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1、第九章房地产评估方法及其应用一、单项选择题1、房地产评估时，拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提是（）。A、签订业务约定书B、编制评估计划C、现场调查D、明确评估业务基本事项2、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,则该宗房地产的价值为（）万元。A、130.0B、119.2C、117.5120.03、有一宗土地，出让年期是40年，资本化率为10%,预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元，16万元、18万元和20万元，第6年的收益稳定在22万元，则评估该土地的收益价值为（）万元。A、3
2、24.34191.78C、66.42D、122.784、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起,每年的净收益将稳定在20万元左右,如果资本化率为9%,则该房地产的收益价格为（）万兀A、195B、210C、213D、2175、市场法运用的基础和前提条件是（）。A、确定可比交易实例因素修正C、有充裕的交易资料D、确定房地产价值6、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/面。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则对该房地产进行日期修正后2010年10月25日的房地产价格为（）
3、元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。A、 7935B、 7964C、 8260D、 82907、某待估宗地规划容积率为3,选择的比较案例宗地的容积率为5,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为3000元/平方米，如果容积率为5和3所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3,仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。A、 1250B、 1500C、 4000D、 60008、若选择比较案例成交价为每平方米8000元，对应的土地使用年期为40年，而待估宗地的出让年期为50年，土地资本化率为10%,则土地年期修正后的地价最接近于（）元/平方米。A、 4053B
4、、 4297C、 4375D、 45629、中华人民共和国土地管理法规定，每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前三年平均年产值的（）倍。A、610B、46C、48D、61210、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、2011、在房地产开发中的“三通一平”费用属于（）。A、基础设施配套费B、公共事业配套费C、小区开发配套费D、城市建设配套费12、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。A、整个开发期B、整个销售期C、整个开发期和销售期D、整个开发期和销售期的一半13、由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的
5、土地增值通常被称为（）。A、土地取得费B、土地增值收益C、土地出让金D、土地配套费14、从建筑物重置成本中扣除建筑物损耗，即为建筑物现值。因此确定建筑物（）就成为房产评估中的关键一环。A、市场价格B、贬值额C、账面价值D、重置成本15、成本法中，直接成本利润率与（）相乘得到开发利润。A、土地取得成本+开发成本B、开发成本+投资利息C、土地取得成本+投资利息D、管理费用+投资利息16、下列关于假设开发法的表述中，错误的是（）。A、假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法B、在评估待开发土地价值时，假设开发法运用的较为广泛C、待开发改造的再开发地产的评估，不适用假设开发法D、假设开发法是将被估房地
6、产开发后的顶期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法17、假设开发法评估的首要步骤是（）。A、确定被估房地产最佳的开发利用方式B、预测房地产售价C、调查被评估对象的基本情况D、确定开发商的合理利润18、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米600元，该类房地产的资本化率为6%,总建筑面积300平方米，出租率为90%,则所开发房地产的总价可确定为（）万元。（假设房屋收益年期为无限年期）A、300B、270C、 3600D、 324019、某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5,城市规划
7、要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼，已知故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则该土地开发完成后的写字楼总价值（资本化率为10%）是（）万元。A、2925.4B、3375C、1170.1D、3712.520、下列关于基准地价的表述中，错误的是（）。A、基准地价是区域性价格B、基准地价是土地所有权价格C、基准地价是平均价格D、基准地价是单位土地面积的地价21、下列关于基准地价修正法适用范围的表述中，错误的是（）。A、适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估B、基准地价修正法可在短时间内
8、大批量进行宗地地价评估C、基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度D、基准地价修正法是宗地地价评估主要的评估方法22、基准地价修正法估价程序的首要步骤是（）oA、确定修正系数表B、调查宗地地价影响因素的指标条件C、制定被估宗地因素修正系数I）、收集、整理土地定级估价成果资料23、在建工程评估时，需要收集与被估对象有关的政府批准文件，下列各项中不属于政府批准文件的是（）。A、土地使用权出让合同B、建设用地许可证C、施工许可证D、施工合同24、选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法是（）。A、形象进度法B、成本法C、假
9、设开发法D、收益法25、形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产（）,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。A、市场价格B、账面价值C、充值成本D、收益价格二、多项选择题1、房地产评估遵循的原则包括（）。A、供需原则B、最有效使用原则C、合法原则D、不可替代原则E、贡献原则2、下列各项中，属于收益性房地产的有（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、政府机关E、公园3、运用收益法评估房地产价值时，属于房地产总费用构成的有（）。A、管理费B、维修费C、折旧费D、保险费E、税金4、下列各项中，难以采用比较法估价的有（）oA、图书馆B、普通住宅C、存量成套住宅D、体育馆E、寺庙
10、5、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的有（）。A、某酒店B、某写字楼C、某住宅D、军队营房E、图书馆6、在房地产评估中，土地开发费用一般包括（）oA、基础设施配套费B、小区开发配套费C、育苗补偿费D、新菜地开发基金E、公共事业建设配套费7、运用成本法对新建房地产进行评估时，属于开发成本的有（）。A、勘察设计和前期工程费B、基础设施建设费C、房屋建筑安装工程费D、公共配套设施建设费E、土地征收及拆迁补偿费8、关于基准地价修正法适用范围的说法中，正确的有（）。A、基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估B、基准地价修正法可快速方便的进行大面积、数量众多的土地价值评估C、该方法一般
11、在在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法D、基准地价修正法不适用于大量土地的评估E、基准地价修正法适用于对单个宗地进行评估9、在建工程评估的主要方法有（）。A、成本法B、假设开发法C、收益法D、形象进度法E、物价指数法10、下列关于在建工程的表述中，正确的有（）。A、在建工程范围很广，情况复杂B、在建工程的工程进度差异较大，导致在建工程之间的可比性较差C、在建工程的投资可以完全体现在建工程的形象进度D、在建工程建设工期长短差别较大E、在建工程价格受后续工程的影响三、计算分析题1、有一宗土地，出让年期为40年。资本化率为6%,预计未来前5年的净收益分别为30万元、32万元、35
12、万元、33万元和38万元，第640年每年净收益大约稳定保持在40万元左右。试用收益法评估该宗地的价值。2、有一宗房地产，2015年年末的净收益为,100万元，资本化率为8%,若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长3%。试分别评估两种情况下2015年初的房地产价值。3、某房地产开发公司于2010年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米3000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2016年该类建筑重置价格为每平方米4500元。该建筑物占地面积800平方米，建
13、筑面积为1200平方米，现用于出租，每月平均实收租金为5万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米40元，保险费为建筑重置价格的0.5%,土地资本化率5%,建筑物资本化率8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2016年3月的土地使用权价值。答案部分一、单项选择题1、1D【答案解析】本题考查的是房地产评估程序。在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方
14、法的前提。参见教材P452。【该题针对“房地产评估程序”知识点进行考核】【答疑编号11792367,点击提问】2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是净收益与资本化率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系为：(1.+B)Xr=1.Xn+BXn,其中r、门、m分别为综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率，1.、B分别为土地价值和建筑物价值，土地的净收益=50万元X8%=4万元，建筑物的净收益=114=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P460。【该题针对“净收益与资本化率”知识点进行考核】【答疑编号1179
15、2368,点击提问】3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。P=12X(P/F,10%,1)+15(P/F,10%,2)+16(P/F,10%,3)+18(P/F,10%,4)+2OX(P/F,10%,5)+2210%(P/F,10%,5)X1-1/(1+10%)35=191.78万元。参见教材P462。【该题针对“收益法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792371,点击提问】4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。该房地产的收益价格为：V=17(1+9%)+18/(l+9%)2+19/(l+9%)3+209%l-l/(
16、1+9%)40-31/(1+9%)3=209.94(万元)。参见教材P462o【该题针对“收益法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792373,点击提问】5、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是市场法操作步骤。运用市场法评估房地产价值，必须有充裕的交易资料,这是市场法运用的基础和前提条件。参见教材P466。【该题针对“市场法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792375,点击提问】6、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是市场法操作步骤。该房地产进行日期修正后2010年10月25日的房地产价格=100OX(1-0.5%)88.29=7964(元)。参见教材P468。【该
17、题针对“市场法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792376,点击提问】7、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是市场法操作步骤。经容积率修正后价格=可比实例价格X(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数)=3000X(3/1.5)=6000(元/平方米)。参见教材P468【该题针对“市场法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792377,点击提问】8、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是市场法操作步骤。土地使用年期修正后的地价=4500X1-1/(Hr),1-1(l+r),1=80001-1(1+10%)50l-l(1+10%)力=4562。参见教材P470。【该题针
18、对“市场法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792380,点击提问】9、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前三年平均年产值的46倍。参见教材P475【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792383,点击提问】10、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前三年平均年产值的15倍。参见教材P475。【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792384,点击提问】11、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤
19、。基础设施配套费，对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。参见教材P476。【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792385,点击提问】12、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。参见教材P476。【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792386,点击提问】13、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。参见教材P477。【该题针对“成本法操作步骤”
20、知识点进行考核】【答疑编号11792387,点击提问】14、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。从建筑物重置成本中扣除建筑物损耗，即为建筑物现值，因此，确定建筑物贬值额就成为房产评估中的关键一环。参见教材P479。【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792388,点击提问】15、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是成本法应用举例。成本法操作步骤。开发利润=直接成本利润率X（地取得成本+开发成本）。参见教材P481。【该题针对“成本法应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792389,点击提问】16、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是假设开发法基本
21、思路及适用范围。选项C错误，待开发改造的再开发地产的评估适用假设开发法，这里的建筑安装费用还应包括拆除费用。参见教材P483。【该题针对“假设开发法基本思路及适用范围”知识点进行考核】【答疑编号11792390,点击提问】17、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是假设开发法操作步骤。假设开发法评估的程序为：（1）调杳被评估对象的基本情况；（2）确定被估房地产最佳的开发利用方式；（3）预测房地产售价；（4）估算各项成本费用；（5）确定开发商的合理利润；（6）估算待估对象价值。参见教材P483。【该题针对“假设开发法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792391,点击提问】18、【正确答案
22、】D【答案解析】本题考查的是假设开发法操作步骤。所开发房地产的总价为：600X12X30090%6%=3240万元。参见教材P484。【该题针对“假设开发法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792392,点击提问】19、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是假设开发法计算公式及应用举例。开发完成后的写字楼总价值=4500X30002.5/（1+10%）=2925.40万元。参见教材P484。【该题针对“假设开发法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792393,点击提问】20、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是基准地价。基准地价一般具有以下特点：（D准地价是区域性价格；
23、（2）基准地价是土地使用权价格；（3）因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格；（4）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；（5）基准地价是单位土地面积的地价；（6）基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。参见教材P487。【该题针对“基准地价”知识点进行考核】【答疑编号11792394,点击提问】21、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是基准地价修正法的基本思路及适用范围。基准地价修正法主要适用于以下估价范围：（1）适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果；（2）基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面
24、积的数量众多的土地价值评估；（3）基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。参见教材P489o【该题针对“基准地价修正法的基本思路及适用范围”知识点进行考核】【答疑编号11792395,点击提问】22、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是基准地价修正法估价程序。基准地价修正法估价程序：（1）收集、整理土地定级估价成果资料；（2）确定修正系数表；（3）调查宗地地价影响因素的指标条件；（4）制定被估宗地因素修正系数；（5）确定被估宗地使用年期修正系数；（6）确定期日修正系数；（7）确定容积率修正系；（8）评
25、估宗地地价。参见教材P490。【该题针对“基准地价修正法估价程序”知识点进行考核】【答疑编号11792396,点击提问】23、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是在建工程评估资料的收集与分析。收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料，政府批准文件如土地使用权出让合同，建设用地许可证，施工许可证，开工许可证，预售许可证等；其他资料如工程图纸、工程预算书，施工合同，有关账簿及原始记录等。从参见教材P493。【该题针对“在建工程评估资料的收集与分析”知识点进行考核】【答疑编号11792397,点击提问】24、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是在建工程评估方法及其选择。形象进度法是
26、选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。参见教材P494。【该题针对“在建工程评估方法及其选择”知识点进行考核】【答疑编号11792398,点击提问】25、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是在建工程评估方法及其选择。形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。参见教材P494o【该题针对“在建工程评估方法及其选择”知识点进行考核】【答疑编号11792399,点击提问】二、多项选择题1、【正确答案】ABCE【答案解析】本题考查的是房地产评估原则。专业评估人员
27、在进行房地产评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，除了需要遵循供需原则、价值日期原则、贡献原则外，还特别需要注意遵循合法原则、最有效使用原则和替代原则等。参见教材P450。【该题针对“房地产评估原则”知识点进行考核】【答疑编号11792400,点击提问】2、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是收益法基本思路及适用范围。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估通常不适用。参见教材P456。【该题针对“收益法基本思路及适用范围”知识点进行考核】【答疑编号11792401,点击提问】3、【正确答案】ABDE【答案解
28、析】本题考查的是净收益与资本化率。用来求取房地产净收益的房地产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。参见教材P457。【该题针对“净收益与资本化率”知识点进行考核】【答疑编号11792402,点击提问】4、【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是市场法基本思路及适用范围。在下列情况下，市场法往往难以适用：（1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；（2）某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑；（3）很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。参见教材P465。【该题针对“市场法基本思路及适用
29、范围”知识点进行考核】【答疑编号11792403,点击提问】5、【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是成本法基本思路及适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途,一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。参见教材P474。【该题针对“成本法基本思路及适用范围”知识点进行考核】【答疑编号11792404,点击提问】6、【正确答案】ABE【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。一般来说，土地开发费用涉及基
30、础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。参见教材P476。【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792405,点击提问】7、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是成本法操作步骤。运用成本法对新建房地产进行评估时，开发成本主要由以下五个方面构成：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费及其他间接费用。参见教材P477。【该题针对“成本法操作步骤”知识点进行考核】【答疑编号11792406,点击提问】8、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是基准地价修正法的基本思路及适用范围。基准地价修正法主要适用于以下
31、估价范围：(1)适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果；(2)基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估；(3)基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。参见教材P489o【该题针对“基准地价修正法的基本思路及适用范围”知识点进行考核】【答疑编号11792407,点击提问】9、【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是在建工程评估方法及其选择。在建工程评估的主要方法有形象进度法、成本法、假设开发法。参
32、见教材P494。【该题针对“在建工程评估方法及其选择”知识点进行考核】【答疑编号11792408,点击提问】10、【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是在建工程的含义与特点。选项C错误，由于在建工程的投资方式和会计核算要求，其账面价值往往包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工槿中的应付材料款及应付设备款等，如出包工程的付款方式是由合同规定的，可能有时预付很多而工程进度未跟上，有时预付较少而进度超出。因此，在建工程的投资并不能完全体现在建工程的形象进度。参见教材P492,【该题针对“在建工程的含义与特点”知识点进行考核】【答疑编号11792409,点击提问】三、计算分析题1、【正确答
33、案】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。宗地的价值P=30(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%),38(1+6%)+406%1-1/(16%)35/(1+6%)5=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3573=574.06(万元)。【该题针对“收益法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792419,点击提问】2、【正确答案】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。(1)净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：P=ar+b代入数据得到2015年初的房地产价值=1008%+28%2=
34、1562.5万元。(2)净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：P=a(r-s),代入数据得到2015年初的房地产价值=I00/(8%-3%)=2000万元。【该题针对“收益法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792422,点击提问】3、【正确答案】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。(1)选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。(2)计算总收益。总收益应为客观收益而不是实际收益。年总收益=80X121200（1-10%）=1036800（元）（3）计算总费用。年管理费:6120002.5%=15300（元）年维修费:450012001.5%=8100
35、0（元）年税金：40X1200=48000（元）年保险费：450012000.5%=27000（元）年总费用=年管理费+年维修费+年税金+年保险费=15300+81000+48000+27000=171300（元）（4）计算房地产净收益。房地产净收益=年总收益-年总费用=1036800-171300=865500（元）（5）计算房屋净收益。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用者可使用的年期为48年并且不计残值。年贬值额=4500X12
36、00/48=112500（元）房屋现值=房屋重置价格一年贬值额X已使用年数=45OoX1200-4X112500=4950000（元）房屋年净收益=4950000X8%l-l（1+8%）h=409868（元）（6）计算土地净收益年土地净收益=年房地产净收益一年房屋净收益=865500-409868=455632（元）（7）计算土地使用权价值。土地使用权在2016年3月的剩余使用年限为44年（50-6）.P=4556325%l-1（1+5%）h=8047725（元）单价=8047725/800=10060（元/平方米）。（8）评估结果。本宗土地使用权在2016年3月的土地使用权价值为8047725元，单价为每平方米10060元。【该题针对“收益法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792426,点击提问】
