择等进行。5、财务分析服务对象包括投资者、债权人、经营者等所有有关人员。2.2 财务报表分析的理论基础2.2.1 信息不对称理论信息经济学的研究结论反应在现实经济生活中，所有当事人明确的信息通常是不对称，不完整的。在证券市场上，信息不对称有以下两种类型：（1）投资者之间的信息不对称。拥有更多信
23、息的投资者会因为投资者之间的信息不对称去进行“积极”交易，他们由于信息多而在交易中获利。（2）投资者与公司管理层之间的信息不对称。公司管理层和投资者之间的信息不对称会导致管理层通过信息多的优势来损害投资者的利益。充分的信息披露能有效避免信息不对称带来的不利影响。但是，可能存在公司管理层粉饰报表，目大部分投资者的报表分析的能力有所欠缺，所以专业的财务报表分析就因此出现。财务报表分析在信息源扩展和信息解释方面能够有效的解决信息不对称的问题。222可持续增长理论20世纪80年代可持续增值就已经被注意，随着经济的发展，全球都发生了严重的生态恶化及环境污染问题。可持续增长是既能满足当代人对资源需求，又可
24、以保障后辈的需求及发展。随着社会的发展，人们越来越重视可持续增长理论，可持续增长理论也慢慢拓展到财务方面。在企业方面，企业的可持续增长表现为企业价值和利润的不断稳定增长，然而要想提高企业价值，不能仅仅依靠盲目追求提高利润，盲目的追求利润，短期来看会给企业带来价值的提升，但是放眼将来企业将面临巨大的危机。希金斯最早在财务领域提出可持续憎长观念，他从财务管理的方向进行，构建了可持续僧长理论模型，对可持续增长的理论做出新的研究和结论，他表示可持续增长率是在不用完企业财务资源的前提下，企业销售能够进行增长的最高比率。企业的可持续增长就是同时满足企业当下和未来的发展需求。随着市场经济的发展，对企业来说会
25、有很多发展机会，也会有很多风险，特别是可能会出现全球金融危机。企业可持续发展是以财务的可持续发展作为核心和关键点，因此只有学会如何利用好财务分析，才能对企业存在的问题进行有效的改善。223利益相关者理论利益相关者理论是20世纪60年代左右在西方国家逐步发展起来的，80年代以后它的影响力开始扩大，同时影响美英等国的公司治理模式的选择，并促进企业管理方式的转变的发生。利益相关者理论的出现是有着深刻的理论背景和实践背景的。利益相关者理论的核心是：它认为物质资本所有者在公司中地位会随着时代的发展慢慢弱化。第3章对房地产行业现状及目标公司分析3.1 房地产行业发展现状3.1.1 房地产政策环境延续从紧，
26、部分城市降低落户门槛2020年国家及地方密集出台政策强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2021年房地产市场大概率招延续“房住不炒”的定位，而且房地产调控的“稳地价、稳房价、稳预期”的主要目标预计也不会出现大的变动，此外在这种大趋势下，短期内限购、限贷、限售等调控政策也很难出现明显放松。3.1.2 房地产金融监管严，融资环境紧，资金压力大2020年，很多城市都接连发布了楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管变的更严、“三道红线”新规试点实施，房地产企业的资金压力变大，拿地热情有所降低，土地市场逐渐回归理性。预计2021年土地市场整体热度将不再波动，但是随着热点城市加大住宅用地供应，优质地
27、块仍有放量空间。3.1.3 租赁监管制度更加完善，行业洗牌将加剧2020下半年从中央到多个城市都相继出台了租赁监管新规，预计2021年各地政府会逐渐完善租赁行业的监管制度，加强对行业标杆企业的培育。此外随着疫情的稳定，2021年长租公寓市场将进入自我调整期，行业的收并购事件或将增加，行业集中度将进一步提升。3.2 河南S置业有限公司财务报表分析3.2.1 资产负债表分析表1河南S置业有限公司2017至2019年资产负债表相关项目单位：元时间201720182019资产总计3,501,801,293.213,120,203,325.843,288,518,133.00存货1,218,463,97
28、8.051,501,245,951.501,696,078,326.87长期股权投资5,100,000.00应收账款000数据来源：来自于河南S置业有限公司财务报表从资产负债表可以看出，资产总额2018年较上年减少了381597967.37元，减少了11%,2019年较上年增加了168314807.16元，增加了5%,其中，存货2018年同比增加了282781973.45元，增长了23%,2019年同比增加了194832375.37元,增加了13%;企业的存货量不断增加，经营风险有所上升；企业没有应收账款，说明企业资金回收快,资金流动性大，承担的风险相对降低；但2019年开始企业长期股权投资增
29、加，风险也有所增加，同时获得的收益也会增加。表2河南S置业有限公司2017至2019年资产负债表相关项目单位：元时间201720182019应付账款55,117,951.0539,169,501.0370,449,781.54预收款项1,309,683,479.341,677,320,174.21,672,216,849.97长期借款1,380,660,000.00-数据来源：来自于河南S置业有限公司财务报表从负债方面看，企业的应付账款2018年较上年减少了15948450.02,2019年较上年增长了31280280.51;预收账款2018年较上年增长了367636694.95,2019年较
30、上年减少了5103324.32,2019年由于卖房的面积差退款导致与预收款项减少，2019年企业应付账款的增加说明企业在扩张的同时，负债压力也在增大，2018年后企业都没有长期借款说明企业长期偿债压力小，经营发展良好。表3河南S置业有限公司2017至2019年资产负债表相关项目单位：元时间201720182019所有者权益770,080,237.12774,550,954.34820,578,422.67未分配利润70,080,237.1274,550,954.34120,578,422.67数据来源：来自于河南S置业有限公司财务报表从所有者权益方面看，企业的所有者权益总额2018年和2019
31、年分别增加4470717.22、50498185.55,未分配利润2018年和2019年分别增加4470717.22、50498185.55,股权结构的改变使所有者权益总额增幅明显，在企业盈利能力不断增强的同时，未分配利润增长越来越快，企业创造价值的能力较强。322利润表分析表4河南S置业有限公司2017至2019年利润表相关项目单位：元时间201720182019营业收入1,046,839,651.2992,834,642.19515,334,846.10营业成本899,149,901.5076,580,792.53442,947,270.92营业利润97,414,122.47-4,854,
32、950.1150,400,384.39净利润64,404,129.66-4,854,950.1150,400,384.39数据来源：来自于河南S置业有限公司财务报表从连续三年的利润表可知，企业的营业收入和营业成本都有所下降，2017年企业开始销售收入和成本数额较大，2018年和2019年销售量较刚开始销售时有所下降，19年的销售情况又开始变好。营业利润上18年收入少且税金及附加和销售费用大导致出现利润为负值，其他年度都有不错的利润收入。企业经营状况不稳定，可能存在销售方式和策略的问题。323现金流表分析表5河南S置业有限公司2017至2019年现金流量表相关项目单位：元项目201720182,
33、019一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金1,346,152,617.00374,764,946.09经营活动现金流入小计4,261,275,669.792,637,344,113.801,779451,984.11购买商品、接受劳务支付的现金67,759,488.11171,186,609.97经营活动产生的现金流量净额418,046,660.98181,145,171.00339,656,232.75二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小计-38,000.00投资支付的现金-300,200,000.00投资活动产生的现金流量净额-54,699.00-70,991
34、.26300,163,534.48三、筹资活动产生的现金流量：取得借款收到的现金730,000,000.0020,000,000.00筹资活动现金流入小计730,000,000.0020,000,000.00筹资活动产生的现金流量净额-80,185,862.02-498,000,000.00-90,540,000.00数据来源：来自于河南S置业有限公司财务报表从现金流量表可以知道，企业销售商品、提供劳务收到的现金变动幅度较大，2018年增长很大，企业的销售情况逐年上升；另一方面，由于企业快速扩张，导致购买商品、接受劳务支付的现金增长较快，2019年较前两年增长很多。经营活动产生在现金流量净额每
35、年都是正数，说明企业的经营状况较好，且企业2017年、2019年经营现金净流入量充裕，说明企业筹资活动的现金流量基本适应企业经营活动、投资活动的需要。从表中得知，投资活动产生的现金流量净额连续三年都是负值，其中主要是购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，2019年产生了投资支付的现金且数额较大，说明该企业在投资固定资产等方面有较大的投资，促进企业发展壮大。从筹资方面来看，企业取得借款收到的现金较多，不过借款取得的现金逐年减少，说明企业现金逐步增加,企业的偿债压力慢慢减小。综合三个方面现金流入数据，经营活动现金流入占总现金流入的比重很大，说明企业经营状况良好，财务风险较低，现金流入结
36、构比较合理。现金及现金流量关乎到一个企业的生存和发展情况。在市场风险日益增大的环境下，企业现金及现金流量的重要性就更加突出。现金流量表的分析对企业经营者和投资者都很重要。对现金流量表的分析就是为了充分发挥现金流量表信息分析在企业财务分析中的重要作用。3.3单一能力分析33.1盈利能力分析盈利能力就是公司获得利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。反映公司盈利能力的指标很多，通常使用的主要有销售毛利率、权益净利率、资产净利率、销售净利率等表6河南S置业有限公司2017至2019年盈利能力相
37、关指标时间201720182019毛利率14.10%17.50%14.04%数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计算得出毛利率是衡量企业经营能力的重要指标，它是指企业的毛利在企业的营业收入中所占的百分比，通过销售毛利率，可以反映出企业产品销售的盈利空间和发展趋势。从毛利率上看2018年有了小幅度提升，主要是有关成本和消耗支出有明显减少。而2019年虽然收入大幅僧加，但成本和消耗支出的增幅也明显增加，使得毛利率下降，总体来看企业毛利率处于一个较低的水平，目浮动不定，可能企业在经营管理上有一定问题，导致企业的盈利能力不强。表7河南S置业有限公司2017至2019年盈利能力相关指标时间20
38、1720182019净资产收益率9.00%-0.60%6.00%数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计算得出净资产收益率又被称为股东权益报酬率，是用来评价企业运用资本的效率，该指标越高，表示企业的盈利能力越强。河南行为S置业有限公司2018年净利润出现负值，其当年净资产收益率也为负值。公司净利润不高，其净资产收益率都处于一个较低的水平，其中还出现过负值，虽然负值很低，但综合来看，公司发展不稳定，盈利能力不强。表8河南S置业有限公司2017至2019年盈利能力相关指标时间201720182019总资产收益率2.57%-0.20%2.51%数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计
39、算得出总资产收益率是用企业的净利润和企业平均资产总额相除所求出来的比率，能够反映企业运用资产的效率如何，还进一步反映了企业盈利的稳定性和盈利水平的高低。从总资产收益率上看，其情况和净资产收益率反映一致，2018年由于负净利润而出现总资产负债率为负数的情况，2019年和2018年的总资产负债率基本一致，但是虽然是正值但其数值很低，说明企业应总用资产的经营效率不高，且企业管理层的经营管理水平也需要改进。332营运能力分析营运能力是用来评价企业的营运能力、资金周转能力、企业的销售能力的相关指标,是对企业过去及现在经营行业的分析及总结。企业营运资产的效率关键在于资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效
40、益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。表9河南S置业有限公司2017至2019年营运能力相关指标时间201720182019存货周转率0.800.060.28数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计算得出存货是企业重要的资产之一，但房地产企业的存货不同于其他行业存货的会计处理。房地产企业资产总额中存贷所占百分比较大，目建设期限较长，因此分析存货周转速度对分析公司的营运能力极为重要。2017年销售极大使其存货周转率很大，当年的存货周转速度很快，资金的流动性较
41、强。而2018和2019年销售情况不好存货量较大导致其存货周转率很低尤其是2018年仅达到0.06,说明当年销售困难出现滞销状况，存货的变现能力降低，资金的流动性降低。表10河南S置业有限公司2017至2019年营运能力相关指标时间201720182019总资产周转率0.420.040.26数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计算得出总资产周转率可以反映资产给企业带来收入的能力以及企业经营管理资产的水平和能力，该指标越高，则表明企业的资产给企业带来的收入越高，说明了企业对资产的经营管理越好。2017年总资产周转率达到一个不错的水平，当年资产利用率较高，而2018和2019年总资产周转
42、率有所下降，总资产周转率受企业居屋销售状况的影响也比较大，因此，建议企业采取必要的措施提高资产的利用效率，加强资产的经营管理。333偿债能力分析偿债能力是企业用其资产偿还长期债务和短期债务的能力。偿债能力是企业偿还债务的承受能力或保证程度，良好的偿债能力是促进企业健康生存和发展的关键。流动比率。流动比率是全部流动资产与流动负债的比值，表示企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业可用在一年内变现的流动资产偿还流动负债的能力。表11河南S置业有限公司2017至2019年偿债能力相关指标时间201720182019流动比率5.831.561.50数据来源：由河南S置业有限公司财务报表
43、相关数据计算得出通常认为，流动比率一般需要保持在2:1左右才算正常，按照这一标准，2018年和2019年该公司的流动比率有点偏低，而且从上表我们可以清晰地看到，企业在这两年的流动比率一直在2:1以下，说明了企业的短期偿债水平在逐年变弱。速动比率。速冻比率是指速冻资产与流动负债的比值。速冻资产包括货币资金、交易性金融资产和各种应收、预付款项。表12河南S置业有限公司2017至2019年偿债能力相关指标时间201720182019速动比率1.590.660.49数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计算得出企业将速动比率保持在1左右比较合适，虽然考虑到房地产企业速动比率不是很高，但是从数据
44、上看速动比率逐年降低，说明企业短期偿债能力有所下降。表13河南S置业有限公司2017至2019年偿债能力相关指标时间201720182019资产负债率0.700.640.56数据来源：由河南S置业有限公司财务报表相关数据计算得出资产负债率又称负债比率，是企业负债与资产总额的比值，该指标能看出企业的财务分布状况及负债情况，对于房地产行业来说，资产负债率一般保持在07左右比价合适，这一比率越低，说明企业偿还债务的能力越强，风险越小，而该公司的资产负债率低于0.7,并且出现逐年下降的趋势，说明该公司财务风险低，自身的融资结构好。第4章河南S置业有限公向存在的问题41企业存货比重大，资金回收周期长企业
45、存货的比重过高，总量比较大。存货比重过大，会影响企业的变现水平，对企业的现金流产生不利影响，存货不能及时的销售，会使得企业资金回收周期变长，对企业扩大经营带来不利，同时还会使得企业资金运转出现问题。4.2 企业资产利用率低，企业管理不到位企业利用资产创造收入的水平在不断下降。企业总资产收益率的下降，企业近几年的总资产收益率出现下降的趋势，企业对资产的利用效率不高，同时可以看出企业管理层对资产的管理并不是十分到位。4.3 企业营运水平低，资产周转速度慢企业的营运水平在下降。总资产周转率在逐年降低，同时存货周转率水平也呈现出一个下降的趋势，企业对存货和其他资产的利用水平和利用效率不高，造成资产周转
46、速度慢，资产利用效率低，对企业的营运水平造成一定影响。4.4 企业收入减少，盈利能力不高企业近几年收入在减少，市场销售业绩的下降，市场销售的乏力也影响到了企业的净利润，企业净利润也成下降趋势，企业需要重点关注销售情况，如果不注重于此会影响企业的盈利水平和经营成果的提高，最终企业利益。第5章河南S置业有限公司存在问题的建议51减少存货数量，提升存货管理水平针对企业存货数量过大的问题，首先建议企业适当的减少存货数量，加快存货的周转速度，这样可以加强企业的资金实力，使得资金回收周期缩短，对企业的经营运转提供强有力的资金支持。其次要提升自身的存货管理能力和水平，主要提高相关存货管理人员的存货管理意识，
47、并让其对存货管理的工作内容进行深入认识和了解，明白存货管理工作的重要性，进而提升其自身工作能力，避免出现货物作业及交接的不及时的情况。5.2 加强企业管理，提高资金利用率针对企业资产利用水平不高的问题，建议企业加强管理，例如完善资金预算管理制度，拓宽企业融资渠道，强化内部资金管理提高所有人的资金管理意识，完善项目的资金监控，最后提高资产的利用效率，增强企业的资产对收入的贡献水平。5.3 加强存货周转，加快资金回流速度针对企业营运水平不高的问题，尤其是存货周转率的下降，企业要继续加强销售水平，不断提高资产管理水平，提高对资产的利用效率，提高存货的周转效率，确保企业资金的回收速度。加快资金的回流速度是提高营运能力的重要方向，首先可以加大人手缩短房屋建造和支付时间，减少非商品资金的占用；其次要缩短账款结算过程，减少采购和销售环节的结算过程来减少流动资金的积压；最后制定
