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1、地段、经营合适的内容、消近人群均对价格守强大的支撑作用.部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀,但由于受其得房率的限制,总价换灯到建筑面积上也并不算非常可观,B在售大育业小11计.单位万兄/M2)至改墓.一,二*注七s惘三岑三、从商的销售面积上分析为迎介投资者的衢求、降低投资门槛，日前市中心在传的商铺(本案潜在竞争个案大多以小面枳分隔形式出小，-般而积都在5OM2以下.且面积越小,单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受，5、产权年限长本物业产权使用年限为50年，给客户充分的获利时间.二、劣势分析1、侵工至今，内“解的相关项目榜次始终不高，在客户心目中彩象不隹从原先最早的柳林路羊毛
2、衫市场.到目前的赛博数码广场，内部经营的相关项目档次始终不再并因此留下一定的社会口碑“2、停车位少，对商业业态的限懒大本案商场只配备8个停车位，数6明显偏少，限制本商场（尤其是5、6楼）的业态选择.如御要大地停.位的饭店.洗浴中心等将受到限制，3、套敷多，体量较大1-4层商场面积1O397M2,占木案全部总销面积的70%以上.按分隔以l（20m2，单元计.铺位数高达794个，将对短期的市场迅速有效去化带来相当的难度.4、目前区域商业的谶誉状况不理183、金丰H居的业品牌与口碑强大的社会知名度“金丰易居”通过长期的M牌经营，积累r广泛的社会知名度与市场美誉收，成为客户可信赖的房地产苜销代理公司.
3、特别是我司操作的投资类物业产品已成为投资客的追捧对您.拥有丰沛的投资客户资毒“金丰易居”操作的一系列投资产品中已经枳锅了相当充沛的投资客户资源，以此作为本案的目标客户群，将亘接带动本案的迅速去化，4、，会可采取租售并取的合适的方案购买商镯的业主可通过易居会进行商镯的出租、转让手续，使投资的便捷性、获利性大大增加，井大大增强本案商铺的市场竞争力。5、商”投资已被市用广迂接爻作为房地产投资的细分类别，商铺投资已逐渐为广大投资客所接受，其中总价较低的小面积商铺往往供不应求,市场接受程度较高,6、改外立全明微由于竣工时间较长，本案商场的外立面已显破旧e我可将通过外立面的改建，绸造本商场的全新膨象，提升
4、本案的视觉形象。7、5年不低于5%回报增强投资偷心我们将在营销中提出5年每年不低r5%投资回报的概念,保证客户前五年的投资回报,收少客户在养辆期间的收益风脸.8、“港城(HKlOO)-碰经*三念的市场接受度“香港城(HKloO)”作为国外成熟经营模式的引进，在上海乃至中国都依子首次出现，其经营理念、经营方式都将带动行业经营方式的变革，其投资回报也较易为客户所接受。9、市政融I带东区It利好消息据7月28印晚报介绍,市府将着力规划淮海路商业街，繁华将向本案所在的东段延伸，此外，M8地铁将在木第五部分客户定位由于本案同时具备地段佳、总价低的特性，本案将面对市级客户其至来源范掴更广的目标客户。针对本
5、案，我们的目标客户主要为投资客。投资客主要消费特征如下I有闲散资金，但缺乏投资方向A看重产品的地段和总价特色对第一百货的品牌具有信心对“存泄l(XMHK100)”的经营模式具有信心多为二次或多次商业房产投资客户，属中端投资客看好淮海中路东段商曲的商业价值与规划前景外地、境外投资客将占有一定比更在我司操作的数个酒店式公岌相关项目中，积累了丰富的投资不源。随存青年汇、金坤服务公寓、金银汇先后交付使用,物业升值幅度惊人.在一定程度上也令投资客坚定商业房地产投资的信心，对我司操作的投资物业也产生了信任恁。第六部分企划总精一、案名推荐HKlOo淮海店二、推广总精一投资新“三难”理论A*廿论1.Jt周保税
6、KU!费自由港,拿法”的：曹创价值投资我未来（三）主要工作合适的内容:支付意向金时间9/8-9/19广创E合9/11-9/19晚报晨报共M整版硬广告配合6整版软新闻详见广告相关计划方式意向金金额为20000元/套一个客户可购买多套，同时现金支付）地点售楼处现场配合开发商财务至现场配合收款目的通过收取意向金的方式来锁定本案的意向客户并为价格提升做有力的依据内部认购以总第5.5亿计算）事项节点一览表第一次第二次第三次时间2003年9月12日2003年9月13日2003年9月14日客户A级：VIP客户（12-13B级：易居会钻石会员、公司员工开发商员工（18-19C级：易居会白金会员、公司员工、开发
7、商员工亲朋好友C级：易居会普通会员（2003年9月1日以前办理会员卡的普通会员和黄金会员）优惠Ifi度/数A级：开盘价的8.5折，两家公司各10名共20名B级：开盘价的89折，各20名总计60名开盘价的9.1折，不设定认购套数C级：开盘价的9.2折，不设定认总套数，但要为对外认购留下100套左右余量，已保证对外认购有房源供应地点上店销售公司16楼相关配合 开发商财务人员和银行收款人员至我司收款，同时携带点钞机2台、付款单打印机1台及财务金 客户、公司、开发商各存一认购联付款联9/19（五）提前3天火烧淮海中路2整版40万硬广告+软新闻新闻晨报解放日报房地产时报9/5（五）提前3天简慵发级”三雄
8、&健-半版5万蓄水期软文炒作9/11（四）提前3天大商业小商铺整版10万硬广告9/12（五）提前3天私有淮海中路整版10万硬广告9/15（）提前3天看什么看整版10万硬广告9/16（一）提前3天想什么想整版10万硬广告9/17（）提前3天算什么算整版10万硬广告9/18（四）提前3天怕什么怕整版10万硬广告9/19（Z）提前3天等什么等整版10万很广告9/4（四）提前3天加融小18大中国相关计划半版10万蓄水期软文炒作9/8（）提前3天加省做18大中国相关WfeJ半版5万蓄水期软文炒作温州晚报9/18（四）提前3天我崇尚唯心主义2整版18.5万硬广告+软新闻9/19（五）提前3天我追求拜然主义
9、2整版18.5万硬广告+软新闻小计（8折后）301.6万户外媒体精神保信/巨Ii9/4（四）发布完毕/12万蓄水期道行（3周期）8/30-9/30提前10天地段略110对12万淮海路悬挂横幅（3周期）8/29-9/30提前10天地段略57根16万平均820元，对/10天小计40万网络及电视媒体IFANG网8/25起提前7天预热/免费蓄水期电视宣传片最迟9/5（五）接待中心滚动播放6万苗水期小计6万SP推介会/本地房展SP推介讲座8/30（六）淮海路现启产权小商钳/8万蓄水期其余已发生侪用7-8月房展客户蓄水淮海路现房产权小商铺8万小计16万现场包装三、公开认购及开盘强销（一）时间：2003年9
10、月20日9月28日我们的目标销件工作卖点企划配合通路完成100%推案值K开秋第於毋用,口标均价1.9万/M2以上：开盘第二渤迎H标均价5万/M2以上2、层快完成挣约.贷款等手维1、淮海路2、大商场3、低总价1、大经营,小商铺5、产权现铺1、按相关计划投放第一、二波广告2、相关软新网炒作1、报纸媒体2、直照/DM派单3、户外横幅道旗4、现场接待会馆5、市场口碑传播6、老客户维护公开认购/开盘（以总编5.5亿计算）事项节点一览表公开认购签约时间2003年9月20日2003年9月200-28日客户支付意向金会员所有签订认购书但未签约的客户，完成至少60%的签约单优惠幅度及数量根据前期去化的数量再确定
11、开盘折扣，9.1-9.4折，视前阶段认购情况而定开盘价的9.1-9.4折，不设定认购套数地点现场售楼处相关配合 开发商财务人员和银行收款人员至现场收款 已支付意向金客户凭付款单、会员卡签订认购书并签收签约须知 未支付意向金客户必需办理会员卡同时支付定金20000元/套,签订认购书 开发商财务人员和银行收款人员至现场收款，并开首期款发票 客户必需携带签约须知所列材料至现场 银行保险、公证等相关部门配合到现场协助签约目标100%完成所有房源的认购，同时使签约率达到60%以上资金回笼假设100套一6304万以上公开认购/开盘强销期嶷体相关计划衰（9/2UM28）媒体日期合同合约截止主Sg版面刊例备注
12、报纸媒体新民晚报9/24（=）提前3天主题未定备用整版25万报眼+彩整9/25（四）提前3天热销整版26万报眼+彩整9/26（五）提前3天主即未定备用整版26万报眼+彩整9/27（六）提前3天热销+开盘整版20万备用9/28（0）提前3天开盘整版20万备用新闻展报9/26（五）提前3天主题未定备用半版7.8万备用小计（85折后）106.08万杂志媒体理财周刊（配合软新闻）9/22（）9/18主题经管，投资回报内页3.6万第二波销售10-1特刊9/24未来规划内页3.6万第二波销告小计7.2万SP推介会/房展会产品推介时间待定/暂定8万/小计8万总计预付121.28万相关项目名称：柳林大厦（事业
13、一部）开盘日期：2003年9月28日（星期日）四、持续期时间：9月29日10月20日我们的目标销售工作卖点熨合企划配合通路11-4FlO0%签I销仰面积I淮海路商业规1参加】0月1挖掘老客户约率100Om2：目标均价划/未来前景房展（投资产2派单结合直25F-6F确定目I力7M2：总销售额2商业气第品展）箱标客户0.4亿3低单价及合理2预留广告3中介市场2完成签约、办证经竹业种责用，根据实1海外推广等其他事宜际情况再定强销收尾（以总销5.5亿计算）事项节点一览表退定时间2003年9月29日-10月20日2003年9月28日-29日地点现场倍楼处收尾目标及退定安排 完成所有房源的签约工作 协助银
14、行催讨贷款缺件客户补齐贷款资料 催讨超时未付款客户付款 与开发商确认成功储售并制作请佣表开发商预先准备现金或与银行协调让客户至银行办理退款客户凭认匏书原件、身份证意向金收据前来办理退款资金回笼相关计划（以实现总销金须5亿元计算）第一次认购80套4794万第二次认购假定300套18892万第三次认购保定314套20010万开盘例定100套6304万持续期第体相关计划衰（10/1-10/20）媒体日期合同合约截止主题版面刊例备注主流媒体（备用）房地产时报待定提前3天软文宣传待定智定5万持续期待定提前3天软文宣传待定新民晚报9/29（四）提前3天热销+房展整版20万持续期10/9（四）提前3天低单价
15、及合理业态收盘半版10万持续期新闻晨报10/10（五）提前3天低单价及合理业态,牧鱼半版5万持纨期理财周刊（配合软新闻）10/13（）10/15未来规划前景内页3.6万持续期小计（8折后）3488万SP推介会/房展会10-1房展会/暂定6万/投资as庆产展示会10/2-10/5/酉定5万/Wl派单直销时间待定暂定3万异地推广温州房便去化所有房源笆定25万/香港房展去化所有房源暂定50万小计89万总计预付12388万相关项目名称：柳林大厦（事业一部）开盘日期：2003年9月28日（星期日）五、人员配备售楼处内(1)倘售员20人(笆定具体分工为： 10人一组，共二组，每组由一名组长带头 二组队也分
16、为前台、后台分工配合(2结尊员、办证员4名，出纳1人、贷款侬行工作人员(待定)：保安4人、保洁人员2人第九部分定价原则定价原则本案由是商场内的小面枳商铺相关项H,所以我们将根据商场内的楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、人的视妓可及范阚、转角包口、面积大小等综合因素.通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。SMJKft=if：12F：I0.55=0.553F：0.55*0.65=0.35754E：0357540.7=().25O25平面系数：根据本案动线级别斯离出入口的距离、人的视城可及范阚、转角包口、面枳大小等综合因素将平面分为5个区域，其关系为：A区：5分一一包口区域B区：4分直接通道C区：3
17、分次流通道D区：2分一-受视觉影响的次流通道E区：1分死角面积系数：1011以下5分1015m24分15-20m23分20-25m22分2511以上1分转角包口处：在平面与其相对应区域的转角分值基础上增加I分的分值.（如其属于B区的转角处.则在其相对应的转角分数4分基础上增加1分即5分*而包口处则在其相应分值地础上增加2分.视线可及区域在平面与其相对应区域的视践可及分数恭础上增加1分的分值.（如其属于B区的视线可及区域Jq在其相对陶的转角分数4分基础上增加I分即5分）二、债控相关计划由于本案推盘整大需要每个铜件阶段作适当的销控.第一波强销期：1、打开IFA.CD.E2FA、C、E的一半：4FA
18、、B、CxD、E2、在此间若去化了70%,接着推出另一半房源：3、待以上房源去化了85%以上，接着推出第二波房源的一半4、待第：波房源的一岁去化了70%后，接褶推出第：波房源的另一半价格走势说明:此奥的客户对象主要为投资客，他们获取固定投资回报率,故我们采取平开平走.一旦开盘当天去化了“X）套，则第：天开始小幅上涨,幅度为100O元n,否则维持原价,第十部分推广预算阶及时阖段推广加集体通路9蓄水期R内部认购期至9/20k泄海路商圈2、低总价3、大商场4主题经营小商铺5现房出售杂志媒体8.1万帐单、亘投媒体32.8万户外媒体40万网络、电视媒体6万房展/SP16万接待会馆现场包装等28.85万售楼处留定50万报纸媒体（8折后）301.6万小计479.45万开盘强*期9/219/28JFffi)1.淮海路商Mi/交通2,低总价3、大商场-1主IS经邦小商搐5现房出售5投资回报报纸媒体（85折后）106.08万杂志媒体7.2万SP产品推介暂定8万小计121.28万楸R期（主聂针对5-F）9/29-10/201、产品热销信息2、去化尾盘3、未来规划前景k低价，合理业态报纸媒体（8折后）34.88万10-1房展暂定6万投资型产品展示会暂定5万DM派单直俏暂定3万异地推广哲定75万小计123.88万总计724.63万
