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1、资产评估报告目录资产评估师声明错误!未定义书签。评估报告摘要错误!未定义书签。评估报告错误!未定义书签。一、委托人及其他资产评估报告使用人.错误!未定义书签。二、评估目的错误!未定义书签。三、评估对象和评估范围错误!未定义书签。四、价值类型及其定义错误!未定义书签。五、评估基准日错误!未定义书签。六、评估依据错误!未定义书签。七、评估方法错误!未定义书签。八、评估程序实施过程和情况错误!未定义书签。九、评估假设错误!未定义书签。十、评估结论错误!未定义书签。十一、特别事项说明错误!未定义书签。十二、资产评估报告使用限制说明错误!未定义书签。十三、资产评估报告日错误!未定义书签。十四、资产评估专
2、业人员签名和资产评估机构印章错误!未定义书签。资产评估报告附件错误!未定义书签。资产评估师声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四
3、、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限定条件的影响或限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。山西汇亨资产评估有限公司关于山西运城农村商业银行股份有限公司诉山西南洋包装材料有限公司一案所涉及的山西南洋包装材料有限公司所属的房地
4、产价值资产评估报告摘要晋汇亨评报字2020第006号一、委托人及其他资产评估报告使用人：1、委托人：运城市中级人民法院司法技术处2、其他资产评估报告使用人：(1)申请人：山西运城农村商业银行股份有限公司(2)被执行人：山西南洋包装材料有限公司(3)产权人：山西南洋包装材料有限公司(4)按照国家法律、法规明确规定的其他资产评估报告使用者二、评估目的：因盐湖区人民法院执行山西运城农村商业银行股份有限公司诉山西南洋包装材料有限公司一案，对查封的山西南洋包装材料有限公司所属的房地产确定其在评估基准日的市场价值，为委托人确定涉案资产处置基础价格提供价值参考。三、评估对象和评估范围：本项目评估对象为盐湖区
5、人民法院查封的山西南洋包装材料有限公司所属的房地产。评估范围为位于运城市黄河大道岳坛村西，土地使用权面积为2476.32平方米(抵押面积2476.32平方米)、建筑面积3445.11平方米的房地产(抵押面积2444.52平方米)o四、价值类型：市场价值五、评估基准日：2020年01月16日。六、评估方法：本项目房产采用收益法、成本法；土地使用权采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。七、评估结论：截止评估基准日2020年Ol月16日，运城市中级人民法院司法技术处委评资产的评估结果如下：经评估人员评定估算，在公开市场、持续使用假设前提条件下，在本报告所列的特别事项说明限制下，本次评估范围内的
6、资产评估结果为：人民币元，大写人民币：壹仟壹佰陆拾壹万壹仟肆佰叁拾叁元整。八、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，即从2020年01月16日至2021年01月15日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。九、资产评估报告日本评估报告日为2020年06月28日。十、重要事项评估结果未考虑评估对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。本次评估未考虑查封、他项权利等因素对房地产价值的影响。房屋所有权证证载西楼为砖混1-4层，实际总层数为5层；证载北楼部分为砖混1层，实际为2层；证载东楼为砖混12层，实际总层数为3层。本次评估以实
7、际层数为准，仅在报告中使用，不作其他任何用途使用。本次评估土地以证载用途，房产以现状用途得出的评估结论。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。山西汇亨资产评估有限公司关于山西运城农村商业银行股份有限公司诉山西南洋包装材料有限公司一案所涉及的山西南洋包装材料有限公司所属的房地产价值资产评估报告晋汇亨评报字2020第006号运城市中级人民法院司法技术处：山西汇亨资产评估有限公司接受贵处的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、坚持独立、客观、公正的资产评估原则，对房产采用收益法、成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法、成本逼近法，按照
8、必要的评估程序，对山西南洋包装材料有限公司所属的房地产在2020年01月16日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人及其他资产评估报告使用人1、委托人：运城市中级人民法院司法技术处2、其他资产评估报告使用人：（1）申请人：山西运城农村商业银行股份有限公司（2）被执行人：山西南洋包装材料有限公司（3）产权人：山西南洋包装材料有限公司（4）按照国家法律、法规明确规定的其他资产评估报告使用者二、评估目的因盐湖区人民法院执行山西运城农村商业银行股份有限公司诉山西南洋包装材料有限公司一案，对查封的山西南洋包装材料有限公司所属的房地产确定其在评估基准日的市场价值，为委托人确定涉案资产处
9、置基础价格提供价值参考。三、评估对象和评估范围本项目评估对象为盐湖区人民法院查封的山西南洋包装材料有限公司所属的房地产。评估范围为位于运城市黄河大道岳坛村西，土地使用权面积为2476.32平方米（抵押面积2476.32平方米）、建筑面积3445.11平方米的房地产（抵押面积2444.52平方米）。资产概况：评估对象为位于运城市黄河大道岳坛村西的房地产，共有三幢建筑物和一宗土地。西楼为酒店大厅及酒店客房，东楼为酒店客房。其中大厅为1层，层高4.8m,外墙贴瓷豉，地面贴瓷砖，玻璃门，墙石专内墙面，石膏造型吊顶；西楼客房共有5层，估价对象处于第1-5层；东楼客房共有3层，估价对象位于第1-3层，豉混
10、结构，2000年建成。外墙涂料且0.8m处贴瓷砖，木门，塑钢窗，地面木地板，壁纸墙面，石膏走线；卫生间：瓷砖地面，内墙墙砖，PVC吊顶；走廊：瓷豉地面或部分楼层铺地毯，内墙壁纸且0.8m处木墙裙。北楼共有2层，外墙涂料，瓷砖地面，石膏造型吊顶，铝合金门，塑钢窗。东、西楼电梯、中央空调、消防、监控设施设备齐全。水、电、气等齐全。房屋所有权证号：运城市房权证盐湖区字第号，房屋所有权人:山西南洋包装材料有限公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：运城市黄河大道岳坛村西，登记时间：2011-11-21,砖混1-4层，建筑面积为907.20平方米，砖混1-2层，建筑面积为284.20平方米，豉混1层，建筑面
11、积为74.20平方米，砖混1-2层，建筑面积为1178.92平方米，建筑面积合计为2444.52平方米。根据现场勘察及实际测量，三幢建筑物建筑面积合计为3445.11平方米，其中西楼总层数为5层，建筑面积为1238.16平方米；东楼总层数为3层，建筑面积为1174.35平方米；北楼总层数为2层，建筑面积为432.6平方米。由于估价对象证载面积与实际不符，经现场勘查与测量，本次评估以实际层数与面积为准，仅在报告中使用，不作其他任何用途使用。国有土地使用证证号：运国用（2002）字G01312（20）0133号，士地使用者：山西南洋包装材料有限公司，座落：运城市黄河大道岳坛村西，地号：312-（I
12、O）-（I）-5,图号：1-49-30-（56）,用途：工业用地，使用权类型：出（转）让，终止日期：2046年12月7日，使用权面积为2476.32平方米。四、价值类型及其定义根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日（一）本项目评估基准日为2020年01月16日。（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，根据现场勘查日确定评估基准日。（三）本次资产评估的工作中，评
13、估参数的选取、评估价值的确定等，均以本次评估目的为准，按评估基准日外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）经济行为依据山西省运城市中级人民法院评估委托书（2019）运法技评字第216号（二）法律、法规依据1 .中华人民共和国资产评估法2 .中华人民共和国公司法3 .中华人民共和国城市房地产管理法4 .其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）准则依据1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）2 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）3 .资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）4 .资产评估执业
14、准则一资产评估报告（中评协35号）5 .资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协33号）6 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协37号）7 .资产评估执业准则一不动产（中评协38号）8 .资产评估价值类型指导意见（中评协47号）9 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协48号）10 .资产评估专家指引第7号一中小评估机构业务质量控制（中评协68号）11 .房地产估价规范（GB/T50291-2015）以及相关的准则、指南、指导意见及其释义、讲解（四）取价依据1 .山西省建设工程计价依据一一建筑工程预算定额（2018年）2 .山西省建设工程计价依据一一装饰工程预算定额（2018年）3 .山
15、西省建设工程计价依据一一安装工程预算定额（2018年）4 .山西省建设工程计价依据一一建设工程费用定额（2018年）5 .山西省工程建设其它费用标准晋建标字（2009）9号6 .国家计委、建设关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格（2002）10号7 .建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格（2007）670号8 .国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格（1999）1283号）9 .国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格（2002）125号）10 .资产评估常用数据与参数手册11 .运城市土地级别与基准地价更新技术报告（201
16、6年）12 .本公司评估人员收集、掌握的有关资料（五）权属依据1 .房屋所有权证（运城市房权证盐湖区字第号）复印件2 .国有土地使用证（运国用（2002）字第G01312（20）01用号）复印件七、评估方法根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别各种评估方法的适用性进行了分析判断，最后确定对房产采用收益法、成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法、成本逼近法。收益法（建筑物）：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加
17、，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法（建筑物）：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基准地价系数修正法（土地使用权）：所谓基准地价系数修正法,就是指在测算一宗土地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据委估宗地所在区域条件、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正条件，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。成本逼近法（土地使用权）：以土地取得费用和开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的
18、税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法，其基本思路是把对土地所有权投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本“，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得以实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。八、评估程序实施过程和情况（一）明确评估业务基本事项本公司接受运城市中级人民法院司法技术处委托对山西南洋包装材料有限公司所属的房地产确定其在评估基准日2020年Ol月16日的市场价值，为委托人确定涉案资产处置基础价格提供价值参考。（二）出具评估委托书根据
19、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）有关规定，委托人出具【（2019）运法技评字第216号】评估委托书委托本公司对涉案资产进行评估。（三）编制评估计划根据评估项目的具体情况，指派项目经理和评估小组成员。由项目经理编制评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将评估计划报经部门经理和总经理审核批准。评估日期：2020年01月16日至2020年06月28日。（四）评估人员根据涉案资产清单，搜集准备评估有关资料。（五）现场调查根据批准的评估计划，评估人员前往山西南洋包装材料有限公司所属的位于运城市黄河大道岳坛村西的房地产进行现场勘查工作。现场勘查以山西省运城
20、市中级人民法院评估委托书【（2019）运法技评字第216号】涉及的资产为准。（六）收集评估资料根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包括资产权属证明材料、资产的市场价格信息等。（七）评定估算根据评估对象的实际状况和特点，对评估范围内的资产进行评估测算，确定评估价值。（A）编制和提交评估报告项目经理召集评估小组成员对评估结论进行分析，并由项目经理撰写评估报告，经三级审核后向委托人提交资产评估报告。1、汇总分析结果，撰写评估说明。2、汇集评估工作底稿，评估资产明细表等资料，分析撰写评估报告书。3、评估机构内部逐级审核验证评估结果，审查评估报告书及评估说明。4、打印出具正式
21、评估报告书，并由评估机构负责人签发。5、递交资产评估报告书，报送有关资料。九、评估假设（一）一般性假设1 .交易假设交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2 .公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3 .持续经营假设持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去,在未来可预测的时间内
22、该主体的经营活动不会中止或终止。(二)特殊性假设1.经营假设(1)国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化；(2)企业所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经济环境无重大变动；(3)企业各项经营业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策(如财税政策)无重大改变及若存在改变均能预期；(4)委托人提供的房屋所有权证、土地使用权证是真实合法有效的；(5)所有重要的及潜在的可能影响价值的因素都已由被评估单位向我们充分揭示。2.资产状况假设1、 )被评估单位所拥有的资产按目前的或既定用途、目的和使用的方式、规模、频率继续使用；2、 )被评估单位所拥有的资产产权清晰，为被评
23、估单位所有，没有可能存在的连带负债及估价范围以外的法律问题。资产评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结论的责任。十、评估结论评估结论：截止评估基准日2020年Ol月16日，运城市中级人民法院司法技术处委评资产的评估结果如下:经评估人员评定估算，在公开市场、持续使用假设前提条件下，在本报告所列的特别事项说明限制下，本次评估范围内的资产评估结果为：人民币元，大写人民币：壹仟壹佰陆拾壹万壹仟肆佰叁拾叁元整。十一、特别事项说明本评估报告使用者应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。（一）
24、权属资料瑕疵情况在履行评估程序过程中，评估人员依据评估的有关规定对各方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，因本次经济行为为涉案评估，委托人提供了房屋所有权证、国有土地使用证复印件。我们不对委托评估资产的权属发表意见，同时不对其真实性承担任何责任。（二）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项评估人员未发现评估基准日至评估报告日之间存在可能对评估结论产生影响的重要事项。（三）需要说明的其他问题1、山西省运城市中级人民法院评估委托书（2019）运法技评字第216号】委托评估的标的物中房屋所有权证号：运城市房权证盐湖区字第号，房屋所有权人：山西南洋包装材料有限公司，登记时间：20
25、11-11-21,西楼砖混厂4层，建筑面积为907.20平方米，北楼砖混1-2层，建筑面积为284.20平方米，北楼砖混1层，建筑面积为74.20平方米，东楼砖混1-2层，建筑面积为1178.92平方米，建筑面积合计为2444.52平方米。根据现场勘察及实际测量，评估对象三幢建筑物建筑面积合计为3445.11平方米，其中西楼总层数为5层，建筑面积为1238.16平方米；东楼总层数为3层，建筑面积为1174.35平方米；北楼总层数为2层，建筑面积为432.6平方米。由于评估对象证载面积与实际不符，经与法院执行人员沟通，本次评估以实际现场勘查与测量的层数与面积为准，仅在报告中使用，不作其他任何用途
26、使用。本次评估土地以证载用途，房产以现状用途得出的评估结论。2、本评估报告是在独立、客观公正、科学的原则下做出的，遵循了有关的法律、法规和资产评估准则的规定。我公司及所有参加评估的人员与委托人及有关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业道德和规范。3、本评估价格为单纯的房地产价值，不包含房地产买卖或处置过程中涉及的相关税费、手续费及中介费用等，也不包含房地产诉讼过程中的相关费用。4、本评估报告中涉及的相关材料由委托人负责提供，对其真实性、合法性由委托人承担相关的法律责任；资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属
27、确认或发表意见超出了资产评估的执业范围，因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。5、对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托人委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。6、本评估报告只对结论本身符合职业规范要求负责，而不对经济业务定价决策负责，资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。7、本评估结论由本公司出具。受本公司评估人员的执业水平和能力的影响，评估结论不作为相关交易及其它经济行为的唯一依据，仅作为有关当事人经济行为的价值参考。8、评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。十二、资产评估报告使用限制说明（一）本报告只
28、能用于评估报告所载明的评估目的和用途，本公司不对报告使用者运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责。（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。（三）本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，即从2020年01月16日至2021年01月15日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容并征得本公司书面同意，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（五）本报告复印无效，未加盖本公司骑缝章无效。十三、资产评估报告日本评估报告日为2020年06月28日。十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章资产评估师（或资产评估专业人员）：资产评估师（或资产评估专业人员）：山西汇亨资产评估有限公司2020年06月28日资产评估报告附件3、 资产评估结果明细表4、 山西省运城市中级人民法院评估委托书(2019)运法技评字第2016号3、房屋所有权证复印件4、国有土地使用证5、评估对象位置图6、评估对象照片7、资产评估师承诺函8、资产评估机构营业执照(副本)复印件9、资产评估机构备案证明复印件10、签字资产评估师资质证书复印件
