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1、山西运城市八一水库房地产项目市场定位调查报告1.赢部分运城巾宏破脐发掘状况5一2000Mrtt济XI1.ft体况分析6二、2WWOO*BMJMMU1.分析9三、20002006窟贵产投JtttR分析IO四、2000200冲内IUUUt状次分析H五、3o0h6*i*WMwWHff6六、城巾独设。环境状况分析I?七、xwo0人口及tWR分析18就二郡分运城市中心城市住庆建设现划22-、运城市住户现状和需求23二、IiW市住历建设规划目标24三、住唐建财构悦好25H、住房建设年St规划25Ti、住房用地供应计划26六、政策播族272MH1.产itfiX轰很在第三的外运数而历地产供应状况分析31-运城
2、市在仰怆Nui也统计表33二觉争楼盘务分析43三,比城市网地产发履站.58嘉码能分近域心向业地产发瞰状况分析)-,运城市Ift业发履状况笈述61二、运城二专曼巾场兵生商M1.同介婚62三，坛城市府tt角业婕产发展状况总站,68第五后分区域市场分析70、区W域简介72二、M城楼市分析n三A项目JMfcSMn分析如一、地块环境调聊78二、做SwOT分析81第七偏分H标新费在收买抬征分析MH标征分析86二、“标泊我存；C求状况分析邮三、口标名户C理价位分析93第七的分项目定位分析95-,内日定位及不同住训日所及乂多的地产子97二二助客户I?泥位三，户不比定位IOtR.项H定位在规划期鎏中的体现MB也
3、场调。皴翻第一部分运城市宏观经济发展状况住房用地供应结构计划。商品住房用地计划。规划期内，在计划6930亩商品住房用地中,计划4850亩的住宅用地用于供应中低价位、中小户型普通商品住房。住房用地供应年度计划.2006年，住房用地面积计划总量900亩。其中，商品住房用地计划面积765亩；经济适用住房用地计划面积135亩。2007年，住房用地面积计划总垓1200亩.，其中,商品住房用地计划面枳1032|if：经济适用住房用地计划面积165亩，廉租住房用地计划面积3亩。2008年，住房用地面枳计划总量1500亩，其中，商品住房用地计划面枳1400宙：经济适用住房用地计划面积9，1亩，廉租住房用地计划
4、面积6亩。20092010年,住房用地面积计划总量3860亩,其中,商品住房用地计划面积3733亩：经济适用住房用地计划面枳106亩，廉租住房用地计划面枳21亩。枳极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，保证住房用地供应,调整住房供应结构。规划期内，应当按照中心城市住房发展规划目标,适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构：应按“区域平衡、总量控制、落实项目”的原则，当年度新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的7俄以上，其中保障性住房竣【面积应占当年商品住房/工息面积的然以上；土地供应要优先保
5、证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的上地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70*.坚持节约、集约用地原则。针对中心城市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，商品住房容积率不低于1.5,保障性住房容积率不低于2.0“停止别堂类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大户型住房土地供应。加强商品住房开发建设管理。加强普通商品住房建设“应建立并健全在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小户型普通商品住房开发建设模式，枳极推进中低价位、中小户型普通商品住房用地招标出让。落实住房开发项目套
6、型结构比例规定.新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。加强保障性住房建i殳与管理，逐步犷大保障性住房的保障范围保障性住房规划与建设.保障性住房由市政府统一规划，市建设局与相关部门统组织建设。保障性住房的建设、套数、户51、面积标准、装修标准，以及出竹、出租、使用管理的相关办法，由市房地产主管部门统一制订，报市政府批准执行。保障性住房建设资金管理：经济适用住房项目由政府提供优惠政策，企业自筹资金开发建设；廉租住房建设或租赁住
7、房补贴资金由市、区两级政府根据国家规定的解决廉租住房建设资金的槃道负货笫措：要进一步加强保障性住房建设资金的监管,促进保障性住房建设资金合理、节约使用.完善经济适用住房管理.进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度,严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管，禁止经济适用住房购买后出租、转让.建立他全廉租住房建设管理制度，廉租住房采取以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辐的原则,并逐步扩大保障范用：扩大廉租住房的来源，可以划出一定比例的经济适用住房作为廉租住房，可以收购现有旧住房和空置商品房作为廉租住房，可以将政府查处没收的违建住房转为廉租住房,可以将
8、剩余安置房改造为廉租住房等。对人均住房面枳小于8平方米的家庭，每月按100元的标准发放廉租住房补贴.享受了实物配租、租金核减的家庭不再发放住房补贴。加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法慢积土地的行为。积极秘妥地开展城中村（旧村）改造。为促进中心城市产业结构提升和空间布同优化,改善城市居民生活环境.拓展住房供应渠道，满足居民住房需求,市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作,统筹就顾、综合改造,区别对待、分类指导的原则.逐步实现城中村（旧村）居住生活环境的普遍改善。合理控制城市房屋拆迁规模和进度。加强拆迁计划管理,要量力而行,严禁大拆大建，不得损
9、害群众合法利益。发挥国土、税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家阔控政策,加大土地监管：征收转比环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。整顿和规范房地产市场秩序.加强房地产开发建设全过程监管：时不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收：切实整治房地产交易环节违法违规行为：严格规范房地产市场外资准入和管理。第三部分运城市房地产供应状况分析WN顶今日名*肥广场西M3)向值两用板式隔展115-4003X)7.033&G现届而Rr场院市置PMt1.：1.WK乂小附设双理网百场.忙M阳Mautik文梅西HJ制忏通住宅95.3
10、IT1I.V2XOR12心01皎工学校出院W*供厅交场篇庙电R舱1:1iM川故路北段二环以内少化的?tHKWttJtKS1.?弓2000(t版式名X我以W-H1.200083tKGiAH八学G籍成Uf1.巾班Uih!:1.震中伙搽项H为“依北路策华与十0结合点.现状枢架炳构.H由空同如台分Itt2、东区在售楼盘:弱UW林UH均情元,2将衣类电户分/AftH何:，匕事Em1.发周12配。停乍位取展方太泞逑种演用5运。中争南大门东旭20M)住也收AWH1.W.分货2M7.3nmJiW1七1.*实用小户府用中小M中必中&K齐本催肆河东东口前ft：-M向住两阳电林祥朋WWg-m3XT7.0935.:(
11、Mt学校所“QF林校x*ttW.仝天24小”&发人3卷及；故侬大东务事Wttti；?徵河东大街南ft商住两用，.：IM-KRMS40.0%裂优学校、网均UfiItTMMtTMF茶体河东人加沃尔科依也楼所G，南北电冷.*牛盍*。器汕人SUU.电MC通埃卜车场叁鲁山欢格蒙心匍大Ut*.218信化网他板式育向IW-WO3X17.12(o.o即弊*rfm7F也上1:13山木JtN/毛杰施大M店前大客厅室N於河东东街学GN住也.怵乐备府后晚好18T.K22006*底30.外袋装%7tttt*tt11Xtt光坦WSM冬停火Ii筑小KHJWW1.MihTftWINO住宅小闯B一二W吐12am0540.0%7
12、ttKKWtrmv充足5tP国热心1n五无卬育机梅所在建大小学索16M”.MH多星收tKh1.W毅明30.CttXKReFjvW附卜阳售仪篙用户费升值k度源装饰材料城项目简介鑫源装饰材料城有限公司成立于2001年，位于运城市经济技术开发区和南风工业园交界处，经营面枳1万余平方米，配有大型仓库和铁路专用线，主要经营瓷砖地板、板材木线、豪华灯饰、窗帘布艺、壁纸地钱、油漆涂料、因具洁具等中、高档装饰材料，是目前山西省规模最大、种类最全的室内装饰材料城，为广大顾客提供“一站式”购物。市场曾被中国建材1.业经济研究会确定为“全国绿色建材市场试点单位”，荣获中国建材市场协会“诚信建材市场”称号。鑫源装饰材
13、料城在发展壮大过程中分离出来的一个独立部门,位于运城市禹都东街158号,毗邻美饰家，经营面积9千余平方米，经营板材吊顶、各类房门和五金配件等。其市场交易量一直保持在运城地区装饰材料市场份额的70%以上，是运城市及周边地区选购装饰板材的理想去处。5、鑫源中部服装百货批发域项目简介鑫源兄弟集团响应运城市政府经济规划及号召.忸力打造的产业项目.位于运城市河东路8号，是一家经营服装服饰、鞋帕布袜、针织百货、皮具箱包、化妆名品、美容用具、布之家饰等品类的综合性批发市场。占地面积34.72亩,建筑面积2.4万平方米,经营面积14528平方米，整个商城分四个区：A、B区为一层商铺，C,D区为二层商铺，其中4
14、mx4m商铺152间,3mx4m商铺1008间,共有商铺1160间，可容纳经营户一T余户。A.B区为一期工程，拟定于2006年10月1口开业。C、D区为二期I：程,预定2007年元月份开业。内部设计为商铺式空间、透明阴光屋顶，采用全封闭构造、宽陶通风、中央空调、项目定位是依据市场调研分析.结合地块实际情况作的前做性分析.并未综合考虑资金流量、投资回报等敬将因素.一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子1、不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表:地产因子单身公Jtt普通住中岛档住量宅宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公
15、共交通的依赖性很显就一般为不宜闹市区、人员混杂区符合对噪吾、环境干扰的适应性强较强现很珊不直紧临交通主（快）干道、商压我、工厂等.符合行小区周边市政配套要求高很&离符合小区物业管理的耍求低不熟高很高可达到建筑质量装怪要求低F秘很精品设计可达到,aii高容积率、/盅军要求无F低低可达到对休闱空间，绿化要求无一般高很具有品味的廿用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一殷席很高坟Qf具有大林稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块，2、项目市场定位D地产项目定位之基准地产项目的定位是基于： 项目地块之地产因子决定的地块适在建造的建筑功
16、能。 市场调研反映的具有有效需求的市场空间, 政府在城市总体规划上的限制。2）项F1.定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因了、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现: 该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率WO.26。该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子。运城市商品住宅市场调研表明，以低容枳率、低建筑密度为其显著特点的别壁类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏：另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应,但大部分别壁楼盘带有浓厚的乡村色彩.真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。针时部分潜在客户群谓杳表明，随着“5+2
17、”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日珞健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。因此，木项目地块具备定位为“纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将定位于以卜概念： 运城市八一水库的高尚生活圈概念。 运城市较大型别凄群概念. 成功人士“5+2”新新生活模式的概念。利用地块内的水兔资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视运城的海景住宅和生态住宅的概念。 低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高晶质的别壁群的概念，阳如X市场Wf1.i1.H?， 纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。 以上概念成为运城市其他小区模仿的样板概念，31
18、项目价格定位：总价在60TOO万元之间，均价在38007100元之间二、主力客户群定位根据项目的市场定位，本项目之主要客户群应包括:力客户群体B1.业将征W庭结杓可fit曲接美型总管企业生各行业演炖的班或中姒阶段,殷什偿蝇处并室务.ifi求人生动成名飒后的AM质生法学受，成熟训及今年51企业自级帝及人员外企.合货企亚及姚IMa好心雨内企业初梁，勒班游段.般为二口之*,XJ求生活的Itfifi品位和收调.经济51及实用中个体工商户以商费为主切16，友4妫阶段般为三口之家.雄求生代的好运品位和情调实阳卫及成射型灰色收入皆行政*也济绷芥如空桀阶以.成熟傲及室供F律师、会计稣小务所等部分福出入Ti律名
19、气的律州.会计W4初如城辑缎瞪段.电为三口之室.无求生活的舒适品伫印储调.经济熨及实用足布胡寓我Iigi证分投资Ii业及常分自由职业才I：作场所，时间利财自由初梁戌淌槃阶段,-帙为三口之凛.追求生活的舒适品但和M调，蛀瘠型及实用华N艺界如幺人士我，a.文等文艺娱娠界初修、空段,追求品僧加格Vh宝华仪及成熟强衣谛漆乡人士在W1.边缘市或外行行依向收入而%为*人物Jr实用V及成热”三、户型比定位1、经济型户型：4房乂2厅乂3卫乂1师面积：230-250平米 比例：占3（取2,实用型户型：4瑞乂2厅乂3口乂1工*1厨 面积：250-280平米 比例：占20%。3、成熟型户型：)4房X2厅(客厅挑高)
20、X3TIXI工X1.厨，B4房5房X3厅(或2厅客厅挑高)X3丑X1工X1国 面枳：A)280-320平米,B)32O-35O平米 比例：A)1电B)I5%14、豪华型 户型：5房X3厅(或2厅客厅挑匍X4卫X1.工X1.耐 面积：350平米以上. 比例：10考虑到本项目体徵较大，实行分期开发，一期户型比须兼顾以下几个因素：A、 首期冷位的市场反应对后期信心的影响.B、 首期户型对整体户型比的包容性.C、 首期组团在规划和环艺实现上同整体规划和坏艺效果的差异.D、突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。实用型和成熟型户型为楼盘整体定位及与周边楼盘差异型之集中体现，同时其合理的户型面枳易形成销
21、售热点，建议首期户型比加大此两种户型比例，亦可随未来市场情况的变化而相应作出及时调整.建议物业形态以2层建筑为主，冰厅尽量采用挑高设计。KC四、项目定位在规划思想中的体现本部分将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些帧向性建议,以供参考。1）可持续的居住理念可持续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的催康价值.人与环境间的协调和交流价值.它能满足、更能兼顾后代人的福利.21居住空间私密性适当围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感,3）组团中介空间的营造所谓中介空间，足一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质C4）亲水环境一一柔
22、性空间利用小区内部的河滨，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性“边界”，可接近的亲水空间沿此边界生K的“指状绿地”深入到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开.未来的家，不再只是一憧房子，它融Cr自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。居住区依势东南缘懵令形成尽端空间,西北向水面敝开。5）空间的可识别性和文化性组团以梅、兰、竹、桃、樱、银杏主题设定,强化/各组团不同特点并深具文化意蕴.6）环艺设计细部小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小校等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理,同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归国感，同时也丰富了小区的道路网，.散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品.可提高小区的艺术内涵.功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境：
