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1、房地产企业预重整的制度建设研究目录房地产企业蝌三究1-）RBfiKUX“1.I.Ii“1.111.1.11.”-11（一）概念及类型I（二）制度优势3二、房地产企业的冷殊性4(一)经营后地产企业全连多个行政职脂部门4(二)房地产企业牵扯利希群体苑国广、数大4()房地开发涉及资金量庞大4(一)沟通恰调成本大5(二)社会影响面广5(E)旗权惯务复杂5三、1.三Ka)mJC三就MS三三中的6(一)闷院联动的概念和运作现状6（三）适用府院联动篌式的物要性和限度性65、jft磨Iftf*企.(一)通过实践推动立法.促使程序有效衔接7()建立信息共享平台.完善信息披露制度8()纳入“禁反言”规则,欧化谈判
2、结果8(四)建立配套优惠政策.激发企业预重整热情9五、话语9三rtfQ4MaMMMMMMMMMMMMMMMMMM，一、预整概述(一)概念及类型根据联合国国际贸易法委员会破产法立法指南(2006年中文版)的定义,预生整是正式至整程序之前的“简易里整程序”,即“使受到影响的债权人在重整程序后动之前自愿重组谈判中商定的重组计划发生重整法律效力而启动的程序。”之所以称之为预重整,是因为它发生于破产程序启动之前,是债权人、债务人和其他利客相关人为拯救企业困境而通过协商、谈判等方式达成一致的预重整方案.继而方便在法院受理破产后据此制作重整计划基案。预重整相当于是在法庭外为之后的庭内更整做准备工作,但并不能
3、将其视为司法审整程序的组成部分。企业困境通常是指企业陷入或可能陷入资不抵债的一种事实状态。在市场经济环境中，企业陷入困境是一种常见的现及C通常情况下,拯救困境企业有两种方式：一是私力救济的庭外重组.二是公力救济的庭内重整。预重整则更像是有机衔接两种方式的“桥梁”,结合两者的优势、规避劣势，在破产市场化中将企业效益和社会效益发挥到最大限度。2019年发布的全国法院民商事审判工作会议纪要(以下称“九民会议纪要”)第115条，和加快完善市场主体退出制度改革方案发改财金(2019)H94号第四部分也想调了要研究建立预重整和庭外事组制度，继续完善庭外里组与庭内重整的衔接机制,降低制度性成本，提高破产制度
4、效率。目前，我国企业破产法和有关司法解释对于预重整制度并没有相应的规定，但企业破产法为预重整制度的建设预留了空间。企业破产法第79条、第84条Z只规定了债务人或者管理人向法院和债权人会议提交重整计划草案的最晚期限,并没有规定在法院受理至整申请后才能提出重整计划草案和对其进行表决。在法律空白的情况下.预重整制度已经在各地的司法实践中得到应用,逐渐产生了三种不冏的模式：申请司法重整前庭外的预重整模式内、作为破产重整程序的前卷模式的预里整模式上破产清算后的预由整模式，对于房地产企业而言.由于牵涉多个行政部门、利益相关人和社会群众.重整的复杂程度和难度较于其他企业更甚.采用申请司法重整前的预重整模式更
5、为适宜,杭州市余杭区人民法院受理的杭州怡,全国法院民商事审判工作会议纪要?第115条【施外重组协议效力在重繁程序中的延伸】继续完善庭外理组与庭内里整的衔接机制,降低制度性成本,提高破产制度效率.人民法院受埋重整申请曲,假务人和部分债权人已经达成的有关协议与柬整程序中制作的更整计划草案内容一致的，有关微权人对该协议的同意视为对该堂整计划草案友决的同意但更整计划草案对办议内容诳行了修改并对有关债权人有不利影响，或者与有关债权人成大利益相关的，受到影响的债权人有权按照企业破产法的规定时重整计划草案重新进行表决.-企业破产法第七I九条第一款：“债务人死者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起六个月内
6、,同时向人民法院和债权人会议提交重整H划草案”.第八十四条：“人民法院应当自收到期监计划草案之日起汨-日内开债权人会议,对重整计划草案进行表决，指向人民法院申请JR整前，债权人、债务人及其他利害美系人共同参与、自照协而形成预重整方案,向人民法院巾谛破产重整，并根据预重整方案制作重第计划草案。指人民法院收到重整甲i。后、裁定受理破产重整前，指定喻时管理人开展预重整工作,拟定预重整方案并与利害关系人协商谈判.识别债务人重整价值和理整可能性并判断是否进入破产曳整程序.指人民法院裁定受理债务人破产清算后至宣告债务人破产前，由各利吉关系人协商谈判形成预双整方案，根据W企业破产法3第七十条笫：款之规定中清
7、转破产JR整，并将顶亚整方窠转变为重整计划草案。丰城房地产开发有限公司破产重整案便是适用这一模式的典例。（二）制度优势与庭外重组相比.一方面.由于预重整最终会进入到法院重整程序.能够享受重整制度上的忧患,这不仅有利于债务人企业，也利于招募投资人.具有融资优势。另一方面,在预里整中,愤务人、债权人和具他利害相关人通过谈判达成一致方案进入法院破产程序后,重整方案一旦获得人民法院的批准,该重整计划就会具有强制力.谈判结果就能得到固化。而庭外重组则是一种纯私力救济的方式,建立于各方主体意思自治的基础上，是依据合同法，公司法等民事法律进行调整的，并没有公权介入,由此得出的重组协议（万案）也会随着各方主体
8、的反悔而失去约束力。庭外重组中适用“一致决”，即要求获得全体债权人的同意才能通过,这更加增加了重组方案获得通过的难度.也降低了重组方案最终能够获得执行的可能性。同时,为保障全体债权人的合法权益,债权审核工作需要专业的审计及法律机胞配合完成,而庭外重组缺乏专业、客观、中立的第三方介入梳理,债权审核工作难以推进。与庭内重整相比，一方面，预重整中质务人、愦权人和其他利害相关人在进入法院重整程序前已经就重整方案达成一致,商化了进入法院后的各项程序,可以大大提高各个环节的工作效率，使整个破产重整的时间变短。同时.破产费用也会随着重整时间的缩短而减少,最终起到降低整个重整成本的作用。另一万面,预重整的谈判
9、在向法院审请企业进入破产重整程序之前,对谈判时间没有过多的限制，债务人企业可以有充分的时间与债权人、投资人进行谈判,使得各方在平等嵯育的基础上能够尽可能平所利益、相互妥协,从而达成一个最优方案。而在破产重整程序中.债务人企业面临若非生即死的压力,且受到破产重整程序中的时间限制，在这种情况下各方的谈判可能是不充分的，由此得出的重整方案也就难以获得债权人会议的通过,最终导致更整失收。总而言之，预至整制度能够激发债务人进行重整的积极性,提高重整的成功率。2015年3月,杭州怡丰成房地产开发有限公司开发的“东IB怡丰城”项目因资金傩断裂而停工.杭州市余杭区法院于2016年6月对怡丰成公司破产夷整进行了
10、预登记.在正式裁定受理怡丰成破产重整之前，法院指定了管理人，并对该项目进行审计，在摸清了整个项目的情况之后，召开已知债权人会议，商付融资方案和续建方案等，形成预由整方案。在法院裁定受理怡丰成破产重整之后，相关方案顺利通过,重整成功。二、房地产企亚的特殊性(一)经房地产企业牵连多个行政BR能部门房地产1页目开发的整个过程大致包括前期准备阶段、建设阶段及销售阶段三个部分。在准笛阶段，房地产项目开发涉及土地的获取、拆迁、用地及规划的审批,施工许可证的荻取、消防审核、环评、质监，安监等程序,这个过程中需要自然资源和规划局，住房和城乡规划局、发展和改革局、公安消防等多个行政职能部门配合；在建设阶段，房地
11、产项目开发相关的农民工工资、施工安全、工程质量蛤收等问题,同样涉及前期准备阶段的行政职旎翊门；在销官阶段.除了行政职能部门外，还需要银行的参与。可见,同其他企业相比较.房地产项目开发整个过程涉及行政管理职能削门较多,行政部门参与的程度深、范围大。(二)宫地产企业牵扯利益群体苑圉广、敷大首先，房地产企业拥有数量庞大的购房人群体。为了尽快回笼资金，减轻房地产开发的成本压力,房地产企业通常在明目未建成之前就通过取得预售讦可证对外进行房屋销售。对此，楼盘开盘往往不是指交房入住阶段，好的开发助目通常在项目完工交房之前就已对大部分房源进行销售，房地产开发项目在未完工之前就可疑涉及上百至上千的购房群体。其次
12、,另一牵涉较大的利益群体为施工工人群体。尽管施工群体不直接与房地产开发企业产生法律上直接的权利义务关系,但在后地产开发企业未按合同约定支付工程款时,拖欠工程款的行为将直接将房地产开发企业与施工工人联系在一起,工人可直接向房地产企业追讨工程款是行使代位权的体现，替怠于追讨工程款的施工人索要工程款。由于房地产开发明目工程量大,因此涉及的施工工人群体数量不可小觑.最后,虎地产企业的经营状况也与本企业职工利益相关联。除此之外，销售阶段聘请的销售代理公司职工群体也可能与地产开发企业的利益相挂钩。可见，房地产开发企业牵扯到的利益群体范围广、数至大.处理地产企业问题涉及到社会公其利益的维护。()房地开发涉及
13、资金庞大房地产企业还具有以下特点：因涉及土地开发与建设,房地产项目存在投入资金多、多方投资、后续资金需求持续期久等问题,甚至有的企业不考虑实际情况，盲目扩大建设规模.超预期投入资金。一个房地产项目从土地开发到工程建设,无不需要大量黄金的投入,过程不可避免涉及多方大量资金的筹措.包括银行借款、抵押贷款、民间借势等。基于以上房地产企业的特殊性,房地产企业破产揩面临以下几大难点：(一)沟通处调成本大如上所述，房地产的开发圈不开多个行政部门的审批监管，这些行政单位的职员也并未因房地产企业进入破产至整程序而结束,恰恰相反,在破产重整程序中更加需要各部门之间的配合,从而推动破产重整程序的顺利进行,。因此,
14、房地产企业的破产不仅需要做好各行政部门的沟通协调工作,反过来，也需要各行政部门为虎地产破产企业提供便利,做好相应的配合工作。若是在房地产企业破产过程中不能有效协调各部门工作,破产工作将陷入难以进行的困境（三）社会影响面广房地产企业一旦因资不抵债走入破产程序,一方面网房者不能按照合同约定鸵收新房，另一方面建筑工人工资无法得到可靠保障，这网个群体的权益的保障是处理困境宫地产企业的核心,同时也是难点。如何平蜘购房者利益与破产企业重整之间的利益,维护好农民工合法权益.这些将涉及广泛的群体利益.面临重大维稳压力，一旦无法平衡处理好群体利益，极易激化矛盾，甚至引发社会群体性事件。(=)愤权，务复杂由于房地
15、产开发需要大量现金的投入，对于没有雄厚资金的房地产开发企业.可能存在通过民间借贷、高利贷、土地重复抵押等多种方式筹措运营资金的情形，这种以大量“外借”形式筹集资金本身存在若较大的风险,一旦资金链断裂,启地产企业陷入破产境地,背后复杂的债权慌务关系将显露水面。在企业破产债权申报阶段会出现民间借贷证据不足、债权虚假申报、涉案债权数额庞大.债权抵押权并存等冲类繁多的现象，底地产破产重整,往往需要处理豆杂的债权债务关系,厘清借贷与买卖的关系。基于房地产企业所具有的特殊性，在破产时往往需要处理复杂的政府行政部门关系、社会群体利益关系以及愤权愤务关系。处理以上问题不仅仅需要专业素质高及经始丰富的管理人,更
16、需要在制度层面构建出具有长效性的房地产破产机朱红，李思流：4房地产企业破产虫整“府院联动”模式的构隹3J，法制博览3.202。年第36期,第58页。*同上。制,适用于当前快速让偌尸企业出清的经济形式。三、府院联动模式在厉地产企业预靛整中的适用(一)府院联动的柢念和运作现状府院联动机制是一种政府部门与法院的工作协调机制的建立.常常是以政府牵头召开案件协调会议，成立包括法院、金融监管部门、税务、公安、社保等机关部门在内的工作小组,建立一套完善的府院联络机制,理顺府院职器关系,加强政府与法院在某一领域的联作联动,实现高效快速地解决现实中存在的问题。2018年,发改委联和11部门发布了关于进一步做好“
17、僵尸企业”及去产签企业债务处置工作的通知久标志若企业破产领域府院联动模式初见雏形。文件发布单位包括国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、人力资源和社会保障部、自然资源部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局、银保监会、证监会等I1.个部级单位.对企业市场化出清作出了框架性规定。至此各地政府相继出台了有关企业破产府院联动文件，例如：莆田市人民政府关于建立企业破产工作府院联动机制的实施意见、济南市人民政府办公厅关于建立企业破产府院联动机制的通知、江西省企业破产处置府院朕动机制工作方案等。尽管如此,我国企业破产领域府院联动机制仍然处于一个探索建立阶段,各地规定相对粗糙,实践操作性较弱,尤其是在
18、企业预里整阶段府院联动机制的建立仍具有较多不确定性。（三）适用府院联动模式的必要性和限度性首先,在房地产企业预重整中,适用府院联动模式是有必要的。正如上交所述.基于房地产企业所具有的特殊性，在破产时往往需要与各政府行政部门的积极配合。启地产企业的破产重整案件审理周期长、工作繁杂，合理推进应地产企业破产重整案件的工作进行,离不开法院对破产重整案件前进方向的主导,也要依仗政府行政部门在社会管理方面提供的便利。府院联动政策出台的目的是使政府更好地发挥其在破产司法程序之外的在社会调整中的作用,通过政策的出台推动制度的建立，最终实现破产市场化、规范化、便捷化，为执行破产重整程序创造条件。发改财金(201
19、8)1756号。其次，在房地产企业预重整中，府院联动模式的适用应有其限度性。在司法部门与政府行政部门协同合作的大前提下，应把握好各自的职能边界。政府行政部门负责对相关社会问题的解决.政府既不能够缺位,也不能够越位,法院更不能够让位。法院负责房地产企业破产重整的审理工作，明确坚持以法院司法主导为原则,把握程序进行的大方向,通过对管理人进行指导监替的方式，推动破产重整程序的运行。对于政府部门,可以常识破产研调工作小组,作为长期对接法院破产工作、响应府院联动政策的行政部门。最后,在厉地产企业预生整中,府院联动模式下政府更应积极作为。除了在破产进程中配合法院工作外,政府还可以在日常对区域内的企业经营情
20、况进行监测、分类，确定目标企业，有针对性地帮助其顺利走入破产程序。要实现房地产企业破产重整工作的高效高痍量完成,政府部门要改变当前独善其身的工作方式,从行政部门角度服务于破产重整工作,协调各部门及时提供法院或破产管理人需要的相关材料、数据,不噌设其他额外要求。对于区域内需要依界破产重整方式予以挽救的房地产企业帮助其顺利走进破产重整程序,让其重现生机。在当前这个信息飞速传播、数据实时英享的时代，对于破产重整案件的处爸也可以搭上时代的“顺风车”o法院可以与政府各相关部门构建区域内启地产企业信息数据共享机制，当其中的某家房地产企业进入破产重整程序时,就可以从中提取相关税务、职工、诉讼等所需数据，从而
21、减少破产管理人去各部门调查、整理材料的时间,加速破产重整程序的进行。四、推迸房地产企业预整的相关建议(一)通过实践推动立法，促使程序有效桁接目前,部分发达地区的省市已经有多项预重整成功的案例,并出台了相应的操作指引规范,例如2013年浙江省高院关于企业破产案件简易审若干问题的纪要、2018年温州市人民政府办公室企业金融风险处苣工作府院联萍会议纪要、2019年深圳市中院深圳市中级人民法院审理企业至整案件的工作指弓|、2019年北京市破产法庭北京破产法庭破产重整案件办理规范(试行)、2020年南京市中院南京市中级人民法院关于规范重整程序适用提升企业挽救效旎的审判指引和2020苏州市吴江区人民法院苏
22、州市吴江区人民法院审理预重整案件的若干规定等。而我国法律法规和司法解释中却并没有预重整的有关规定，这导致在司法实践中预重整缺乏统一规范的指引。如何实现预重整和司法重整的有效衔接也是一个需要解决的问题。九民会议纪要等对庭外重组的模式进行了肯定，并且明确要实现庭外重组协议效力在重整程序中的延伸,提高破产垂整的效率和效益。在预里整制度的规则设计上,可以在企业破产法中增设预重整一生，确立基本规则,继而通过相关的实施细则和司法解释对预重整实践中出现的问题进行细化规定,使其具有可实施性。在府院联动模式下，引入预登记制度也是一种可行之道。预登记式预重整是浙江省高院为规范商易破产案件的审理而创设的.庭外重组与
23、司法重整的衔接问题可以通过预登记得到一定程度的规范。杭州怡丰成房地产开发有限公司重整成功的案例即是预登记式预重整的应用O(二)建立信息共享平台，完善信息披宵制度破产重整过程中存在的一个至大问邈就是信息不对称,即在市场经济活动中,各类主体对有关信息的了解是有差异的。具体而言,在预重整的过程中,一方面，由于房地产项目开发涉及土地的获取、拆迁、用地及规划的审批、施工许可证的获取、环评、质监、安监等程序,预里整过程中的费料和信息获得就不可避免地需要自然资源和规划局,住房和城乡规划局、发展和改至局、公安消防等多个行政职能部门配合。此时，建立政府间信息共享平台，以便于统一谢取有关资料,从而能燃节约时间和金
24、钱成本,提高预重整的效率。另一方面.债权人和投资人对于债务人企业信息的掌握是很不充分的.在这种情况下,债权人和投资人往往难以做出决策。充分的信息披露是防止破产欺诈的有效手段。信息披露的内容主要包括债务人企业的经营状况、财务信息、预重整方案的内容、实施措施及方案中各方的选择权等C信息披露的监督可以通过法院设立信息披露的审核标庭和审查义务来实现。(=)纳入“禁反含”规则，固化谈判结果谈判结果的固化是整个预重整过程中的核心,进入重整程序后重整协议效力的确定是极为重要的。但需要注意的是.禁反告的设定前提是预重整前期有充分的信息披露。若前期没有进行充分的信息披露,却要求债权人不能推翻其依据未充分披露的信
25、息而作出的决策是有失公允的。因此,禁反言条款的有效性需以前期信息披露充分为条件。在债权人会议的表决中，应对禁反言条款予以强调.强调各情权人在预重整程序磕权人会议上对重整方案做出的表决是不可撤销的.该承诺与表决内容会在进入司法重整程序后直接沿用、继续有效。（四）0立配套优息政策，漱发企业预整热情一般情况下,司法垂整自动后,破产保护机制就会启动。破产保护机制真实就是一种自动冻结机制,指自破产程序启动到破产程序终结期间,债务人的所有财产会被冻结，任何债权人都不能申请对债务人的财产的单独执行。而在预重整阶段,司法垂整程序并未启动,自然不能适用中止执行、解除保全、停止计算债权利息等破产保护机制，否则预重
26、整揩与正式的句法重整无异。在没有破产保护机制保护下的预重整显然是不具有吸引力的,此时建立相应的配套保障机制就显得尤为重要。在推进府院联动机制的过程中,应当尤其注重优患双策的设芭.可以通过税收忧患政策等来激励愦务人企业通过预重整自敕的热情。五、结语房地产企业的预审整需要考虑到其特殊性）充分与府院联动模式相结合.兼顾企业效益与社会效益。事实上.预重整制度与重整制度具有同样的设苦目的.即以挽救企业的经济与社会价值为目标,区别于破产清算中债权人分配受偿和债务人清算消灭.预里整中的债权人和债务人形成利益共同体.合力拯救债务人.实现各方共寐”。在我国建立预重整制度已成必然趋势,需要注意的是：在借鉴域外预重
27、整制度时，为避免法律移植产生的水土不服，应当以本土的法律制度和社会环境为基础,建立契合我国国情的预重整制度,并通过本土司法实践不断进行完善。参考文献吴正彦，户林华.我国预重整模式的选择儿法制博览.2021（14）:9596.武萧静.我国预重整法律制度的理论与实务D青岛大学,2020.13苗晓弘.我国破产司法实践中的预重整模式探索及完善D兰州大学.2020.房地产企业具有牵连多个行政职能部门、牵扯利益群体范围和数联大、涉及资佥M庞大等特殊性。n王欣新：重整制度理论与实务新论3J，法律适用,2012年笫I】期,第10T9页。14朱红,李思潼.房地产企业破产重整“府院联动”模式的构建U1.法制陷览.2020(36):58-59.李冬.我国预重整的现状及制度沟建D.强南大学,2019.赵林.我国破产重整制度中附院联动机制研究D1.西南政法大学.2019.扬周.破产重整中府院联动机制的构建A.河南省法学会，山西省法学会、湖北省法学会、安徽省法学会、江西省法学会、湖南省法学会.第十二届“中部现起法治论坛”论文汇编集Q.河南省法学会、山西省法学会、湖北省法学会、安徽省法学会、江西省法学会、湖南省法学会:河南省法学会2)19:6.|8王欣新.重整制度理论与实务新论田法律适用,2011):10/9.郑容.破产程序前预重整制度的完善-以房地产企业为例.经济与法制研究.2020:85-86.
