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1、美树假日销售手册目录第一部奥运规划和发展1、十年回眸亚运村22、从亚运村到奥运村33、奥运村的建设34、新北京的新中心3第二部北七家镇1、北七家镇概况42、周边配套53、交通6第三部美树假日嘉园项目情况1、开发商介绍72、项目整体规划73、项目卖点综述114、客户定位分析145、户型解读15第四部竞争项目比较1、周边竞争项目优劣势分析182、项目竞争分析说明193、竞争项目调查表20附表：办理合同预售登记所需提供的材料第一部奥运规划和发展一、十年回眸亚运村亚运村，这个1988年之前还是人烟稀少，只在农田荒野之间散落着几个小村、农舍和古庙的地方，十年弹指一挥间，有谁还记得这里曾经的那一片荒凉，过
2、去留下来的只有一些老地名，如北顶碧霞君祠、娘娘坟、慧忠寺、曹八里、付家村、鱼池村，还被知情人作为对往事的回忆。如今的亚运村已是车水马龙，高楼林立。难怪大家都说，要离文化氛围近一点，就住中关村，要感受现代气息就住亚运村。在北京人的心目中，亚运村几乎成为时尚和现代的代名词。短短十年时间，亚运村已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的成熟大社区，以亚运村为中心，已形成一个集高档物业经营、会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易为一体的大型金融商贸会展商圈。亚运村就像一个巨大的“体育磁极”，吸引了来自中国乃至世界的财富：先是为建设亚运村，政府巨资投入各种现代化的基础设施建设，天然气、供热、电话通
3、讯、公交线路、道路交通、娱乐教育等均已先行到位；接下来是整整十年，来自四面八方的投资商、开发商们持续不断地向这个区域投钱，总投入额之大，持续时间之长，全北京城没有一个地区可与之相比，是滚滚的热钱造就了亚运村今天的繁华。一次大型体育盛会的召开，必然会给举办该项赛事地区的经济带来一次大发展，亚运村的成功就是一个最好的范例。有心人肯定还记得，亚运村的房价早在1995年就暴涨过一轮，市场上也素有南二环不如东西三环，看遍三环不如住北四环的说法。由体育场馆的兴建，到带动周边居住和商务区的发展，再到房地产快速升值带来的财富示范效应，亚运村给已经尝到甜头的置业者最有价值的启示就是：买房子一定要盯着地标性大型体
4、育场馆周边，这种区域土地的升值速度之快、持续时间之长，都是事前很难想象和预测出来的。二、从亚运村到奥运村日前，北京奥申委宣布，北京2OO8年奥运会场馆建设规划方案已初步确定，北京奥运场馆将主要分布在1个中心区和3个分区。占地12平方公里的中心区位于北京中轴线与北四环路交叉点以北的奥林匹克公园内，包括奥运村、记者村、新闻中心、国际广播电视中心以及14个比赛场馆在内的大部分设施都将集中在这里。这里还将兴建北京最高的建筑北京世界贸易中心和北京国际展览体育中心两座地标式建筑。三、奥运场馆的建设经济学家说，无论哪个国家的奥运村，都是环境最好、功能最全、绿化最好、空气最好、交通最发达的地方，当然，那也是最
5、适宜居住的地方。正像当年亚运村的兴起一样，奥运场馆的兴建将大大提高场馆周边区域的综合生活水准。首先是周边的交通和各项基础设施会得到革命性的改善。交通拥挤是经过十年发展的亚运村目前面临的最大问题。现在北京市以最快速度完成了奥运村的规划，并同期着手为奥运村的建设铺路配套。北四环快速路已经正式通车，以这条路为龙头，横向路之成府路、大屯路以至北五环路都在建设施工和即将竣工阶段。南北向的通道首推地铁五号线，而目前的北辰东路、中亚街、安立路、京昌高速路改造和中轴路重建等等，都将大大改变奥运区域的面貌。我们还看到，政府在奥运村区域内的热、电、燃气、污水，以及公交、通讯和网络方面的投入都已经陆续启动。同时，居
6、住环境的改善也将是巨大的。在悉尼奥运会上，形态各异的“绿色”建筑给许多北京人留下了深刻的印象。而在这次国际展览体育中心的设计竞标中，整体生态环境的保护和可持续发展已被列入绝大多数方案的规划重点。有的绿带布置强调与用地北部13OOO亩国家森林公园的联系；有的旨在与中华民族园、奥体中心等原有城市绿化体系沟通，共同调节局部气候。另外，国际展览体育中心和世界贸易中心的另一设计特点就是引入了细致周密的环保理念。很多方案均选用生态、环保的新型建材，同时选用新型清洁能源或利用建筑造型及细部设计，从而形成自然通风调节室内外温度。总之，新北京、新奥运的“绿色主题将在场馆及周边环境建设的方方面面得以显现。四、新北
7、京的新中心在即将面世的北京最新版市区图上，北京城向北延伸了1O厘米，相对应的实际距离是1O公里。也就是说，整张地图的中心区域变成了亚运村。“这是北京城市迅速发展的结果。”中国地图出版社的编辑如是说。亚运会只是让亚洲了解北京，奥运会是让全世界都了解北京！可以说，以奥运村为中心，以北京最高的建筑世界贸易中心为地标，以体育经济、会展经济为龙头，在亚运商圈的基础上正在逐步形成的奥运商圈，这一片区域的发展前景不可限量，将形成真正意义上的新的城市中心。与以国贸为中心的中央商务区CBD、以中关村为中心的高科技园区ClD相对应，她也有一个英文缩写C1.D中央生活区。在这个区域内，政府为申奥己明确的投资就超过几
8、十亿美元。如同亚运村的建设一样，政府的信心在市场上肯定会被几十倍地放大，通过政府鼓励和市场吸纳的资金将高达数千亿元，这将是北京城建设史上空前的壮举。土地为什么会升值？会越来越值钱？说白了是因为不断地向里面投钱产生的马太效应投的钱越多，地越值钱；地越值钱，投钱的人就越多。虽然现在北京的住宅小区总数达85O个，像南边的方庄、东北边的望京也已成规模，但就目前北京市的区域发展情况而言，仔细比较一下就不难发现，方庄因新项目少而显得有点后劲不足；望京则是除了城市开发集团外，鲜有其他大开发商介入；而以奥运村为中心的中央生活区，其特征是大项目、好项目比比皆是，实力雄厚的大开发商云集。大项目、好项目的不断涌现，
9、一方面显示了开发商们对中央生活区潜力的普遍看好，另一方面也起到了持续凝聚人气的作用。毫无疑问，这些投资肯定都经过严格的分析和论证，那么我们完全有理由确信，这样集中的房地产投资已经暗示出中央生活区如日中天的美好未来。第二部昌平北七家镇1 .北七家镇概况北七家镇地处昌平、朝阳、顺义三区县交界地段。位于规划中的奥运村正北2公里，南距亚运村12公里，东距首都机场17公里，西距京昌高速公路10余公里，正在拓宽的京汤快速路紧擦镇域西侧而过，交通便捷，乘358支线、417支线、912路、949路公交车只需20分钟即可到达市区。规划中的城市铁路和地铁5号线也将通过本区。1992年，北七家镇以房地产开发为突破口
10、，进行了高科技工业园区、高科技农业、旅游业和商业等多领域的产业开发建设，全镇经济实力显著增强。96年、97年连续两年在全市综合经济指标排名中名列第二；99年3月，北七家镇被确定为北京市小城镇改革试点；99年9月，跻身全国小城镇综合改革试点单位行列；一、位置优越，环境优良北七家镇地处北京市域规划中的永久绿化带，上风上水，是京北经济发展的金三角区域。全镇总面积57平方公里，耕地为33.3平方公里。北京四大水系之一的温榆河自西北向东南流经本镇5公里；镇区属小汤山地热带，地下水资源丰富，水质优良；周边有小汤山温泉度假村、航空博物馆、农业科技观光园等10多处旅游休闲景点，自然环境优良。二、基础设施完备规
11、划占地二平方公里的高科技工业园现已完成通电、通水、通讯、通气、供暖、道路、污水处理和土地平整等“七通一平”的基础设施建设，共投资8000多万元相继建成11万伏变电站、3万门程电信局、日储800立方米的液化气站以及16米宽、5公里长的北亚路。社区内建有3所医院、派出所2个、3所中学、5所小学，并建有成人教育中心、商贸一条街、文化站等。周边有公安部警卫干部培训基地、对外经贸部管理干部学院、邮电部干部管理学院、景山分校、汇佳私立学校等教育中心。社区内生活配套齐备。三、总体规划科学，产业布局合理本着环境零污染的宗旨，工业园区已引进北京XX生物公司、北京XX通讯电脑公司、北京XX平台软件开发有限责任公司
12、等近33家电子、信息、通讯、生物医药等高新技术企业入驻,总投资额达46817.5万元,现已完成投资17817.5万元。预计依据5年内将引进100-120家高科技企业入园发展。借助优越的地理位置和良好的自然人文环境，北七家镇内先后建成八仙新村俱乐部、小河湾乡村俱乐部、王子国际商务俱乐部、生态农业观光、垂钩园、世界葡萄园、欧美风情观光园等旅游节目，更加拓展了社区产业经营领域，并带来可观的经济效益。四、周边配套北七家镇除了依托亚运村成熟的商业、医疗、休闲娱乐等区域配套外，区内也提供了便利的各项配套设施，王府医院、平西府医院、景山学校分部、东三旗邮局、工行、建行等都与小区几步之隔。北京景山学校分部:是
13、1996年经北京市教委批准成立的一所“公办民助”性质的试点校。校舍由法政实业总公司独资兴建。学校经费管理相对独立，有独立帐号，实行投资者所有权与学校管理权相分离原则。学校环境优雅。校园占地150亩，总建筑面积6万平方米，总投资1.6亿元，建有科技办公楼、小学楼、中学楼、实验楼、图书馆、综合楼、学生和教师宿舍楼、标准体育场等。景山学校分部的师资主体是景山学校在编教师和退休教师，并聘请特级和优秀教师为兼职教师。景山学校分部的学制实行小学五年，初中三加一，高中二加一的弹性学制。分部发挥景山学校的优势，加大语文、数学、外语、计算机四门基础学科的改革力度，为学生终身学习奠定坚实的基础。四年来，景山学校分
14、部的教育教学得到社会各界的广泛认可。校址：昌平县平西府镇平新住宅小区2 .交通状况美树假日位于北京亚运村正北12公里，奥运规划区域东北侧，昌平北七家镇内，汤立路东侧，城市规划五环路南侧。距五环路7公里，距亚运村12公里车程15分钟。随着立水桥的通车，交通四通八达，45分钟内速达北京各居住社区。：依靠四环、五环、汤立路与三环、京顺、京昌及机场高速等形成立体交通网络。规划中的地铁5号线延长直达北京经济技术开发区。北京地铁5号线将于2002年年底动工，2006年内实现全线通车，目前融资方案已经敲定。地铁5号线总投资120亿元人民币，由即将成立的北京地铁5号线有限责任公司融资承建。地铁5号线（即东单南
15、北线），南起丰台区的宋家庄站，北至昌平区的太平庄站，途经蒲黄榆、崇文门、东单、东四、北新桥、雍和宫及和平里等重要地区。是贯穿市中心的连接南北郊大片地区的快速地下轨道交通干线，吸引沿线范围内的常住人口120多万，占城区人口的20%以上。建成后的地铁5号线将与12条公交线路交叉，在雍和宫和崇文门站与环线地铁相交，在东单站与复八线地铁相交。出行将极为方便。己开通多条公交巴士网络，直通国贸、中关村、亚运村等地区。另外，其他公交及巴士线路正在积极的运作中。1.803公交空调车、358支线、912路、小7路、417支线、850、758、小48路等公交车可直达；3 .公路一环、城市轻轨和地铁5号线等众多城市
16、交通干线。来美树假日的主要路线：1、由北三环、北四环经立水桥向北5公里可迅速到达；2.由七北路向西通往京昌高速公路仅5公里;第三部美树假日嘉园(一)开发商介绍(1)开发商简介北京市XX房地产开发有限公司，成立于2001年8月，注册资本金5000万元，主营业务范围包括房地产开发，商品房销售等。目前公司开发资质已在北京市建委开发办备案。公司的开发投资目标主要集中在亚运村，奥运村，中关村及北京东部CBD商圈的中高档住宅，写字楼，商服等项目。(2)经营理念XX公司秉承“诚信为本、服务社会”的经营理念，积极参与北京住宅小区的建设，在对客户生活方式和追求价值的理解基础上，把握客户的需求，力求处处设计精心、
17、追求完美，打造最适宜人居的精品社区。(二)美树假日整体规划：(1)整体概况美树假日位于北京市昌平区北七家镇，距亚运村和首都机场均为10余公里，奥运村规划区域东北侧，距五环路7公里，具有得天独厚的区位优势、环境优势和便捷的交通、通讯条件。美树假日总建筑面积84900平方米，其中住宅总建筑面积7800平方米，规划户数450户，绿化率高达35%,以低层低密度的联排别墅、叠拼别墅和公寓为主，完全新设计，新品质。(2)产品综述1 .位置：美树假日位于北京亚运村正北12公里，奥运规划区域东北侧，昌平北七家镇内，汤立路东侧，城市规划五环路南侧。距五环路7公里，距亚运村12公里车程15分钟。随着立水桥的通车，
18、交通四通八达，45分钟内速达北京各居住社区。2 .发展商：北京XX房地产开发有限公司3 .规划设计：XX工程设计有限责任公司4 .施工单位：5 .物业管理：北京XX物业管理有限公司6 .园林设计：中国XX规划设计研究中心7.景观格局：线形景观，绿树遍布整个小区71.美树花街一中心景观大道美树花街位于整个小区的中轴部分，贯穿南北，全长约430米、宽约20多米，由建筑的山墙围合而成，是小区的景观重点及环境特色体现区域，悬铃木、山楂树、合欢树、紫薇等特色树木相呼应，追求季象的变化，四季的特色。72小区主入口小区的主入口处分为上下车道，中间设计一组雕塑做为小区的标志。雕塑采用拟人化的手法设计三棵大树，
19、树叶的颜色从嫩绿到墨绿过渡，寓意着三口之家，同时点明“美树”的含意，表明小区建设者对环境的重视。在标志雕塑两侧分别用仿石材质刻造出小区的中英文案名，创造出小区的独特性。配以整齐的树阵（梧桐、槐树）和跳动的叠水墙，充满浓郁的异域风情，展现出德国小镇中热情好客的一面，令人充满回家的快乐。73回车场小区采取人车分流，细微之处一回车场的设计真正体现了设计师独到之处,回车场不仅仅是它的使用特性，配以优美的花架、穿插性叠水墙、休息座椅又兼顾居民活动的休息小广场，形成相对独立的私密空间。74下沉式花园南北梯形的下沉花园，从南侧进入是高大的合欢树林，中部为下沉式草坪广场，居民可以随意进入，北侧设计组团式花灌木
20、栽植，中间穿插有木平台密植繁花，给人以强烈的视觉感受，使人产生“美树”概念。8.建筑规划：8-1户型特色:美树假日采用最近比较流行的先有园后进家的设计理念，力求每户都有自己的私家花园。在采用大开间、短进深的个性设计时，全落地玻璃窗，阳光房,宽敞的大飘窗，将更多阳光引入室内，以人文关怀的尺度最大限度的追求居住的舒适性和健康性。美树假日精心设计了三种住宅形式，共十余个户型平面，从90多平方米的两厅到240平方米的别墅，满足不同客户需要。8-2.产品构成附表二）面积统计表建筑形式户型编号户型格局面积（平米）套数总面积（平米）套比例面积比例公寓P-A14三室二厅141.34565.200.89%0.7
21、4%P-A23三室二厅140.14560.400.89%0.74%P-A56二室二厅99.44397.600.89%0.52%P-B14三室二厅124.524498.080.89%0.65%P-B23三室二厅128.44513.600.89%0.67%P-B56二室二厅93.654374.600.89%0.49%P-Cl二室二厅99.04121188.482.67%1.56%P-C23二室二厅102.89242469.365.33%3.24%P-C4二室二厅104.6121255.202.67%1.65%P-C5二室二厅167.11122005.322.67%2.63%P-C6二室二厅122.
22、67%969827.8421.33%12.91%叠拼C-B一跃二188.14224139.084.89%5.44%三跃四170.53223751.664.89%4.93%C-A一跃二179.9610017996.0022.22%23.65%三跃四167.8510016785.0022.22%22.05%24442671.7454.22%56.07%花T-Al196.764787.040.89%1.03%FA2194.8761169.221.33%1.54%T-Bl229.933689.790.67%0.91%T-B2229.932459.860.44%0.60%T-CI217.26153258
23、.903.33%4.28%T-C2214.92183868.564.00%5.08%T-Dl217.3151086.551.11%1.43%T-D2215.9471511.581.56%1.99%rFEl224.22448.400.44%0.59%T-E2224.623673.860.67%0.89%T-Fl214.88183867.844.00%5.08%T-F2214.24275784.486.00%7.60%IlO23606.0824.44%31.02%总计45076105.66100.00%100.00%9、车位比例：每户均设1个车位。10 .车位收费：150元/月11 .地震设防烈度
24、：7度。12 .绿化率：整个社区绿化率35%。13 .认购时间：2002年5月1日14 .开盘时间：2003年6月16日15 .交楼时间：2004年4月30日16 .装修标准：16-1.层高：联排别首层3.0米、局部3.45米，二、三层3.0米。叠拼住宅首层2.8米，局部3.25米，二层2.8米，三层3.0米,四层2.8米起。公寓2.8米。16-2.主体结构：联排、叠拼：短肢剪力墙钢筋混凝土结构公寓：KPl（空心砖）砖混结构会所：钢筋混凝土框架结构16-3.外墙面：高级喷涂，局部（贴）高级面砖。彩色压型钢板坡屋顶+普通平屋顶。16-4.保温：一般为外墙内保温做法。16-5.顶层露台：防水保护层
25、和地面砖。16-6.外窗：高级喷塑铝合金窗，双层玻璃。16-7.户门：联排、叠拼：北入口高级实木三防子母门，南入口铝合金门。公寓：高级三防门。16-8.户内：地面水泥砂浆找平，预留装修面，墙面、顶棚找平压光，抹耐水腻子。16-9.供电系统：双路供电，户内分若干支路，设计容量610千瓦/户，设磁卡表计量。16-10.供暖系统：分户式燃气壁挂炉采暖。16-H.热水系统：燃气壁挂炉提供热水。16T2.天然气系统：管道天然气，设磁卡计量。16-13.电视系统：有线电视入户，客厅及每个卧室均预留电视插孔。16-14.空调：预留空调安装机位。16-15.通讯系统：每户两条直拨电话线，各卧室、客厅预留电话插
26、孔。16-16.网络系统：高速宽带入户，各主要房间设置信息接口。16-17.安防系统：家庭燃气泄漏报警系统，首层红外线报警系统，分户设置对讲系统，小区周界设置红外感应防护系统。16-18.会所：星级装饰、装修标准，内设游泳池、保龄球、超市、棋牌室、健身、儿童游戏室。17 .物业收费标准：联排、叠拼：1.6元11f月，公寓：1.5元11r月.(三)配套设施1 .会馆设施：面积3000多平米的时尚会馆，配套也是高标准的，包含游泳池、健身房、保龄球、棋牌室、阅览室、餐厅、咖啡厅、超市等，你可以在这里放松身心，享受专业的品质配套与体贴周到服务。2 .其他配套除了依托亚运村成熟的商业、医疗、休闲娱乐等区
27、域配套外，项目周边提供了便利的各项配套设施，王府医院、平西府医院、景山学校分部、东三旗邮局、工行、建行等都与小区几步之隔。(四)美树假日卖点综述：4-1.规模优势近年，大盘甚至超大盘已不再是楼市的稀客。动辄上百万平米的建筑面积,令人在惊叹其大手笔的同时，也必须面对规模巨大带来的一系列负面影响。首先是“地产大排档现象”，社区品质难以保证。商业、办公、住宅甚至酒店混杂的社区，人口密度过大，几万人的社区，嘈杂，环境污染，人员流动大、不易管理、交通等方都面临着更大的压力，生活品质可想而知。其次，大规模的社区一般都是分期开发，拉长战线，开发周期至少是5年左右，不仅要长期忍受工地脏乱差的困扰，相应的配套设
28、施起码要等到社区全部建成后才能兑现，而且以现在的产品面对几年后的市场，并不是每个开发商都能从容面对的问题，很有可能出现管理不善、拉长工期甚至烂尾工程。美树假日82500平方米适中规模，既避免了大规模因工期过长对项目整体形象的影响，还可大大缩短客户等待入住的时间，使客户尽快享受投资收益。适中规模的低风险投资极大限度的保证了开发商与客户双方利益。而且，中等规模社区更容易维护及打理，物业的服务和管理相比大规模社区更细致、到位。同时，适中规模的社区公共配套设施使用人数也相对较少，增强了设施的专属性。因此，我们强调的不是规模，而是品质。以质取胜，以精入手，全力打造高品质景致别墅生活。4-2、价格优势：美
29、树假日，亚北区域得天独厚的地缘优势，城市轻轨顺畅便捷的交通，规划最新、户型最好、景观最具特色的经济别墅区，3850元的均价更是闻所未闻。80余万便可拥有有庭有院、有天有地的私人别墅，绝对物超所值。美树假日高效独有的开发模式，力求使更多的人拥有。通常开发一个房地产项目是由多方环节参与、合作：土地商、开发商、建筑商、甚至国家（税收）,成本投资、房产价格及利润由几方分担、享受，而最终由购房客户承担。所以即使是在国家经济适用房开发中，房价也始终居高不下，有的经济适用房价格在4000元以上，因此，仅仅让开发商让利、国家减免税费是不够的，不足以真正降低房产价格。美树假日项目开发，采用土地、开发、建设、物业
30、管理的全程操作，每个环节及开发全过程采取微利、让利策略，所以价格比一般项目低得多。另外，本项目无拆迁，极大的降低了成本，并最终让利于客户，诸多环节保证了超低价格，力求以最低的价格为所有人奉献物超所值的经济别墅区。43、户型设计优势美树假日的户型是北京新一代产品设计。联排别墅全部前庭后院设计，融入了更多生动的生活情趣，使您拥有更多的私人绿地。从空间安排上，实现舒适性、实用性、与私密性兼顾，优化了使用面积；从空间划分上使动静、洁污、公私巧妙分离；从居室设计上运用6.3米左右的超大开间，起居室、主卧、次主卧全部南向，明厨、明卫的设计将更多阳光与自然美景迁入室内，体现更加健康、温馨的假日时光。44、园
31、林设计一美树假日、美树生活高标准的景观设计，融合德国优雅、闲适的气息，自然的灵性与艺术的气息交融一体，一条中心景观大道，以“绿色呼吸”为主题，是整个社区最具神韵的点睛之笔，将色彩斑斓的植物景观带、跳跃流动的叠水墙、丰盈灵巧的回车场，生动自然的儿童游乐区与雕塑相呼应，动静结合，移步换景，户户有景,窗窗揽翠。美树假日，与树相伴的日子里，享受绿色带给我们的快乐，随着四季时光的流转，演绎着缤纷灿烂的心情。45、高品质假日生活美树假日是villa不是Townhouseo这也是本项目最大卖点。相对于Townhouse,美树假日对居住的功能性、实用性，园林和绿化设都有更高标准的要求，更注重对居住文化、环境以
32、及深层次的生活意境、精神意境的演绎，是完全区别于城市住宅的高品质家庭居住空间，是更适合作为第二居所的家庭别建住宅。针对久居都市的大户人家，郊外的别墅是休闲度假的好所在。在这里没有紧张与喧闹，身心得完全的到放松和满足。美树假日有家一样的温馨舒适，却比家更自由。周末、假日，一大家人或者三五个朋友驱车郊外，享受无忧无虑的缤纷时光，生活因美树而从此精彩。4-6.多功能时尚会馆美树假日的多功能时尚会馆，无论从造型设计还是设施功能上在北京都堪称一流。除了普通会所设置的棋牌室、餐厅、阅览室、茶艺室等还增设了插花室、室内健身室、室内成人儿童分离式游泳池、室内四道保龄球馆。将假日生活的闲适与激情演绎的淋漓尽致。
33、（五）客户定位1、客户定位考虑到美树假日的户型、面积及可能的单价和总价，结合项目产品定位和市场定位情况，美树庭院的目标客户呈现以下特征： 自有或可支配现有净资产超过100万元。 收入稳定，事业有成，家庭稳定的成功人士，月家庭收入超过1.5万元。 有车一族（每户至少有一部车）；注重优雅，交通便利的居住环境，注重家庭生活的私密性和安全感。对家庭生活的品位、后代的教育、身心的健康等高质量的生活方式有独到的见解和认同度。 年龄在30-55岁，现有一套或多套住宅，可能对居住现状不满，有换房的要求，并要求有良好的居住环境和条件。 家庭人口较少，常住人口约3-5人。 社会经验丰富，有自己独特的消费取向和审美
34、观，对高档住宅有居住经验和判断标准，不易跟风炒楼。2.目标受众类型（按目标受众类型划分）： 大中型企业老总，主要为民营企业，如工厂等。 外资、金融界、IT业等企业的高级经理。 在京投资经营或有子女在京读书的外地来京人士。 部分中高级公务员。 部分选择亚北作为度假、养老地的人士。 从事影视、文艺等艺术性工作人士。（六）户型解读T-Al 南北通透的整体格局，超大开间，主、次卧、起居室全部南向并与大阳台相连，将南面私家花园在视觉上连成一体，把更多阳光与前庭美景牵引进来，更多健康、温馨与生活相伴。 真正的动静、洁污、公私分区，功能性与私密性兼顾，首层错层设计，增强了居室的空间立体感和流动性，更富变化的
35、一方天地。挑空餐厅，使更多的阳光泻入室内，演绎一家人清爽宽敞、其乐融融的进餐场面。卫生间居中布局，方便所有人的使用。 主、次卧室均带有私人卫生间、步入式衣帽间，舒适、气派。南向与露台相连，作息之间，俯瞰社区园林，颐养心性。每层大露台，临风观景，四季心情美妙轮回。 顶层按主人思路进行整体设计，书房与北向露台相通，阅读阳光、美景，激发更多灵感。T-Bl门廊连接南向庭院与超大开间起居室，更多机会亲近自然与阳光，错落跌宕的错层设计，让空间更富流动性，也可在同一层实现动静分区的立体效果。餐厅别致的挑空设计，彰显大户人家的气派。洗衣间与卫生间分开设计，提高居室功能性。 二层精心设计的双套间布局，稍加修改就
36、可成为两套带独立卫生间的精美套间，北向卧室连接露台，临风观景，自成一方天地。 顶层按主人思路进行整体设计，大面积豪华私用卫浴，可安放XX浴池。专属的顶层露台，书房与北向露台相通，阅读阳光、美景，激发更多灵感。T-Cl 6米宽超大开间方正起居室，挑空餐厅，阳光融入其乐融融的大户之家，健康温馨。错落跌宕的错层设计，让空间更富流动性，也可在同一层实现动静分区的立体效果。 二层南向次主卧兼顾功能性与舒适性于一体，步入式衣帽间，、独立卫生间、带南向书房并连接露台，阳光、美景蔓延于生活中每个细节，是轻松、愉悦的个人空间。北向卧室稍加修改，就可成为带独立卫生间的精美套间，与露台连接，临风观景，自是一番惬意所
37、在。 6米超大开间的南向主卧，一室阳光美景，更多家居情趣。书房独立设计，和北向观景露台，描绘出阅读于思考的趣味。T-Dl 首层前庭后院，更多生活情趣，罕见的6.3米超大开间，明亮华贵牵引更多阳光精彩。别致的错层设计立体流动的空间组合，更显大户人家的气派。挑空餐厅与厨房相连，烹调出一家人温馨融洽的进餐场面。.二层与顶层均设有前后观景露台，可随主人喜好辟为空中花园或家庭运动场,激情充盈生活每一天。北向卧室连接露台，稍加修改就可成为带独立卫生间和观景露台的独立套间，鸟瞰社区静止园林，体味四季芬芳。 顶层按主人思路进行整体设计，大面积豪华私用卫浴，可安放XX浴池。专属的顶层露台，书房与北向露台相通，阅
38、读阳光、美景，激发更多灵感。T-El 多出的一角，极富变化的空间组合，打破了传统的方正格局，更大的增加了起居室的宽度，热爱阳光就千万不要错过。多出的一处可依主人喜好辟为吧台或支起一架钢琴，无论怎么摆，都显现出主人的雅致品位。错层格局，挑空餐厅，流畅、通透，描绘出开阔的温馨生活。 二层功能性与舒适性兼备的南向次主卧带独立卫生间、步入式更衣间加之生动别致的大观景露台，演绎充盈的阳光心情，四季美景都被美好空间容纳。北向卧室连接露台，稍加修改就可成为带独立卫生间和观景露台的独立套间，鸟瞰社区精致园林，体味四季芬芳。 顶层按主人思路进行整体设计，大面积豪华私用卫浴，可安放XX浴池。专属的顶层露台，书房与
39、北向露台相通，阅读阳光、美景，激发更多灵感。T-Fl 南向方正起居室将前庭美景牵引进来，一室阳光照亮全家温馨的生活。别致的错层设计，增强了居室的空间立体感和流动性，更富变化的一方天地。挑空餐厅，使更多的阳光泻入室内，演绎一家人清爽宽敞、其乐融融的进餐场面。 二层南向次主卧兼顾功能性与舒适性于一体，带步入式衣帽间，、独立卫生间、带南向书房并连接露台，阳光、美景蔓延于生活中每个细节，是轻松、愉悦的个人空间。北向卧室稍加修改，就可成为带独立卫生间的精美套间，与露台连接，临风观景，自是一番惬意所在。 顶层大开间的南向主卧，一室阳光美景，更多家居情趣。不仅有南北大观景露台的空灵，豪华浴池的舒畅，还有私书
40、房的清雅明净。读书、养花，闲适悠然。C-A 罕见的6.3米超大开间方正起居室，宛若天成的阳光浴场，别致的错层设计立体流动的空间组合，更显大户人家的气派。厨房1.型设计，实用豪华。挑空餐厅与厨房相连，烹调出一家人温馨融洽的进餐乐趣。 顶层南向主卧带观景露台、步入式更衣间、大面积豪华私用卫浴，可安放XX浴池，体验从容的洗浴乐趣，南向私人书房有阳光陪读，俯瞰社区美景，激发更多灵感。主客卧分离设计，舒适性与私密性兼顾。C-B 北入口设计，南北通透的整体格局，罕见的6.3米超大开间方正起居室，宛若天成的阳光浴场。实现真正的动静、洁污、公私分区，功能性与私密性兼顾。首层错层设计，增强了居室的空间立体感和流
41、动性，更富变化的一方天地。中、西厨分离，1.型格局设计，充分享受烹调乐趣。带弧形观景窗的挑空餐厅，使更多的阳光泻入室内，演绎一家人清爽宽敞、其乐融融的进餐场面。 顶层宁静、惬意的一方天地。主卧带独立卫生间，步入式衣帽间，主人的格调自由展现。连接转角外飘窗，多角度美景尽收眼底。主客卧分离设计，舒适性与私密性兼顾。PA户型二、三层大开间南向起居室，清新明亮，连接阳光室，品茶聊天的好所在。厨房带工作阳台，将窗外阳光美景精心烹调，公用卫生间，面盆分离设计方便一家人。一条东西过道将动静区域自然分离。南向主卧带衣帽间，、独立卫生间、阳光、美景蔓延于生活中每个细节，是轻松、愉悦的个人空间。P-A户型六层罕见
42、的7.6米超大开间，起居室、餐厅、主卧室全部南向，并连接大观景露台，凭栏远眺，享受阳光花房般的温馨。厨房带工作阳台，将窗外阳光美景精心烹调，公用卫生间，而盆分离设计方便一家人。明亮、温暖的恬静空间。PB户型四层南北通透，前后阳台，南向起居室，享受阳光的滋润，南向主卧带独立卫生间、衣帽间自由亮丽的个人空间。南向客卧连接阳光室，阳光美景伴随生活每一天,厨房带工作阳台，将窗外阳光美景精心烹调，演绎一家人的幸福时光。P-C户型二、三层起居室与主卧全部南向，并连接阳光室和观景平台，清新明亮，品茶聊天的好所在，凭栏远眺，窗外美景尽收眼底。主、客卧分离，舒适性与私密性兼顾。北向卧室设观景外飘窗，温馨惬意的小
43、天地。卫生间面盆分离设计方便一家人。餐厅自然连接厨房与起居室，厨房1.型设计配有方便实用的工作阳台，用阳光和亮丽的心情烹调出一家人温馨融洽的进餐乐趣。第四部主要竞争项目情况比较1、周边项目竞争及项目优劣势分析区域竞争地区特点本项目与该地区项目对应比较交通市政配套物业品质地区综合发展潜力价格投资潜力市场潜力综合痛力望京地区高层中档住宅为主，新兴居住区，项目竞争压力巨大劣势劣势劣势均势优势均势优势优势亚运村地区高档项目多，高层为主劣势劣势劣势优势优势劣势优势优势奥运村规划周边地区规模较大，中高档住宅，竞争激烈，潜力巨大劣势劣势劣势劣势优势劣势劣势劣势上地及京昌高速沿线自然环境好，交通便利，中档住宅
44、和高楼别爨项目为主均势劣势均势均势优势优势优势均势说明：1、经过上述比较分析，从各项指标来看，本项目与其他区域最大的优势在于价格、地区综合发展潜力及市场潜力优势。2、结合目前市场竞争要素的成长于变化，由于竞争要素灵活性强，本公司增加了“市场潜力”指标，主要考虑到当今购房客户中购第二套房和投资保值为目的的客户为市场主体。3、东部、西部、南部及市中心区域由于可比性较差，未作比较。2、项目竞争分析说明1、周边及立水桥以北的区域，价格低，物业品质一般，设计陈旧，主要以六层的普通住宅为主，对本项目不构成压力。2、与立水桥以南项目相比，价格存在较大优势，物业品质源于交通、环境的改善，随着立水桥的开通，将为
45、桥北项目带来商机，缩小差距。3、与天通苑比较，价格稍高，在客观上存在一定压力，但天通苑受到住宅性质的局限，对项目竞争压力不大。4、本项目多层价格3300元/m）联排别墅价格4400元/肝，叠拼住宅价格3680元11以我们的物业品质、价格优势，以非常好的性价比，必定赢得市场竞争，脱颖而出，本案机会很大。5、立汤路沿线项目产品档次、类型差距较大，基本分为两类：（1）项目周边项目如名流、王府、望都等项目都开发较早，基本上是四、五年前甚至更早开发的项目，项目思想、规划都较陈旧，产品品质一般，但价格低，其中望都、名流等目前都已基本售完，但任然要拿出来比较，希望作为一个参照，在规划方面进行超越，力争成为新一代产品。（2）一类距轻轨、奥运村较近，交通便利、规划较好、规模大、价格较高，投资潜力及综合竞争力强的产品，如北苑、北辰绿色家园等，作为这两类产品之间的一个空白，价格在4000元左右，规划好、产品好的低密度社区仍具有市场竞争力，潜在需求较大，个案有机会。3、竞争项目调查统览表：市场调查统览表1（立水桥北一北七索慎区总）类Sr里一-目_名流花园名佳花园王府温馨公寓1开发商北京名流投资北京佳隆房地产北京法政实业2物业公司北京贝斯特物业佳隆房地产开发公司法政王府物业3占地（万平方米）124134总建面（万平方米）328145地理位置海青花园东侧海青花园西侧海青花园西侧6容积率2.521.077绿化
